关于房地产经济论文范文一：低碳经济背景下房地产经济管理创新
房地产业属于高耗能、高排放量的行业，随着近年来我国人民生活水平的提升，人们对生活质量的要求不断升高，这种形势下房地产业必然会朝着低碳化的方向发展，但是因为当前我国正处于经济转型时期，房地产业向低碳化发展的过程中始终有一些问题存在，因此必须加强对房地产经济的管理，并实现管理工作的创新，从而促进房地产低碳化发展的实现。
【关键词】低碳经济;房地产;经济管理创新
随着近年来我国对新型经济增长方式支持力度的不断加大，尤其是在可持续发展观念的引导下，低碳经济得到了快速发展，实现了对科技与制度的创新，在减少废弃物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果，有效推动了环境和经济的共同发展。近年来各行各业都开始关注低碳经济，随着低碳经济的快速发展，我们的生存环境得到了有效保护，经济结构也得到了有效的优化与调整。因此，在低碳经济背景下，急需进一步加快我国房地产经济管理的创新发展，这样才能切实保证经济与环境的共同发展。
1我国房地产发展提倡低碳经济
1.1制定了低碳地产发展政策
目前我国的经济环境非常复杂，其经济发展过程中具有一定的不确定性，在这种形势下如果不能发展低碳地产发展政策，低碳房产发展将会面临很多问题，例如法律法规不完善，违法行为发生的几率将会增加，在低碳房地产发展的过程中，犯罪的成本比较低，而房地产利润较高，因此造成犯罪率非常高，还会出现房地产价格虚假的问题。因此，在目前的低碳经济背景下，继续加快房地产相关政策与法规的健全与完善。
1.2大力倡导绿色与环保
在目前的低碳经济环境中，要想实现房地产业的低碳目标，就要不断加快在技术与材料方面的创新，充分利用环保的、绿色的材料代替高能耗材料，这样才能实现建筑材料的环保和绿色目标。在房地产业应该利用新型的保温隔热材料，这样不仅可以达到良好的保温效果，同时还能充分实现隔热的目的，保证房屋始终处于一种良好的隔热效果中，此外，对煤炭需求量也会相应降低，最终达到绿色环保的目的。
1.3不断提高环保意识
在全社会范围内加大对低碳环保的教育和宣传力度，提高国民的环保意识，这样人们在生产与生活中才能树立起低碳意识，在日常生活和工作中注意节能减排，积极利用节能减排产品，积极转变人们的思想方式与生活方式，对人们的绿色生活进行引导，这样才能为低碳房地产经济发展奠定坚实基础。
2低碳经济对房地产经济的影响
传统房地产开发与经营都使用粗放型模式，然而在低碳经济背景下，很多地产企业不能适应新的发展方式，进而出现了亏损甚至倒闭的现象。低碳经济是保证我国房地产经济发展的重要条件，引导房地产企业朝着可持续发展的方向发展，这种情况下国家和企业应该共同努力，将房地产经济管理创新发展工作做好，明确低碳经济对房地产经济带来的影响，这样才能使我国房地产行业更好的为我国经济发展做出贡献。
2.1大大增加房地产成本
当前我国的科学技术水平有限，这种情况下继续进一步提高低碳技术，这种形势下在房地产业中应用低碳技术，势必会大大增加房地产成本，在技术研发过程中往往需要投入更多资金。低碳经济实际上就是利用新能源来代替传统能源，当时新能源的利用会大大增加成本投入，因此会极大的增加房地产企业中企业的资金投入。从目前我国房地产企业的发展情况来看，大部分企业都是中小型的规模，他们没有过多的资金投入到低碳经济上，这无疑为低碳房地产发展造成了一些困难。
2.2低碳经济的实行会使房价升温
低碳经济的目标要想得到实现，就需要再房地产发展过程中积极利用新能源和新技术，变相的增加了房地产企业在成本上的支出。当前，很多利用低碳能源的建筑，接着低碳的幌子将房价抬高，但是消费者只会认为只有房屋质量高，其价格才会提高，这在无形中使房价有了升温的迹象。在这种情况下，一些消费能力较低的人群，根本不能承受地产升温带来的压力，一些人买房的欲望大大降低，这对房地产行业的健康发展是非常不利的。
2.3阻碍房地产经济的发展
房地产在发展过程中会使用大量煤炭与木材，能耗总量非常大，据相关研究显示，房地产产生的碳排放量在总排放量中占到了30%左右。从当前我国的房地产发展情况来看，房地产行业要想实现健康稳步发展的目标，首先必须有大量的能源作为保障，在目前低碳经济的发展环境中，能源支持显然受到了限制，同时房地产行业也会受到相应限制，这不仅会严重影响房地产业在一定范围内的发展，同时对房地产经济的整体情况也会造成一定影响。
3低碳经济背景下如何做好房地产经济管理创新
低碳经济主要利用产业穿行、技术与制度创新等方式，最大限度的减少能源消耗量，减少废气的排放量，这样经济发展才能与环境保护实现协同发展。发展低碳经济不仅可以有效保护环境，同时还能对经济结构进行调整，促进能源利用率的提升。
3.1利用法律法规控制地产业碳排放
近年来我国房地产业获得了比较大的发展，建立了一系列法律法规来促进其发展，但是从目前我国房地产经济管理工作中可以看出，还有很多问题存在，特别是在低碳经济发展的过程中，还缺少健全的制度监管低碳经济下的房地产业，这种情况下急需进一步完善法律法规，对房地产业高耗能与高排放进行有效控制，超过标注的房地产企业应接受严厉的惩罚，这样房地产业才能得到健康发展。
3.2对企业成本进行合理控制
低碳经济背景下要求使用新型的环保的技术与材料，这种情况下企业的成本必然会增加，怎样将低碳经济背景下房地产业成本的控制工作做好显得非常重要。①在技术与材料选用过程中，应该结合最优化原则选择低耗能、低排放材料与技术;②在具体施工过程中要保证采用的技术能够达到低排放的目的;③在开发低碳房地产的过程中使用的新材料通畅价位都比较高，因此必须将材料使用情况做好统计，避免出现浪费现象。此外，还要在前期工作中将成本控制工作做好。
3.3制定长期的房地产业发展目标
随着近年来我国体制改革的不断加快，对房地产业经济发展方式与经济结构都提出了要求，经济发展方式的转变要求企业在发展过程中做到低排放和低耗能，因此国家不仅要对当前的经济形态进行充分考虑，同时还要在发展房地产的过程中对其进行宏观指导，保证房地产企业可以在低碳经济背景下稳步发展，避免因为低碳经济影响而造成的房地产经济萎缩。
3.4完善房地产经济管理机制
显然，当前我国房地产发展过程中还有很多问题存在，特别是进入低碳房地产经济发展阶段以后，市场形势越来越复杂，这种情况下单纯依靠行政政策已经很难实现对房地产经济的有效调节，因此国家相关部门应该结合低碳经济对房地产业的要求，针对房地产经济进行一些干预，对当前的房地产经济管理机制进行完善，这样才能充分保证低碳经济背景下房地产业可以得到稳步发展。
3.5不断调整房地产经济财税政策
在低碳经济背景下企业要想实现发展就要增加资金投入，那些依靠银行贷款的企业必然会面临更大的投资风险，因此国家应该采取相应的财税政策，对发展低碳经济的企业提供支持，可以对于高耗能房地产企业征收污染税，通过这种方式可以为房地产转向低碳经济方向发展的企业提供机遇，同时还应该利用降低税收、增加财政补贴的方式，针对那些实施低碳经济的企业提供支持，以不断促进房地产企业朝着低碳经济方向发展。
4结语
综上所述，近年来能源紧缺的现象越来越严峻，低碳经济开始成为各行各业发展的主流趋势。在低碳经济背景下，房地产企业发展可以更加快速的实现降低能源利用、减少污染的目标，同时不断提高节能环保的意识，进一步推动房地产业朝着低碳方向发展。目前房地产行业低碳发展中还存在很多问题，必须在经济管理工作中实现创新，不仅加快房地产经济发展，同时还要积极改善居民生活环境质量，最终保证经济与环境协同发展得以实现。
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关于房地产经济论文范文二：房地产经济与市场经济协调发展
引言
不可否认，房地产经济在我国经济发展中占据着十分重要的地位，不但使人们的住房水平有明显提升，而且还提供了很多就业岗位。然而，我国土地面积虽辽阔，但人口众多，且适用土地有限，随着人们对房屋需求的猛增，开始出现供不应求的现象，直接导致房价上涨。长期如此发展下去，必将影响到我国经济的稳定性，所以必须对房地产经济加以规范，促进其与市场经济的协调。
一、发挥政府宏观调控的作用
房价居高不下、住房难是我我国当前备受关注的社会话题。在市场经济中，经济发展要遵循市场规律，而我国正处于经济转型期，加上市场环境复杂多变，急需政府涉入，采取宏观调控手段，合理控制房价，尽快把房价拉回与我国经济水平相一致的轨道上，减少房地产泡沫带来的危害。首先，政府需加强重视，并对当前房地产经济有个明确的认识和科学的判断，将控制和降低房地产市场风险作为重点工作来抓。其次，应加强监督管理力度，时时掌握房地产市场动向，了解消费者的消费心理，予以科学地引导和调控。特别是地方政府的投资行为，和房地产业负债率过高的问题，应及时解决，确保房地产商能够理性投资，避免较大金融风险的形成。地方政府过度干预，非但解决不了问题，反而可能会出现新的问题，所以必须对地方政府加以约束。同时，在巨大经济利益的引诱下，房地产交易中难免会出现金融诈骗行为，如有必要，政府应采取强制性手段予以制止。如果资产价值不断增长，而实体经济跟不上，将影响到经济的可持续发展，为防止这一现象继续恶化，政府可提高银行存款利率，或通过征收房产税等手段加以控制。
二、实现房地产业的科学发展
房地产业在我国国民经济中的地位极其重要，对国家和社会的贡献也不容小觑，然而市场环境复杂多变，随着房地产业的进一步壮大，出现的问题也越来越多。比如在银行信贷中占据着高比例，一旦资金断裂，银行将首当其冲，其他行业也会受到影响。我国房价上涨的原因与实际价值并不相符，主要是开发商和炒房团引起的，价格与价值相背离，与市场经济持续稳定发展的目标不符。所以，房地产业应尽快回归到均衡、科学、可持续发展的轨道上来。该行业不管是收缩还是扩张，都应尊重客观事实，符合我国经济发展水平，并综合考虑社会、人口、生态等多方面因素，使其在国民经济中能够发挥平稳支撑作用。任何行业发展，都有其底线，房地产业同样如此，如果不加控制，任由其如此发展下去，必将会有衰退的一天，而其他许多行业也会受到影响，甚至会阻碍国民经济的进步。所以，一方面，不管是房地产开发商，还是消费者，或是干预的地方政府，都应摆正心态，重新认识房地产业的优势和其可能带来的风险，减少盲目性;另一方面，应结合经济实际水平、城镇化水平、工业化水平和居民收入水平等条件考虑，走出一条科学均衡可持续发展的道路。
三、房地产经济需要合理转型
经济在发展，市场在随时变化，新时代、新的消费需求对房地产业提出了新的要求。传统的房地产业在扩张过程中存在明显的盲目性，竞争方式较为粗放，且运营模式单一，不利于该行业的长远发展。而如今，市场竞争加剧，房地产业不但要竞争产品数量和质量，还要树立自己的形象品牌，提高产业服务水平，只有提高综合实力，才能在激烈的竞争中占据优势。运营模式也不再单一，反而倾向于综合性配套服务运营。另外，过去的房屋产品耗能较高，污染严重，对人们的健康和环境都不利。当前时代提倡绿色、节能、环保，房地产业也逐渐走上了低碳环保的发展道路。随着城镇化水平加快，房地产也在经营理念上也应有所转变，首先要重视产品的综合性和多功能化，现代很多地产都兼具办公、娱乐、居住、购物等多种功能。其次经营范畴要有一定的拓展，如在休闲度假、公共设施上增加投资。此外，相应的物业和服务水平也要跟上。低碳绿色房地产是今后的一个主要方向，绿色不仅仅是在房屋周围种植绿树，更多的是体现在房屋的材料上，应尽量使用环保、无毒害的材料。
四、建立起有效的相关政策
行业发展大都要经过起步、繁荣、饱和、转型四个阶段，房地产业亦然，我国各地经济水平不同，房地产业发展程度也有差异，国家应根据各地实际情况，制定适合本地的政策。首先，在土地方面，要进一步完善土地产权制度，建立城市土地储备制度，为调控土地总量和结构提供制度基础和保障。加强土地管理，严格监督，运用现代化高科技，在土地测量、规划上提高工作效率，采用科学的的方法进行规划。此外，还要明确城市增长边界，界定农用地和非农用地的界限，并永久保护城市土地。最后要集约利用城市土地。其次，应保持房地产投资适度增长，进一步优化房地产市场结构，包括市场结构、产品结构和产业结构的内容。同时保持适度的房价收入比，例如控制房价上涨速度，保持城镇居民可支配收入的持续增长，大力发展住房二级市场，提倡住房梯度消费，推进住房金融的改革创新，为消费者提供更完善、更多样的金融产品。
关键词：地质 经济 发展
论文正文：
地质矿产经济发展
一、加强和重视地质矿产工作，确立矿业生产在地区经济发展中的基础地位
矿产资源是人类社会赖以生存和发展的重要物质基础，是一个地区经济实力的重要标志.当今世界上95%的能源和80%以上的工业原料都是来自矿产资源，因而矿产资源被人们称之为工业的粮食。矿产资撅种类很多，涉及国民经济的各个部门。
例如:农业所需要的磷、钾、氮三大肥料及农药的生产，均需不同的矿石为原料;稀土元素在微量、高效化肥中得到应用，许多粘土矿在肥料、饲料添加剂工业中及改善农业生态环境中成效卓著。矿业生产在国民经济中的能撅、钢铁、有色、化工、建材等工业中占尤其重要的基础地位。因此，地矿工作与经济发展有着密切的关系，其基础地位和先行作用是显而易见的.
无农不稳，无工不富.根据现有资源，吐鲁番地区发展工业，以矿业为先导，是具有条件的，都善县的经济振兴.已经证明了这一点.为持续快速，健康地发展矿业生产，今后地区在重视矿业开发的同时，应重视地勘工作，以便找到更多更好的矿源地，为今后选项目，投资开发减少风险，为指导矿业生产提供依据.
另一方面，我们要对已开采利用的矿产进行保护，合理规划，科学开采，节约利用.因为矿产资源不像其他自然资源，用一点，少一点，不可再生.各级领导一定要认清本辖区内的矿产资源形势，用法律规范我们的矿业行为，再不能乱批、乱挖、造成资源的浪费。要从思想上确立矿业活动在发展地方经济中的基础地位.
二、变矿产资源优势为经济优势，实现地区经济发展战略目标
地委提出充分依托资源优势，力争工业实现五大突破。其中有依托石油、天然气资源，力争在石油化工产业上有新的突破;依托矿产资源，力争在矿业开发和冶金工业上有新的突破;依托盐化工业的良好基础，力争盐化工业的更新改造和新产品开发上有新的突破。经过几年的努力，把我地区建成新疆的石油化工、冶金工业、盐化工业、棉纺和食品工业五大基地。不难看出，地委、行署建构我区工业发展的思路是依据我区资源优势，特别是矿产资源优势.我们要根据上述精神，加速吐鲁番地区矿产资源的勘查和开发。
1、要积极支持地质勘查工作，为矿业的全面发展创造条件
过去在计划经济体制下，国家先后在吐鲁番地区投入5亿多元，进行了大量的地质工作.过地矿工作者的辛勤努力，在我区找到和探明的矿种50多种，大小矿床超百处，矿点200多产为我们现在的开发利用提供了条件，基本保证了地区经济发展的需要。但是随着经济的发展，矿业资源开发利用的程度不断提高，资源耗竭加快，如芒硝矿、石棉矿、铅锌矿等耗量很大，其中已探明的铅、锌矿已耗竭完，现已无矿可采。
说明矿业高速发展，形成对矿产资源勘查的依赖，不少矿种急需后续矿源的补充.因此，对已找到和探明的矿产正在或有待开发利用的同时，急需寻找和评价新的矿源。特别是选择那些投资少、周期短、效益高的贵金属、有色金属和一些新型建材矿产和非金属矿产的评价.这需要各级领导重视、支持地勘工作.首先依据地区发展融合经济的指导思想，充分发挥本区两个地质队作用，在良好的成矿远景区进行找矿探矿。在这方面我们要应社会主义市场经济的需要，要认清单一由国家投入找矿、探矿的体制已不复存在.
今后除积沙、月州、支持地勘单位向国家立项外，我们要鼓励企业和有关单位自筹资金与地勘单位联合探矿、采矿，走自治区提出的依靠行业主力，依托社会基础，统筹规划，共同发展的正确办矿方针，为地区经济建设服务.
与此同时，我们要扩大改革力度，欢迎区内外地勘单位自带资金来吐鲁番找矿、探矿.找到矿后，本着谁找矿，谁受益，谁开发，谁受益的原则，合作开发，共同办厂，走勘查开发销售一体化和探、采、工、贸一条龙多元化联合经营之路.对难采、难选、难冶矿床和建材、非金属矿，欢迎区内外和外商独资建矿办厂。
其次是我们每年编制计划时，按地区发展经济的总体规划，向自治区编报地勘计划，争取自治区和地矿部在自治区设的拼盘地勘经费，完成一些急需项目的地勘任务。另外，我们在对地质勘查活动监督过程中，应及时解决勘查工作中存在的问题，有效地维护勘查秩序，为地勘工作创造良好的外部环境.
2、加强矿产资滚综合管理，大力促进矿产资源的开发利用
矿产资源的勘查目的，就是为了开发利用，为经济建设服务。对有一定规模，市场需求旺盛的矿种，要优先开发利用，形成象都善铁矿那样的产业群.我地区发现的50多种矿产中有30多种探明了一定的储量.潜在价值比较大的主要是能源矿产，如石油、天然气、煤炭，其次是铁矿、黄金、锡矿、钻矿、石棉、膨润土及其盐类矿产等.以上矿种都已不同程度的开发利用，且形成一定的经济优势。其中石油、夭然气年产百万吨，产值9亿元.其他矿产年产矿石量约25。万吨，产值1.5亿元左右.说明我区矿业生产已初具规模。
但由于受资金技术的制约，矿产资源的开发利用还存在着一些不可忽视的问题一是矿产资源开发利用不平衡，少数金属矿和化工矿产开发程度较高，而非金属、建材矿，无论其开发规模，利用程度，都与丰富的储量不相适应.二是矿产品的深加工，精加工产品少，程度低，产品附加值低，不少矿山仍停留于出卖原矿或粗加工阶段，如石青、硫铁矿、石棉、芒硝、大理石等。很多矿如果搞精加工，其产品效益会成倍增长.三是由于法制意识淡薄，生产技术落后，非法采矿和乱采滥挖浪费资源现象仍很严重，直接影响矿业持续、稳定的发展。
针对上述问题，提如下建议:
1、首先是加强宣传力度，提高各级领导和全民的执法意识.领导要带头学法、懂法、执法，不能搞以言代法，要依法规范矿业行为，严禁无证采矿、侵人合法矿区采矿和越界采矿.对于各种矿业纠纷，矿管部门要依法及时妥善查处。
2、要继续深化改革，促进矿业生产向统一规划，科学采矿的方向发展.
矿山生产规模要以矿床规模为依据，通盘考虑，合理布署.要做到大矿大开，小矿小开，以发挥其最大经济效益为原则.抑制分段、切块、小打小闹的作法，以免造成矿产资源的浪费和经济效益的低下。要集中资金上规模、上等级、上效益，主要矿山的开发利用不仅要有短期计划，而且要有中长期规划，不断积累资金，滚动发展。另外，地区煤炭资源丰富，已探明储量近20亿吨，但电力不足是今后工农业高速发展的制约因索之一因此，引进资金建电厂，变煤能为电能，为经济高速发展创造条件。
3、继续发挥乡镇集体、个体办矿的优势，促进农村奔小康.
要把埋藏浅、易采、易选的小矿就近分配各乡镇村民开采，走农矿结合之路，发挥其投资少、见效快、效益好的特点.有的矿产还可搞乡镇集体加工企业，以提高附加值.各级政府和领导要本着积极扶持，合理规划，正确引导，加强管理的方针，依靠本地资源，依法发展乡镇矿山企业，促进农村奔小康.
网络经济是知识经济的一种具体形态，这种新的经济形态正以极快的速度影响着社会经济与人们的生活。与传统经济相比，网络经济具有以下显著特征。
（一）快捷性网络经济消除时空差距是互联网使世界发生的根本性变化之一。首先，互联网突破了传统的国家、地区界限，用网络使整个世界紧密联系起来，把地球变成为一个“村落”。其次，信息突破了时间的约束，使人们的信息传输、经济往来可以在更小的时间跨度上进行。网络经济可以24小时不间断运行，经济活动更少受到时间因素制约。再者，网络经济是一种速度型经济，以接近实时的速度收集、处理和应用信息，节奏大大加快了。
（二）高渗透性迅速发展的信息技术、网络技术，具有极高的渗透性，使信息服务业迅速向第一、第二产业扩张，使三大产业之间的界限模糊，出现了第一、第二和第三产业相互融合的趋势。三大产业分类法也受到了挑战。为此，学术界提出了“第四产业”的概念，用以涵盖广义的信息产业。
（三）经济外部性网络经济主要表现为经济外部性。正如凯文•凯利提出的“级数比加法重要”的法则一样，网络形成的是自我增强的虚拟循环。增加了成员就增加了价值，反过来又吸引更多的成员，形成螺旋型优势。“一个电话系统的总价值属于各个电话公司及其资产的内部总价值之和，属于外部更大的电话网络本身”，网络成为“特别有效的外部价值资源”。
（四）可持续性网络经济是一种特定的信息网络经济和信息网络经济学，它与信息经济、信息经济学有着密切关系，是知识经济的一种具体形态，知识、信息同样是支撑网络经济的主要资源。美国未来学家托夫勒指出：“知识已成为所有创造财富所必需的资源中最为宝贵的要素，知识正在成为一切有形资源的最终替代。”正是知识与信息的特性使网络经济具有了可持续性。
（五）其他特点1．用户体验至上。互联网时代是一个信息透明的时代，消灭了信息不对称。有了互联网后，游戏规则变了。消费者鼠标一点就可以比价，而且相互之间可以方便地在网上讨论，因此，消费者掌握的信息越来越多，于是变得越来越精明、越来越具有话语权。2．免费的商业模式。传统经济强调“客户(顾客)是上帝”。这是一种二维经济关系，即商家为付费的人提供服务。然而，在互联网经济中，不管是付费还是不付费的人，只要你使用产品或服务，你就是上帝。因此，互联网经济崇尚的信条是“用户是上帝”。在互联网上，很多东西都是免费的，例如聊天、搜索、电子邮箱、杀毒，不仅不收钱，还要把质量做得特别好，甚至倒贴钱来吸引人们使用。正是因为互联网经济基于免费的商业模式，用户才显得如此重要。3．价值链创新。淘宝通过免费开店，颠覆了它强大的竞争对手eBay；360通过免费，颠覆了收费的杀毒软件厂商；微信通过免费发信息，对电信运营商形成了巨大的威胁。互联网的免费商业模式，本质上讲是通过免费获取巨大的用户群，然后在此基础上创造新的价值链。
二、基于互联网应用的房地产业发展模式
房地产是中国社会最大的焦点，需求的释放推动了资产价格的飙涨，而飙涨的资产获益者又反过来持续拉动对资产的需求。从现状看，是否有一种新的模式可以化解虚高的资产价格所隐含的泡沫风险，使购买者可以不再担心毕生积蓄购买的资产贬值受损？
（一）缩短开发周期现在的房地产项目从动工到开售最快也需要七个月，开发过程中受各种因素影响，整个周期通常会在一年以上。房地产作为非标化项目，是否可以通过工厂预制构件，在现场快速安装，减少水泥浇灌，避免传统工艺的“物理限制”？如果房地产的开发周期从一年下降到几个月，就可以大幅度降低建筑施工成本。标准化生产的建筑构件，可以避免偷工减料，消除不同开发商质量标准的差异，而且在楼宇节能化、智能化上可以提供全新的居住体验，改变或者提升当前的住宅服务。房屋在结构上也是标准化的产品后，楼盘的差异更多来自楼盘自身的位置、外部装饰、内部装修、环境等的不同。
（二）介入物业后端市场互联网模式与传统商业模式的差异就是改变了利润端的来源。从直接销售产品盈利，延展到后期服务盈利。在居民的日常消费中，是否存在更深入的社区化配套服务和深入挖掘住户习惯的可能？智能化家居+社区物联网的发展，可以在满足现有生活方式的同时提供新的便利，挖掘物业后端消费市场潜力。物业服务过去一直是后续的配套服务，但现在已经有许多房地产商在布局物业后端消费市场。如某家公司在这个基础上更深入一步，通过统一的APP，把物业服务与居民的日常消费行为结合在一个平台。用户可以通过APP缴纳物业费等，在此基础上增加便民服务或者周边商业广告，营造出一个基于周围15分钟生活圈的在线社区。当前已经有很多成熟的服务商提供这方面的服务。现在要考虑的是，用户使用频率是否足以支撑一个独立的APP，还是把配套服务搬到微信、大众点评这种平台型APP更好。当用户成为某小区的业主之后，这种牢固的居住关系往往长达数十年。而且住房租赁所产生的物业需求，与业主也不存在差异。另外，房地产本身就是良好的金融抵押物，开发商对自身物业的价值评定理应比银行更深入，在此基础上，提供短期消费贷款服务也是非常自然的结果。
（三）房地产网络营销运作模式房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘的开发商利用互联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流，其信息流向是双向而非单向的。
1．采购平台。房地产商通过互联网对供应链的重新整合，改变了产业内上下游企业之间以及企业与政府之间的交往方式，从而能够最终降低交易成本。如房地产开发企业可以利用电子商务进行项目招标，与咨询企业、建材企业、建筑企业、物业管理公司等直接开展业务。这样不但减少了中间环节，提高了服务效率，而且提高了企业经营活动的透明度，扩大了合作伙伴的选择范围。通过房地产网站，还可以建立起相关企业的信息高速公路，形成企业之间的信息链，建立无场地办公环境的房地产虚拟企业。
2．广告平台。房地产的开发企业通过自身建立的网站，或者通过在其他网站广告等手段，对产品进行宣传。这是继报纸、广播、电视后，进行房地产广告投放的第四个媒体，房地产网络广告有其自身的特点和优势。
3．销售平台。房地产数字化销售平台可以分为网络直销和网络间接销售两种。其中直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种：一是企业在互联网上申请域名，建立自己的站点，由网络管理员负责产品销售信息的处理，传统的销售工作也可有机嵌入信息化营销流程；二是委托信息服务商网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发商节省一笔数量可观的佣金，而且还可同时利用网络工具（如电子邮件、公告板等）收集消费者对产品的反馈意见，既能提高工作效率，又能树立良好形象，适用于大企业建立产品形象和企业品牌。网络间接销售是指利用网上中介机构进行销售，专业网站不仅拥有数量可观的访问群，而且具有房地产专业知识和丰富的营销经验，能够很好地完成营销策划。考虑到本身的实力以及建立和维护网站的成本，这种间接渠道策略尤其适用于中小型房地产公司。
4．信息平台。利用网站或网页进行项目相关信息的，例如项目的建设进度、最新的房地产法规、楼盘的促销信息、项目某些方案的意见征集等，都可以迅速地出去。与传统的信息媒介相比，网络营销的信息平台不但可以信息，而且可以通过留言板、业主论坛等及时地获得信息反馈，例如购房者与业主既可及时得知开发商的决策方案，又能及时地对诸如房型设计、装修标准等提出自己的意见，实现真正的互动营销。
5．交流平台。在信息交换的基础上，房地产网络营销应建立业主与业主之间的交流平台，即所谓的网上社区，以促进小区文化的形成。
6．管理平台。房地产网络营销的管理平台是产品售后服务中的一环，开发商在网站架设中为日后物业管理公司开辟专用的空间，物业管理公司可以在此公告通知和小区财务管理情况，听取业主意见，有利于日后小区的规范化管理。
（四）互联网房地产取得的一些成果房地产网络营销由于其介质自身的特点，使其拥有了一些其他媒体无法比拟的优势，同时房地产的互联网营销之路也取得了一些成果。
三、房地产网络营销存在的一些问题以及相应对策
（一）硬件设施的制约我国网络尚处于起步和发展阶段，基础设施差、技术软件落后、缺乏网络安全保护措施和高水平的网络营销人员，网络立法、结算系统、房地产税收等配套设施跟不上，以及广大消费者对持卡消费的排斥，都制约着网络营销的发展。单是互联网普及一项，就已经大大地制约了网络营销现阶段在我国内地的推行。
（二）网络内容简单，不能满足消费者的需要现在房地产网站不少，且呈扩张趋势，但大多数房地产企业实力较弱，服务内容单调，的信息许多是“复制”和“粘贴”的，在数量和质量上都没有超过传统媒体。这样的信息量是远远不足以促使网站访问者做出购买决策的，至少应做到提供三维动态的样板房、小区的位置及环境，除了房地产本身的信息外，还要为访问者提供有关国家政策、法律咨询、购房程序和技巧等知识。还有一些房地产网站不适应市场需求，缺乏独特价值，竞争优势不明显，网络营销成了买卖双方之间多余的第三只手。
（三）机制缺乏信任感众所周知，房地产是一件价值巨大的产品，它往往是一个人、一个家庭一生中最昂贵的一次购买，所以每个购买者都是非常小心谨慎的。人们仍然信奉眼见为实的观念，看不到实物，就不可能将一大笔款项交给一个小小的鼠标。况且我国的消费者与房地产商的互信度一直较差，所以目前消费者是无法充分信任网上交易的。
（四）解决办法
目前针对房价的调控已经进入了相持阶段。自2010年4月国务院《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来,已经过去三年多。在这期间“新国十条”发挥了很大的作用。目前我国一、二、三线城市房价已经趋于稳定。从全国来看,各项指标均表示房地产投资热度在持续下降后略有回升。本文目的在于探究货币政策对于一、二线城市房地产市场的动态影响,货币政策变动对于房屋销售价格变动究竟有多大的影响。笔者利用北京和石家庄两地数据建立VAR模型,通过脉冲响应函数和方差分解的方法来观测货币供应量与实际利率对房地产价格的动态影响,并对两地的异同进行比较分析。房地产市场宏观调控中的货币政策既包含着货币政策的一般特点又体现着房地产行业独有的特质。运用货币政策对房地产市场进行调控,主要是通过三条渠道:一是货币投放量;二是房地产开发投资规模;三是房地产市场的贷款规模。本文主要选取了货币存量规模指标和利率指标进行研究。
二、实证模型的建立
(一)数据指标选取
笔者选取了2005年6月到2012年7月的月度数据共86期来研究两地房地产价格与货币政策之间的动态关系。数据来源为“中经网中国经济统计数据查询与辅助决策系统”和国家统计局网站。在房地产市场方面采用房地产价格这一指标进行实证研究,在货币政策方面则采用货币供应量和利率这两个指标参与研究。具体来说,这里用BFPI表示北京市房屋价格,用北京房屋销售价格指数(月度、环比)替代;用SFPI表示石家庄市房屋价格,用石家庄房屋销售价格指数(月度、环比)替代。用M2表示货币供应量,数据选用广义货币存量,因为它最贴近真实经济中的流动资金。用R表示贷款利率,数据选用1~3年期贷款利率作为样本。因为房地产项目开发周期一般为1~3年。
为了使实证分析更科学有效,本文在此基础上对数据进行了处理。首先对两地房屋销售价格指数(月度、环比)进行定基处理,基期确定为2005年6月,将该月份房屋销售价格设定为100%,将数据转换为定基数据。然后对M2进行价格平减处理,用当月的M2规模除以2005年6月为基期的居民消费价格指数对 M2进行平减处理。最后用X11法对BFPI、SFPI和M2三组数据进行季节调整,并且为了降低异方差的影响,在实证之前对BFPI、SFPI和M2取对数。
(二)建立VAR模型
笔者将建立北京市和石家庄市两个城市的VAR模型,用来对比分析货币政策变量的变动对房地产价格的动态影响。VAR模型变量包括房地产价格FPI(北京市为BFPI,石家庄市为SFPI)、贷款利率R和广义货币存量M2。
(三)平稳性检验与协整检验
在建立VAR模型之前,为了避免伪回归,必须对各个变量的平稳性进行检验。本文采用ADF单位根检验方法分别对各个变量进行检验。各序列的ADF检验表明,原始序列一阶差分后的序列都是平稳序列。所以各序列都是一阶单整序列,符合协整检验的条件,如表1所示。
为了得到数据之间长期均衡关系的信息,所以要运用协整理论来判断变量之间是否存在长期稳定的均衡关系。由于我们要进行的两组协整检验对象都包含三个变量(即当地房屋销售价格指数、M2和R),因此我们使用Johansen方法分别对其进行协整检验。检验结果见表2。
表2中北京数据的Johansen检验结果在原假设为0个协整向量的情况下统计量为45.491 6,大于95%置信水平的临界值42.915 3,说明原假设不成立,该组数据至少存在1个协整向量。而同时至少存在2个协整向量的原假设也通过了检验的情况下,则认为在5%的显着性水平下,只有一个协整方程,BFPI、R和M2三个变量之间存在长期的协整关系。石家庄数据的Johansen检验结果也意味着SFPI、R和M2这三个变量同样存在着长期协整关系。这就满足了建立VAR模型的条件。
三、实证结果分析
(一)脉冲响应函数
根据AIC准则确定模型的滞后阶数为2,随后对北京市和石家庄市的数据分别建立VAR模型,并经过检验呈现出稳定状态。在VAR模型的基础上建立脉冲响应函数,刻画脉冲响应图来考察货币供应量与利率变化对两地房地产价格的动态影响。
由图1和图3可以看出货币存量对于北京和石家庄两地的房地产价格动态影响的共同点是从长期来看都会导致房地产价格的上涨。不同的是,在图1中M2变化冲击对北京市房地产价格的动态影响中,当期货币供给量的一个正冲击造成了北京房地产价格长期稳定的增长趋势,在第24期达到最高点;而在图3中,货币供给的冲击在短期内先造成了石家庄房地产价格小幅的反向变动趋势,在第5期达到最低,稳定在第6期再逐步上行,在第12期回到原点,在第12期之后出现与货币存量同向的变化趋势,在第24期达到最大。
房地产行业是资金密集型行业,对房地产企业来说,投资、开发都需要大量的资金。房地产企业的资金来源除了一部分自有资金之外,其余均来自银行的贷款。当货币供应量上升之后房地产商能够得到更充裕的资金,从而加大房地产市场的商品供应,起到抑制房价的作用。但从长期来看,充裕的货币存量,也会给房地产消费者、投资者和投机者更充裕的资金,其中包括可支配收入的增加和贷款资金的增加,从而推动房价的上涨。北京和石家庄两地房地产价格表现出来的差异,可能是由两地市场特点不同所引起的。北京市的房地产市场有更多的房地产商和商品房,同时也有更多的投资和投机者,所以货币存量的变化并没有影响到短期内的房屋销售。 图2和图4是贷款利率变化对两地房地产价格变化的影响,相似的是,从长期来看贷款利率的上升均会导致北京和石家庄两地房屋价格的下跌;且两地房地产价格在受到利率变化的一个正冲击之后,在短期内都表现出正向变动的趋势,一定时期后会回归原点并向反方向发展,并在第24期达到最低点。不同的是,北京的房地产价格正向发展趋势的幅度要低于石家庄的房地产价格正向发展趋势,并且回归到原点的速度也快于石家庄。
贷款利率的上调必然提高了购房成本,阻碍了房产的销售,最终导致房地产价格下滑。另一方面,贷款利率的上调同样提高了开发商融资的难度,在短期内导致房地产市场供应不足,房价上涨。但是北京房地产开发商的资金实力较之石家庄房地产开发商实力更加雄厚,短期内受到贷款利率上升带来的融资压力要小,所以房地产价格上涨幅度要比石家庄小,回复速度较石家庄快。
(二)方差分解
从图5至图8可以看出,货币存量和贷款利率对于房地产价格变化的贡献率随着时间的延长会越来越大,但总体来看并不是很大,两项的贡献率加起来仍然低于20%。可见,对于房地产价格贡献率最大的还是房地产价格本身。这说明货币政策对于房地产市场的调控力度是有限的,必须与其他宏观调控手段同时进行才能达到合理抑制房价上涨过快的
目的。 从图5至图8中可以看出,货币供应量与贷款利率二者在北京与石家庄两地房地产价格变化的贡献率中所占比率有明显的不同。北京市房地产价格变动中货币供应量的贡献率较大;而就石家庄房地产价格变动而言,贷款利率的贡献率更大。笔者认为,这主要源于两地房地产市场的不同特点:北京市房地产商资金较石家庄普遍充裕,并且有更多更有资金实力的投资者和投机者。当贷款利率变动的时候,对房地产商而言融资压力较石家庄更小;从购房者的角度考虑,拥有充足资金的投机者对于利率的变化也相对更不敏感。另一方面,石家庄的房地产商流动资金较少,在遇到贷款利率上调的时候融资压力更大;并且市场上出于使用目的且资金不充裕的购房者较多,在贷款利率上调的时候就会造成房屋销售较北京更大的阻力。
五、结论与建议
(一)结论
从北京市和石家庄市的实证检验结果来看,货币政策在经济发展程度不同时对房地产价格的影响效果也是不同的。根据本文的研究结果表明,在以北京为代表的一线城市和以石家庄为代表的二线城市中,货币政策的效果会因为不同地区房地产发展程度的不同而在短期内表现出不同的效果。
1. 紧缩的货币政策能够在一定程度上对房地产价格产生抑制效果。无论是货币供应量的减少还是利率的提高都能够使一、二线城市房地产价格降低,达到抑制房价过快增长的目的。
2. 货币政策对于房地产调控效果是相对有限的。在方差分解过程中,无论是一线还是二线城市,其货币政策调整对房地产价格波动的贡献率都没有超过30%,可见作为房地产市场宏观调控的一部分,要想实现更好的效果还要配合其他调控措施。为促进房地产市场健康发展,抑制房价过快上涨,国家多次运用货币政策对房地产市场进行调控,但效果并不显着。本文的实证结果证明,货币政策对于调控房地产市场有一定的效果。降低货币存量和提高贷款利率都能起到抑制房价的作用,但总的来讲不能达到满意的效果。
3. 货币政策对于二线城市的影响更为明显,对于一线城市的影响相对较小。在脉冲响应分析和方差分解分析的过程中,二线城市的房地产价格表现出更强的敏感性,而一线城市的房地产价格则更加稳定。
4. 一、二线城市房地产价格分别对货币政策的不同传导渠道效果不平衡。一线城市房地产价格对于货币供应量的改变更加敏感;二线城市则对于利率的改变更加敏感。
(二)政策建议
在以上结论的基础上,提出如下政策建议:
1. 加快利率市场化步伐,提高利率的调控作用。利率作为货币政策的主要调整对象,从目前的情况来看并没有完全发挥其应有的作用。利率作为央行直接制定的政策,存在着较大的局限性,较低的存款利率和较高的贷款利率人为地造成了较大的存贷利率差。对于利率的调整虽然频繁但是由于相对利差的变化不大导致其政策效果较差。利率市场化能够使利率的期限结构更加合理,从而加大房地产业投融资的利率弹性,抑制投机需求,达到调控目的。
2. 合理控制货币供应量,在接下来一个时期内应该继续坚持稳健的货币政策。运用法定存款准备金政策和再贴现率政策等多种手段控制货币投放,在抑制通胀的大背景下,起到调控房地产价格的作用。
3. 严格控制房地产投资与消费信贷规模,适度加大房地产开发信贷支持力度,提高信贷投放的灵活性。首先,商业银行要严格执行房地产开发贷款和个人贷款买房的信用评估和风险评估体系。保证银行业总体风险水平保持在可控范围内,避免由于楼市波动造成的系统性风险可能导致的金融危机。其次,要根据不同城市的房地产业发展水平和经济发展水平来对信贷政策做出调整。具体来讲,在北京市等一线城市要严格审批,防止房地产投机行为造成的房价虚高;而在石家庄市等二线城市可以给予房地产业更大的支持,满足居民住房需要的同时促进房地产业的健康发展。
［摘要］近几年来，房地产持续升温，国家出台了一系列宏观经济调控政策对其进行调控，对构建和谐的房地产行业起到了非常重要的作用。文章从理论出发，结合当前政策，详细分析了国家经济政策对房地产行业的影响。
［关键词］经济政策房地产宏观调控影响
近几年，随着房地产投资的急剧增温和房价的持续攀升，房地产成了炙手可热的话题。无庸置疑，房地产业在我国国民经济中具有举足轻重的地位。而据研究表明，我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行完全依赖的房地产业发展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行，另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。当房地产泡沫越吹越大时，一国经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。
一、金融政策对房地产业影响分析
1）对房地产企业的影响
加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。
2）对消费者的影响
加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。
3）对房价的影响
房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于本文来源：文秘站 平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。
1、存款准备金率政策
根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小，商业银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。另一方面，随着房地产企业的资金渠道目益多样化，对银行贷款需求的占比逐步减少，因此通过提高法定准备金率从而使银行减少贷款来间接调控房地产市场可能收效甚微。
1） 积极影响
上调存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看，提高存款准备金率 0.5％能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度，进而加速和锁定近两个月来各种调控政策的政策效率。
2）消极影响
调整存款准备金率在理论上可以遏制投资过快，但同时也将带来一定的风险。张家鹏指出，就目前国际市场形势来分析，中国和印度的房地产市场属于快速的上升趋势，投资回报率较高，如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款，就可能给国际上的一些投资家带来机会，这样欧美大量游资将会大量涌入中国，对楼市起到推波助澜的作用。 2、汇率调整
我国人民币汇率的变动将会影响国内金融市场上的资金流动．投资者的投资动机也会随着汇率的变动发生改变。而我国房地产业是一个资金密集型的产业,因此人民币汇率的变动将会我国地产业的发展产生多方面的影响。
1）对房地产业发展资金的影响
汇率预期的变动将对一国的资本化率产生重要影响。资本在国际问流动的原因是追逐利益和规避风险，因而汇率的变动会影响资本的流动，特别是短期资本的流动。
2）对房价的影响
供需和投机是影响房价的两个主要因素，而汇率的变动直接影响的是供需及投机行为这两个方面。目前由于人民币存在较强的升值预期．这使得大量的海外热钱通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产．等待人民币的升值预期的实现，达到获利得目的。
3）对房地产自身价值的影响
在当前．我国房地产业尤其是大规模开发的高端房产，其销售市场不仅仅是局限于国内还面向国际。因而当人民币汇率发生变化时，对那些高端房产的自身价值就会产生很大的影响，它们的自身价值会因为受到人民币汇率的浮动而发生变化，从对拥有者会而产生额外的盈利。
3、税收政策
清算土地增值税给开发商带来的最大变数是因为拿地时间不同，成本不同，导致的税款额度不同。拿地时间较早的项目因差额巨大将支付巨额增值税成本，且拿地越早和捂地时间越长税费越高。一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业因为持有土地时间较长，差价较大，可能遭遇较大的税负压力。
4、调整住房贷款政策
这属于选择性货币政策工具中的不动产信用控制工具。常见的控制方法有：规定金融机构房地产贷款的最高限额、最长期以及首期付款和分期还款的最低金额。
二、房地产企业应对对策
1、转换市场机制，开拓资金资源渠道
资金是房地产开发的首要因素，迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求，房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会寻求银行以外的融资渠道。上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可缓解房地产项目资金需要压力。
2、走联合开发，合作经营，集中和规模化道路
房地产业作为一个高投入，高风险的行业，特别需要房地产开发企业进行规模化、集团化经营，以提高其抗风险的能力。
3、改善经营管理，消除短视观念，提高核心竞争力
房地产企业需要完善内部机制，规范企业的经营管理。从长远放眼，做好项 目的长期规划，提高企业开发效率，提高创新能力，把观念由做“项目”、做“产品”转到做“企业”上来。
参考文献：
［1］朱崇实. 金融法教程［m］. 北京：法律出版社,
1.房地产经济学领域实验研究的方法论
2.房地产经济学的实验教学研究
3.房地产经济学教学实验室建设研究
4.论房地产经济学
5.案例教学在房地产经济学中的应用
6.对房地产经济学课程采取多样化教学方式的探讨
7.《房地产经济学》课程实践性教学探讨
8.《房地产经济学》课程实践教学的研究与探讨
9.应用型本科《房地产经济学》课堂实践教学探讨
10.我国城镇化进程中房地产经济学的应用参考价值
11.基于案例教学法的《房地产经济学》课程教学改革研究
12.房地产经济学在城镇化建设中的应用参考价值
13.参与式教学方法在房地产经济学课程教学中的应用
14.我的房地产经济学观
15.房地产价格与房地产经济学研究
16.建立军队房地产经济学 丰富军事经济学科体系
17.高等院校本科生考试方法改革研究与实践——以《房地产经济学》课程为例
18.浅析房地产经济学教学中应注意的问题
19.房地产经济学教学中应注意的问题
20.房地产泡沫的形成机理——基于行为经济学视角的分析
21.房地产市场“限购令”的法经济学与经济法学思考
22.房地产投资需求的行为经济学分析
23.房地产市场中“买涨不买跌”的行为经济学分析
24.还原真实的茅于轼 一个经济学家和他的房地产经济学
25.非理性行为与迪拜房地产泡沫的形成——基于行为经济学视角的分析
26.关于房地产经济学的学科体系问题
27.中国房地产企业价格行为的经济学逻辑
28.行为经济学在房地产营销中的应用
29.一部新一代房地产经济学力作——评王克忠主编的《房地产经济学教程》
30.房地产营销行为经济学分析
31.房地产行业的调控政策分析——以福利经济学为视角
32.房地产泡沫产生的行为经济学分析
33.房地产市场波动性的行为经济学解析
34.房地产价格持续上涨的行为经济学分析
35.中国房地产企业价格行为的经济学逻辑
36.建筑经济学与东莞市城市规划及房地产关系的思考
37.房地产救市可行性的经济学分析——兼评《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
38.我国房地产市场与价格的经济学探讨
39.中国房地产金融风险分析——一种基于制度经济学与信息经济学的解释
40.从行为经济学谈轨道交通对房地产开发商决策的影响
41.房地产开发的资源环境经济学分析
42.房地产企业开发差异化战略的经济学逻辑分析
43.房地产市场:加强规制还是放松规制——基于规制经济学的视角
44.房地产经纪服务收费的经济学分析
45.对我国房地产市场的经济学分析
46.房地产业及其调控:微观经济学分析
47.我国房地产市场供求调节有效性研究——基于微观经济学视角的分析与启示
48.房地产广告问题及治理措施研究——基于非对称信息经济学的逆向选择理论
49.城市房地产价格空间结构研究前沿动态——基于城市经济学的视角
50.我国中央与地方在房地产税改革弈的法经济学分析
51.我国房地产限购令的经济学解释
52.基于品牌经济学的房地产品牌价值分析
53.房地产价格高涨的政治经济学解释
54.以公共经济学原理看我国房地产
55.房地产市场“过冷”背后的经济学思考
56.供需因素对房价的影响分析
57.我国房地产市场中地方政府行为的经济学分析
58.房地产泡沫的经济学解释
59.从经济学视野看税收政策对房地产市场的影响
60.房地产专业技术经济学课程设计
61.税收政策对房地产市场影响的微观经济学分析
62.房地产技术经济学初探
63.基于品牌经济学的房地产品牌分析
64.房地产中介网络化的经济学解释
65.基于品牌经济学的房地产品牌价值研究
66.房地产附加税对房地产市场影响经济学分析
67.浅谈经济学分析在房地产开发中的应用
68.房地产的政治经济学——简析当前房地产业的高热现象
69.住房投资模型的经济学解释——兼论房地产泡沫产生的原因
70.我国房地产市场形态和价格变化的经济学分析
71.国家房地产政策的经济学思考
72.技术经济学在房地产开发中的应用
73.房地产业的法律经济学
74.房地产宏观调控背景下住房保障制度的经济学评价
75.房地产价格变化规律的经济学分析
76.经济学关于房地产泡沫的理论
77.用策划经济学理论看目前中国的房地产价格上涨
78.行为经济学在房地产营销中的应用
79.房地产问题的经济学解读
80.市场供求对房地产价格影响的经济学分析
81.我国房地产市场价格波动的经济学解释
82.房地产市场调控问题的经济学分析
83.“克强经济学”的房地产调控政策新解
84.银行信贷、土地价格与西安市房地产价格的边限协整分析
85.房地产市场“过冷”背后的经济学思考及政策建议
86.以公共经济学原理看我国房地产
87.关于我国房地产市场“双高”现象的经济学分析
88.基于行为经济学视角的房地产价格波动分析
89.基于经济学角度的房地产泡沫分析及测度
90.中国房地产市场的制度经济学分析
91.房地产市场与股票市场羊群效应的经济学分析
92.税收政策调控房地产价格的经济学分析
93.房地产价格构成及空间差异的理论解释——马克思主义政治经济学的视角
94.独家专访瑞银首席经济学家汪涛 房地产行业应重新洗牌
95.房地产供求曲线的经济学分析及政策启示
96.经济学原理与房地产开发效益
97.美国房地产与城市经济学协会
98.以马克思主义经济学哲学原理反思我国房地产政策
一、民族地区产业集群政策的误区分析
（一）“企业聚集”等于“产业集群”
在民族地区县域工业园区，地方政府本来想培育产业集群，但由于招商引资的需要，结果将毫无关联的企业放在工业园内，只完成了“企业聚集”，而没有实现企业集群，风险很大。在民族地区，招商引资的风头很盛，但缺乏企业甄别机制，因此工业园的绩效很差。而政府发展经济的目标与手段就是多招商，能招到什么都行，还没有产业的集群化发展与链式招商的理念。这些地方的工业园区，是企业“赶集”，而不是企业“排队”。另外，多数地方的“圈地”而虚报投资额、不上项目，一是为了骗出口退税，二是今后的土地寻租，而地方领导知道，睁一眼闭一只眼，私利和公利都有。产业集群这个“真经”被有些地方领导“念歪了”。有的地方急不可耐地开辟工业园区，把毫无相连的企业一起赶到“圈”里去。可这只能解决企业在空间布局上集中，却不能解决产业关联上的离散状态；有的地方由集中办企业转向集中做产业，但企业聚集却难以实现产业集群，“道不同，不相为谋”，“物以类聚，人以群分”，不合群的，相邻为壑；有的地方只关注产业本身，不重视为企业与产业发展提供基础设施条件、中介服务体系、法律法规及政策服务、金融配套、人才支持等软硬件服务；有的地方甚至不顾当地的区位条件、资源状况、技术水平、人文环境，硬搞产业“成龙配套”，又出现“大而全”、“小而全”，这将后患无穷！民族地区的政府想到实现跨越式发展，可能要好好学习集群理论与方法并努力实践之。
（二）忽视本地企业的发展
产业集群理论的精髓是依靠内力发展区域经济，而开发区的理念是依赖外部力量。其实民族地区的根本问题是如何培养本地力量（造血）的问题，关键是本地企业的发展，而且是不能靠一夜致富的。当然，民族地区如何开放，利用外部力量也是重要的。我认为地方政府的行为可能受当地市场经济发展程度的影响。在我国，地方政府的行为受上级政府和基层企业及居民的压力影响，主要是上级政府的满意度的影响。在这样的条件下，上级政府的满意度又来自于地方经济发展的状况。在发达地区，由于企业很多，地方政府能从企业经营中获取的收益（包括制度收益）较大，所以有为企业发展提供种种服务的激励，只要企业发展好了，地方政府的业绩也就有保障，上级也就满意了。而民族地区由于企业少，政府再怎么重视也很难有较大的业绩，为了获取上级政府的满意，就只好从外部扩张来增加经济业绩，所以就会放弃对本地企业提供服务的行为选择，转而试图通过招商等经济扩张行为来扩大经济总量，取得上级政府的欢悦。在民族地区，许多政策都是针对外地企业，外资的，而本地企业的发展很难受到政府的重视，这是我们的制度有问题，主要是地方政府政绩评价制度问题很大。
（三）“人造”集群
现在集群经济培育是难点，实力、环境、时段、人脉等因素交叉，在民族地区，行政力量更能指导经济发展，甚至“人造”集群都可能发生。很多政府也在着手促进本地的产业集群。如花费投资去建设一些工业园等，他们往往都是把一些产品有联系的企业都圈在一个园区内。这样就完全忽视了产业集群真正的意义。并不是把有联系的企业联系在一起，而错误的认为都在一个特定的区域内就是产业集群。在我看来，真正的产业集群并不是人为的去划定的，而应该是企业们在其自身的发展过程里，逐步的集聚在一起，无形中形成一系列的前后相关的产业链条。就像一个企业在一个地方生产汽车，逐渐的就有了生产汽车零件的企业，生产汽车音响的企业，为汽车提供附加服务的企业等等。这样的一些企业集群在一起。就形成了一个有汽车特色的产业集群。现在的政府越来越盲目跟风了，介绍“浙江现象”，就开始在本地着手开始自己地区的产业集群，这样做必须要考虑到本地区的一些自然资源条件，交通条件，社会文化环境，地区引资能力，劳动力等等。
集群的产生跟当地的资源禀赋，人文地理环境，还有机遇都是有关的，集群是偶然也是必然，不是集中了一些企业就是产业集群了，也不是想搞个集群它就是集群了。现实经济的运作中，政府始终是一支不可忽视但又是非常自相矛盾的力量。不管是发达地区还是民族地区，在发展产业集群方面政府可以起到重要的作用，但窃以为千万不要想培育增长极一样去对所谓的集群进行培育。
二、民族地区在产业集群发展政策上的可行之路
（一）是否具有集群经济存在之环境
民族地区，必须调研是否有集群经济现象，如村庄、乡镇、县城，是否围绕某一产品、行业或与产品相关联的共生行业等从事经济活动，在民族地区它具有传代性、特色性，往往以手工业为主，家庭作坊为生产落脚点。集群经济是调研出来的，不是在书桌上写出来的，现在很多报纸、公文写的产业集群，其实不是真正的产业集群。没有产业集群经济现象，不要硬吹，现在很多地方都在吹牛。个人觉得产业集群的产生是在条件成熟的地区，具备如企业家资源，创业网络，产业传统等特定的资源禀赋，没有这些，仅仅凭政府的一些园区规划就能产生集群，那么政府似乎有点万能了。因为区域经济的竞争力多以产业的聚集或集群表现出来，如果政府一方能够达到这结果，实在应该先把发改委这个部门做大。当然如果政府以集群的思维去发展区域产业，如改善投资环境，降低创业的制度成本倒也无可厚非。
在产业集群发展过程中，政府的作用在于牵头规划、服务支持等方面，而产业能否形成聚集，靠的是市场规律。集群中企业之间形成供应链、销售链需要一个长期的重复博弈过程，指望在短期内创立和发展产业集群，立竿见影，是不现实的。企业和区域是否要发展产业集群，要以效率和效益为标杆。（二）以市场经济的思维指导产业集群规划
民族地区集群存在，也可以培育或规划，主要看政府如何宣传、引导，在民族地区，行政力量有时候大于经济力量。如何以产业集群理念来改造或提升民族地区当前的产业基地（产业区、工业园区等等）建设，这其中当然少不了政府的作用（当然政府作用也不仅仅局限在编规划，在其他方面也有大有作为）。但是有一点，那就是规划应该做些什么，规划不是进行产业集群的理论研究和探讨。虽然规划中也必须要体现科学和理论，规划的目的是为了切实的发展。现在在各地的经济发展规划中，一定要注意因地制宜。不要脱离本地实际情况来做，比如说产业集群有些地方根本就没有产生产业集群的基础，那就不要在这上面费尽心思。一个好的规划，不是求全，不是好看，而是要针对民族地区的产业发展实际提出有效的设想。
（三）政府应有所为有所不为
要正确定位政府职能，充分发挥政府的支持作用。首先，政府要考虑以产业集群政策替代产业政策，以更为完整、科学、可行的产业集群政策替代简单的产业布局安排。其次，在推动产业集群发展的过程中，政府的首要职能是创造基础条件，消除任何阻碍集群提升创新能力和竞争力的因素。在具备发展产业集群的地方，政府的首要职能是提供必要的基础设施，创造优惠条件引导企业在具有优势的地点集聚，但要改变单纯依赖土地经营以及在提供优惠政策方面进行比拼厮杀的恶性竞争做法，把注意力更多地放在营造整体政策环境上面，包括取消各种不合理收费、简化手续、改革管理制度、提供优良的公共服务等。
（四）产业集群的发展应具体产业具体推进
劳动密集型产业集群与高科技产业集群特点是完全不相同的，各个产业在不同经济发展阶段，特征也是不同的。因此民族地区在发展经济时除了要遵循集群的一般规律外，要针对不同产业采取推进措施。
（五）走可持续发展之路
我国面临着经济高速增长、环境状况严峻、资源相对缺乏的严峻形势，用什么样的具体模式来走新型工业化道路，实现全面建设小康社会的目标，将经济发展、社会进步和环境保护三大要求纳入统一的框架中取得“共赢”，则是需要深入探索的一个重大问题。循环经济是国际社会推进可持续发展的一种实践模式，同时在我国部分地区和部分行业的试点可以看到，发展循环经济是新型工业化的一种发展战略。总书记在2003年中央人口资源环境工作座谈会上指出：“要加快转变经济增长方式，将循环经济的发展理念贯穿到区域经济发展、城乡建设和产品生产中，使资源得到最有效的利用，最大限度地减少废弃物排放，逐步使生态步入良性循环”。
循环经济的根本思想是资源的最大限度的利用，而单靠民族地区企业内部的循环是难以实现资源的彻底完全的循环利用。尽管在企业层次上，企业可以根据生态效率的理念，减少产品和服务的物料使用量、减少产品和服务的能源使用量、减排有毒物质、加强物质的循环、最大限度可持续地利用可再生资源、提高产品的耐用性、提高产品与服务的服务强度，但是，由于民族地区的企业生产规模小，被丢弃的资源多，很难产生在企业内部彻底推行清洁生产的动机。同时，由于民族地区生产技术能力和专业化的程度都处于较低水平，使得很多资源很难在单个企业内部彻底消化。因此，这就需要企业在一定地域的集中，即区域集群。
“产业集群”是聚集经济的一种特殊的表现，产业集群表明在有意识引导本地相关主体，如企业、居民和政府对生态环境保护达成基本共识的基础上，在一个特定的地域内，大量企业聚集在一起能够促进企业有效地信息交流，特别是面对面地交流。这些信息也包括促进废料再生利用的信息、清洁生产的技术信息、循环经济发展的信息等，这样可以使企业或潜在的创业者及时了解到相关技术信息和市场信息，因而有利于循环经济所需要的技术创新和市场的发展。另外，在特定地域内多数企业集中，可以通过贸易的方式把另一家企业的废弃物或副产品作为本企业的原料，建立工业衍生和代谢生态链关系。这样，不仅降低了治理污染的费用，而且企业也获得了可观的经济效益。因此，民族地区循环经济必须以产业集群为空间组织形式，不能够走分散话的老路。有些地区乡镇企业分散发展带来的环境问题就是明证；民族地区产业集群同时也必须走循环经济的道路。环境问题是有些传统产业集群的瓶颈，所以要运用循环经济的有些理念来发展集群，实现民族地区产业集群和区域生态环境的可持续发展。
三、结语
民族地区的集群经济是存在的，但现在还难成气候。只有集群意识进入地方政府领导圈层，受其喜欢，民族地区集群经济才可能有大起色。
【参考文献】
[1]钱平凡．基于产业集群的我国科技创新的战略研究[J]．中国科技论坛，2004，（2）．
【论文摘要】着重从房地产项目的可行性研究、项目建设全过程管理、品牌战略和人力资源管理等方面入手，对新经济时代房地产开发企业管理进行了深入探讨。
房地产开发具有投资数额大、风险系数大、综合性强的特点。每一个房地产项目的开发都是一个系统工程，具有很强的综合性。无论是单体开发还是小区综合开发，都要经过很多程序：选址和征地一前期策划一工程建设一产品出售一售后物业管理，每一环节都包含许多工序，而且都需要依靠特定的专业人士完成。这要求房地产开发企业不断加强管理，成立各个事业部，去完成各个阶段的任务。
1可行性研究是房地产开发的先决条件
在做出投资决策前，先对有关的技术、经济、社会、环境等方面进行调查研究，对项目各种可能的拟建方案进行技术经济分析论证，对项目建成投产后的经济效益、社会效益、环境效益进行科学地预测和评价，据此提出该项目是否应该投资建设。并选定最佳投资建设方案等结论性意见。
2项目建设全过程的管理
2．1建立项目品质管理体系
(1)进行小区整体规划及单体方案招标，从中选择最佳方案，由中标单位负责项目的施工图设计任务。这样利用竞争机制，使设计单位在竞争中提高设计水平，公司从中选择经济实用、品质优秀的方案。有些企业往往利用设计招标选择好的方案，再委托另外的设计单位进行施工图设计，这种方式不可取。因为一是损害中标单位的积极性，不利于知识产权的保护；二是局部设计需要和整体设计吻合，由不同单位设计会影响整体效果。
(2)组织设计人员踏勘现场，提高对现场的感性认识，同时避免设计图纸脱离实际、与现场环境不协调。
(3)设计招标时可以把方案的造价作为评标的一项内容，促使设计单位改变设计方法，由以往的单纯设计变为设计与预算同时进行，根据预算调整设计。在设计阶段控制投资最有效的方法是利用优化设计，国内最常用的方法是在方案设计阶段进行多方案比较来对方案优化，而国外最常用的优化设计方法是业主在施工图纸完成之后，再聘请另外一个设计公司或者就由原来的设计公司从控制投资的目的出发，以第一次的设计图纸为基础，再对建筑物结构的选型、材料设备的选择、施工方案及施工的可行性等方面进行详细的分析和论证，然后由原设计公司或者另外聘请的设计公司对第一次的图纸进行二次优化设计，这样做可能会增加项目的工期，但是进行二次优化设计给业主带来的收益要远高于由于工期的延长带来的损失，因此可以大大节省项目的造价。
(4)组织设计评审小组对各个专业的设计进行审核，评审工作主要在规划及方案设计阶段。评审小组由项目策划、销售、监理等各方面负责人及各专业的专家组成，对设计提出全面的意见。对设计的评审许多开发公司往往依据个人的意见，由领导拍板，这样缺乏科学性。
(5)合理安排设计进度，使出图的时间与招标、施工计划吻合。
(6)通过合同明确规定设计的职责，规定设计质量奖惩方法。并要求项目负责人必须在工程进展过程中亲临现场对施工进行必要的监督和指导。
2，2建立完善的进度计划管理体系
(1)设计报建进度计划：主要包括规划设计及报建进度、单体方案设计及报建进度、单体施工图设计及报建进度、市政园林设计及报建进度；
(2)施工准备阶段进度计划：主要内容包括工程招投标、材料设备、分项工程招标、施工临时水电安装和施工临时设施进度计划、办理施工前手续计划；
(3)施工进度计划：主要包括土建施工和水电设备安装、材料定板定货计划、铝合金门窗工程和木门及防火门工程进度计划等；
(4)配套设施工程进度计划：主要包括永久供水供电报装及施工、电信工程、防盗系统工程、有线电视工程、煤气工程、市政工程和绿化园林工程进度计划等。
2．3建立完善的项目投资管理体制
(1)建设用地成本：土地有偿使用费、征地拆迁费等；
(2)工程建设成本：土建费、水电设备安装费、市政永久水电、电信、煤气、防盗、天线、道路、绿化等配套工程费、设计监理费、向政府交纳的配套设施建设费、人防易地建设费、档案保证金、劳动保险金等；
(3)销售费用：销售营业、售楼中介费、广告宣传费等；
(4)财务费用：贷款利息、资金运作利息等。
(5)工程计量控制；主要负责工程的预算与结算工作，审核工程量及工程价款，编制工程招标文件及标底，编制工程款支付计划，控制工程款的支付。计量工作是成本控制中最繁琐的工作，这要求计量人员有丰富的经验及专业知识。此外还应做到：
(1)了解施工现场、了解工程量实际发生变化情况，及时对工程量的变化进行核实。
(2)要参与材料设备的定货洽商，据市场价格变化情况来确定材料设备预算价，不能盲目照搬定额或文件价。另外，地产公司可以委托有资质的监理公司履行工程计量职责及工程执法招标工作，地产公司只需负责对其结果审核及支付工程款。
(3)建立完善的合同管理体系。在项目的开发实施工程中，开发公司会与设计院、监理公司、施工单位、材料设备供货等单位发生合同关系。通过合同形式来约束双方的责任、义务与利益关系，共同完成项目建设过程。开发公司通过合同对各单位进行监控，以保证项目按计划完成。同时，对违约方要依据合同进行索赔。
(4)组织对各单位的协调工作。开发公司必须在项目进展的各个阶段都真正起组织者作用，通过组织召开定期例会的方式，加强各方的沟通。例如，在设计阶段要定期组织设计例会及方案讨论会，通过例会协商解决设计中出现的问题。在施工阶段，项目经理应组织工程例会，及时解决工程有关问题。项目经理亲自组织召开例会，是督促各方的工作进度最有效方法，是一种主动监控方式，但开发公司的组织作用应与监理公司的组织作用明确划分开来，监理公司的工作应着重在对各施工单位、设备安装单位、材料供应商等的组织协调管理，目的在于保证工程的施工质量、进度及投资达到计划要求。而开发公司着重对整个项目全面管理，使项目的品质、进度及总成本满足计划的控制目标。所以对施工单位的管理应委托监理公司负责，而开发公司应着重在对设计的监控，使整个项目的策划意图通过图纸表达出来。(5)负责申请并获取项目开发建设工程中的有关批文及许可证等。如土地规划许可证、土地使用证、建设规划许可证、建筑施工许可证等。
(6)负责有关配套设施的报装工作。如电信、煤气、公共天线、门牌、施工临时水电及永久生活水电等报装工作。
(7)组织项目的有关验收工作。如竣工验收、建管验收、小区综合验收等工作。
3房地产企业必须重视品牌发展战略
当前，我国房地产行业正处于高增长、高需求、高品位的发展阶段。未来房地产市场，只能靠精品和品牌来占领，品牌是房地产市场发展到一定程度的产物。随着中国正式加入WTO，外国房地产名牌企业对中国市场虎视眈眈，有的公司甚至规划要每年开发上千万平米。中国的房地产企业必须加快品牌化的步伐，把房地产品牌做好，牢牢扎根在中国大地，迎接新的挑战。
决策者应对企业品牌进行长期性、全面性和总体性的谋划和运筹。品牌策划有其自身的规律，其策划者必须树立创新意识，在经营管理上要有超前意识、运作和实施过程中必须具备高超的组织协调能力、资源统筹能力、挖掘和吸引顾客能力、综合市场竞争能力。要提升企业核心、房地产企业竞争力，就必须牢固地树立品牌意识，并按照品牌策划的自身规律运作。
4高素质人才至关重要
新经济时代的市场竞争，归根结底是人才的竞争。对人才的重视和开发，是新经济时代的重要特征之一，搞好人才资源开发，是新经济时代的客观要求。但在大多数房地产开发企业的人力资源管理工作中仍存在着下列的问题和误区：
(1)人力资源管理者的素质低，管理理念落后。许多企业的领导尚未充分认识到人力资源管理在现代企业管理中的核心地位。
(2)缺乏完善、科学、规范的人力资源体系。没有从开发人的能力的角度，制定出符合企业未来发展需要的系统的人力资源管理制度，人力资源管理工作缺乏制度性和规范性。
(3)人力资源开发工作不力。一般来说，人力资源开发是考虑个人的个性特征、性格、气质、能力等内在素质如何配合组织的发展需要，简单地说，就是事得其人，人尽其才，才尽其用。
在新经济时代，针对人力资源开发出现的新问题，只有采取新的人力资源开发方式，才能取得成效。
首先，提高人力资源管理者自身的知识水平。要实现从传统人事管理到现代人力资源管理的转变，只有依靠一批既懂理论又有实践经验的人力资源管理专门人才才能完成。
其次，完善激励机制。今天社会经济生活较以往已发生了重大的变化，单纯应用传统的激励方式已不能满足需要。只有树立以人为本的思想，建立起多维交叉的员工激励体系，给员工发挥潜能、施展才能提供舞台，并将企业的奋斗目标和员工的个人目标相结合，从而让员工同企业一起成长，使员工能够分享企业成长所带来的好处，感受到成功的幸福，他们才能自觉自愿开拓创新，敬业敬职。
第三，建立科学严谨的员工培训体系，真正实现由传统企业向学习型组织的转变。在新经济时代，企业人力资源的开发应着眼于人的健康人格的培养，包括持久的工作热情、坚韧不拔的意志力、人际关系的协调和团队合作精神等。
第四，营造良好的企业氛围，加强企业文化的建设。企业文化是全体员工衷心认同和共有的企业核心价值观，它规定了人们的基本思维模式和行为模式。在我们所面临的新经济时代，企业人才资源管理的核心对象将是层次较高的知识工作者，企业在实践中只有塑造以尊重人、关心人、信任人、培养人为核心的企业文化，才能集聚人才，从而在经济竞争中成为赢家。
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