关键词：电信运营企业 固定资产管理 现状 发展 可持续
一、引言
作为资本密集型企业类型，电信运营企业是我国的国民经济命脉所在，其企业类型基本属于国家所有企业中的基础服务性企业。在其企业资产中，固定资产所占比例较高，通常在企业总资产中占有60%-80%之间，更有甚者达到了80%以上。可以说，同其他企业类型相比，我国电信运营企业的固定资产普遍较高。无论对任何企业而言，固定资产管理都极为重要，不仅关系着企业的持续经营，还关系到企业的未来发展与竞争力。对固定资产所占比例如此之高的电信运营企业而言，更是如此。另外，电信运营企业的固定资产管理有其独到的特点：资产种类多、数额大、维修率高、折旧率高、维护成本高。电信运营企业的固定资产投资状况在最近几年呈现出一种递增趋势。每年固定资产的投资额都能达到数千亿元。可见，固定资产对电信运营企业而言，极为重要。固定资产管理水平也将会直接影响电信运营企业的运营水平和可持续发展能力。同时，我国部分电信运营企业具有国有性质，因此，固定资产管理情况的好坏，还将直接影响我国国有资产的效益。通过上述分析可知，对电信运营企业而言，改善固定资产管理势在必行。
二、当前我国电信运营企业固定资产管理现状及其中的问题
（一）缺少专门负责固定资产管理的统一部门，执行监督相对匮乏
前文已述，在我国的电信运营企业中，固定资产所占比例较大，通常在60%-80%之间。但是，电信运营企业如此众多的固定资产却没有一个专门负责固定资产管理的部门对其进行统一管理，同时，执行监督也相对匮乏。在电信运营企业中，固定资产管理通常是由财务部门或者由其他部门的相关人员进行兼职负责。不仅使得固定资产管理没有一个统一负责的部门，还容易造成资产的管理责任无法落实到具体的个人。此外，当前负责固定资产管理的相关人员所掌握的专业知识情况不一、素质参差不齐，可能无法对固定资产做出统筹安排与合理调配。同时，电信运营企业对固定资产管理的监督方面较为忽视，执行监督不到位。个人侵吞企业资产的情况屡有发生。或者早已报废的固定资产在账面上还依旧存在。
（二）固定资产采购预算机制不健全，间接造成固定资产被积压
近些年来，我国电信运营企业发展迅猛。在这种情况下，各大运营企业纷纷借扩大企业规模之际，购置大量固定资产。但是，在购置固定资产的过程中，电信运营企业并未建立与此相关的固定资产采购预算机制，间接导致固定资产被重复采购和闲置，造成固定资产被积压的现状。通常，各类企业尤其是省级以上的企业都具有一定的采购权。企业内的各部门也可根据部门需求进行一定的自行采购和安装。采购预算机制的缺少，极为容易造成机器设备等固定资产被重复购置，不仅造成资产成本过高，还造成一定的资源浪费现象。
（三）电信运营企业管理者缺乏固定资产管理意识，内控机制尚不健全
在我国，各电信运营企业基本都经历过重组或者并购。因此，在我国的电信运营企业中，管理者通常缺乏固定资产管理意识，普遍存在着“重构建、轻管理”的现象。同时，企业内控机制也尚未进行相关建立与健全，因此也就无法形成对固定资产管理的有效指南。在这种背景下，固定资产存在一定的管理漏洞。同时，造成大量固定资产实际无法被充分利用，电信运营企业的资产投资回报率较低。
（四）固定资产账实管理不到位，国有资产流失现象严重
电信运营企业固定资产资产种类多、数额大、维修率高、折旧率高、维护成本高、后期资产盘点难度大。我国很多的电信运营企业的固定资产实物盘点机制不健全。固定资产的盘点常常数年进行一次。同时，几乎每一个电信运营企业都遇到过电线、电缆被盗的现象。在此情况下，每次间隔数年一次的资产盘点中，账实不符的现象几乎成为必然。此外，很多电信运营企业常常直接将资产设备交与个人使用或维修，并且并未对此收取相关押金。一旦职工离职，不仅资产的回收成为困难，账面资产也沦为虚设，国有资产被流失。
（五）固定资产盘点台账管理滞后
当前，我国电信运营企业大多数都已按照相关要求建立了固定资产台账，甚至电脑台账。但是，将具体台账落实于整体设备、板件、线缆的基本没有。台账的设置不够细致。容易造成两种问题的出现。其一，固定资产台账格式不统一，缺少相关的动态联系。涉及各部门（比如，财务部门、仓库、固定资产管理部门等）的“闭环管理”无法实现。固定资产管理实际成为以各部门独立台账为基础的“信息孤岛”。造成企业账簿记录有固定资产的相关记载，但是却没有来源，甚至企业实际不存在实物的现象。或者企业拥有资产实物，却没有对此录入相关台账。其二，固定资产种类多、数量大，这一特点造成电信运营企业无法真正实现对固定资产进行短周期多部门的账务核对工作。
三、当前完善我国电信运营企业固定资产管理的未来建议
（一）建立健全固定资产管理制度
建立健全固定资产管理制度，可以从以下几个方面着手，详见表3-1。
表3-1 建立健全固定资产管理制度
（二）全面利用电子信息技术，实现自动化管理与监管
随着市场经济的发展和现代企业产权制度的建立与完善，原有通过手工记账的固定资产管理模式已难以适应当前电信运营企业固定资产管理的要求。固定资产卡片式的管理形式必须被以信息化管理为媒介的现代化手段所替代。在信息化和IT技术的发展之下，我国企业已经将计算机技术运用到企业管理之中。对此，电信运营企业的固定资产管理也可引入计算机电子技术，以优化固定资产管理现状。比如，可以利用计算机技术省略不同部门和不同人员的重复录入，以及折旧的自动计提与核算等，以提高固定资产管理效率，弥补其原有漏洞。同时，还应辅之以我国当前成熟的条形码技术，对固定资产实施全方位的实物监管，涵盖从项目分解至设备购置、领用、转移、调拨、调整、盘点、变更、报废等各方面。
（三）明确固定资产管理责任，健全固定资产管理体系
笔者建议，电信运营企业可以将固定资产管理责任落实到具体的资产使用者，及时订正固定资产账实不符的现象。电信运营企业可以将固定资产的相关责任由原来的“名义负责人”落实到固定资产的最终实际使用者身上。避免由于员工工作变动而产生工作交接所造成资产闲置、损毁、丢失等情况。同时，还能改变原来只能在固定资产盘点中才能发现问题的情况，使固定资产账实不符的情况在日常工作就可以及时订正。同时，电信运营企业还应建立全面的固定资产管理体系。该管理体系应该是结合众部门（比如，财务部门、仓管部门、资产维护部门等）的一种集成化的信息共享共用的资产管理系统，以资产至线路、模块、电缆等的细分为基础，以“设备线路调拨调整单”、“工程开通单”、“采购入库单”等为主线，形成闭环管理。
（四）电信运营企业应提高管理人员素质，设立专门的固定资产管理机构
由于电信运营企业固定资产种类繁多，资产数量大的特点，要求固定资产管理人员需要具备较高的素质。尤其是对金额或者数量所占比例较高的固定资产，更应对其在提高管理人员素质的前提下，设立专门的固定资产管理机构。专门负责资产购入、安装、调整、检修、年终盘点等工作。同时，还应分配专人专门负责固定资产的转让、报废、损毁、出卖、计提折旧等事项。作为电信运营企业，可以从企业整体的角度对固定资产管理者进行统一管理，以通过“管人”来“管物”的新方式替代传统的固定资产管理模式。争取实现企业不仅要管理好固定资产实物，还要强化对人员的管理，将资产管理责任落实于具体个人。
参考文献：
[1]金辉.加强电信企业的固定资产管理工作分析[J].中国外资.2011；23
[2]李有华，郑厚清，张爱红，王洪英.风险导向固定资产投资审计实务研究[J]. 中国内部审计.2012；7
[3]苏杰.浅析电信企业如何加强固定资产管理工作[J].商业文化（下半月）. 2011；9
[4]孟雪严.论加强固定资产的管理[J].中国集体经济.2010；21
房地产企业的运营资金主要运用在企业正常的采购生产管理、营销宣传活动和企业自身运行的资金分配当中，有一定实力的房地产企还会参与理财投资的经营。所以可以根据房地产企业的运作特点将其运营资金分为生产的运营资金、采购的运营资金、营销的运营资金和理财活动的运营资金。
二、房地产运营资金的特点和现状
1、房地产运营资金的特点
我国的房地产企业其资金主要来自七个方面:国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金、企事业单位自有资金、购房者的定金和预付款以及其他资金。大部分的房地产企业资金来源都是源于银行贷款，企业本身的资金比例较低。因为房地产企业的成本在于买地、建造楼房销售楼房和企业自身运行方面。其中买地和楼房的建造是大部分自己的流向，而房地产企业又是可以在得到商品房预售许可证后在买地规划之后但是房屋没有施工完成的情况下进行期房销售的，在营销结束是就可以得到资金的回收。但是其中的不确定性因素也较多。如果施工期间的销售不利没有资金回笼，就不能偿还银行的大额借贷的利息。或者没有在既定时间能完成计划内的楼房还要对消费者进行违约赔偿，房地产企业的大部分资金都在流动运转当中，采购、施工、营销宣传和不断的偿还应该本息。所以在房地产企业的整个运作中要如履薄冰谨小慎微。充分做好每个环节的工作，合理运用好企业的可运营资金。保证企业良性的运行发展。
2、房地产运营资金的现状
在我国房地产市场逐渐趋于成熟的现阶段，大部分房地产企业的共同特点是负债率孤傲高。流动资金的占用越来越大，运营资金的周转周期变长。现在我国的房地产市场已经过了2007年之后那段黄金销售期了，我国现在的房地产库存量很大，这直接就占用了企业的大部分流动资金延长了资金的回笼时间。使得企业的盈利受到严重影响。科学有效的房地产企业的运营自己的管理体系是必要手段。只有将企业的运营资金准确有效的分配和使用才会减少企业的成本，增加企业利润和竞争力。
三、房地产企业营运资金管理的策略
众所周知，制造业的价值链主要体现在自身生产，而房地产开发企业则恰恰相反，主要体现在企业外部，由活动策划公司，企划设计，营销顾问公司，建筑施工单位等共同组成，当这些组成部分相辅相成，互相协作时，会得到事半功倍的效果，利润空间增大。所以，在房地产开发企业中，外部的客户管理和供应链管理直接影响各个环节的营运资金管理。
1、采购方面营运资金的管理策略
如果说资金是房地产企业的血液，那么可以说质量是房地产企业的命脉。没有靠得住的质量保障就不可能有长久的发展，更不必谈企业的利润了。采购是房地产企业运行过程中的关键步骤，不能只为了减少陈本而在选择供应商时按照报价由低到高选择，若想在众多房地产企业中具备自身的竞争力，在保证质量的前提下必须要尽量减少成本，最大利益的让利给消费者，这样才能持久发展。所以采购部门必须要选择有信誉保证和经济能力的供应商企业进行合作，为了控制成本也应在采购明细和数量上做出相应的合理规划，对供应商也要能够制定有效的制约细则，例如交货的质量、时间和服务等方面。如若供应商提供的材料质量不达标会大大影响工程质量也会对企业本身的利益造成极大的损失。供应商不能够按照既定计划配送相应建筑材料会大大影响工程进度，相反若供应的材料大大超出工程实际应用也会造成成本浪费，这样都会增加企业整体成本直接影响销售，减少利润甚至大大延缓资金回流。是所以在房地产企业采购资金的运营管理方面一定要专业化，企业高管应该很好的监管和督促采购不能，制定出一系列可以为企业节约成本，保证工程质量和顺利的进行的措施和方法。合理的分配和运用好采购的营运资金。
2、生产方面营运资金的管理策略
房地产企业的生产部门要根据企业的整体营销计划合理的设计施工进度，要能够保证工程质量的情况下监管施工进度，要与采购不能有效沟通协调，保证材料采购的及时供应并不造成浪费。不能让生产占用过高的企业资金比例。房地产企业的运行与制造业不同，房地产企业的产品就是建筑住，建筑物的进度和质量都直接影响着销售。房地产的销售与制造业不通的是不能埋头制造然后再寻找买家，房地产企业买地施工之前一定要做合理的调查，并根据消费者的意向进行设计施工。并根据企业的计划辅助销售保证企业的利润和资金回流。而房地产企业的特点就是生产周期长，在如今成熟的房地产市场中应该更多的注重客户的需求，以客户需求为导向，以满足客户需要为宗旨，要更加的重视房产的设计，施工的承建单位。要既能够满足客户需求又要符合质量的工程进度，在施工中应用先进的生产技术可以提高生产效率，保证质量。
3、营销渠道营运资金管理策略我国的房地产市场经过
2007年之后的快速发展阶段之后已经进入了成熟期。老百姓的消费理念也越来越理智。大部分城市的百姓也很少会以投资为目的的购买行为。所以现在房地产企业的资金回收速度要比之前放慢了，资金回收放慢就意味着企业成长的脚步放缓。这就要求营销部门不能按照老套的以短信群发的方式就能招揽顾客看房买房了，进入到互联网时代的当今谁会，宣传途径五花八门，怎样进行企业的营销宣传方案是个技术手段，既要能够充分的宣传出企业房产的优势让更多的目标客户知晓，又要合理的控制宣传成本。在销售环节要考虑企业自身的实力和能力，要选择线下直销和互联网线上销售相结合的方式进行销售，线下直销也要考虑是企业直接营销还是找公司分销，或者是企业自营和公司分销共同销售的方式。在房地产企业的销售过程中不仅要求营销速度，也要给客户提供满意的服务，这样才能在客户中形成良好的口碑和社会效应，为企业的长期发展做好铺垫。
4、理财活动营运资金的管理策略
通常情况下房地产企业的资金都是比较紧张的，在能够保障正常的采购施工和营销宣传等并能如期偿还银行和金融机构的借贷本息的情况下可以将企业的一部分资金投入到理财活动当中。参与理财活动的投资资金要严格控制。其参与理财的目的是为了企业带来更多的利润和流动资金进行再生产和销售。万万不能让理财活动成为企业资金的负担，影响企业正常的生产和对金融机构借贷的偿还。要合理的本文主要针对房地产企业运营资金的分类和特点，在企业的采购环节、生产环节、销售宣传环节和参与理财活动时运营自己的管理进行了简单的探讨。其目的是为了有效提高企业运营资金的管理降低成本增加利润。
作者:刘岗 单位:西安天地源房地产开发有限公司
【参考文献】
［1］王竹泉，刘文静，高芳．中国上市公司营运资金管理调查2011－2016［J］．会计研究，2013(12)
［2］王凡．基于渠道理论的营运资金管理模式研究［D］．中国海洋大学会计系，2014
【关键词】房地产企业；营运资金；管理
当前我国城市化进程不断加快，城市人口日益增多，购房已成为人们的重要需求，房地产企业因此得到了关键的发展机遇。房地产行业有着广阔的发展前景，在市场中一直呈现扩展态势，房地产经济呈现出项目周期长、需求额度大、风险高等特点（胡挺等，2021）。在新常态背景下，房地产企业的营运资金管理面临挑战，想要越过“市场寒冬”，推动自身平稳可持续发展，房地产企业应从自身入手，不断提升资金管理水平，优化成本控制工作，将营运资金管理作为企业的发展重点。
一、营运资金管理的基本概述
营运资金是指一个企业维持日常经营活动所需的资金，是企业流动资产和流动负债的总称，营运资金管理包括流动资产管理和流动负债管理，房地产企业的流动资产则主要包括应收账款和存货。
（一）应收账款
应收账款涵盖了应收票据、应收销售款与其他应收款三个部分，一般指企业同其他企业产生的赊销等交易事项，是企业需要向其他企业收取的款项。在赊销分析中，应收账款是关键内容，改善应收账款管理能够减少企业成本，为企业带来更多的经济效益（朱顺和等，2021）。
（二）存货管理
企业的生产经营会受到存货管理水平的影响，日常的存货除满足生产和销售的需求之外，还会考虑整体购买价格。企业强化存货管理需要确保生产需求，构建定量控制与定时控制系统，从而更为合理地控制企业存货时间与存货数量，更大程度地减少存货占用的资金。
（三）流动负债
流动负债主要包括短期借款和商业信用，其中商业信用的具体形式有应付账款、应付票据和预收账款等。企业在经营发展中有着较高的流动负债，可在一定程度上降低企业的资金成本、提高企业的经济效益，但也会加大企业的财务风险。通常流动负债倾向于对短期借款与应付账款的管理（荆等，2021）。许多企业在完成资金筹集后会忽视对短期借贷的管理，这将增大企业的资金压力，不利于企业的长远发展。
二、房地产企业营运资金管理的现状
（一）营运资金管理制度不够健全
许多房地产企业存在运营资金缺少系统性管理的问题，发展规模不大的房地产企业此问题更为突出。因此，一些房地产企业具有管理制度落后、内部行政管理能力不足、现代化治理水平较低等问题，从而限制了营运资金管理能力的提升（刘梦珂等，2020）。对此我国房地产企业需及时采取相应策略，对自身的财务管理制度进行调整与优化，增强财务管理能力，尤其是营运资金管理能力，要提高经营效率，推动企业发展。
（二）存货管理的现状分析
多数的房地产企业缺少品牌优势，难以顺利开展销售，容易产生存货占比较大等问题。存货数量太大会占用企业过多的资金，增多仓储费、管理人员工资、维护费等开支，并且存货占用太多资金会使得企业的流动资金减少，导致企业难以实施有效投资，从而影响到企业的经济效益（李健花，2020）。虽然我国部分房地产企业已经开始注重存货管理，并开展了存货管理自动化与信息化建设，但是提升的管理效率仍难以带动存货数量的减少。企业需要在保证销售与生产经营需求的前提下，控制存货数量、减少存货成本，更大程度的实现生产均衡，以进一步降低企业的经营风险。
（三）应收账款管理的现状分析
当前，多数房地产企业会采用预售或低首付的销售方式，但这种销售方式会延长企业资金回笼时间，企业将出现大数额的应收账款并承担缺少流动资金的风险。仅凭严苛的信用政策无法完全解决应收款项问题，同时会对企业的市场形象造成一定的影响。一定量的应收款项可增加企业的现金收入，为其经营与销售提供资金支撑，有利于最大化实现企业的价值。但应收款项过多会加大企业的经营风险，尤其中小型房地产企业抗风险能力相对较弱，因此房地产企业要积极思考应收账款问题，研究如何将存货转化为应收款项，增强应收账款的管理能力。
（四）流动负债管理的现状分析
同以往相比，房地产企业近年来应付账款的周转期越发缩短，企业的还款压力日渐增加，并且在企业总资产比重中应付账款的占比也在增加（张淑英等，2020）。面对应付账款，部分企业会通过短期贷款为永久性流动资产进行融资，这虽然能在短时间内缓解企业财务困境，但企业需承担较大的财务风险。房地产企业需结合自身实际状况，综合考量选取滚动安排负债或重新设定信用额度的方式面对应付账款问题，以确保债务在企业的可承受范围之内。房地产企业需要建立健全应付账款管理制度，合理进行商业信用筹资以应对负债风险。
（五）筹资渠道较为单一
近些年来，随着金融监管力度的不断加强，房地产企业所面临的融资环境越发不景气。一直以来，房地产企业的筹资通道多为债券与银行贷款，依照以往通道进行融资不仅难度有所加大，还会使得销售回款速度下降。许多房地产企业承担着较大的债务压力，负债问题较为严重。当国家紧缩货币政策时，房地产企业的融资方式便受到了极大程度的限制。虽然当前房地产企业能够借助证券化来缓解融资压力，但其融资难度会因监管严格、金融工具局限等多种因素而增加。
三、房地产企业营运资金管理的改进策略
（一）建立健全营运资金管理制度
科学完善的管理制度能够规范企业的内部管理，使企业经营生产的过程更具合理性，可有效提高企业的综合实力。健全的营运资金管理制度应当涵盖流动负债管理、应收账款管理、现金管理与存货管理四个部分。房地产企业存在较大的财务风险，因此在制定流动资产投资方案时，要科学评估营运资金管理风险与收益，选用可行的投资方式，确保负债金额不超过企业的可承受范围，尽可能增加企业的经济效益。房地产企业还可建立产业结构调控制度，监控货币资金，努力提升资金利用效率，重视人才引进工作，借助定期培训等方式培养财务专业人才，进而增强营运资金管理能力。
（二）选取高效的存货管理方式
房地产企业通常有着一定量的存货，可满足日常经营与销售需求。企业要做好价格控制与存货数量控制，防止出现存货资金占比过大的现象（温素彬等，2020）。企业要结合自身情况和市场发展前景，制定科学的生产作业计划，减少闲置的存货，同时配备相应的保险储备，防止因为存货数量不足造成供应中断，以降低企业受损的风险（陈淑云等，2020；唐蕾，2020）。房地产企业还可构建存货控制系统，及时调整存货，有效管理库存，以免产生缺货或浪费的情况。
（三）应用商业信用保障资金运转
发挥信用折扣政策的作用，对信用期进行严格控制，对信用申请人财务报表采用信用定量分析方式，借助比例分析法对购买者的财务状况进行科学评估。房地产企业要重视有效处理应收账款，尽量在规定时间内完成，以降低坏账的出现概率。房地产企业制定账款收取制度时要充分考虑收账收益与成本，努力提升账款收取制度的可行性。房地产企业还要重视提高盈利与债务偿还能力，充分把握资产营利性与流动性的平衡。
（四）适当使用企业流动负债
房地产企业开展商务信用分析的重点在于信用承诺、信用额度、信贷协议与偿还条件。通常情况下，短期借款的约束条件会少于长期借款，如果出现拖欠应付账款的情况，将严重损害企业在信用机构和消费者眼中的形象，从而不利于企业的长远发展（陆岷峰等，2020）。企业可制定科学可行的流动负债规划，适当使用流动负债，尽量树立一种积极向上的企业形象。
（五）拓展融资渠道
虽然如今银行的融资门槛有所提升，但房地产企业在积极探寻其他融资渠道的同时也要保持良好的银企关系，努力提高自身的信用资质，这有利于持续获取银行的优惠贷款政策。房地产企业还可借助股市实现融资，通过证券化有效扩大融资规模，这能够使资金流供应更为稳定、持续。房地产企业也可利用合作开发的方式进一步加大土地储备，以抵御资金链紧张的风险。除此之外，房地产企业可利用互联网金融工具，有效优化债务结构，减少负债成本。
（六）改善营运资金的管理环境
目前，我国房地产企业面临着越发严峻复杂的市场环境，改善营运资金的管理环境势在必行。房地产企业应以市场发展作为导向，构建相应的运行机制与内部管理机制，特别要积极完善资金管理体系。由于一些房地产企业缺少足够的营运资金管理意识，风险防控能力有所不足，因此在优化内部管理环境时要重视加强工作人员的风险意识，构建科学的风险机制，尽可能细化营运资金的管理风险，对其进行分散处理。房地产企业要加大营运资金管理相关的考核和奖惩力度，分析管理中存在的问题，积累经验，同时也要提高工作人员的主观能动性与工作积极性。
（七）充分发挥财务部门的监督与控制职能
财务部门在房地产企业中占据重要地位，要充分发挥出财务的监督和控制职能，积极健全营运资金预算管理体系，深化工作内容，开展精细化的、全方位的营运资金管理工作。财务部门要实施计量验收工作，最大程度降低预算编制过程中的盲目性。财务部门还应积极引进信息化操作手段，加强信息化建设，提高预算决策的专业性，进而提升管理营运资金的专业性及权威性。
四、总结
房地产企业的营运资金管理可直接影响到企业的经济效益和社会效益。因此，在开展营运资金管理工作时，房地产企业应树立合理且可行的营运管理理念，积极优化企业环境，精准把控基础性问题，实施动态化管理和统筹协调，对营运资金进行全方位、全过程的管理。在新常态背景下，我国房地产企业在营运资金管理过程中机遇与挑战并存，特别是如今市场竞争机制日渐完善，房地产企业的生产经营更容易被市场环境所影响。房地产企业要给予营运资金管理足够的重视，积极增强管理能力，提高管理水平，以便更好地立足于社会。
参考文献：
[1]胡挺，陆昭怡，陈清扬.房地产企业破产重整动因与重组经济后果——以信达资产重组嘉粤集团为例[J].中国房地产，2021(6):21-28
[2]朱顺和，马宁.竞争能力、关系资本与企业绩效——基于中国房地产上市公司数据的实证研究[J].会计之友，2021(5):93-99
[3]荆，王羚睿，方意.经济政策不确定性上升会促进中国房地产企业投资吗？——来自中国A股上市公司的经验分析[J].国际金融研究，2021(2):12-22
[4]刘梦珂，朱轩辰.信息化背景下房地产集团财务共享中心的实践与服务模式创新——基于B集团的案例分析[J].建筑经济，2020,41(S2):41-45
[5]李健花.谈营运资金管理存在的问题及对策——以房地产开发企业为例[J].中国乡镇企业会计，2020(11):42-43
[6]张淑英，郑静静，水宝山，蒋郁文.供应商关系、内部治理与营运资金管理绩效——来自农业上市公司的实证分析[J].河北农业大学学报（社会科学版）,2020,22(5):36-46
[7]温素彬，焦然.管理会计工具应用对营运资金管理效率的影响研究——基于利益相关者视角的分析[J].会计研究，2020(9):149-162
[8]陈淑云，王翔翔.经济政策不确定性会抑制房地产企业投资行为吗？——基于2003—2018年沪深两市房地产企业的数据分析[J].江汉论坛，2020(6):59-68
[9]唐蕾.房地产企业预售环节会计与税务核算差异的税法适用问题探析[J].全国流通经济，2020(16):175-176
[关键词]资产负债项目企业营运资金财务管理
新《企业会计准则》的实施,标志着企业财务管理的核心从利润表项目回归到资产负债表项目,促使企业从追求利润最大化转向股东价值最大化。企业应该抛弃传统的利润考核概念,着眼于企业长期财务战略,改善资产和负债质量,优化资产和资本结构,保持企业可持续发展。在企业实际的财务管理工作中,虽然财务活动大致分为经营活动、投资活动和筹资活动。但是后两项关系到企业生存,必须由企业最高当局集体决策。会计师们在日常的财务工作中,经常考虑的是经营活动方面即企业营运资金管理,会计师们每天就采购、生产、销售等方面的资金收支作出财务决策。企业的某一时期资产负债表也就是企业营运资金管理的静态反映。
营运资金是企业维持日常经营所需的资金,它具有投资回收期短,流动性强,波动性大的特点。企业进行营运资金管理就是加速营运资金周转,提高资金的利用效率。实际工作中既要防止营运资金超过经营规模实际需要的资金水平出现过度资本化,又要防止营运资金主要靠流动负债支撑其流动资产需求而出现过度交易化。
从资产负债表看,企业营运资金的管理就是资产负债项目的流动项目管理,实质上营运资金管理就是要求会计师们如何安排流动项目各会计项目的数额以及他们的结构。因为资产负债表左右上半部流动资产和流动负债的差额就是营运资金,即营运资金=流动资产-流动负债。在深入分析可以看到,营运资金=股东权益+长期负债-长期资产=长期资本-长期资产,可见营运资金管理同资产负债表所有项目都有联系。在实际工作中,正常的企业大多数采取的是稳健的营运资金政策,长期资产项目资金由股东权益增加和长期负债解决,企业加强资产负债表上流动项目管理,合理配置资金,从而做好营运资金管理。
企业流动资产项目包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、应收利息、应收股利、其他应收款、存货。流动负债项目包括短期借款、交易性金融负债、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、应付股利、其他应付款。虽然表面看营运资金涉及上述方方面面,但是企业具体的日常营运资金管理主要包括四个方面:第一是货币资金和交易性金融资产管理,第二是应收账款和应付账款管理,第三是以库存材料和产成品为主的存货管理,第四是短期借款管理。
一、货币资金和交易性金融资产管理
资产负债表的货币资金包括库存现金、银行存款、银行本票和银行汇票。交易性金融资产是指企业为了近期内出售的股票、债券、基金和从事短期获利活动的可辨认的金融工具。他们属于企业营运资金的流动性、变现性、支付性最强的流动资产,企业持有他们适当的数额,基于交易动机、预防动机和投机动机目的,企业通常在权衡持有成本、交易成本和短缺成本后确定最佳持有量。在企业实际工作中,主要从以下方面进行管理:
1、建立企业内部结算中心,内部单位在结算中心开立账户,结算中心根据同商业银行的服务质量和企业的供应销售的客户情况,分别在同一地域不同银行和不同地域的相关银行开立账户,主要目标是建立企业通畅的结算渠道和融资平台,是企业的资金能够进的快,出的稳。
2、严格按照国家的货币资金控制的规范要求,建立内部的资金业务的岗位责任制度,明确相关部门和岗位的职责权限,确保办理资金收支业务的不相容岗位相互分离、制约和监督。
3、加强企业的金融资产的管理,金融资产较多的企业应在财务部门设立专门的管理机构,根据企业当局指定的政策进行资产的购进、出售交易,确保资产的流动性和收益性。
4、企业应当按月或按周编制资金的预算计划,包括资金的回收计划和资金支出计划,及时根据企业的生产经营情况,合理分配资金,提高资金周转效率。
二、应收账款和应付账款管理
企业为了扩大生产规模和提高市场占有率,必然发生应收账款。应收款项的回收周转情况直接影响到企业的营运资金的安排使用,从资产负债表上分析,应收账款属于重要的变现能力强的流动资产,其应收账款管理政策一方面涉及到企业的销售、生产、采购、供应等重要经营活动,一方面涉及到企业的营运资金的筹集持有政策管理。企业在日常财务管理中,综合权衡成本和收益,结合自身的营运资金能力,制定信用标准、信用条件和收账政策,从而建立严格的应收账款的管理制度,主要包括以下方面:
1、企业财务部门每月月底根据下月预计资产负债表和预计利润表,考虑营运资金能力,计算出企业能承受的最大的应收账款额,对照不同客户信用标准、信用条件和收账政策分别计算出相应的赊欠额度,从而要求销售部门计算出下月的销售量。
2、生产部门根据企业的现有生产能力和销售量,安排出企业的生产计划,确定企业的材料采购计划和企业的商品库存计划和工资开支计划。采购部门按照材料的采购计划计算出下月的资金计划,包括应付账款的还款计划及材料开支的资金量。
3、财务部门汇总企业各部门的资金需要量,根据企业销售回收的资金以及企业可动用的金融资产自动详细的资金开支计划,反馈给企业的相关部门执行,从而保证正常的资金周转。
4、企业为了防范财务风险,必须重视和建立严格的应收账款管理制度,每月分析资产负债表及应收账款明细账的财务数据,考核客户的履约付款情况,对超过信用期限拖欠或拒付的,企业立即启动相应的收账机制,最大限度的收回拖欠款项,从而保证企业的营运资金正常周转。
三、存货管理
存货是企业重要的流动资产项目,一般情况需要占用企业相当大部分的营运资金。存货管理历来是企业最重要的流动资产管理,存货周转率一方面关系到企业流动资产周转率,一方面关系到企业营运资金效率。资产负债表中的存货项目包括企业的原材料、库存商品、委托加工物资、低值易耗品、包装物、周转材料、自制半成品等项目。传统的存货控制方法是ABC分类法、经济进货批量法和及时生产存货系统。企业在实际管理中采用先进的计算机管理系统,可以有效根据生产销售计划从原材料采购到产成品每个环节科学管理,在发挥存货功能的同时降低成本,增加效益。
四、短期借款管理
企业为了解决生产经营中短期流动资金的不足,主要从商业银行筹集短期贷款。短期借款是企业流动负债项目,它的特点是筹资弹性大、容易取得、手续相对简单但资金成本高、借款周期短。目前商业银行为规避经营风险,对中小企业的短期贷款要求越来越严格,对企业的各项财务指标不仅要求极高,而且有要求经营效益好企业担保或企业自有资产抵押,从银行取得短期资金已经相当困难。在实际中企业短期负债融资主要有三条渠道:一是企业之间资金拆借,一是内部职工集资,一是从财务公司借款。企业在运用短期负债时必须考虑以下因素:
1、短期借款的资金成本,应考虑企业的财务承受能力。
2、短期借款的筹资规模,应考虑企业的偿债能力。
3、短期借款的支出用途,应考虑主要解决营运资金,不能用于长期资产购置,避免引发财务危机。
【关键词】房地产开发企业；营运资金；管理策略
近年来，随着供应链管理、渠道关系管理和客户关系管理理论的广泛应用，企业营运资金管理的绩效得到不断改善。相比营运资金管理实践的创新，营运资金管理理论的研究，在深度和广度上都较为滞后。因此，本文从渠道理论出发，基于对营运资金的重新分类，对房地产开发企业营运资金管理的策略进行探析，以期为房地产企业建立基于渠道理论的营运资金管理模式，提高企业营运资金管理的水平，有效防范财务风险提供借鉴。
一、营运资金的分类
从供应链管理和渠道控制、客户关系管理的角度对营运资金进行分类，可以将营运资金分为经营活动营运资金和理财活动营运资金。经营活动营运资金按照其与供应链或渠道的关系可进一步分为营销渠道的营运资金、生产渠道的营运资金和采购渠道的营运资金。这种分类既能够将各个营运资金项目涵盖在内，而且能够清晰地反映出营运资金在渠道上的分布状况，从而为基于渠道管理的营运资金管理策略和管理模式研究奠定基础。
二、基于渠道理论的房地产开发企业营运资金管理策略
与制造业不同的是，房地产开发企业的价值链主要在企业外部，价值活动主要由外部的策划公司、设计公司、顾问服务公司、施工单位等价值载体来完成，特别是当这些外部的价值载体协同作业时所创造的价值会更大。因此，房地产开发企业各渠道的营运资金管理必须基于外部的客户管理和供应链管理。
（一）采购渠道营运资金管理策略
提高采购渠道营运资金效率，首先必须构建企业的供应链条，选择价值伙伴。房地产企业供应链的建立过程实际上是价值伙伴的选择过程，选择适当的供应商作为供应链中的合作伙伴，是加强供应链管理中最重要的一个基础。重视企业间的合作与协调，透过供应链的合作降低成本、提高价值也是增加企业核心竞争力的有效手段。一旦确定了可以长期合作的供应商，就应该与其建立战略伙伴关系。使采购方在长期的合作中获得货源上的保证和成本上的优势，也使供应商拥有长期稳定的客户，以保证其产出规模的稳定性。这种战略伙伴关系的确立，能给采购方带来长期而有效的成本控制利益。在与供应商的合作过程中应该对供应商的行为进行绩效管理，以评价在合作过程中供应商行为的优劣，并根据绩效管理的结果决定与供应商的后续合作事宜，如增大或减少供应份额，延长或缩短合作时间等。许多富有远见的房地产开发企业越来越重视对供应商的管理工作，大连万达和深圳万科等房地产开发企业开始了供应链管理的雏形，如大连万达房管公司开始筹建合格的供应商库。
其次，采用科学的采购模式。我国企业采购已基本实现市场化运作，现行采购模式主要有三种：传统的不透明采购方式、公开招标采购方式、电子商务采购方式。其中，传统的粗放式采购模式仍然是房地产企业采用的主要采购模式。在这传统采购模式下，大部分企业的采购职能被忽视，采购部门只是一个普通的职能部门，承担事务性的采购工作。不利于采购成本数据库的建立与管理以及对供应商的管理。企业的采购应该着眼于供应链的整体框架，考虑供应的速度、柔性、风险，优化采购模式，从单一的竞争性采购模式变成为集中采购、全球采购、准时采购等多种模式及其优化组合以增强供应链竞争力。通过采购模式的优化，可以提高采购效率、降低采购成本，使采购的过程公开化，促进采购管理定量化、科学化，实现生产企业从为库存而采购到为订单而采购的转变。
最后，建立供应商管理指标体系。供应商管理指标体系包括七个方面：质量（Quality）、成本（Cost）、交货（Delivery）、服务（Service）、技术（Technology）、资产（Asset）、员工与流程（People and Process），合称QCDSTAP，即各英文单词的第一个字母。质量一般用次品率，成本一般用年度降价，交货一般用按时交货率，这三个指标相对易于统计，属硬性指标，是供应商管理绩效的直接表现。后三个指标相对难于量化，是软性指标，但却是保证前三个指标的根本。采用信息技术采购，可提高效率、降低成本。
（二）生产渠道营运资金管理策略
房地产开发企业生产周期较长，生产渠道营运资金周转期平均值为1062.50天，周转缓慢。要生产优化生产渠道营运资金管理，首先应以客户需求为指导，实现房地产“拉动型”开发建设。供应链的流程可分为推动流程和拉动流程，其主要区别是看需求的确定性。推动型供应链的需求是不完全确定的，在执行时必须先作预测。拉动型供应链的需求是确定的，其流程从响应客户需求开始。传统企业是按照市场预测来进行的，其流程是全部的推式流程。现行企业应树立以顾客价值为导向、以客户满意为宗旨的服务型营销理念，以客户的需求拉动整个分销渠道价值链的有序、高效运转。
其次，重视设计单位、顾问单位、承建单位的选择与管理。房地产开发项目生产建设的整个过程与设计单位、顾问单位、承建单位密切相关。这些供应链成员不仅决定了房地产开发周期的长短，也决定了房地产产品的质量。完善加强对设计单位、顾问单位、承建单位的选择与管理有利于防范内部风险，增强节点企业之间的信任，有利于供应链的正常运转，从而提高生产渠道营运资金周转速度。最后，要关注生产技术。生产技术不仅决定了房地产产品的质量，也决定了生产建设的效率。先进的生产技术推动生产力的发展，大大提高劳动生产率，越来越多的企业开始重视科学技术在生产管理中的应用，如企业资源规划、业务流需求，不断的改善与管理企业销售、营销、客户服务和支持等与客户关系有关的业务流程，向客户提供适时的服务与关怀，实现客户价值的最大化。
（三）营销渠道营运资金管理策略
由于近几年我国经济持续保持快速增长，房地产市场经营状况良好，资金回收的速度比较快。2007年营销渠道营运资金周转期平均值为44.65天，周转时间较短。目前国家对房地产市场进行宏观调控，调控效果也开始显现，一线城市的房屋成交数量已经在下降，未来将迫使开发商降价以提高房屋销售面积，实现其经营业绩。
要改变当前的房地产营销状况，首先必须改进房地产的营销模式。从房地产发展的历程和趋势来看，房地产销售模式可以分为两大类：传统经济下的销售模式和网络时代的新经济销售模式。两者主要是针对计算机及其通讯网络的普及应用而言的。依据渠道设计中渠道长度不同进行区分，可将传统销售模式分为直销模式和委托销售模式。直销渠道一般较窄，并不利于房地产产品尤其是新产品迅速广泛的推向市场。而委托代销会导致房地产开发企业对市场的敏感度降低，同时中间环节的增加也会降低开发企业的利润。网络营销是利用计算机网络技术，现代通讯技术以及数字交互式媒介平台进行房地产网络营销活动。网络营销模式与传统营销模式相结合，可实现产品信息的高速传播，有助于企业产品的销售。
其次，客户关系管理也是促进营销渠道资金周转的关键。随着房地产市场竞争的加剧，客户关系管理成为房地产企业提高或者建立新的核心竞争力的有利选择。根据房地产行业和企业的实际情况，配合企业的发展战略，有步骤、有节奏地建立和实施个性化的客户关系管理体系可以解决产品的销售问题、提升客户满意度、提升企业的服务品质及品牌形象。
（四）理财活动营运资金管理策略
房地产行业存在较高的资产负债率。我国房地产开发企业约有60%～70%的开发资金来自银行系统，有的企业甚至达到80%上，对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产开发企业对银行的依赖度过高（房地产上市公司资产负债率平均高达65%以上），资金链存在严重的风险。因此，必须加强理财活动营运资金的管理。
首先必须重视融资渠道管理。房地产资金现在主要来自七个方面：国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金、企事业单位自有资金、购房者的定金和预付款以及其他资金。受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发企业面临资金的瓶颈。拓宽融资渠道，加强融资管理势在必行。目前，新的房地产融资渠道有典当融资、外资银行贷款、NASDAQ上市、香港上市、国内A股上市或私募基金。不同融资方式有其各自的优缺点和适用性，在选择时，应结合企业自身特点进行选择。
其次，注意资金的统筹管理与控制。资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节，有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金打下良好的基础。另外，企业资金存在使用风险、在途风险和或有风险。其中，使用风险主要表现为企业的投资风险，是一种事先可控制风险，因此对此类风险应加强事先控制。资金的在途风险一般发生在企业资金结算过程中，所以在结算票据选择上尤为重要，一般企业在同城结算业务中主要以“贷记凭证”、“转帐支票”为结算手段，在实际工作中“贷记凭证”是一种更为安全的结算手段。资金的或有风险主要是公司为其他企业提供担保而形成的或有负债，包括贷款担保和业务担保等，对外担保企业要求有完善的审批程序。
通过以上分析，可以使房地产开发企业在实践中加强营运资金管理，从而提高资金使用效率，降低成本，增加企业利润。
参考文献：
[1]王竹泉,刘文静,高芳.中国上市公司营运资金管理调查:1997-2006[J].会计研究,2007(12):74.
[2]王凡.基于渠道理论的营运资金管理模式研究[D].青岛:中国海洋大学会计系,2007.
[3]王竹泉,马广林.分销渠道控制:跨区分销企业营运资金管理的重心[J].会计研究,2005(6):
28-33.
[4]王竹泉,孙建强,逄咏梅.国内外营运资金管理研究的回顾与展望[J].会计研究,2007(2):
85-90.
关键词：地勘队伍 企业化 资产运营
我国地勘队伍的命运和前途与地勘单位企业化经营改革的成果息息相关，对我国地勘事业的兴衰具有直接影响作用。近几年，地勘单位逐步深入了对地勘队伍的企业化改革进程，并且在促发展、抓改革以及保稳定等方面都取得了显著的成绩。然而，市场竞争的逐渐加剧，也对地勘单位如何适应社会主义市场经济提出了更高的要求，地勘队伍企业化需要解决的问题还很多，包括遗留的历史问题和如何利用国家的政策，抓住机遇实现机制的创新。
一、地勘队伍企业化的发展背景
（一）地勘经济的快速发展
“十一五”期间的五年是地勘队伍发展以来经济质量最好、发展速度最快的五年，各项经济指标也达到了史上最高峰，各项综合竞争实力得到了大幅度提升，并且一直保持着这种良好的态势继续发展。地质勘查产业帮助一系列矿产资源产地，这些产地对本地区的社会、经济发展具有重要的推动作用。除此之外，勘察施工产业还完成了一系列大型的岩土工程项目，这些项目都具有一定的品牌效应。一系列新型的矿业公司被国有或民营企业以及矿业开发产业组建了起来，进一步对发展勘查开发一体化夯实了基础。
（二）职工队伍结构得到优化
地勘单位经济的不断发展，越来越多的下岗职工通过本人和单位的努力实现了再就业。并且根据相关数据统计显示，相比于2005年，全国属地化地勘队伍下岗职工数量于2010年出现了50%以上的减少率。除此之外，事业单位人员录用流程的逐年规范，也促使大量的高校毕业生通过公开透明的招聘途径进入了地勘队伍。这些因素都对地勘队伍的整体素质起到了增强作用，包括专业结构、年龄结构、岗位结构以及学历结构等等，进而提高了地勘队伍对企业化的适应能力。
（三）地勘单位资产问题现状
当企业缺乏一定量的净资产和总资产，企业是无法正常运转的，考虑到地勘单位是以建筑施工业为主体产业，且主要任务为承揽基础施工任务这一实际问题。职工人员净资产与预期值相差较大，且生产经营性的净资产就更少了。目前我国建筑施工市场上最常出现的情况就是垫支，就是工程预付款不仅难以及时拿到，而且还必须缴纳大额的质量保证金。往往要等到工程完工后的一年左右时间才能获得工程余款，也就是决算资金到位周期较长。在东部沿海省份，由于经济基础环境好，因此发展速度交款，而在中西部省份，发展的时间就被大大拉长了。
二、地勘队伍企业化中资产营运分析
（一）保障企业化实施，提高资产定额
进入事业单位改革过程后，地勘队伍将会完全失去地勘事业费的支撑，必须和其他企业一样在变幻莫测的地勘市场中摸爬滚打。因此，地勘企业化必须从可持续发展、全面协调发展的角度上，对地质勘查的劳务定额进行合理地制定。为了达成这一目标，不仅要对常规成本例如设备、房产、企业人员等进行核算，还必须结合地质勘查的季节性特点，将一些没有业务的时间考虑进去，扣除基本支出，计算出地勘队伍企业化发展的最大利润空间。
（二）统一标准，明确成本
毋庸置疑，地勘事业单位实行企业化改革也需要成本的投入，对于这一块投入的成本，不管投入方式如何都必须被明确，而不能任由地勘队伍不明不白地消化掉。我国地勘队伍的经济发展尽管近几年中取得了长足的进展，但是在具体改革的操作过程中，还必须做到对弱势的维护和关爱。各个地区地勘队伍的发展状况不平衡是无法改变的，但是在职工个人权益的政策上一定要制定统一的标准，这样能够稳定后续提升地勘队伍改革的成本。
（三）加大资本注入，配置矿业权
注重地勘队伍资本的注入，不仅仅能够满足地勘队伍企业化的需要，更能满足培育地区地勘行业骨干企业的需要。实现这一目标最有效、现实的方法就是为地勘队伍定量配置探矿权，具体需要按照以下两条规定进行，一是根据地勘单位的申报，对地勘单位给予一次性定量的配置探矿权；二是依据地勘队伍以往取得的探矿权成果，在实施勘察开发一体化或是探矿权转让时，将国家资本金全部转增。
（四）改革产权制度，建立现代企业制度
包括施工单位、测绘、物探以及测绘等单位在内的经营实体都面临逐步转制为企业的问题，需要初步建立起规范的现代企业制度。具体做法为，积极推进局属工程勘察单位的改制工作，加快对施工单位的改制步伐，尽快完成对效益较差或者规模较小的经营单位的民营化改造。严格按照“抓大放小”原则，从那些缺乏竞争力、长期微利或亏损的经营实体职工撤出国有资产，坚定不移地对其实施民营化改造。民营化改造过程中，应当按照先易后难原则，实现逐步推进，一旦改制完成就立刻抓紧注册。
（五）搞好资产重组、切实防止国有资产流失
对地质勘查公司、地勘单位的企业化转型过程中，必须按照优化增量和坚持盘活存量相结合的原则，做好资产的重组。具体包括房产、设备、探矿权以及土地等资产存量，除此之外，资产重组过程中还必须结合增量投入，严格按照多元化投资的要求推动企业化进程发展。在改组、改革、调整过程中最易被忽视的问题就是国有资产流失，因此在地勘队伍企业化过程中尤其要注意避免国有资产的流失，可以通过加强国有资产评估、按照规定严格处理国有资产等方式，对任何流失国有资产的行为起到杜绝作用。
三、结束语
众多地勘队伍由于规模较小，严重缺乏像样的经营资本，要想控制好它们向企业单位转变过程中的资产运营工作，就必须建立完善的现代企业管理制度，但是要想实现这一目标需要面临的问题是极为复杂和困难的。因此，我们在对地勘队伍进行企业化改革的过程中，必须始终坚持稳中求进、脚踏实地的原则，结合国家提供的相应措施保证和政策，更好地完成地勘队伍企业化管理中资产运营工作。
参考文献：
[1]国土资源部地质勘查司，国土资源部信息中心，2010年度全国地质勘查行业情况通报[Z].国土资源部，2011（2）：56-58
[2]于文礼.地勘队伍企业化的目标模式及实施途径[J].中国国土资源经济，2011（8）：34-37
[3]张盛丰.论地勘单位企业化[J].中国国土资源经济，2010（11）：27-29
关键词：财务管理；资金运营；措施
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01
一、中小型房地产企业财务管理中的问题分析
1.财务控制薄弱，缺乏科学性。中小型房地产公司普遍成立时间不长，开发的项目不多，规模也不大，项目管理经验严重不足，财务控制薄弱。中小型房地产企业在财务控制方面缺乏科学性主要有以下几点表现：第一，很多中小型房地产企业领导缺乏财务管理意识，对现金的管理缺少应有的严格性，认为企业内部现金越多越是好事，使得资金被闲置，增加了企业资金的占用成本。第二，项目管理水平不高，造成工期延长，施工成本加大、费用增加，利润降低。第三，销售策划不够，导致资金回笼慢，企业资金短缺。
2.管理模式僵化，管理观念陈旧。许多中小型房地产企业均由其他行业实体经济或民间筹资组建而成，他们不熟悉房地产运作，缺团队、缺管理人才、缺开发经验等等，这样形成的管理模式下管理观念比较陈旧，使得企业内部财务管理比较混乱，导致会计信息失真，加之企业管理者素质不高以及管理能力有限，不利于资金管理。
3.融资困难，周转资金严重不足。房地产属资金密集型行业，中小型房地产企业由于企业规模不大，资本运作有限，资金短缺问题严重的影响着企业的发展。在融资方面面临着以下具体的问题：第一，规模小、信用低、企业融资信誉度较低、技术水平低等问题。第二，缺乏政府的扶持，所以其融资的渠道较少，在发展中不能通过直接的渠道进行融资，获得资金比较困难，这就造成了企业内部后续资金不足，在很大程度上制约了企业的发展。第三，近几年受国家对房地产行业宏观政策调控的影响，银行信贷大幅收紧，向商业银行等金融机构融资的可能性越来越小，造成企业资金困难。
三、解决中小型房地产企业财务管理中问题的措施
1.建立健全内部会计控制制度，强化资金管理
（1）健全和完善中小型房地产企业内部会计控制。房地产开发经营的主要特点是项目周期长、投入资金多，风险大。为了有效的防控风险，必须强化对企业资产业务控制、工程项目业务控制、销售与收款业务的控制、成本费用控制、筹资与投资的控制等环节的控制，对内部会计控制进行严格的规划，从项目前期筹划、施工、销售等方面要建立具有规范化的程序，堵塞企业漏洞，消除隐患，对企业的各项资产进行维护。
（2）加强资金预算管理，要把资金的强化管理落实到企业各个管理部门。中小型房地产企业应该建立资金预算管理制度，组织开展内部资金预算编制、执行、监督和考核，并且建立以资金预算目标为中心的各级管理责任体系。资金预算指标要层层分解，落实到各部分、各环节和各岗位。让每一个员工都认识到用好和控制好资金并不只是企业财务部门的责任，而是企业内部每一个人的事情，关系到企业每一个生产环节。
（3）增加资金的运用效率。要提升企业资金运用效果，使企业中每一部分资金都能产生有利的作用，促进企业发展。在施工环节，要加强工程预算管理，严格按施工合同及工程进度进行工程款的支付，工程结算严格把关；在会计核算环节，加强成本核算，控制工程成本支出，合理制定销售价格；筹资方面，构建多元化的融资渠道，增强和壮大企业的实力；在销售环节，建立销售台账，记录客户信息，加快楼盘资金回笼速度，缩短资金在销售环节占用时间。
2.科学投资决策，降低投资风险
合理规划资金用途，谨慎投资。一个成功的项目，前期市场调研必不可少。房地产行业风险大，项目前期调查和策划的重要性对项目的定位和把握更显得尤为重要。因此对准备投资的项目要进行深入细致、专业理性的调查和论证。要收集好项目的基本情况，包括将获得开发土地成本、开发地理位置、市政配套设施状况、自筹资金规模、建设规模等，同时要对项目进行定位，确定项目的档次和客户群，再对目标客户进行细分。调查的数据越全面，越有利于项目科学分析，从而降低投资风险。
3.拓宽融资渠道，寻求多种方式解决企业资金短缺的现状
（1）目前企业融资门槛抬高，资金需求缺口紧张。日趋收紧的信贷政策、新的房地产金融和税收政策对于开发企业的资金实力和融资能力提出了更高的要求。这种情况下，中小型房地产企业可以联合其他房地产企业共同开发某个项目，共担风险利润分成。同时也可以联合集资建房或团购单位，充分利用集资款或团购单位款的预付功能，按工程进度收取款项，实现供销双方合作共赢，减轻企业的融资压力。
（2）抓住我国城镇化建设的契机，积极参与二、三、四线城市保障房建设，以获得更多的机会和地方政府的财政支持。中小型房地产企业还可以通过专业化的运营和成本控制，开发适合市场性价比较高的产品，快速销售，快速回收资金，从而实现企业的有效发展。
三、结束语
中小型房地产企业要想进行长远发展，企业领导人必须要对自身发展有着明确的战略性规划，把企业的财务管理和营运状况着重考虑到企业的发展规划中。另外，中小型房地产企业单靠制度政策并不能解决根本性的问题，必须要深化制度和管理模式的改革，从社会发展的全方位来综合性考虑经济发展问题，同时国家要出台政策引导中小型房地产企业加强自身管理。
参考文献：
[1]潘晓娟.中小房地产企业面临的财务管理问题探究[J].期刊论文，2009.
2005年12月份，根据《教育部关于积极发展、规范管理高校科技产业的指导意见》和《教育部关于高校产业规范化建设中组建高校资产经营有限公司的若干意见》，以及北京市有关国有企业改革的相关政策规定，首都师范大学提出了深化校办企业改革的方案，通过设立资产管理公司改变学校对企业的投资方式，改变学校对企业的管理模式，改变学校从企业获得回报的方式，实现学校可对外经营资产的统一管理、规范经营、化解风险。实现国有资产的保值增值。
2001年5月至今，学校在北京市教委的领导和帮助下，严格依照国家有关法律和政策的规定进行改革，充分兼顾了国家、学校、企业、职工各方利益，保证了国有资产处置不流失及人员分流安置的稳定，尤其是在市场经济条件下，努力探索经营性国有资产的管理体制和运作机制。主要解决了三个问题：
明确改制范围
按照教育部要求，所有登记注册的企业都要纳入资产管理公司管理的范围。因学校管理体制的原因，在改制方案设计之初，未将后勤集团管理的企业纳入改制范畴。通过对有关文件的深入学习，在市教委有关部门的指导下，烛红资产管理公司实现了宽口径、全覆盖的改制要求。特别是对学校内部用于经营性目的的部分教育教学资产展开了充分论证。如科原大厦、学术交流中心等。并将它们也纳入规范管理范畴。
对此的体会是认清实际情况，全面掌握政策，加强汇报和沟通，取得领导机关的支持和工作指导。权衡利弊、提出思路，规范管理、实现多赢。
明确依法管理对学校经营性资产的界定与管理
学校资产分为经营性资产和非经营性资产。学校的非经营性资产如果从事经营或投资行为，不仅要涉及工商登记、依法纳税等问题，而且存在着法律风险，一旦出现纠纷，学校必然要承担无限责任。
因此，经营性、非经营性资产的划分是确保学校国有资产管理规范化的前提，将经营性资产从学校资产中剥离，并划转到资产管理公司，由其进行运作，由其承担责任，这样一来就不会影响学校教学、科研活动的正常开展，这也是学校进行企业改制的主要目的之一。
经营性资产界定以在工商局登记注册的经营单位所属资产为划分标准，首都师范大学现有经营性单位有首都师范大学出版社、北京首师大作文导报社、北京安安物业管理中心和北京烛红科技发展有限公司，上述单位所属资产应为经营性资产。
建立以资产管理公司投资设立下属企业这样一种以产权关系为纽带的新型校办企业管理机制，解决学校教育教学资产从事经营活动所带来的问题。就目前学校的现状而言，科源大厦、学术交流中心、国际文化大厦、金海湖培训中心等部门都存在尚未在工商部门登记。就从事经营活动，因其经营活动不符合法律规定，而受到行政执法部门多次查处的情况。通过采取资产管理公司设立专业公司租赁经营的方式可以解决这部分国有资产经营合法化的问题。
经营性资产的界定工作由学校国有资产管理部门负责，资产管理公司予以积极协助。通过界定，将对学校的现有资产进行清晰规划、实行分类建账、分开管理，在确保国有资产不流失的同时。充分提高经营性资产的使用效率。
全资企业的公司化改造
在事业管理体制下，高校与企业的关系难以理顺。首先，高校以事业单位法人的身份创办企业，直接承担着企业经营的风险，“企业生病。学校吃药”，不少高校曾经出现过因企业债务不能偿还，法院强制划走学校经费的情形。其次，高校管理企业不规范。高校企业难以成为市场竞争的主体，难以获得长期稳定的发展。再次。企业运营不规范。法人治理结构没有充分发挥作用，一部分企业还存在着财务管理不规范。总之。高校企业健康成长，必须建立现代企业制度。依法规范管理。
因此。首都师范大学力争在2008年6月份完成所有全资企业的公司化改造。通过改制实现高校企业投资主体的多元化，引进企业发展所需的资金、各类人才和先进的管理方法，提高学校企业的核心竞争力和运营质量，尽快建立现代企业制度。
处理好资产管理公司与其下属企业及学校之间的关系
1 资产管理公司与其下属企业的关系
资产管理公司适时设立包括但不限于餐饮公司、物业公司、科技园管理公司、文化传播公司、学校文化教育设施租赁经营公司、写字楼及宾馆管理公司以实现其管理职责。
资产公司通过向所投资企业派出股东代表，委派董事会、监事会成员。行使出资人权利、履行出资人义务。包括参与企业的资产收益、重大决策、选择管理者等。高校资产公司及其派出人员，应依法履行职责、忠于职守。切实加强对所投资企业的监管，确保学校权益。防止国有资产流失。
资产管理公司对所投资企业要制定并实施业绩考核制度及其奖惩办法对所属企业的财务状况要做到定时监控。发现问题及时纠正，确保国有资产的保值和增值。对因管理不善、监管不严、失职渎职造成重大经济损失的，要追究相关人员的责任。
2 资产管理公司与学校的关系
资产管理公司是学校设立的一人有限公司。根据《公司法》第六十四条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。资产管理公司必须在资产、管理等方面与学校划分清楚，规避学校作为高校资产管理公司的唯一股东承担连带法律责任的风险，改变过去学校以事业单位法人的身份直接办企业的体制，重新确立国有经营性资产的责任主体。
高校投入高校资产公司的资产应独立完整、产权清晰。高校资产公司应当对该资产独立登记、建账、核算、管理。高校不得占用、支配该资产或干预高校资产公司对该资产的经营管理。高校的非货币性资产，如暂不适宜以出资形式投入高校资产公司的，应当签订相关委托经营的协议。
学校按股份分红，从资产管理公司的收益中获取投资利益；双方资产、资源有偿使用，公平计价；学校委派资产管理公司主要领导，贯彻党管干部原则；学校负责办理国有资产产权和变更登记；资产管理公司接受校内审计监督和财务监督。及时报送财务报表；资产管理公司的事业编制人员与学校签订聘用协议。
资产管理公司原则上不与学校之间发生重大关联交易、资金拆借、互相担保等经济行为。
资产管理公司的管理与运作
资产管理公司的管理，关键在于如何建立让权力在阳光下运作的制度保障，形成权责一致、分工合理、决策科学、执行顺畅、监督有力的管理体制。
重点谈集体决策、个人执行与监督机制的设计：
1 借助社会中介机构的监督。《公司法》第六十三条“一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告。并经会计师事务所审计”。
2 聘请学校党委常委、纪委书记担任资产公司的监事，有效保障资产公司的运作。
3 签字备查制度：把公司决策过程、决策结果和执行情况及时向股东、董事会、监事做书面汇报，决策人、执行人签字备查制度，对书面报告的真实性、合法性负责。
4 制度化、程序化管理：坚持用制度管权、管事、管人。把“对事不对人”的做法变成一种可操作性的制度。用程序来实现公正。确保权力在阳光下行使。
明确发展方向
目前高校企业主要有三种类型：科技企业、文化产业和服务业。根据学校的实际情况，今后一段时期经济工作主要围绕着文化产业来展开。
指导思想：立足校情、规范管理、讲求效益、创建品牌、做大做强。
发展方向：文化产业、服务业。文化产业主要是书法、国学、艺术、出版等方面，服务业则体现在培训方面。
经济工作中可能面临的问题及其解决途径
1 资金问题
资金可以通过三种方式解决。多渠道筹集资金；积极推动产学研一体化；设立发展基金，对有市场、有收益的项目进行扶持。
2 体制问题
学校成立经济工作领导小组(以下简称“领导小组”)。协调各部门关系，北京首师大烛红资产管理有限公司负责管理学校的经营活动。
3 机制问题
(1)利益分配机制：基于品牌、资产的投入及风险的承担。学校应当参与利益分配；坚持以学校利益为主，兼顾各方利益；学校针对企业上缴额度建立合理的调整机制，调整标准主要参考经济主体本身占有的市场份额、投入情况以及同行业的利润率。
(2)奖惩机制：做到有功必奖，有过必惩，实现权利与义务并行。权利与责任相当。
(3)风险防范机制：建立风险防范基金，用于解决经营中的问题。基金主要来源于学校的自有资金和经济收益。
4 理念问题
学校领导要统一思想，形成经济基础是学校发展前提的共识；充分认识文化的经济属性；对从事经济工作的同志应建立一套符合市场经济规则的价值评价体系学校要不断引进和培养具有创造力、懂管理、会经营的实用型人才，努力营造使各类人才发挥才智的良好环境。
文化产业发展目标
文化产业发展目标主要包括三方面：1 积极创收，补充学校经费不足；2 促进学科建设和人的全面发展；3 充分发挥学校现有资源优势，服务社会。
以上是学校在市场经济条件下，对经营性国有资产的管理体制及运作机制的一些探索。目前。首师大烛红资产管理有限公司已初步完成工商变更登记，首都师范大学的“防火墙”刚刚建立，还有需要加强和完善的地方。今后，烛红资产管理公司决定在以下四个方面加大改革力度：
一、继续理顺学校与资产公司的产权关系，使权责利明确化，规避学校不必要的风险；
二、资产公司内部建立以项目为纽带的管理模式。对资产公司现有资源进行整合，按照资源类别进行项目投资，并使之实体化，独立承担市场风险；
三、进一步扩大和完善科技成果产业化渠道。推动科技成果产业化，建设创办高科技企业时的投入、撤出机制：
购物车(0)
