（一）实施社会稳定风险评估是实施房屋征收的重要基础
了解民情民意、集中民间智慧是制定政策的基础，也是实现民主决策、科学决策的关键。从我市房屋拆迁（征收）工作实践证明，充分了解民情、掌握民意、吸纳民智，能够最大限度地确保房屋拆迁（征收）决策科学，最大程度地凝聚社会力量，防止因决策不当带来损害群众利益的问题。这是实施房屋拆迁（征收）的重要基础。
（二）实施社会稳定风险评估是实施房屋征收的重要依据
房屋拆迁（征收）的目的是加快城市建设步伐，改善城市面貌，改善居民的居住条件，提高城市的综合功能，增强城市的竞争力。这是推进我国城镇住房制度市场化改革的必然结果，是实现城市可持续发展的必然选择。但在实施过程中，需要平衡和协调私有财产和公共利益及城市建设需要的关系，使合法私有财产得到更为有效的保护。因此，更多的倾听民意、了解民情、掌握实施房屋拆迁（征收）之前可能面临的问题和制定解决问题的方案是实施房屋征收的重要依据。
（三）实施社会稳定风险评估是实施房屋征收的重要环节
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令2011年590号）第12条规定市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
二、我市房屋拆迁（征收）社会稳定风险评估发展的两个主要阶段
（一）在房屋拆迁项目过程中实施风险评估阶段（2011年前）
按照2005年《市委办公厅、市政府办公厅关于印发建立稳定工作新体制、新机制、新制度的若干方案制度规则规定细则的通知》（沈委办发[2008]7号）中《关于对重大建设、改革项目实施稳定风险评估的规定》文件精神，我市起草了《城市房屋拆迁风险评估实施办法》，把稳定风险评估作为房屋拆迁审批重要程序，成为全国首创的新举措。此阶段也是我市实施社会稳定风险评估的起步阶段。虽然对保证拆迁工作顺利开展，取得我市和谐拆迁、平安拆迁良好局面起到了一定作用，但也存在以下几个问题。
一是制度的制定缺乏有效的法律支撑。我市房屋拆迁稳定风险评估起步较早，是在建立我市稳定工作新体制、新制度、新机制形势下逐步摸索建立起来的。《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）以及《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》（省政府令[2002]年145号）以及《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令[2004]31号）文件中并没有在拆迁许可之前必须施行稳定风险评估的规定。而且也与《行政许可法》不得随意设定、增加行政许可的审批程序和环节的规定相冲突。
二是制度的实施缺少有效的评估手段。我市起草的《城市房屋拆迁风险评估实施办法》围绕房屋拆迁事项可能存在的稳定风险，开展合法性、合理性、可行性的评估工作，分析评估不稳定隐患和问题的风险程序和可控程度，并对房屋拆迁事项易引发稳定的关键点予以明确。但只停留在参与评估的专家的感性认识阶段，对风险评估指标体系等的具体规定，缺少有效的评估手段。
三是制度的实施缺乏主动性。《城市房屋拆迁风险评估实施办法》中规定了市联席会议是全市稳定风险评估工作领导机构，市大厅是全市稳定风险评估的工作机构，各地区党委、政府是本区域的风险评估责任主体，但由于房屋拆迁实施稳定风险评估是一项新规定，是一个新生事物，从接受的过程和实施过程来看，缺乏评估的主动性，存在“要我做”的心态。从评估的前期民调工作开展和评估相关资料的准备来看，还缺乏主动细致的工作程序和环节。
四是风险评估时点设定没有更广泛的被拆迁人的参与和建议权。《城市房屋拆迁风险评估实施办法》规定房屋拆迁稳定风险评估是房屋拆迁许可的前置条件。就风险评估的内容，过多的考虑了项目的合法性，而就补偿的合理性以及风险的可控性，由于拆迁许可之前，项目的实施主体并没有和被拆迁人进行更多的沟通，就补偿方案和补偿计划以及回迁安置方案等群众关心的问题，被拆迁人也无法得到明确的意见和更多的参与，从而增加了被拆迁人的抵触情绪。
（二）在房屋征收项目中实施社会稳定风险评估阶段（2011年后）
2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）颁布实施，社会稳定风险评估作为房屋征收决定前的必要程序和重要步骤，我市房屋征收社会稳定风险评估进入了规范化操作阶段。此阶段有如下特点。
第一，建立了相对完整的社会风险评估体系。按照市政府要求，我市房屋征收实行市、区两级管理体制，各区政府为房屋征收主体，为了使风险评估工作更具操作性，我市制定了《国有土地上房屋征收社会稳定风险评估工作流程》，明确项目评估申报程序、项目评估民意调查程序、项目组织论证程序及项目审批程序和保障措施等，国有土地上房屋征收社会稳定风险评估实现常态化、规范化、制度化。
第二，加大了被征收人的参与权、建议权、知情权。在房屋征收过程中，被征收人作为利益相关者，当然希望参与和影响政策的决策和实施，使政策向有利自己的方向发展。同时，通过参与和增加知情权，使被征收人减少了对立和抵触情绪，促进了征收过程。征收项目启动前，各区征收办与街道、社区、属地派出所等部门成立民调工作组，研究制定民意调查问卷、开展民意调查，同时，根据项目实际情况，结合市场交易价格，拟定征收补偿方案，并按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求，组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在征收现场予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。项目现场设置办公室，指派专人负责收集、归纳和整理群众提出的意见和建议。
关键词 移动基站；雷电；风险评估；必要性；方法
中图分类号 S761.5 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2014）01-0257-02
随着移动全球气候变化，雷电灾害的发生范围和破坏的强度正在慢慢加大，目前已被联合国有关部门列为“最严重的10种自然灾害之一”，被中国国家电工委员会称为“电子时代的一大公害”。对于通信行业而言，雷暴天气产生的危害同样不容忽视。多年来，雷暴一直威胁着通信基站的安全，损坏移动基站的设备，影响网络运行，影响市民正常通信，对经济建设也造成很大损失，因此加强移动基站的雷电灾害的风险评估有着很大的必要性。近年来，气象部门都相继开展了雷电灾害的风险评估，雷电风险评估技术也已发展到了一个相当成熟的阶段，但唯独对移动基站雷电风险评估在山西省目前来说还是一片空白。
1 雷击事故调查
1.1 现场调查
2012年8月，武乡县的1座移动基站塔在短短的1个月内就连续2次遭受雷击，基站的传输信号线被烧坏，主设备死机，AC屏空开跳闸，移动基站为电源线架空引入，引入后均未在配电屏安装电涌保护器，进入移动基站的低压电力电缆不从地下引入机房，走线架上塔的馈线及同轴线缆，其屏蔽层均未做好接地且馈线金属外护层直接与避雷针专用引下线（扁钢）相连接，也影响其附近的百家用电器不同程度受损，造成很大经济损失（图1）。
2010年6月中旬，武乡县的一座移动通信基站被雷击，并使得周围居民的大部分电器损坏，民房也严重损毁，是由于其基站的防变雷设施安装不规范，其铁塔与输电线路连接，铁塔受雷击时，其周围原本就会产生强大磁场并感应出较大电位，并通过架空并绑扎在铁塔上的电力电缆线引入机房内，加剧雷电电磁脉冲的危害程度，扩大雷电灾害的影响范围，此种做法在各地非常普遍，存在很大的安全隐患（图2）。
1.2 原因分析
据统计，移动基站的雷击事故，其95%以上都是由电源线、信号线引入，电源线路侵入造成雷电流过电压，是基站遭受雷击的罪魁祸首。平阳县等移动基站也不例外，其电源线架空引入，引入后均未在配电屏安装电涌保护器，进入移动基站的低压电力电缆不从地下引入机房，根据YD/T5098-2005《通信局（站）防雷与接地工程设计规范》规定：进入通信局（站）的低压电力电缆宜全程埋地引入，其电缆埋地长度不宜小于15 m；建在郊区或山区，地处中雷区以上的通信局（站），低压电缆引入配电室或配电屏终端入口处，应安装电涌保护器；进入移动通信基站的低压电力电缆宜从地下引入机房，电力电缆在引入机房交流屏处应加装避雷器。现有很多移动基站其机房地网、铁塔地网、变压器地网无共地或已采用共地但受地理环境所限，两地网之间距离很近，当雷电被引入到地网后，由于电位差，从而引起地电位反击，造成设备烧毁。不过造成这些原因的根本还是在于未在选址、施工前进行雷击风险评估，规划建设时，其设计图纸没有进行相关的防雷图纸审查，竣工后也不做相应的防雷设施竣工验收就开始开通运行，埋下了最初的雷击隐患。
2 移动基站雷电灾害风险评估的必要性
2.1 移动基站风险评估依据
一是法律依据。移动基站风险评估的法律依据见表1。二是技术标准。技术标准包括：《雷电防护-风险管理》（GB/T21714.2-2008）[1]《雷电灾害风险评估技术规范》（QX/T85-2007）[2]《气象信息系统雷击电磁脉冲防护规范》（QX3-2000）[3]《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343-2004）[4]《通信局站雷电损害危险的评估》（ITU-TK.39）[5]。
2.2 移动基站雷电灾害风险评估的意义
累计风险评估是以实现系统防雷为目的，针对雷害的特性以及建设项目的使用性质和所在地雷电活动规律的复杂性等因素进行分析，对保护对象是否应采取防雷措施以及做何种等级的防雷措施做出判断，对采取某项措施前后存在的风险做出评估，以使决策正确防患于未然。对移动基站进行雷击风险评估，分析雷电对该移动基站造成危害的影响因子和因此带来的风险，确定该移动基站所需的防护等级，并提出合理可行的建议及安全对策措施，将雷击所导致的风险降低到最小的概率。有助于将防雷高新技术研究成果应用于建设项目防雷工程设计的实际工作中，避免了因移动基站的防雷工程设计不完善或不合理而造成雷击所带来的重大经济损失。
3 移动基站雷击风险评估的方法
3.1 一般建筑物雷击风险评估的方法
一般建筑物电器、电子信息系统的雷击风险评估可按GB50343-2012《建筑物电子信息系统防雷技术规范》，简易雷击风险评估方法进行简易雷击风险评估后按防雷装置的拦截效率确定雷电防护等级，或是按电子、电器、信息系统的重要性、使用性质和价值确定雷电防护等级。对于特殊重要的建筑物电器、电子信息系统和用户需要详细完整雷击风险评估的建筑物电器、电子信息系统应按IEC62305-2雷电防护风险管理的雷击风险评估要求进行雷击风险评估后确定雷电防护等级。
3.2 移动基站的雷击风险评估方法
通信局（站）雷击损害风险的评估，若按一般建筑物雷击风险评估的方法进行计算，那移动基站的L、W、H和各类因子C是如何取值，建筑物的年预计雷击次数是如何计算，笔者认为移动基站的雷击损害风险评估除按《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343-2012）中定性的方法确定雷电防护等级，还应参照《通信局站雷电损害危险的评估》（ITU-TK.39）的雷击损害风险评估方法进行专项专业雷击风险评估后，确定雷电防护等级。虽然国际电信联盟（ITU）制定的《通信局站雷电损害危险的评估》（ITU-TK.39），适用范围是通信局站雷电过电压（过电流）造成的设备危害和人员安全危害的风险评估。但此标准技术方法比较复杂，结构庞大，而且是建立在国外防雷工作基础上，没有能考虑到中国广袤大地的具体情况的差异，不宜完全照抄照搬或全盘引用。在国内，虽然起步较落后于发达国家，但伴随着经济的发展和人们防雷意识的增强，我国相应了一系列防雷技术规范。然而基本都集中在雷电防护系统上，关于移动通信基站的雷电灾害风险的评估和预测研究还比较少，也没有形成一个公认的理论体系和评估方法。
4 结语
以部分移动基站的雷击事故调查为基础，通过查阅相关规范，对移动通信基站遭受雷灾原因进行分析，提出移动通信基站雷击灾害风险评估有着很大的必要性，并总结了动基站雷击灾害风险评估的方法。
5 参考文献
[1] 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局，国家标准化管理委员会.GB/T21714.2-2008 雷电防护-风险管理[S].北京：中国标准出版社，2008.
[2] QX/T85-2007雷电灾害风险评估技术规范[S].北京：中国标准出版社，2007.
[3] QX3-2000气象信息系统雷击电磁脉冲防护规范[S].北京：中国标准出版社，2000.
[4] GB50343-2012建筑物电子信息系统防雷技术规范[S].北京：中国建筑工业出版社，2012.
[5] ITU-TK.39通信局站雷电损害危险的评估[S].日内瓦：国际电信联盟，1996.
一、风险评估的主要内容
1 合法性评估
住房保障政策的合法性评估是住房保障政策制定过程中的一个重要阶段，也是住房保障政策得以顺利实施的前提。合法性评估是整个风险评估体系中最核心的内容，主要体现住房保障政策的合法化程度。不合法的决策，在实施过程中会面临很大的风险。在合法性评估时，主要通过决策主体合法性、决策程序合法性、决策内容合法性三项指标来确定。
――决策主体合法。主要评估决策者对于决策事项是否拥有法律或行政赋予的权限；是否严格在职权范围内进行决策。决策主体的合法性直接影响到政策的合法性，因此，在法定权限内制订住房保障政策是决策者的最基本要求。
――决策程序合法。制定住房保障政策过程符合法定程序既是依法行政的制度性要求，也是决策民主化、科学化的必备要件。住房保障政策风险评估时要评估政策制定的立项与起草、审查、决定是否符合法律规定的程序。
――决策内容合法。政策的制定主要是为了满足实施的需要，必须有法律、法规或规章的依据。评估中要分析主要条款有无上位法依据，分析具体内容是否与法律已有之规定相悖，以避免政策与政策之间、政策与法律之间相冲突的局面出现。
2 合理性评估
住房保障政策的合理性评估就是要评估政策内容的设定是否符合本地区近期和长远发展规划，是否兼顾了各方利益群体的不同需求，是否超越了大多数群众的承受能力，是否考虑了地区的平衡性、社会的稳定性、发展的持续性。
住房保障政策制定是一项系统性的工作，涉及到政府财政承受能力、居民收入水平和住房状况、群众保障方式意愿等多方面，必须在综合考虑各方面因素的情况下，根据当地的实际情况，选取最为合理的政策，在确保财政支付能力的前提下，满足最多数群众的住房保障需求。
具体操作上，可以将每种住房保障政策实施可能带来的社会效益、经济效益，是否符合群众的当前利益、长远利益，是否符合政府的近期规划、长远规划等细化为各项指标，对每个指标逐一评分。通过科学、系统地分析利弊，每项指标中利大于弊的计正分，弊大于利的计负分，最后按加权平均的方式计算总分，参照分值对照表进行评估，得出拟决策事项是否具有合理性及合理性程度的结论。
3 可行性评估
住房保障政策的可行性评估是指要评估政策内容是否经过充分研究论证，是否具有可操作性，是否符合大多数群众的意愿，所需的人力、财力、物力是否在可承受的范围内并具有保障，是否能确保连续性和稳定性，时机是否成熟。
住房保障工作是一项政府重大公共事务，涉及大规模的财政资金使用，进行可行性评估，可以确保财政资金使用的有效性、安全性，防止出现政策“叫好不叫座”的现象。
评估中要多途径、多渠道充分听取住房困难群众和社会各界的意见，特别是征求直接利益群体的意见和建议。对群众提出的意见、建议及时收集、归纳和整理，依据实际的数据回馈情况，进行数据的分析和各项指标分值的计算、汇总，得出是否可行的结论。
4 安全性评估
住房保障政策的安全性评估是指要评估政策内容对所涉区域、群众利益和生产生活的影响，群众对该影响的承受能力，引发矛盾纠纷、的可能性，是否有相应的风险规避、防范、处置措施和应急预案。
涉及群众利益的重大决策事项，是最有可能影响社会稳定的风险源，对这些决策事项必须进行社会稳定风险评估。特别是住房保障政策的制定中，由于政策的新老衔接过程中存在保障方式和保障标准不一致，可能会引起已经保障群体的不满，引发。
在评估过程中，一方面要对某项决策拟实施地区承受风险的最大能力进行评估。通过分析决策事项将要实施的地区、范围内的政治、经济、社会形势，与特定的标准或最佳惯例进行对照，得出该地区最高能承受哪个等级风险的结论。另一方面要分析政策制定后的社会稳定风险概率及可能带来的负面影响，据此评定安全性等级。评定的安全性等级在当地风险承受能力范围之内的，对决策事项先试行，在试行期间运用风险消减对策做好稳定工作，经试行决策运行良好、未出现安全性风险的，可以正式施行；评定的安全性风险等级超出当地风险承受能力的，决策暂缓出台，按风险消减对策改进决策内容，消减安全性风险，取得群众支持后，重新进行评估。
在进行安全性评估的同时，要按照风险消减对策做好预防和消减措施，加强社会稳定风险的防范。风险消减对策就是将风险降到最低程度的措施。通过安全性评估的实施，对影响稳定的问题的风险源加以客观分析，对症下药提出控制风险和消减风险的对策。
二、风险评估的基本方法
在进行住房保障政策制定前，南通市坚持按照“五步工作法”开展风险评估，取得了较好的成效。
第一步，全面掌握情况，制定评估方案。
对于确定开展风险评估的项目，要充分了解掌握评估对象的基本情况，为预测评估提供准确可靠的第一手资料。同时要逐一制定评估方案。评估方案的主要内容包括评估事项、评估重点内容、评估牵头部门和协助部门、评估小组成员、评估实施方法和步骤等。评估重点内容包括：政策的出台是否合法，是否符合相关法律、政策、规定；政策是否符合地方经济社会发展水平；政策是否为绝大多数群众接受和支持，是否兼顾了群众的现实利益和长远利益；项目实施后可能会带来哪些影响社会稳定的问题。
第二步，收集社情民意，实施重点论证。
政策制定过程中，可以采取召开座谈会、听证会、问卷调查、重点走访等多种形式，广泛征求社会各界特别是利益群体的意见和建议，准确把握群众对政策的反应和心理动态。对争议较大、专业性强的评估事项，还应按照有关法律法规和有关规定要求，组织相关代表和群众进行听证和论证，提高评估工作的科学性、合理性和民意性。
第三步，汇总分析论证，形成评估报告。
结合各方面掌握情况，对政策实施的前提、实际及后续社会影响、配套措施等进行科学预测和论证分析，特别要对实施政策可能引发的矛盾冲突及所涉及的人员数量、范围和激烈程度作出评估预测，并制定相应的防范、应急预案，形成评估报告，得出评估结论。
第四步，运用评估结论，落实维稳措施。
在充分调研、科学预测的基础上，按照民主
集中制的原则，对制定的政策作出实施、暂缓实施或暂不实施的决定。对虽存在一些矛盾和问题，经评估认定可以实施的事项，要落实解决矛盾、维护稳定的具体措施；对存在较大矛盾和稳定隐患，经评估认定暂缓实施、暂不实施的事项，及时研究对策，化解矛盾，等待时机成熟后再行实施；对容易引发重大矛盾冲突的，经评估认定符合有关法律法规规定、亟需实施的事项，要提前制定防范处置工作预案，有针对性地做好群众工作，严防涉稳重大事件的发生。防范处置工作预案的主要内容包括：组织领导、职责分工及其联络方式；预防和处置工作的具体措施；维稳工作考评细则和对重视不够、工作不力而发生影响稳定重大问题的责任查究办法。
第五步，实时关注过程，做好全程监督。
对经过评估已经付诸实施的政策，评估工作班子要坚持全程跟踪并做好后续评估，建立评估档案，及时发现和化解实施过程中的各类矛盾和问题，完善相应措施，确保政策的正确贯彻执行。
三、风险评估的保证措施
为确保风险评估进行的科学性、公正性，防止风险评估流于形式，必须采取一些措施来予以保证。
1 用评估者与决策者分离来保证风险评估的独立性
为避免风险评估流于形式，确保风险评估机制落到实处，评估的实施者与决策的制定者不能合二为一，应成立专门的风险评估机构，负责对一定区域和范围内的住房保障决策事项进行事前的风险评估。这个专门的评估机构既可以是不承担行政职能的社会中介组织，也可以由政府从监察、、法制等部门抽调人员组成。评估者与决策者分离的最大好处就是以评估的系统化、专业化水平来保证决策的科学性，防止公共权力通过决策环节侵蚀公共利益进而影响改革发展稳定的大局。
2 用考核监督和责任追究来保证评估人员的责任心
关键词：施工质量；房屋建筑；材料；施工者
在房屋的建设工作中，始终存在着诸多问题，在安全隐患依然无法完全消除的今天，为了尽量减少潜在的安全威胁，风险评估这一工程建设系统应运而生。但是我们也要意识到，风险评估只是对观察可见的问题做出了评价和解决的方法，房屋建筑中还存在着从建设开始时就隐藏其中的问题，面对这些隐性问题，要用模糊理论分析法来对房屋建筑的质量及风险进行新的评估。
一、房屋建设的风险模糊分析评价
房屋建筑的工程建设在主体结构、基础阶段、管理方法上都或多或少存在风险，随着建设进度的加深，风险现象也会逐渐显现出来。在不同的工程项目中，存在着不同类型的风险，这些风险在建设者中都有一定的共识，但是它始终处于一种不明朗的状态，它们有发生的可能，但是可能性还尚未可知，将它们作为潜在的安全风险是有必要的，这些属于未知的风险，模糊质量风险的评估与工程的阶段性有关，我们从施工人员的管理、建筑材料的选择以及建设工艺三个方面来分析这些风险出现的细节和原因。
（一）人员管理的风险
普通的房屋建筑工程一般并非政府部门直接监管，而是由该项土地投资负责人或者房地产开发商进行房屋的建设工作，他们在选择施工团队时可能不够仔细认真，没有进行认真的考察和咨询，仅以建设项目招标时哪家施工单位报价较低为参考标准，这在无形之中就形成了施工管理上的风险。
1、人员构成不规范
就算选择了性价比较高的优秀施工团队，对其中的人员也会有监管不足的风险，对施工人员是否有足够的资历无法准确判断，而且部分施工者一人同时身兼多职，对房屋建设工作可能无法尽心尽力。
2、施工技术不统一
如果在设计管理者与施工团队中缺乏讨论交流，那么房屋的设计方案就有可能无法正常实施，一旦设计意图没有顺利交接，则会导致具体的建筑技术也缺少参照标准，很容易出现技术上的误用，对设计负责人的交代如果不够清楚，就会出现技术上的风险。
3、质保制度缺失
在工程建设中，对建筑的质量方面由施工方主观把握，很容易造成施工方在工作上为图省时省力而放松了对质量的细节建设。而这时又没有可以确保质量的第三方检测人，对房屋的质量无法实现严格控制。
（二）材料使用的风险
1、材质混合不合理
在建筑中需要用到许多不同材料的混合物，例如水泥，在水泥或砂石材质中需要按照建筑标准进行砂浆与混凝土的混合拌制。如果这个时候没有按照规定的混合比例来执行，就很容易造成砂石水泥中含泥量过高，其中的颗粒半径不符合建设需求，一旦这些混合材质无法使用，就会造成严重的资源浪费。
2、建材选择不规范
建材除了上述的混合材质，主要还包括建房专用钢筋与建筑砖石。在钢筋材料的选择中若太随意且不加测量，在之后的建设中难免会出现钢筋长度不足、焊接程度不够牢靠、焊接的缝隙也不够高度等问题。砖石方面多半是筑房专用堆砌砖块，存放的时间通常都不够长，这样会致使砖块的散热期很短，导致砖块体积的收缩不足，砖块在堆砌使用时会因体积大小不一而妨碍建设进度，再者，往往到临近堆砌前才开始浇水湿润，导致砖块湿润程度不一，收缩的几率大小不一，严重时会使砖块变形，甚至开裂。
（三）建筑工艺的风险
1、回填土方式不合要求
在工程中会有挖出的洞口和建筑填坑，在往回填平前，容易疏忽对回填用土的检查，其中，包括回填土的含水测量、土块的粒径观察等。如果回填土的含水量未经控制和检测就往回填，会造成回填后的土质疏松，土块的粒径如果未经测量就放进回填土中，会因为土块的体积过小而没有支撑力或过大而与周围土块无法形成有效结合。这两者都会导致回填区域的地面不够平整，严重者还会出现裂缝和变形。
2、浇筑混凝土时不符标准
混凝土的浇筑一般是完成建筑工序的最后一步，但是，往往到最后一步的错误才容易集中发生。在混凝土的配置中如前文介绍，有可能不符合规格，在混合材料混制而成的混凝土中有可能不符合3%的含泥率的要求，同时，在施工现场配置的混凝土往往和在正常配置室内配置的量不相符，这就会造成混凝土的质量下降，对建筑中的石子冲洗力不足。而且更大的风险在于对混凝土的搅拌过程中，搅拌运输距离施工工地一般较远，而且混凝土是施工常用材料，需求量大，需要时间紧迫，所以在搅拌时容易因为赶进度，加入过量的水，这样就会导致混凝土中的水与石灰的比重超过规定比例，同时造成使用后坍落程度控制力不强。在施工场地的振捣棒插入混凝土机器时深度不足，会使搅拌效率低下，振捣不全面。以上几点会使混凝土的品质低下，使用时不得不用掉更多的混凝土材料，造成不必要的资源浪费。
3、室内施工时不够仔细
在房屋建筑的室内最能体现工程建设的细节，在楼面上，通常要放置圆孔板，圆孔板之间的缝隙要仔细测量并控制，如果在搁置时不够认真，就会导致圆孔板之间的缝隙过大，如果圆孔板之间普遍存在这种情况，还会致使它的支撑端出现裂纹，造成安全隐患。
室内的墙面需要粉刷，如果不够仔细，会出现墙面漏刷、粉面不均；地面的高度需要铺平，不同的房间内可以保证平整，但是整个建筑内的地面高度是否一致，这就取决于每个居室的施工负责人是否讨论过每个房间的建设情况，如果缺少交流，就会使各个居室成为单独的建设项目，地面的高度由于得不到数据的比较而失衡。
二、模糊风险的评估要求
（一）建立评估标准模型
因为模糊风险评估没有充足的信息来制定具体标准，所以需要一个符合正常房屋建筑标准的模型作为评价的参考。这里指的并不是真正意义上的实际房屋，只需要从已经完工的标准房屋中测量得到所需的评估数据，按照该标准对施工中的房屋进行风险评估，其中要求标准模型的数据采集要仔细、准确、普及度高
（二）根据实际设定风险指标
模糊风险评估通过标准模型可以得出大概的指标范围，但是不能完全照搬普及标准，要根据目前的房屋建设条件是当调整指标，如当标准模型的建设地形是平原地带时，房屋的高度、屋角的倾斜度就不能直接作为实际建设地点在丘陵上的房屋指标，同时房屋的业主要求也各有不同，投资者或者开发商要尊重市场环境来进行微调，只要设置在允许范围内，风险指标可以下调以适应需要。
（三）将评估指标系统化
风险评估是由每一项建筑指标汇总而来的，在进行指标记录和汇总的工作时，要将各项指标看成一个整体，以判断房屋建筑的安全为风险评估的首要目的。单一观察每个数据确实可以发现个别问题所在，但是更需要将它放大到整体建筑环境中去看，如果这种小差异是为了让整体的布局更好，或者为了弥补另一处建筑的误差而做出的调整，则需要系统化地看待细微之处的数据误差，总之，一切都是为了将房屋建筑的风险控制在最低范围中。
结束语：
综上所述，因现代化建设的蓬勃发展，各地的房屋建筑逐渐增多，对于工程的施工队伍要选择谨慎，同时做好每一处房屋的检测工作，通过统筹全局的眼光审视建筑的安全程度，并做出调整措施，这也正是风险评估工作的最大意义，以模糊理论为基础的质量风险评估有更强的预见性和评估范围，是一种很好的整体性建筑评估方法，值得广泛推广运用到各项工程建设中去。
参考文献：
[1]周全.浅析房屋建筑工程施工质量策划[J].黑龙江科技信息，2011（11）
【关键词】：抵押房地产评估；形成机制；风险评价；风险管理；风险防范
一、房地产抵押存在风险的表现形式
1.1评估目的风险
评估的直接决定和制约着资产评估价值类型和方法选定，
以抵押为目的的评估价值类型是抵押价值。《规范》要求：房地产抵押价值的评估，可参照设定抵押权时的类此房地产的正常市长价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。以抵押为目的的房地产评估要注意以下风险：
1、1、1预测风险。因为房地产抵押评估价值是当时某一时点的价值，而抵押期间一般会在一年以上，一旦发生处分清偿，处置价值是在未来某一时点价值。因此，在评估时，对预期会降低评估价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。
1、1、2市场变现能力风险。抵押权人实现抵押房地产回收时大多数是将抵押房地产变卖，而不是回收实物；并且由于宏观经济形势、产业政策、市场变化等因素影响，抵押价值也相应变动。尤其对有价无市的房地产要进行分析，降低因不能及时变现的市场风险。
1、2抵押评估方法选择带来的风险
抵押房地产评估方法根据房地产具体情况一般采取成本法、市场比较法、收益法或假设开发评估法进行评估。采取不同评估方法所评估的结果从本质上讲是一致的，均能反映房地产公开市场的公允价值，但由于各种评估方法在评估过程中所选定的参数和考虑的因素均不相同，也会造成抵押评估价值的高低风险。如：以收益法评估商业用途的房地产价值时，在测定收益率时，会因确定的收益率微小变化造成房地产评估价值结果很大的差异；以假设开发评估在建工程的价值时，建成的房地产价值、后续工程成本、销售税费等参数均需要进行科学的预测，预测结果的真实来自于要有一个完善透明的房地产市场才能实现，但由于房地产市场很不完善及行业内相关信息资料相互共享不够透明和有效，存在着采用不同评估结果高低风险。
1、3评估人员执业风险
在我国，房地产估价是一项新兴服务行业，也是对专业技术要求较高的行业。它要求评估师不仅要熟悉掌握评估专业知识，而且要求评估师要具备广泛的经济、法律、金融、建筑、财务及管理等方面知识。由于行业的规范和管理正在探寻阶段和估价人员执业水平的参差不齐，对评估原则、评估方法、技术参数及相关因素的选择、评估信息资料真实性的甄别、评估人员的执业能力和经验不足及价值含意的把握等都将影响评估结果的科学性和真实性，也都增加了执业风险。
1、4职业道德风险
房地产评估公司是公正性的中介服务机构，对所出具的评估报告承担法律责任。在房地产抵押评估过程中，评估机构和评估人员应恪守职业道德、遵循独立、公平、公正、公开的原则。但当前，个别房地产评估公司和评估人员出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地产价值，提供虚假评估报告，导致评估结果失真，职业道德意识淡薄造成了抵押人员利益的潜在损失风险。
2、房地产抵押的风险
2、1认识误区。房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。而不少信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。
2、2操作风险。银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。
2、2、1抵押物产权存在瑕疵造成的风险。抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续；抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷；占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失；抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空；抵押权灭失。如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在；抵押权难以实现。根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。
2、2、3抵押物的价值风险。
（1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。
（2）现行抵押率计算方法已不能有效控制风险。一是当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距；二是确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用，如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等，而这些费用所占抵押物价值的比例甚大。
2、2、4社会经济环境不规范形成的风险。一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权C明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变现的相关费用。
3、房地产抵押风险的防范及对策
3、1进一步完善抵押贷款管理办法。对抵押物件进行细分，明确规范不宜作抵押物的统一标准。房地产抵押物的选择，应牢牢把握"坚固耐用，不易毁损；通用性强，容易变现；价值稳定，不易贬值"二十四字原则。
3、2加强银行内部管理，规范业务操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。
3、4建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况。
3、5严格审查抵押人资格及抵押房地产的有效性。要审查抵押人是否是《担保法》、《房地产管理法》等规定的不得作为抵押人的几种情形，是否有法人资格或是否具有完全民事行为能力的自然人、是否是体制改革后可以作为抵押人的事业法人。
3、6严格完善房地产抵押登记手续。房地产抵押合同自登记之日起生效。在房地产抵押过程中，应严格核实抵押房地产的情况，在进行抵押房地产评估后，在县以上地方人民政府规定的房地产产权管理部门办理登记手续。抵押登记期限一般以评估报告的效期为限，但往往借款期限长于抵押登记期限，这就要求债权人在登记到期日前重新办理评估和登记手续，才能完善房地产抵押合同的法律延续性和有效性，保证债权人的合法利益和风险可控。
3、7加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。
3、8认真进行实地勘察、收集、整理和分析相关资料。实地勘察是依据抵押房地产产权证明和相关资料到实地验证和勘察，从而确定影响房地产价值的主要因素，主要包括：房地产所出位置和交通条件、周围环境质量及配套设施等区域因素；房地产的建筑结构类型、内外装修、设施设备、朝向楼层及完损程度等个别因素；了解当地房地产市场行情，掌握市场交易信息；实地拍照、收集资料等。
3、9 综合分析评估过程，慎重确定评估结果。明确了评估对象之后，应选定拟采用的评估方法。由于采用的评估方法不同，计算出的评估额不同是很自然的。无论采取何种评估方法都要对整个评估过程在基础数据是否准确、参数选择是否合理、公式选用是否恰当、影响因素是否齐全及是否符合评估原则等方面进行检查，在确定所选用的评估方法估算出的结果无误后，对市场行情和潜力进行综合分析，最终决定评估价格。
4.结语
综上所述，本文针对在房地产抵押评估过程中面临的一些风险进行了罗列，并提出了相应的防范措施，根据实际的房地产抵押评估的操作来从对于抵押人主体资格的审核等多个方面进行分析，以期能引起相关部门的思考。
参考文献：
[1]刘卓群 建设银行佳木斯分行中间业务部
加强组织领导，精心准备
1 高度重视，认真准备。市档案局(馆)荣华局馆长先后两次对评估工作作了重要批示。各区县档案馆和专业(部门)档案馆领导对档案安全风险评估活动高度重视，认真落实档案安全风险评估工作要求，查漏补缺，做了大量细致的准备工作，特别是各单位“一把手”接到评估《通知》后，亲自部署，成立领导小组，组织相关人员召开会议，对《通知》进行了认真的学习、分析和讨论，动员大家集中力量投入到评估准备工作中去，把档案安全风险评估活动的各项准备工作细化到项，责任到人。
2 建立专门组织，确保评估活动有效开展。市档案局(馆)成立了档案安全风险评估工作领导小组，由方昀副局长任组长，成员为市档案局(馆)办公室、法制处、机关处、企业处、安全保卫处、保管部、电子信息部和开放利用部主要负责人。安全保卫处和法制处具体负责本次评估活动的实施，评估活动办公室设在安全保卫处，同时成立4个评估组，由安全保卫处和法制处负责同志带队，抽调办公室、机关处、企业处、电子信息部等处室共计18名成员参加整个评估活动。
3 制订评估标准，确保评估活动的严肃性和权威性。档案安全风险评估工作没有相对应的行业评估标准，天津市档案局(馆)领导和相关部门负责人根据档案系统法律法规和行业标准，对相关条款反复论证，几易其稿，制定了此次评估标准，为评估的开展提供了依据。
4 加强督促指导，确保评估活动取得成效。制定了切实可行的实施方案，下发了评估《通知》，明确了评估工作目标、主要任务、评估对象、评估方式、时间安排和成绩评定等内容。加强与评估单位联系，指导迎检工作，督促安全措施落实。
严格评估标准，督导评估内容落实
1 档案安全制度普遍健全。各档案馆普遍实行了档案安全责任制，由“一把手”负总责，加强了对档案安全、保密工作的领导，层层签订档案安全保密责任书，明确了各级安全责任。各档案馆制定了档案安全各项制度，如《档案安全责任制》、《档案工作人员岗位职责》、《档案库房管理制度》、《档案安全保密制度》、《档案查阅利用制度》等。经评估，各项制度落实情况普遍较好，其中天津市社保中心档案馆、市公安局档案馆等单位将国家档案局、天津市档案局及本系统制定的各项有关档案工作的规章制度汇编成册发至各基层单位档案室，并监督、指导各项制度的落实。开发区档案馆和电力公司档案馆等单位将评估内容中的“制度建设”装订成册，以便工作人员随时学习相关制度规定。
2 基础设施明显改善。近年来，天津市档案基础设施建设取得了较大的发展，档案保管条件普遍提高。各档案馆领导对档案馆合建设非常重视，部分馆合资金投入较大，全市档案馆合建设有了明显改善，如北辰区档案馆新馆已投入使用；河西区档案馆、武清区档案馆新馆已建成，宝坻区档案馆新馆建设方案已得到区政府的正式批复，开始筹建。天津市社保中心档案馆新馆在建设中，预计2012年即可落成使用。
各档案馆对档案安防设备的投入进一步加大，档案安全保管和利用水平进一步提升。如公安史志档案馆今年投入资金300万元对档案库房进行了彻底改造，新安装了指纹锁门禁系统、电脑控制的智能型密集架等，使档案保管和利用条件得到了提升，宁河县档案馆投入160万元，加强了安防设备的投入。大部分档案馆对消防报警和灭火系统较为重视，各单位都配备手提式灭火器，部分单位安装了消防自动报警系统和自动灭火系统，如北辰区档案馆、红桥区档案馆、南开区档案馆、大港档案馆和电力公司档案馆在档案库房中安装了消防自动灭火系统；大部分档案馆安装了监控系统，部分档案馆还安装了大屏幕监视监控系统，如：北辰区档案馆、公安史志档案馆；大部分档案馆档案库房内配备了温度和湿度检测和调控设备，城建档案馆等单位还安装了温湿度检测控制系统；大部分档案馆配有防盗报警系统，在档案库房外安装了报警监视系统，保证了值班人员能随时处置突发事件。
3 保密安全落实较好。各档案馆普遍对计算机系统安全、数据存储备份安全及设备安全等工作较为重视。各档案馆基本上能实现馆藏档案电子数据系统与办公、互联网的隔离，能够定期查杀电脑病毒，定期维护升级电脑病毒软件，采取各种措施，确保安全；对接收到电子文件进行集中保存、集中备份，对档案数据进行多种介质备份；能够单独使用介质，能够将计算机或系统与非计算机或系统物理隔离。
4 应急方案演练普遍加强。各档案馆结合自身实际情况制定了较为完善的防火、防盗、防水等应急预案，大部分档案馆能组织相关人员就火灾等预案定期演练。
经评估组认真评审，28家单位全部合格，其中评为优秀的单位有13家，占被评估单位的46.4％，评为良好的单位有7家。占被评估单位的25％。
评估活动实践，取得较好成效
1 解决了一批影响档案安全问题，消除了部分安全隐患。各档案馆以评估为契机，不仅完善各项制度，而且加强了各项安全措施建设。塘沽档案馆及时为库房等重要场所安装了门禁；南开区档案馆为消除火灾隐患，投入十多万元重新更换了老化线路；西青区档案馆对局馆重要场所增加了监控点位，扩大了视频监控范围，提高了档案安全管理水平；宁河县档案馆加快档案数字化建设进度，已完成全部馆藏扫描工作，平时查阅档案，做到档案实体不出库房，确保档案实体安全。在评估过程中，评估组还对房地产登记发证交易中心档案馆档案库房等重要场所钥匙交给物业保管，存在安全隐患的做法，予以了及时纠正。
2 摸清了全市档案馆档案安全底数。市档案局评估组本着实事求是的态度，对全市各区县档案馆、专业(部门)档案馆共28个单位逐一评估，按照局领导的指示，严格标准，不走过场。通过评估，掌握了全市各档案馆档案安全第一手资料，第一次大面积全面摸清全市档案馆档案安全底数。
3 推动了天津市档案安全体系建设。
自2010年国家档案局杨冬权局长从战略的高度提出“建立档案安全体系”以来，市档案局领导以高度的责任感和使命感，以敏锐的洞察力，紧扣档案系统发展脉搏，率先提出“在全市范围内建立和推行档案安全风险评估长效机制”，全市各区县档案馆、专业(部门)档案馆积极配合，加快了天津市档案安全体系建设步伐，推进天津市档案安全体系建设发展，为档案系统安全体系建设做了积极的探索和实践。
评估活动存在的问题
1 各区县、各专业(部门)档案馆基础设施建设存在安全隐患。经评估发现，全市大部分档案馆档案安全问题集中出现在基础设施方面：一是部分档案馆库建设滞后，不符合标准要求，存在安全隐患；二是消防报警和灭火系统不完善，部分区县档案馆无消防自动报警和灭火系统，在一定程度上影响对火险、火灾情况的预防和处置；三是有些档案馆未安装防盗报警系统；四是大部分档案馆监视监控设备安装不到位，库房内和档案利用场地无监控，在档案保管和利用环节存在一定的安全隐患五是大部分档案馆未建立温湿度监测控制系统，经实地检查，个别档案馆库房内的温湿度不达标，不利于档案的长久安全保管；六是电源管理工作有待改进，部分档案馆存在线路老化的现象，容易引发火险。七是门禁管理系统薄弱，大部分档案馆未安装门禁管理系统。
2 档案技术保护和信息保密工作中新技术、新方法运用不多。
除个别新建档案馆或者是规划在建的档案馆外，绝大多数档案馆未能设置计算机房屏蔽设施，大多数档案馆未做到档案数据远程备份。在档案安全保护技术方面，受资金投入的限制，大部分档案馆的原有档案基础设施建设仍有欠账，无力推广档案安全保护的新技术。档案信息化对档案信息保密安全要求越来越高，部分档案馆信息保密方法和措施不多，效果不明显，存在―定的安全隐患。
3 评估标准内容还需要细化，评分环节还需要统一。由于今年是第一次开展安全评估活动，各省市没有先例可借鉴，在评估标准和评分环节上都存在需要进一步研究和细化的内容。主要表现在：一是区县档案馆和专业(部门)档案馆在评估标准上应有所区别。二是4个评估组在实际评估活动中，对同一个评估项目扣分标准不够统一。
后续应进一步的工作
1 强化认识，加大档案安全宣传力度，提高档案安全意识。要充分认识档案安全的重要性，坚持和推进安全发展的理念不动摇。在工作部署上，实行责任到人；在具体工作安排上，要统筹安排，有部署有检查。加强档案干部业务培训，提高工作人员责任心。对工作人员要严格要求，规范工作流程，确保各个工作环节衔接准确，不出差错。特别是新搬迁或待搬迁的档案馆领导和工作人员要提高安全意识，加大安防力量，及时建立或调整应急预案，确保档案安全的迁入新馆。
2 针对存在的问题，及时整改。各档案馆应立即行动起来，对照此次评估工作中查出的有关问题，逐一进行整改，制定切实可行的整改方案，对重点问题、尤其是长期得不到解决的问题，要采取积极有效的措施，及时查漏补缺，全面提高各项工作的水平，以确保档案安全。
3 争取资金支持，加大基础设施投入。这次评估的结果表明，各档案馆在档案安全基础设施建设方面的欠账普遍较多，各档案馆确实要从保证档案安全、保证档案事业发展的需要出发，积极争取地方政府财政资金支持，加大安全设备投入力度，不断完善档案安全基础设施。
思考
通过这次档案安全评估活动，我们认为开展档案安全评估，是推动档案安全系统建设的重要手段，是保障档案安全的一项有效措施。为此：
全方位开展档案安全评估。档案安全涉及档案工作的每个部门，档案安全评估应针对国家综合档案馆、专业部门档案馆和档案室。
分层分级建立档案安全评估体系。省市县各级综合档案馆和专业部门档案馆保管档案的重要程度不同，档案安全的要求不同，应分层分级建立档案安全评估体系，进一步细化和分类档案安全评估指标。
在房地产估价中，收益法是常用的估价方法之一。折现率是利用收益法准确计算房地产价格的关键问题之一，因而适当的确定方法又成为影响折现率准确性的重要因素。通过分析折现率的选取现状和原则，构建以安全利率加风险调整值法为基础的折现率定量模型，并进一步确定了安全利率和风险参数模型，对科学、正确、客观地确定房地产估价中的折现率具有重要的参考价值。
关键词：
房地产估价；收益法；折现率
中图分类号：
F23
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）09012302
收益法是房地产估价中非常重要的一种估价方法，其中折现率的选取直接影响了估价结果的科学性、准确性和合理性。目前，比较常用的计算折现率的方法包括市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资收益率排序插入法、复合投资收益率法等，但是折现率究竟该如何确定，却是重要且较困难的问题，若折现率使用不当将会导致估价出现很大差距，因此折现率的确定问题是目前亟待解决的难题。
1折现率的内涵
1.1收益法
收益法（income approach，income capitalization approach），也称收益资本化法、收益还原法，是房地产估价中常用的方法之一，是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值；是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数，并将其折现到估价时点之后进行累加，以此估算估价对象的价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值。
评价计算方法为：
V=ni=1Ri（1+r）n
其中：V为评估值；R为未来第i年预期收益；n为剩余收益计算年限；r为折现率。
1.2折现率
折现率（discount rate）是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。而本金化率和资本化率或还原利率通常是指将未来无限期预期收益折算成现值的比率。
折现率亦称期望报酬率（又称收益还原率），包括无风险报酬率和风险报酬率，是根据资金的时间价值特性，是未来某一定量的收益与某一个小于它的收益额在价值上相等，即对未来收益的折扣换算到现在的价值，本质是一种投资回报率。它是将资产的净收益还原为资产价值的一个重要因素。
在正常情况下，折现率的大小与投资风险的大小成正比关系，风险越大，折现率则越高；风险越小，折现率则越低。在运用收益法时，一个重要的问题是如何保持收益额与折现率口径一致性。
2收益法估价中折现率选取现状
《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-1999）（以下简称《估价规范》）简单介绍了折现率的计算方法，但是并未对适用的条件和具体的计算过程进行说明，因此在实际中确定折现率时存在较大的主观性，成为估价结果的伸缩器，折现率的高低很大程度上放大或缩小了估价值，故其成为房地产估价行业的弊端所在。
2.1市场提取法
该方法在确定折现率时，需搜集市场上至少三宗以上相同或相似房地产的价格及净收益等的资料，并选用相应的收益法计算公式进行计算。该方法要求市场发育较充分，且估价人员必须拥有充足的可比实例，但目前我国的房地产市场尤其是一些三线及以下的城市市场发育并不成熟，收集到丰富可靠的收益资料存在很大的难度。
2.2安全利率加风险调整值法
该方法确定折现率从理论上看比较合理，因为购买收益性房地产可以视为一种投资行为，在一个完善的投资市场中，要获取较高的收益意味着要承担较大的风险。但是在实际应用中，安全利率即银行利率是不断调整的，而且不同区域、不同类型、同一房地产的不同权益会得到不同的风险利率，折现率就会存在细微的差别，这就会使得房地产估价结果差别很大，因此，该方法主观性较强，不易把握。
2.3投资收益率排序插入法
该方法在计算折现率时需要估价人员同时分析相关投资类型、收益率和风险程度，并且按风险程度的大小进行排序，将估价对象与投资风险进行比较并判断，从而确定资本化率。这就要求估价人员对资本市场必须具备一定的熟悉程度以及丰富的经验，充分了解当地的投资市场和房地产市场，因此，该方法也存在一定的局限性。
2.4复合投资收益率法
该方法也称为加权平均成本法，是将购买房地产的抵押贷款收益率和自有资本收益率进行加权平均，得到资本化率。但是复合投资收益率法中抵押贷款收益率与利率有什么区别、自有资本收益率如何选取、两者的权重又如何确定，《估价规范》均未予以明确，从主观意愿上对抵押贷款收益率和自有资本收益率进行高低不同的分别测算也不科学，因此，该方法对折现率的确定也欠妥。
3折现率的选取原则
在进行房地产估价中确定折现率时，虽然有不同的计算方法，但是在计算过程中都应遵循以下选取原则：
3.1必须高于无风险利率
在市场经济条件下，存在如存入银行、购买债券、购买股票、投资实业等等大量的投资机会。无风险利率（又称安全利率）一般指政府发行的国库券或银行存款利率。将资本投资于国债或银行，不需承担风险，但投资回报率较低。只有资产的期望收益率高于无风险利率时才会投资，因此，投资者或整体资产的买主，愿冒一定风险投资，以期能获得更多的收益。折现率高于无风险利率的部分叫风险报酬率。该原则实质就是将无风险利率作为决定是否投资的标准尺度。
3.2应体现期望投资回报率
折现率是经验丰富的投资者为待评估资产进行投资所期望的回报率。在正常的产权市场和资本市场，任何一项投资的回报都不应低于该项投资的机会成本，而资产的期望收益率就是资产评估中的折现率。由于期望收益率与投资风险程度成正比，当资金存入银行、购买债券时，风险虽低，但利率也低；而当资金投向房地产或股票时，收益率虽高，但却需要承担很大的风险。因此，在用收益法评估资产价值时，期望投资回报率应当在折现率中得到充分体现。
3.3能够体现资产的收益风险
资产的收益与风险必定是相伴随的，资产未来收益额的不确定性就是资产的收益风险，往往会给投资者带来不可估计的后果，因此承担的风险的不同定要采用不同的折现率。在市场经济条件下要想高收益，就需要承担高风险，这也体现了资本市场高风险、高回报的法则。因此，在确定时折现率应能够充分体现资产的收益风险。
3.4应与收益口径相匹配
采用收益法估价时，由于估价目的不同，收益额也有如采用净利润、净现金流量等等不同的计算口径进行计算。而折现率既有按不同口径收益额计算；也有按同一口径的收益额，不同的资金占用额或投资额计算，这样不同的计算口径就会导致折现率不相匹配，并会出现较大差异。因此，折现率必须与收益口径相对应，且计算出来的收益价格应相等。
4折现率模型的构建
通过对折现率选取现状的分析可以发现，目前确定折现率的方法大多存在自身缺陷，不能充分反映折现率的实质，且过分依赖估价人员的经验。
根据折现率与风险的关系可以发现，在正常情况下，折现率的大小与投资风险的大小成正比，风险越大，折现率就越高；反之，折现率也就越低。因此，在确定折线率时，风险是一个重要因素，为更准确地计算折现率，应用安全利率加风险调整值法（折现率=安全利率+风险调整值），根据投资组合理论和资本资产定价模型，构建计算折现率的模型。
Ri=R+β[Rm-R]+φ
其中Ri为折现率；R为安全利率；Rm为市场整体平均收益率；φ个别风险附加值。
4.1安全利率
确定折现率时首先应该确定安全利率。安全利率是是资金的机会成本，指无风险的资本投资利润率。安全利率一般是一年期存款利率和国债利率。比较一年期存款利率和国债利率发现，存款利率经常发生变化，这就给房地产市场的价格带来一定程度的影响，而且通常情况下房地产市场的实际风险程度大小是难以确定的，加上不同区域、不同类型、同一个房地产的不同权益，实际得到的风险利率是有所差别的，因而结果也就不尽相同；而国债期限长，利率高，更适合房地产估价的安全利率。但是由于房地产的收益年限一般在1-60年内，而国债却没有这么长的期限，因此，需要运用统计软件，对一年内各个期限的国债利率加权平均后，进行曲线拟合，建立国债利率的回归模型，即
R=α+φlnn
其中：R为安全利率；
α为截距；
φ为房地产收益年限的回归系数；
n为房地产收益年限。
各个期限的国债利率存在以下两种情况：a.国债按年付息，可直接将各个期限的国债年利率加权平均。b.国债到期一次还本付息，就不能直接将各个期限的国债年利率加权平均，因为该利息率是单利率，而估价中的所用到的利息率为复利率，因此需要对国债利率进行修正后再进行加权平均，其计算公式为：
Rn=n1+nr-1
其中：Rn为修正后的某个期限国债利率；
n为国债期限；
r为债券票面利息率（单利）。
4.2风险调整值
风险调整值是估价人依照当地房地产市场行情确定，但风险值也是一个根据市场的变化态而不断变化的，各种不同类型的房地产风险值也应当是不同的。
风险是由系统风险和个别风险组成，系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等；个别风险主要有收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有期风险等。其中房地产的个别风险可以减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在。
用β[Rm-R]+φ表示风险调整值中系统风险和个别风险值，若房地产的个别风险不能减少甚至近于
完全抵消的情况下，应当根据个别因素计算个别风险；
若个别风险近似抵消，则φ=0。
（1）Rm为市场平均收益率，是衡量一个行业或同类企业投资总额的平均净收益水平的指标。
因为房地产行业的利润多少与其区域位置相连程度紧密，所以一定是某个区域的行业平均收益率，不能笼统的选取中国的行业平均利益率，地区与地区的差异是不能忽略的。这里选取的是国内生产总值（GDP）的变化率，而不是国民生产总值的变化率，因为我们需要衡量的是国内经济与房地产的联动性，而国民生产总值没有剔除部分国人在海外的生产总值，不够准确。
（2）β是代表某一种投资项目相对于整个市场变化反映幅度的参考指标。
根据风险的定义，一般用标准差描述分散的各种可能收益与收益期望值偏离的程度，用标准差与期望值之比表示单位收益下的风险大小。因此，计算公式为：
β=σ1/E（Rf）σ2/E（Rm）
其中σ1为某一种投资项目平均收益率的标准差；E（Rf）为某一种投资项目平均收益率的期望值；σ2为市场平均收益率的标准差；E（Rm）为市场平均收益率的期望值。
5结论
通过对收益法中折现率确定的现状和原则的分析，发现风险是确定折现率的一个重要因素，为更准确地计算折现率，应用安全利率加风险调整值法结合投资组合理论，建立了计算折现率的模型，并对模型中的安全利率和β值的计算做了详细的分析。通过运用模型确定折现率，充分运用数据体现折现率，尽可能的避免了过分依赖估价人员的经验的弊端，具有一定的科学性。
参考文献
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[5]刘红梅.收益现值法下折现率确定研究与实证分析[D].天津：天津大学，2007.
【关键词】既有公共建筑；评估时点；安全性风险
任何一个建筑都要经历前期建设和使用维护两个阶段，其中使用维护阶段跨越时间较长，也最容易出现各种各样的问题。对于公共建筑来说，使用阶段跨度时间更长，出现问题后对社会影响更大，理应是安全性风险的重点评估时段。但是目前我国针对既有公共建筑的风险评估没有详细完整的规定，只是针对比较容易出现问题的事件约定了评估的机构和内容。此外虽然有规定要对危房进行鉴定，但却要先由房屋所有权人或使用人提出申请之后方能进行鉴定，并没有涉及房屋强制性定期检测的问题1。相关部门无法律依据来对既有公共建筑整体进行强制性的周期安全评估，也无法强制要求对存在安全隐患的公共建筑进行整修。所以，针对既有公共建筑研究其安全风险评估问题势在必行。本文从三个方面详细研究了我国既有公共建筑安全风险评估的评估时点设置问题。
1 国外建筑物风险评估时点情况分析
在众多的国外建筑物管理相关的法律文献和相关研究资料中，真正涉及风险评估时点的内容并不多，而且由于执法力度、气候、地理因素等方面的不同，对我国的借鉴意义不大。相关研究中只有新加坡和日本在这方面有较为明确的规定，此外还有德国的行业约定俗成值得参考。
1.1 新加坡
新加坡是一个法制性较强的国家，其《建筑管理法》中就明确规定除临时建筑物和独立和半独立住宅外，建筑物在投入正式使用后，政府仍然要定期进行检查，对住宅项目规定每十年检查一次，对非住宅项目每五年检查一次，以确保其能安全使用。这是国外相关资料中对建筑物使用阶段风险评估时点较为明确的规定。但该规定主要针对的是建筑结构安全，并不包括建筑内部人员活动的安全性，因此该时点设定的并不全面。
1.2 日本
由于日本属于地震频发国家，所以日本在建筑物抗震方面有比较严格的规定2，对一定规模的剧场、影院、超市、医院、学校、体育馆、美术馆和宾馆等公共建筑还要进行定期检查：在建筑竣工后第5年、第10年及之后每10年，对建筑进行一次全面检查，该项定期检测时点可作为建筑物使用阶段风险评估时点设置的重要参考依据。此外日本对住宅类建筑还制定了详细的检查年限和修缮周期3：房屋结构三年检查一次（包括基础、地国梁、墙柱、梁板、楼梯等）；房屋设备每年一次；外落水设施三年一次。虽说住宅类建筑不能代表全部的建筑物，但该修缮周期还是可以作为建筑物使用阶段安全评估的参考时点。
1.3 德国
虽然德国相关法律法规中没有关于建筑物使用阶段风险评估的具体时点规定，但却有一个约定俗成的行业规定――在建筑物即将到达使用年限时，原设计单位有义务向该建筑物的现有者提供延续使用或更改用途的设计建议及需要进行安全评估的部位。即由设计单位发出提醒及相关建议，由业主进行该项工作。由此可知，在德国，由于其质量较好，建筑物在设计寿命期结束后是可以继续使用的，但其内部的各个部分都将进入到一个质量无法保证的阶段，因此如果想继续使用，则应在设计寿命期结束时进行全面的安全评估。
2 安全事故的统计资料推断
对既有公共建筑发生的安全事故进行分析、总结和推断，可以得出既有公共建筑风险评估时点的应设时段。
2.1 从使用原因导致事故推断
从目前统计的资料来看，既有公共建筑因使用和维护原因导致的安全质量事故并不在少数，表2-1详细列举了导致安全质量事故的具体原因和所占比例。
表2-1 既有公共建筑安全事故原因分析
事故原因类型 事故原因 频率（%）
维护管理不善 未建立清灰制度（减轻屋面荷载） 16.7
未设计和考证便注胶治漏
疏水缝堵塞
下水管堵塞致使水压升高
线路老化
拆除不当
使用不当 随意改变结构用途 23.3
长期无人使用
二次装修不当
天燃气管道泄露
超荷载使用
地下水位变化 过量抽取地下水 6.7
长期不定时的滥灌水
违反安全操作规程 电梯违章操作 23.3
年久失修 超寿命使用 3.3
渐发型因素 钢筋锈蚀 26.7
水土流失
久雨后贴面砖吸水饱和
无排水沟，水渗透严重
下水管破碎，生活污水浸入素填土地基
大量污水渗入地基土
气候导致冻融交替次数增加
地基长期浸泡
从上述统计分析中可以看出，渐发型因素和使用不当及维护管理不当是造成既有公共建筑安全事故的主因，其中涉及到装饰材料的一般发生在使用2~5年内，因此该时段中应设立一个安全风险评估时点。涉及到管道材料的一般发生在使用2年内，因此在装饰材料设置时点之前还应设置一个安全风险评估时点。涉及到钢筋锈蚀的一般发生在使用8~10年内，一旦钢筋锈蚀就容易出现较大的安全事故，因此在该时段也应设立一个安全风险评估时点。
此外关于超寿命期使用造成的安全事故也有涉及：重庆一使用100多年土木结构的老房子突然倒塌，在倒塌前老屋便已年久失修存在危情。老屋原本是作为图书馆兴建的，其设计寿命大大低于实际使用年限，当其设计寿命期到达后并没有进行任何评估和鉴定便继续使用，最终造成倒塌事故。通过该事故我们可以看出，在到达使用年限时，为了确定能否继续使用该建筑，需要对建筑物进行全面的评估，以保证安全。
2.2 从事故发生时间推断
既有公共建筑风险评估的评估时点还可以从事故的多发时段来推断。表2-2中列举了安全质量事故的多发时段及其所出现的频率。
表2-2 在使用阶段发生安全事故的事故发生时段分析
事故发生时间 2年以内 2~5年 5~10年 10年以上
频率（%） 因使用原因造成的安全事故 34.6 23.1 19.2 23.1
从表2-2中可以看出，使用2年内是所有安全事故的多发时段，该时段离建筑物的设计使用年限结束期相距太远，故在该时段应设置一个风险评估时点，以保证建筑能安全使用，完成其使用价值；使用2~5年和使用10年以上也是事故频发的时段，因此这两个时段也应分别设置评估时点对建筑进行安全性风险评估；使用5~10年是事故发生频率最低的时段，原本作为评估时点的参考时段价值不大，但因使用原因导致的安全事故在该时段发生的频率将近20%，也是一个不可忽略的比例，所以该时段还是具有一定的参考价值，设置一个风险评估时点是比较妥当的做法。
3 使用阶段结构疲劳及损伤研究 建筑物在建成使用后，随着时间的推移，其各部分结构不可避免的会产生疲劳及磨损，一旦这种疲劳和磨损达到一个“临界点”，结构便会产生裂缝、渗漏、剥蚀等问题，给整个建筑物的安全稳定带来隐患，影响继续使用。因此有必要针对结构疲劳和损坏的“临界点”进行分析，从而找出应该设置安全风险评估的时点，进行定期检测和周期性维修，能够预防病害和破损的发生、发展，保持设备技术良好，安全适用，延长建筑的使用寿命。
3.1 我国建筑物保修期 通过我国目前对建筑物保修期的规定可以看出当前各个部分结构的正常使用年限，从中可以间接得出结构的疲劳及损坏“临界点”。
我国规定，建设工程在正常使用条件下的最低保修期限4：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年；供热与供冷系统，为 2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
3.2 我国既有公共建筑结构耐久性分析 由于混凝土自身耐久性差等原因，许多建筑建成后几年就出现钢筋锈蚀、混凝土开裂等现象，其他部分也常常由于材料的耐久性差而出现问题，因此应对结构的耐久性进行分析，找出耐久性失效的时段。
3.2.1 混凝土耐久性 我国多数既有公共建筑采用钢筋混凝土结构，因此混凝土的耐久性直接关系到整个建筑物的正常使用。钢筋混凝土结构一直被认为是一种非常耐久性的结构形式，然而，大量的钢筋混凝土结构由于各种各样的原因而提前失效，达不到预定的服役年限。这其中大部分是由于结构的耐久性不足导致的。特别是沿海及近海地区的混凝土结构，由于海洋环境对混凝土的腐蚀，尤其是钢筋的锈蚀而造成结构的早期损坏，丧失了结构的耐久性能。耐久性失效是导致混凝土结构在正常使用状态下失效的最主要原因。 混凝土耐久性失效多见的是混凝土碳化、钢筋锈蚀等。
（1）混凝土碳化5 混凝土的病害主要有裂缝、渗漏、剥蚀三种，其中影响安全和使用的最大病害是裂缝。而混凝土出现裂缝则主要是由于混凝土碳化导致的，故在实际使用过程中，混凝土结构达到使用寿命的标志一般认为是混凝土碳化到钢筋表面或钢筋锈蚀后构件出现顺筋裂缝。
影响混凝土碳化的因素包括环境因素和混凝土材料本身的因素：混凝土密实度越大，碳化速度越慢；二氧化碳浓度越大碳化速度越快；环境温度越高，碳化速度越快；环境相对湿度在50～70％时，碳化速度最快。这些因素可以从时间中体现出来，基于Fick第一扩散定律的碳化模型认为混凝土的碳化深度D与碳化时间t的关系式为：
D=α*t1/2 （3-1）
式中，a为碳化速度系数；D为混凝土碳化深度（mm）；t为测定D的碳化时间（年）。
由现有资料可以看出，建筑物使用10年其结构碳化深度一般是15~20mm，使用20年的为20~23mm，使用30年的大约在25mm左右。但值得注意的是，环境条件的变化也会造成碳化深度不同。我国环境正在不断恶化，目前酸雨面积已超过国土的30%，酸雨会导致混凝土碳化加剧（酸雨中含有较多的酸性物质，雨水直接与混凝土中的Ca(OH)2作用，使混凝土碳化速度加快），我国目前关于混凝土保护层厚度规定中最薄的仅有15mm（一类环境、C25~C45、板、墙、壳），根据上述资料所表明的碳化深度有必要在使用10年进行一次安全性风险评估。除此之外，由于外在环境的影响，在进行该评估之前也应适当增加一个评估时点。
（2）钢筋锈蚀及混凝土腐蚀6 大量工程实践证明，在钢筋混凝土结构中，钢筋的锈蚀是影响服役结构耐久性的主要因素。在有水、二氧化碳的环境下，混凝土中埋置钢筋表面的钝化膜被逐渐破坏，钢筋就会发生锈蚀，并且随着锈蚀的加剧，将导致混凝土保护层开裂，钢筋与混凝土之间的粘结力破坏，钢筋受力截面减少，结构强度降低等一系列不良后果，从而导致结构耐久性的降低。混凝土中钢筋锈蚀过程可分为以下几个阶段（见图3-1）：
图3-1 混凝土中钢筋腐蚀过程示意图
从图3-1中可以看出，t0> t1> t2> t3。即当混凝土表面出现破坏现象后，很快结构便需要进行全面大修，因此，钢筋锈蚀引起混凝土顺筋开裂的临界时间点是一个安全评估的关键时点（t0+ t1）。上面已经讨论了碳化时间，在此基础上考虑氯盐污染可以得出t0大大低于碳化时间，又根据现有资料可以看出，t1大约为t0时间的一半，t0+ t1基本可以定在使用10年。
3.2.2 其他材料结构耐久性 其他材料结构主要包括装饰工程和水电管道工程，该结构部分对建筑整体稳定性影响没有混凝土结构大，但因其与既有公共建筑中人员活动安全密切相关，因此，该部分耐久性也是使用阶段安全性风险评估时点需要研究的部分。
对于防水材料来说，其老化期根据使用材料的不同约为8~15年。虽说很多建筑物防水耐久性最低为10年，但因为目前在防水工程中普遍存在的施工不过关和材料质量不合格等原因，实际上防水材料普遍在5年内便出现老化现象，尤其是中小学的校舍，往往使用不到3年，防水材料就需要重新进行铺设或加盖。对于内墙面、地面装饰来说，由于既有公共建筑中人员流动性较大，使用频率较高，其老化要比防水材料早，如：墙面、顶棚抹灰层脱落多发于使用3年；地面空鼓开裂、大面积起砂多发于2年；门窗翘裂、五金件损坏也多发于2年7。对于外墙面砖尤其是许多大型公共建拥有的玻璃幕墙来说，其发生脱落的时间大约为使用5年。既有公共建筑的管道和供热供冷系统较多、使用也较频繁，故此其结构老化的速度也较快，大约在使用2~3年。
4 结论 从上述分析中可以看出，文中第一节通过对国外资料的分析中可以看出，值得我国借鉴的评估时点为使用5年、使用10年及之后每10年、设计寿命结束；第二节通过两个不同的角度对现有的安全事故进行统计分析，得出评估时点的建议时段为使用2年内、使用2~5年、使用8~10年、达到设计使用年限。第三节罗列了我国的保修期、相关需要进行质量检测时点的法规，还对结构的耐久性进行了分析，得出结构的疲劳及损伤“临界点”为：2年、5年、10年。
综合上述三方面的考虑，针对我国既有公共建筑安全风险评估时点设置问题，本文通过上述研究给出以下建议。建议设置在：使用2年，使用5年，使用10年及之后的每10年，设计使用期结束后每年。具体见图4-1。 值得注意的是，既有公共建筑在其较长的使用维护期内，发生对建筑物使用安全产生较大影响事件的可能性较大，故还应对这些偶发事件（地震、恐怖袭击、非常规性暴雨、使用功能改变等）进行研究，分析其给建筑物带来的安全性风险，进一步确定既有公共建筑的特殊评估时点。
图4-1 既有公共建筑安全性风险评估时点
参考文献：
[1]《城市危险房屋管理规定》（1989制定，2004年修正，建设部第129号令）.
[2] 肖元真,叶松青 发达国家抗震救灾的有效方法及启示[J] 盐城师范学院学报.
[3] 潘其源 房屋修缮技术[M] 中国建筑工业出版社.
[4]《建设工程质量管理条例》第40条 2000年1月10日.
[5]《钢筋混凝土结构耐久性研究的进展》.
[6]《混凝土结构耐久性》.
[7] 《土建工程结构的安全性与耐久性的探讨》.
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