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绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇土地使用税征管建议，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
G镇位于福建省东南沿海，面积120平方公里。该镇民营经济较为发达，近年来制造业发展很快，辖区土地得到较快开发，2009入库年城镇土地使用税997万元，比2008年度增长96%。
一、调查对象的选定
为保证调查结果的科学性和普遍性，笔者从G镇共选定各类土地87块，占G镇全部批地的17%，累计占地534983.86平方米，占全部用地面积的15%。为保证调查对象的多样性，笔者对这87块用地进行了适度的分类：
1.占地改变用途：此类土地主要被用于变相房地产开发，共选定25块，累计占地43579平方米。
2.占地未进行开发：此类土地主要以荒地和未平整形式存在，共选定21块，累计占地211375平方米。
3.占地已（正）基建未投产：此类土地正在基建或者虽然已经部分基建，但尚未实质性投产，共选定17块，累计占地123563平方米。
4.占地已正常管征但欠税：此类土地虽反复催缴，但企业以各种理由拒绝申报或者虽已申报但未入库的，共选定11块，累计占地78914平方米。
5.占地已正常管征并清欠：此类土地共选定6块，累计占地46259平方米。
6.其他：此类土地共选定7块，其中倒闭注销及地址不详的5块，政府用地及铁路征用土地2块。累计占地31293.86平方米。
二、G镇城镇土地使用税征管中存在的问题
通过对上述地块的调查，笔者发现G镇城镇土地使用税的征管实际与征管法规之间存在一定的差距，主要存在以下几个问题：
（一）纳税主体的界定问题
《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]第015号）对纳税人的确定做出了如下解释：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。但在对G镇的土地使用税征管调查过程中，笔者发现存在两个问题：第一，L企业购买了一块土地，基建完成后租赁给A企业使用，由于L企业和A企业均在G镇地税分局辖区，所以土地使用税应该由L企业缴纳，但L企业是空壳公司，本身没有实质性经营，而A企业又不负有扣缴义务，因此税款入库难度很大。第二，G镇Q村有一部分集体土地，不符合国家的土地流转政策，难以办理土地转让手续，然而村委会以租赁的形式将土地转租给企业，实现了土地的变相转让；这就给纳税主体的界定增加了很大的难度，由于土地仍然是集体用地毕业论文提纲，所有权在村委会手中，所以名义上应该由村委会缴纳；但村委会认为使用权已经转让给了企业，只是手续暂时没有办理下来，因此纳税主体应该是承租企业。
（二）纳税依据的计算问题
《福建省城镇土地使用税实施办法》规定：持有《国有土地使用证》、《集体建设用地使用证》和《土地房屋权证》的，以证书记载的土地面积为准；尚未持有前款所列土地使用权证书的，暂以纳税人申报，并经主管地方税务机关核定的土地面积为准。但在实际执行中，难度相当大，笔者通过对G镇的实地调查后发现，计税依据确认存在以下几个难点：第一，纳税人的土地证虽然已经办理，但由于实际原因土地根本无法使用。例如，Z企业在Z村获得土地后办理了土地证书，但占有的土地全部都是荒山和沟壑，而且新批准的一条高速公路要经过此地，土地根本无法使用；再如，F企业在Z村获得了土地并办理了土地证手续，但由于当地村民反对和占用，土地根本无法使用。第二，对于无证面积的核定，G镇税务机关基本采用税管员亲自丈量的方式，这相当不科学，因为缺乏基本的测绘知识和专业的测绘技术，丈量出来的面积往往与实际面积相差很大。第三，G镇的X居委会部分工业用地被纳税人变相用于私人住宅建设，地税部门是否应该继续征收土地使用税存在很大的争议，因为其一，土地用途非法变更后，产生的收入就是非法收入，而非法收入并非税收的征收范畴，而应该由相关部门直接没收；其二，目前各省均规定个人所有的居住房屋及院落用地免征土地使用税，这样一来，工业用地被转为私人住宅用地后，似乎就属于免税范畴了。
（三）纳税期限的确定问题
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第八条规定，土地使用税按年计算、分期缴纳。G镇的土地使用税目前采用按年计算，分4月和10月两期缴纳的方法怎么写论文。这一方法衍生出三个问题：第一，由于其它税种基本采用按月申报缴纳的模式，所以土地使用税往往被纳税人错估为一个临时税种，能够逃避就尽量逃避；第二，一年集中在4月和10月缴纳，会对企业短期内的资金流动造成很大的压力；第三，分两期计算，可能会导致城镇土地使用税难以得到准确的计算和缴纳，例如，Z村的Q企业11月份征用了一块非耕地，按理来说这块耕地应该从当年12月开始缴纳土地使用税，但由于该企业10月份申报缴纳时尚未获得该地，所以该地当年无法及时申报，等到下年度4月份申报缴纳时，企业就不得不缴纳滞纳金甚至会面临罚款的处罚。
（四）不同税种的衔接问题
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。这一规定主要是为了避免重复征税，因为新征用的耕地第一年必须缴纳耕地占用税。但这一政策似乎在G镇没有得到很好的应用。因为G镇的城镇土地使用税征收由地方税务机关进行，而耕地占用税的征收由财政机关进行，两者之间没有实现有效的信息共享。这样一来，耕地占用税和土地使用税同时征收导致的重复征税问题比较普遍。
（五）定额税率的调节功能问题
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条规定，县城、建制镇、工矿区土地使用税年税额0.6元至12元。G镇目前土地使用税年税额定为4元/平方米，属于合理范围。但定额税率本身却出现很大的弊端：第一，2006年，G镇Q村的土地售价为6万元/亩，当时土地使用税年税额是3元/平方米，比例税率大概为3.33%（3×666.67÷60000=3.33%）；但到了2009年，同样一块地土地售价30万元/亩，土地使用税年税额是4元/平方米，比例税率锐减为0.89%（4×666.67÷300000=0.89%），土地使用税的调节功能被极大的削弱。第二，同一镇区内土地的单位售价也存在很大差异，比如在毗邻镇区中心的Z村，土地单位售价能卖到35万元/亩，而在距离镇区较远的T镇，土地的单位售价只有20万元/亩，土地级差很大，但土地使用税的年税额都是4元/平方米，根本无法发挥出应有的调节级差收入的功能。
（六）征税范围的确认问题
根据《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]第015号），关于征税范围的解释：建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。郊区和农村自然不在征收范围之内。但从G镇的征管实际来看，Z村、Q村、N村、T村等等所有镇区以外的企业用地都被纳入到了征收范围，这就使得征收范围的界限变得很模糊，征税的法律法规依据也变得很脆弱。
三、解决土地使用税征管问题的几点建议
（一）进一步明确纳税主体
首先，对于国有土地，应该一律以实际使用土地的单位和给人为纳税义务人；其次，对于集体用地，应该明确规定集体土地改变用途但尚未获批得，应该以集体土地的所有人为纳税义务人，实际使用人为扣缴义务人。
（二）合理界定纳税依据
首先，对于拥有相关土地证书的，以证书记载的土地面积为准，但在证书办理后的一个期限之内，比如3年毕业论文提纲，土地为荒山或者沟壑等尚未平整或者其他原因确实无法使用的，应该由当地乡镇人民政府和县级以上国土部门共同出具相关证明，暂免征收土地使用税；其次，对于尚未获得相关证书的土地，可由税务机关认定的专业测绘部门进行测算，企业按照测绘部门出具的测绘报告面积进行申报。对于测绘部门和企业串通逃税的行为，税务机关可以根据税收征管法对其进行相应处罚；最后，对于工业用地的变相使用，要区分处理，如果土地变相使用后用于商业住宅或者其它目的的商业开发的获取收益的，税务机关要照收土地使用税；对于工业用地被变相用于私人自住自用住宅建设的，税务机关应该将其剔除在征收范围之内，变相使用的惩戒问题应该由国土部门来解决。
（三）改变现有的纳税期限
首先，可以继续采用按年计算，分期缴纳的纳税方式，但纳税人应该以一个月或者一个季度为纳税期限，自期满之日起十五日内自行申报，预缴土地使用税，以提高一年内土地使用税的纳税频次；其次，为防止在申报年度内纳税人土地面积变动而导致纳税不实，可以在纳税年度结束后一定期限内，比如3个月，进行土地使用税的汇算清缴。
（四）逐步归并类似税种
第一步，将耕地占用税从财政部门逐步移交到地税部门征管；第二步，要求纳税人在申报土地使用税时，必须先将缴纳的耕地占用税税单到地税部门报备，便于核查；第三步，取消耕地占用税，规定无论新旧耕地还是非耕地都必须统一缴纳土地使用税，但对新征用的耕地，第一年适用的土地使用税税率必须大体等于耕地占用税税率，以保持税负的一致性和政策的延续性。
（五）改革定额税率为比率税率
要逐步将现行的定额税率改为比率税率，以增强土地使用税的调控功能。但在改革过程中，要把握两点：第一，必须采用幅度比率税率，可以比照定额税率的制定方法，将土地使用税的比率税率也区分为大城市、中等城市、小城市、县城建制镇和工矿区等四级幅度比率税率；第二，比率税率的确定，要以当地城镇五年内的土地使用税税负的加权平均数来确定，以保持总体税负的一致性；第三，在将定额税率改为比率税率后，土地使用税的计税依据也应该由土地面积改变为土地价值，土地价值应该由专业的资产评估中介来进行。
（六）逐步扩大征税范围
要将土地使用税的征税范围扩展到全部城乡，在延续现有的城镇土地使用税征税范围的基础上，规定所有农村的工商业的非农性质的盈利用地都要纳入征税范围。
四、结论
本次调研收集到的资料基本能够反映G镇城镇土地使用税的征管现状，反映的问题在全国特别是沿海乡镇具有极大的普遍性，因此本文提出的若干改革意见可以给城镇土地使用税的法规改革和征管改进提供有益的参考。
参考文献：
[1]常玉斐.对城镇土地使用税调整后的几点思考[J].大众商务,2009, (02).
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[3]国家税务总局.关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定[EB/OL]．chinatax.gov.cn/chinatax/jibenfa/jibenfa0305.htm，2008－8－29.
[4]福建省人民政府.福建省城镇土地使用税实施办法[EB/OL]．chinacourt.org/flwk/show.php?file_id=122082，2010－04－16.
[5]国家税务总局.中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例[EB/OL]．chinatax.gov.cn/n480462/n480498/n575817/4805975.html，2008－11－19.
一、经批准填海整治的土地和改造的废弃土地情况
地处川西北青藏高原东部，全境4313.42平方公里，属高山河谷地带，半农半牧，耕地3,236.45公顷，林地244,092.94公顷，牧草地141,282.31公顷。填海整治的土地和改造的废弃土地由土地管理部门（国土资源局）认定，经调查了解，我县暂不存在填海整治的土地和改造的废弃土地。
二、各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范设施用地免税政策
目前，我县涉及危险品仓库、厂房所需防火、防爆、防毒安全用地免征土地使用税政策的单位和企业主要有：民爆和金盾两家爆破公司、供销社烟花爆竹经销部和农业局农药销售部。其中：爆破公司的炸药仓库都修建在远离城镇的偏僻乡村，不属于土地使用税的征税范围。农业局农药存放仓库、供销社烟花爆竹存放仓库按照[89]国税地字第140号规定，给予了免征土地使用税。对于危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范设施用地的认定，我县的情况是：民爆、烟花爆竹、防毒等行业安全区范围由质监、公安部门认定，防火、防爆设施用地范围由消防部门认定。在具体执行过程中我局严格按照以上述部门的认定为准，对具备相关部门的审批材料的企业，给予了税收减免。
从我县情况来看，建议在实际操作过程中，加大税务机关与质监、公安、消防等相关部门的协调配合和特殊行业管理的信息共享，提高土地使用税征管质量。
三、大修停用半年以上的房屋免税政策
我局根据(国税函〔2004〕839号)文精神，对因大修导致连续停用半年以上的，免征房产税由纳税人在申报时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。严格按照规定要求纳税人在大修前报送相关的证明材料进行备查，包括大修房屋的名称、坐落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料。近年来，我局辖区内涉及房屋大修停用的情况较少，在“5.12”汶川大地震期间发生过此类情形。在政策执行过程中，我局按以下条件界定大修：1、房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的；2、整幢楼房因损坏影响正常使用，需要重做防水或保温层的；3、外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上，影响安全与正常使用，需要修缮的；4、房屋楼面面层、门窗及楼梯因破损影响安全和正常使用，需要修缮的；5、因上述原因造成停用的时间必须是连续不间断在半年以上的。在大修的界定过程中，不包括装修、改建和扩建。
部分纳税人建议将改建和扩建纳入大修范围，主要原因是：改建和扩建一般都是为了扩大产能或提高生产效率，与企业的生产运营有直接关系，同时在改扩建期间也影响正常的生产经营活动，为支持企业发展，体现税政策调节产业结构、引导资源配置的职能。
四、各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地免税政策
我县有中、小学校和幼儿园共16所，地址分布情况是有8所学校、幼儿园地处应征收房土两税的县城、建制镇，8所地处不征收房土两税的乡、村。均为国家教育类学历教育学校，公益性非营利学校，不涉及营利性学校，统一按国家规定的标准收费，主管部门为教育局，均为5.12地震灾害后湖南省对口援建和灾后重建。
多年来，我局一直按照(财税〔2004〕39号)第二条之规定执行，对政府拨付事业经费的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产免征房产税和城镇土地税，平均年减免城镇土地使用税33万元，房产税228万元。对学校用于出租等经营性房产严格按税法规定征收房产税、城镇土地使用税。
为准确掌握和区分学校的自用房产与经营性房产，建议在征管过程中建立户籍登记，即各类学校房产、土地登记薄，适时更新房产用途，以便准确掌握房、土两税征管数据。
五、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免税政策
通过到农业、林业、牧业等相关部门调查了解，我县农、林、牧、渔业的生产用地情况如下：
我县目前有一个葡萄种植基地，地处不征收房土两税的上孟乡，这个基地是由当地老百姓将自己的土地用于种植葡萄并和塔斯酒庄签订购销协议。
我县林业生产用地主要是县林业局及川西林业局用于苗圃的种植，面积176亩，苗圃种植区域全部分布在不征房土两税的高山、峡谷中。
我县目前成立的养殖企业、合作社、个体工商户（养殖户）共有39户，具体分布在不征房土两税的乡、村，畜牧局主要负责畜牧业基地、项目的审查（审定）、论证、申报、指导实施和监督检查工作；负责畜牧、兽医、兽药、饲料行业的外事外经联络、协调工作。
建议涉及直接用于农、林、牧、渔业的生产用地的面积能在相关部门审查（审定）的时候能同时加以注明，以便税务机关在征收这部分的土地使用税时有计税依据。同时也要建立好与这些部门的信息共享，已达到信息的及时性、有效性。
六、公园自用土地的免税政策
我县没有公园，因此未涉及房土两税的税收减免。
【关键词】房地产企业 房产税 土地使用税
一、当前房产税、土地使用税的主要问题
（一）房产税从价计征计税基数不明确
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条，“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”，实际工作中对“房产租金收入”有两种理解，一种为实际收取的租金、一种为按权责发生制应收的租金。例如，某公司将一房产出租给商户，一次性收取6个月租金6万元（不含税，下同），在当月计算应缴纳房产税时是以收取的全部租金收入6万元还是按当月应收租金1万元缴纳，各地税务机关在征管中计算口径不统一。根据笔者了解，目前海南、山东通过税务公告形式对上述问题进行了明确，但大部分地区的企业仍根据当地税务机关的要求进行缴纳，并未形成统一的执行标准。
（二）转租房产是否缴纳房产税
对于房产转租行为是否征收房产税，房产税暂行条例中并未明确，但从税收征管角度，对转租房产征收房产税可以从源头上堵截税收征管的漏洞，避免税源流失。据笔者了解，部分省市税务机关曾经过相关通知，对转租房产租金超过支付给原出租人的部分征收房产税，但此作法扩大了房产税的纳税人范围，即“房产税由产权所有人缴纳”的规定，所以各地税务机关陆续废止了类似通知条款，税收征管漏洞仍然存在。
（三）土地使用税、从价计征房产税申报、缴纳期限设置不合理
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条，“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。”同样，根据现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第八条，“土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定”。
就笔者所在的地区来说，当地税务机关要求土地使用税、从价计征的房产税均为每半年度申报一次，其中上半年房产税申报日期为2月、土地使用税申报日期为4月，下半年房产税申报日期为8月、土地使用税申报日期为10月。对于一般企业来说，持有房产的价值、土地面积相对固定，在计算半年度土地使用税和从价房产税时应纳税额变动不大，但对于房地产企业，特别是商业地产企业，由于出租部分的房a从租计征房产税，剩余未出租及自用的房产从价计征房产税，而当前市场经营形式复杂，企业在2月份缴纳房产税时无法准确预判3-6月份未出租面积，一般情况下会通过预估出租率或直接按当前未出租面积的方式计算当期应缴税金，之后在下期缴纳时对上期的预估差异进行调整，如此重复。同样，对于土地使用税，由于在4月份缴纳上半年土地使用税时也会遇到类似问题。
（四）土地使用税纳税义务截止时间不明确
根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。但对于什么是“房产、土地的实物或权利状态发生变化”并未在通知中明确。实务操作中，房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税是纳税人和税务机关争执的焦点，通常情况下企业有以下三种确定方法：一是如果合同约定了交房时间，以约定的交房时间为截止日期；二是如果合同没有约定交房时间，则以办理房产交付手续时作为截止日期；三是如果购房人迟迟不交接，可以按公告交房时间为截止日期。对以上几种方法的选择适用，一般需得到主管税务机关的认可。
（五）土地使用税有双重征税嫌疑且征管弹性过大
根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件第三条规定，对按照房产原值计税房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。房产原值包括地价，对于企业来说，相当于一种财产需交纳两种税收：房产税和土地使用税，况且对土地也只是拥有几十年的“使用权”，笔者认为有双重征税嫌疑。另外，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条，土地使用税税额为大城市1.5元至30元、中等城市1.2元至24元、小城市0.9元至18元、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。此规定考虑到了各地区经济发展的不均衡，赋予了各地区在税收征管权上的弹性，但对于具体税额的设定，笔者认为各地区的征管弹性过大。
二、应对方案
（一）加强税法的学习，规避税收风险
由于房产税、土地使用税税款计算相对复杂，另外立法时间较早，后续各级财政、税务机关以大量的税收公告、通知等形式对房产税、土地使用税进行规范，这就要求企业财税人员养成终身学习的习惯和乐于钻研的精神，善于归纳总结、完善提高，具有良好的职业判断能力。当国家税收政策不断修订，企业财税人员应时刻关注政策变化，不断学习研究新的税收政策和纳税筹划方法，从而规避税务风险。
（二）加强税收筹划，合理降低企业税负
企业在相关法律法规所允许的范围内，通过合理安排企业内部的经营活动，从而达到减小企业税负和支出、不断实现企业经济效益的目的。对于房产税、土地使用税的筹划，可以重点从两方面开展：一是利用当前房产税、土地使用税税收减免税优惠政策，根据自身企业实际经营情况，对于符合减免税优惠政策的业务应合理利用，及时向主管税务机关办理税收优惠登记或审批手续并提供相关证明，争取最大限度地获得税收优惠；二是对各项涉税经营活动进行提前筹划，如在租赁合同中规避免租期条款、将房产整体租赁划分为房产租赁、资产租赁等方式，以合理减少企业税收支出。
灌云税务局
骆秀枝
内容摘要：虽然我国历史上最早的房产税可以追溯到周朝，历史较长，但现行的房地产税收制度存在诸多与当今经济社会发展不适应之处，需要改革。根据我国的实际情况，对税制成熟国家房产税制度的比较分析和借鉴是完善我国的房地产税制改革的有效途径。
关键字：房地产税
税制改革
房产价值评估
一、厘清房地产税的概念
房地产税，顾名思义是对房子及其土地征收的一种财产税，准确理解房地产税的概念，需要从以下四点来把握。第一，房地产税是将房子和土地视为一个整体而征收的不动产税，相当于现行的房产税和城镇土地使用税合并。第二，房地产税的征税范围扩大，不仅对工商业房地产进行征收，而且将个人住房纳入征税范围。第三，房地产税的计税依据不同于现行的房产税和城镇土地使用税。现行房产税的计税依据是按照房产原值扣除一定比例计算，城镇土地使用税的计税依据是按照土地使用面积计算。现行房产税和城镇土地使用税的计税依据导致的问题是税收和房地产价格出现严重背离，尤其体现在房地产市场过热的城市，政府通过税收对房地产市场进行调控的能力下降。因此，房地产税的改革方向将是“按照评估值征收”。第四，房地产税是对房地产保有环节进行征税，在此不涉及房地产的建设环节和交易环节。
那么，为什么生活中人们往往更加关注房产税的改革，而忽视了城镇土地使用税呢？主要原因有二。一是“房子是用来住的”是党和国家的住房政策，我国传统文化中的置业观念也赋予了住房特殊的社会属性。如果开征房地产税，普通老百姓最关心是否设定人均免税面积、是否对家庭购买的首套住房免税等与房产有关的涉税事项。二是从广义上来说，土地是一种财产，对土地课税在国外属于财产税。但是，根据我国宪法规定，城镇土地的所有权归国家，单位和个人对占用的土地只有使用权而无所有权。因此，现行的城镇土地使用税实质上是对占用土地资源的课税，属于准财产税，而非严格意义上的财产税。要想把现行的房产税、城镇土地使用税合并为房地产税，在立法角度上也需要破解一些难题。基于此，城镇土地使用税似乎离人们遥远了一些，受关注的程度自然而然就小了许多。
因此，加快房地产税制改革，应包含或者至少包含房产税和城镇土地使用税的相关政策。
二、评述我国房地产税发展历程
（一）历史上的房地产税
我国对房地产的课税，历史悠久，最早的房地产税可以追溯到周朝，古籍《礼记·王制》中就有：“廛(chán)，市物邸舍，税其舍而不税物”的记载。自周朝以来，中国曾经多次开征专门针对房产的税且有多种称呼。例如，唐朝时的“间架税”，当时唐朝仅将其视为缓解财政困难的权宜之计；五代十国和宋朝时的“屋税”，五代十国时将其作为一种杂税，宋朝时则将其视为一种辅财政收入。清代房产税纷繁复杂且名称多变，江南地区叫“廊钞”、“棚租”，北京叫“檀输税”，直至乾隆年间，才逐渐废止。民国时期，北京和上海也曾在短时间内开征过房捐等。这表明，中国历史上的确存在以房产为课征对象的房产税。
（二）我国房地产税制评述
我国现行房产税和城镇土地使用税主要是依据国务院在1986年9月颁布并实施的《中华人民共和国房产税暂停条例》及1988年9月颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，对房屋和土地分别征收。当前，这两个房地产保有环节的税种主要存在两个问题。一是房产税的征税对象过窄，房产税把城市、县城、建制镇和工矿区等房产作为征税的对象，而将房产的原值或者房产的租金收入作为计税依据，并将个人所有非营业用的房产（即个人住房）予以免税，可见房产税的征税对象只限于营业用房产；二是城镇土地使用税的纳税人主要是企业和单位，与房产税一样基本上不直接涉及居民个人，再加上其按照占用土地面积从量课税，与物价之间缺乏联动调整机制，不利于发挥税收杠杆的调节作用，无法通过该项税收调控房地产价格，调节社会贫富差距。
三、国外房地产税制比较和经验借鉴
鉴于美国、德国、新加坡的房地产税资料比较翔实，专家学者们对其房地产税的税制要素均进行了详细研究与论证。在前人研究的基础上，对其进行了归纳整理，从课税对象、税率、计税依据和税收优惠等方面进行了分析，以期能为我国房地产税改革建言献策。
（一）国外房地产税制要素比较
1、征税对象和纳税人比较分析
美国房地产税征税对象主要是居民住宅，纳税人为拥有房地产的自然人和法人，包括住宅所有者、住宅出租者，房地产税作为地方税种，其收入的95%以上由地方政府征收。
德国是土地私有制国家，对拥有土地的自然人、法人征收土地税；对用于出售的房地产征收房地产税和不动产交易税。纳税人为土地所有者及房屋所有者。
新加坡对所有房地产均征收物业税，物业税属于一般财产税，征税对象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不动产，纳税人是土地、房屋以及其他建筑物等不动产的所有人。
2、计税依据和税率比较分析
美国房地产税以房地产核定价值作为计税依据，房地产核定价值由专门的机构进行评估，与税收征管分开管理。不同州采用了不同的房地产价值评估办法，如新泽西州以房地产的市场价值作为评估依据，纽约州以房地产市场价值的一定比例作为评估依据。美国房地产税税率的设定较为灵活，主要根据地方政府预算需要确定，用预算应征收的房地产税金额除以当年所有应缴税房地产核定价值计算当年的房地产税税率。
德国土地税计税依据土地登记的状态和价值确定，一年一缴；房地产税按照用于出售的房地产评估价值的1%至5%征税；不动产交易税按照房地产交易价格的2%至3.5%征税。其中，对土地和房地产价值的评估设立独立的评估机构，并实行“指导价”制度，只允许土地和房地产价格在“指导价”的合理区间浮动。
新加坡房地产的计税依据为房屋年价值，房屋年价值用年租金来衡量，由国内税务局对房地产年租金进行综合评估，对自住型房地产征收4%的物业税，对其他类型房地产征收10%物业税。
3、税收优惠比较分析
美国一是通过减少税基或者低估财产价值对自住房屋税收进行减免；二是允许房地产税超过一定限额的纳税人从州政府得到个人所得税抵免或现金补偿。
德国房地产税对居民住宅与其他买卖和经营性质的土地、房屋实行区别对待政策，对自有自住的房屋不缴纳房地产税，只缴纳房屋所在的土地税；对参加住房储蓄的纳税人给与奖励；对自建房和购房的纳税人提供个人所得税优惠政策。
新加坡一是对不同类型的房地产采取不同的税率，对购买自住型、小户型房地产的纳税人实行较低的税率，对投资性质及改善型的购房人实行较高的税率；二是采取累进制税率，对富人征税更多的税收。
（二）国外房地产税制经验借鉴
房地产税制体系完整，征税范围广。对房地产取得、保有和转让环节都设有税种，并且主要以保有环节的税收为主，对保有环节征税较高的税收能够提高房屋、土地的使用率和流动性。征税对象包括自然人、法人所拥有的各种类型的房地产，房地产税征税范围广、税源稳定使得房地产税成为地方政府财政收入的重要来源之一。
计税依据明确，税率设置灵活。房地产税的计税依据统一，有专门的机构对房地产价值进行评估，按照房地产评估价值计税，评估价值随着经济增长提高，相应税收随之增加，起到调节房地产价格的作用。税率灵活，通过设置层次丰富的税率，使低收入者等群体纳税更少，高收入者等群体纳税更多。
房地产税收征收管理制度较为完善。一是建立了房地产产权登记制度，健全的房地产产权登记和公开查阅制度减少了房地产私下交易，提高了房地产税制的有效性；二是完善的房地产评估制度，有独立的机构评估房地产价值，并具备标准化的房地产评估理论和方法，能够客观、公正地对房地产价值进行评估。
实行多项税收减免优惠政策。各国都设置了专门针对自住型购房者的税收优惠政策，鼓励自住型住房购买，如美国对自住型住房进行减免税，另外房地产税超过一定数额的纳税人可以从州政府得到相应的个人所得税抵免或者现金补偿。
四、完善我国房地产税制改革的建议
根据我国的实际情况，借鉴其他国家的相关经验，提出以下几点完善我国房地产税制改革的建议。
（一）合并房产税和城镇土地使用税
我国城市土地是国家所有，但房和地是连在一起的，房价和地价更是紧密相连，而且地占主要比重，特别是改革开放后的房地产税制，将按市场评估价值为计税依据，更无法清晰区分房价和地价。另外，现行城镇土地使用税是从量计征，存在背离土地价值、有违税负公平的问题。因此，房产税和城镇土地使用税合并征税，以利简化税制，体现公平税负，保证地方税收收入，进一步完善我国现代财税制度。
（二）以房地产的评估价值作为计税依据
我国现行房产税的计税依据有两种：一是采用房屋原值，另一是采用租金价值。而城镇土地使用税采用的是纳税人实际占用的土地面积为计税依据。有研究表明，各国房地产计税依据的选择很大程度上出于社会和政治的考虑。我国地域辽阔，不同地区的房产价值差异较大。因此，在决定我国房产税的计税依据时，既要考虑时代性，又要重视我国的地域性。从我国开征房地产税的初衷和实际可操作性看，以房地产的评估价值作为计税依据比较合适。但在实际征税时，对每一应税房地产对照统一评定的不同等级的土地市值，不同建筑的房产市值，再核算综合市场评估值，核定计税依据予以征税。
（三）
为进一步加强和规范房产税、城镇土地使用税（以下简称“房土两税”）税源管理，摸清税源底数，提高“房土两税”管理的科学化、专业化、精细化水平，根据文件要求，结合我局实际，现将有关事项通知如下：
一、工作目标
摸清全市经营性房产和土地资源的利用状况，完善房产税、城镇土地使用税税源登记，清理各种应登记未登记、登记不实等问题；通过比对分析,进一步核实应缴数和实缴数差异，追缴相关税款；获取数据，为今后实现纳税人“房土两税”信息全生命周期的动态管理奠定基础。
二、工作组织
（一）成立工作领导小组
市局成立“房土两税”普查工作领导小组，负责领导、组织和协调“房土两税”税源普查工作。唐新存副局长担任领导小组组长，成员由税政法规科、征管科技科、数据管理科、征收分局、风险评估分局、税源管理分局等部门负责人组成。领导小组下设办公室，办公室设在税政法规科。
（二）明确各部门的职责
因2014年“房土两税”税源普查工作的任务重、要求高，且属于管理型税收征管业务，结合我局岗职体系的设置情况，本次税源普查工作中各部门的职责予以统筹安排。
税政法规科负责制定方案和业务指导；数据管理科负责提供数据支撑；征管科技科负责综合治税信息、第三方数据的获取和提供系统支撑；风险评估分局负责任务的统筹、下达以及为核查阶段提供风险分析保障；局办公室负责与新闻媒体的税法宣传协调。
征收分局负责源普查工作的咨询、宣传、培训、集约化通知、录入（税源数据的修改录入）工作。
纸质表格以及附报资料的管理、审核和催报工作原则上由税源管理分局的基础管理部门负责；后期的实地核实以及税款清缴工作原则上由税源管理分局的风险应对部门负责。
各分局可根据本分局各部门的人力资源配置等情况，科学统筹各部门、各岗位在此次两税普查工作中的任务，但事先应拟定具体方案并经市局批准。
税源管理分局可根据需要确定是否需要开展税源普查的培训工作，并负责培训场所、通知、资料发放等工作，培训工作由征收分局负责。
（三）各分局要相应成立工作领导小组，制定工作方案，细化部门和岗位职责，并在4月30日前将领导小组名单和工作方案报税政法规科。
三、工作内容
（一）普查对象
本次普查工作的范围为房产税和城镇土地使用税征税范围内所有的经营性房产和土地，不包括军队经营性房产和土地；不包括个人、个体工商户的非工业用房产和土地。
具体到纳税人，范围为2014年3月31日前办理税务登记，在大集中系统中为正常户的所有企业纳税人、从事工业生产的个体工商户，具体名单由市局统一下发；未办理税务登记但属于本次普查范围的其他组织和个人，由纳税人自行填报或税务机关实地核实时补报。
（二）普查内容
普查内容具体内容包括：
1、房屋、土地所有权人（使用权人）信息，包括名称、证件号码、注册类型、国标行业等；
2、房屋信息，包括房屋坐落、房产原值、免税原值、应税原值、年租金收入、年应纳税额、出租人证件号码等。
3、土地信息，包括土地面积、应税面积、免税面积、土地等级、单位税额标准、年应纳税额等。
（三）普查表样
本次普查纳税人需填写两张表格《房产税税源登记表》、《土地使用税税源登记表》，在省地方税务局网站在线填写、上传和打印。纳税人必须在线申报保存上传后才可打印，不可直接在网站上打印空白表格，且表格数据只可保存一次。
（四）普查方式
普查范围内的纳税人均应全面对照税源普查要求，认真核对房产税、土地使用税税源信息，在核对无误的基础上于5月纳税申报期内通过省地方税务局网站“在线填写、上传”《房产税税源登记表》和《土地使用税税源登记表》。
下列纳税人需要报送纸质资料：自有房产、土地纳税人、无租使用房产纳税人、租用集体建设用地的纳税人；其余纳税人只需在线填写并上传，不需报送纸质资料。
需要报送纸质资料的纳税人应在上传表格后7日内将《房产税税源登记表》、《土地使用税税源登记表》打印并加盖公章连同附报资料报送至对应的地税管理分局基础管理股，管理分局应建立资料受理台账。
附报资料：房产证、土地证、租赁协议、记载房产原值帐簿、房屋租赁发票等相关证明材料的复印件。
对于未办理税务登记但属于本次普查范围的其他组织和个人，应主动向税务机关领取纸质表格后进行填报。
四、时间部署
“房土两税”普查工作分四个阶段：准备阶段、自查阶段、核查阶段、总结统计阶段。时间从2014年4月1日开始到2014年8月31日结束。具体安排如下：
（一）准备阶段（2014年4月）
本阶段主要工作：成立工作领导小组，制定工作方案；对纳税人公告，印制宣传材料，做好纳税人的宣传、培训、辅导、集约化通知等工作。
1、宣传发动
征收分局和税源普查办公室牵头宣传发动，各税源管理分局应积极协助、配合征收分局做好辅导、咨询工作。
（1）征收分局应将《南通市地方税务局关于开展房产税和城镇土地使用税税源普查的通告》通过税务网站、电子显示屏和12366短信等方式将“房土两税”普查信息进行、集约化通知。税政法规科负责“房土两税”税源普查知识宣传册的汇编。
（2）办公室负责与报刊、电视台、政府网站的宣传协调工作，能举办一期专栏或举办一期新闻会。
（3）房产税和城镇土地使用税税源普查知识列入“税法宣传月”范围。
2、普查培训
各税源管理分局应根据市局此次税源普查培训需要的调查情况科学确定本辖区范围内的培训场次和地点，并负责通知纳税人参加培训，同时应主动与征收分局联系培训事宜；税源普查的培训工作由征收分局的宣传股负责。
3、表格发放
税源普查表格的发放以征收分局采取集约化通知纳税人从省局网站自行下载主要形式；纳税人也可以从各办税服务厅或培训现场领取纸质表格（草表）和宣传手册。
纳税人从省局网站自行下载的税源普查表一律作为自查填写的草表使用；向税务机关报送的纸质表格应是经“在线申报保存上传”后打印的表格。
（二）自查阶段（2014年4月下旬-5月）
征收分局应采取集约化方式“建议”纳税人在5月份纳税申报期内完成“房土两税”税源普查表的“在线填写、上传”工作。
普查范围内的纳税人在规定时间内在省地税网站上在线填写、上传《房产税税源登记表》、《土地使用税税源登记表》；符合要求的纳税人应在上传表格后7日内将上传表格打印出来并加盖公章连同附列相关资料报送至管理分局基础管理股，基础管理股做好资料受理并建立台帐，同时应分别按照5月15日前不低于80%、5月25日前不低于90%和5月31日前全面完成的要求强化纳税人“在线填写和上传”工作（省局具体查询进度和申报明细信息系统正在开发中）。
对不需向税务机关报送纸质资料的纳税人，由基础管理股负责打印纳税人上传至省局网站的税源普查表。
纳税人将纸质资料报送至各办税服务厅的，受理人员应对申报资料的完整性进行审核并办理受理手续，受理后必须在2个工作日内传递到相应的主管税源管理分局。
（三）核查阶段（2014年6月-7月）
本着“全面比对，重点核查”的工作原则，对辖区内的“房土两税”纳税人进行核查。
1、获取第三方数据
征管科技科应于6月1日前主动联系测绘、国土、财政（移交地税以前的契税征收数据）、房管、建设、规划等部门，及时获取综合治税信息、第三方数据，为核查阶段提供外部信息保障和系统支撑。
2、风险分析
风险评估分局应将纳税人通过省局网站报送的税源普查信息、征管科技科提供的综合治税信息、第三方数据、各年度建安成本模型与省局大集中系统中登记的“房土两税”税源信息、2011年度房土两税入库信息等数据信息开展风险分析，为实地核实或开展专项评估提供税源风险信息库支撑；风险评估局应将当前（截止到2014年4月底的）省局大集中系统中的税源登记信息下载备份，供数据分析使用。
3、案头比对（谁比对谁负责）
比对对象：对不需向税务机关报送纸质资料和未列入实地核查名单的纳税人由基础管理股负责比对。
比对内容：应将纳税人报送的普查资料结合风险评估分局推送的“房土两税”疑点信息进行案头比对，重点开展三个层次比对：一是对纳税人自查填报的各信息项目间的逻辑关系进行比对；二是将纳税人自查填报的信息与2011年房产税、城镇土地使用税入库信息进行比对；三是将测绘、国土、财政（契税征收信息）、房管、建设、规划等部门提供的信息，与纳税人自查填报的信息进行比对。
通过比对，重点查找以下问题：一是应登记未登记，应变更未变更，登记数据不实的情况；二是应缴未缴税和未足额缴税等问题。对事实清楚、问题简单的企业，应督促企业及时改正，补缴各项税款。对涉税情况复杂或税企双方存有争议的情况，应及时转入评估（检查）工作流程。
4、开展实地核查（谁核实谁负责）
实地核查对象。风险评估分局和税源普查办公室在各税源管理分局全面比对的基础上，对以下重点房产和土地共同确定实地核查名单，下发给税源管理分局的风险应对部门采取评估或检查的方式开展实地核查。
（1）房产税：城乡结合部、大型工矿区、各类开发区和园区、繁华商业区等区域内的企业；房产数量多、原值高的大型制造业企业、大型仓储业企业、利用地下建筑进行经营的企业、大型商场、市场和写字楼等重点企业；工程尚未决算但已经投入使用的新建房产、近期改扩建增加房产原值的房产、无租使用的房产、无产权证的房产、未入账的房产等重点房产。
（2）城镇土地使用税：城乡结合部、大型工矿区、各类开发区和园区；占地面积较大的企业；房地产开发企业；利用集体土地进行生产经营的企业；计税依据不清楚的企业；已办理了土地使用证，但实际占用面积明显超出土地使用证记载面积的企业。
实地核实时应注意事项和重点核实内容：
一是先案头比对后实地核实。税源管理分局的风险应对部门对列入实地核实名单的纳税人必须先案头比对查找问题，具体比对内容同上述“案头比对”要求，经过案头比对后再实地核实。
二是根据文件，自用地下建筑及与地上房屋相连的地下建筑是否按规定纳入房产原值计征房产税；
三是根据文件，房屋附属设备和配套设施是否按规定计入房产原值计征房产税；
四是根据文件,单独建造的地下建筑用地是否按规定征收城镇土地使用税；
五是根据文件，土地原值是否按规定计入房产原值计征房产税；
六是房地产企业拥有的开发（包括在开发和未开发）用地，是否按规定申报缴纳城镇土地使用税；
七是开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的，是否按规定申报缴纳房产税；
八是通过对同时期、同结构房产建造成本相互比对，核对企业上报房产原值是否明显偏低；
九是纳税人提供的租赁价格是否符合市场公允价格。
各税源管理分局应科学统筹实地核查阶段的工作任务，确保在6月底前完成应实地核查任务的50%，7月底前全面完成实地核查任务。
5、资料传递
由基础管理股负责比对的纳税人，若前述需要重点比对的三个层次的信息均无差异，需在打印出来的税源普查表中加盖“经审核比对无误，审核人：”字样的印章，其资料应在比对后按周传递至征收分局。
由税源管理分局风险应对部门实地核实的纳税人，若比对信息、实地核实信息与纳税人第一次所报信息均无差异，在税源普查表中加盖“经实地比对、核实无误，审核人：”字样的印章，其资料应在比对后按周传递至征收分局；实地核实阶段，若发现有误，由核实人员根据纳税人税源实际情况填写《房产税税源变更登记表》、《土地使用税税源变更登记表》并加盖纳税人印章带回，其资料也应按周传递至征收分局。
6、税源数据维护
征收分局宣传咨询股在接到税源管理分局传递的税源普查资料后15个工作日内完成数据维护工作，确保房产和土地信息的准确性、及时性和唯一性；本次普查工作完成以后，征收分局应9月10日前将纳税人报送的纸质资料整理后统一传递至档案中心进行扫描，材料扫描要求具体见征科处相关文件。档案中心应做好资料归档工作，确保“房土两税”基础资料的完整性。
7、税源数据校验
数据管理科应及时开展税源数据的校验工作，确保大集中系统中税源登记信息与纳税人报送的税源信息数据相一致。对差异数据，应及时分析并予以推送到征收分局核对、修正。
8、追缴税款及处罚要求
（1）自查阶段：对纳税人自查出房产税和城镇土地使用税的问题，按规定补缴税款；
（2）核查阶段：对核查出的房产税和城镇土地使用税应进行追缴，并按规定进行处罚；对纳税人在取得房产和土地时未缴纳契税、耕地占用税的，以及未缴纳其他税收的，一并进行追缴和处罚。
（四）总结统计阶段（2014年8月）
各单位应于2014年8月11日前将普查工作总结和《房产税税源普查情况统计表》和《土地使用税税源普查情况统计表》上报市局税政法规科，工作总结内容应包括以下四方面，一是普查工作的组织落实情况，包括比对情况，重点核查情况、问题归类总结；二是辖区税源总体状况；三是普查工作成效，主要包括问题纠正情况、未纠正的原因、普查工作对税征收管理的影响分析、长效机制的建立等内容；四是普查工作中的征管、政策等相关问题及工作建议。
五、相关要求
（一）提高认识、精心组织。“房土两税”普查工作是省局明确的2014年“三个一流”重点工作，应充分认识到专业化管理格局下税源基础信息的重要性，要在充分调研本辖区税源状况的基础上，认真筹划好工作方案，精心组织好两税普查工作。
（二）积极争取、主动配合。两税普查工作涉及纳税人多，工作量大，数据要求高，各单位对外要加强与其他政府部门的合作，要争取纳税人最大的支持和配合；对内要加强部门间的协作，要统筹好各阶段各项工作的组织实施，确保普查工作有序稳定的推进。
（三）务实创新、注重长效。在普查工作开展过程中，税政法规科要有意识的与税收政策的调研评析、管理措施的创新创优、税种模型的建设维护等工作相结合；各税源管理部门通过普查发现税种管理的薄弱点，组织收入的增长点、工作机制的创新点。
一、实施纳税评估的动因
纳税评估是税务机关依据国家的税收法律法规，对纳税评估对象依法履行纳税义务情况进行审核、分析、评价和处理的管理活动。纳税评估作为重大建设项目过程管理中的关键环节，对于提高税源监控能力、降低异常申报率、堵塞管理漏洞、提升控管质效起着积极的作用。加强重大建设项目纳税评估，有着十分重要的现实意义。一是强化税基管理的需要。重大建设项目既是经济发展的重要推动力，也是税收收入的重要来源。从去年底开始，各级党委、政府先后采取了一系列加大投资、拉动内需的政策，一大批重点建设项目相继开工。借助管理软件支撑，采取人机结合方式进行专业化评估，可进一步改进管理手段、拓展控管范围、提高监控效果，切实把经济增长点转化为税收增长点。二是盘活数据资源的需要。日常控管中，税收管理员重征收管理、轻评估分析，对大集中系统、重大建设项目税收管理软件中现有的数据信息以及相关合同资料，未能有效整合运用，建立经常性评估分析制度，造成数据资源利用率不高，直接影响到数据变税源、税源变税收。三是凝聚控管合力的需要。经过调查发现，由于征管基础和人员素质的差异，不同重大建设项目管理力度和控管质效不均衡。在“大集中”系统管理框架下，只有按照新的税源控管模式的要求有效整合数据资源，深入开展案头分析评估，分析查找征管中的薄弱环节，加强部门岗位间的配合联动，才能形成评估、征管、稽查等环节的良性互动，构筑起重大建设项目科学化、精细化管理的高效运转机制，提高税收征管质效。
二、主要作法
（一）项目周期评控法。以工业建设类、商业建设类、企业办公用房建设类、技术改造类以及其他建设类重大项目为评估重点，根据企业生产实际和财务管理特点，将重大建设项目划分为投产期、试产期和达产期三个周期，不同生产周期确定不同评估重点。重大项目从立项开始到投产期，重点对取得土地方式与土地交易税收清算以及取得发票的真实性、代扣代缴建筑业营业税等税款进度与投资方拨款进度以及工程形象进度的同步性、“甲方供料”申报缴纳税款的完整性、境外提供境内设备安装、技术改造、转让无形资产等营业税与预提所得税扣缴的及时性、各类应税合同印花税申报的准确性等情况评估监控；从投产期到试产期，重点对建设项目竣工验收与实际使用时间是否一致、在建工程是否延期结转固定资产和人为拖延房产税应税时间以及城镇土地使用税申报的准确性评估监控；从试产期到达产期，重点对应税房产、土地以及扩大生产规模、增加销售收入等实现的房产税、土地使用税、印花税、城建税等税源转化情况与项目规划立项文书的差异性评估监控。比如，在对一热电公司评估过程中，发现该单位私自征用建设项目所在地村委集体土地一宗，经过评估核实，补征入库税款28万元。在对一风电项目评估过程中，发现该单位支付工程款项环节未按照规定扣缴税款，经过评估核实，补征入库税款146万元。在对一金业化工项目评估过程中，发现该单位在建工程延期结转固定资产、未按照规定及时申报城镇土地使用税，经过评估核实，补征入库税款44万元。
（二）关联钩稽评控法。以居住建筑建设类重大项目为评估切入点，根据已有的房地产行业数学模型和评估指标体系，以行业总体税负率为评估标准，以此来衡量和判断企业税负是否合理、纳税是否正常，对纳税异常企业，依据营业税征收率与所得税核定征收率以及土地增值税预征率三者计税依据的内在关系，对税负偏低、指标异常、申报异常、营业税、所得税和土地增值税不匹配、代征税款与建筑规模不符等情况重点评估、筛选疑点。比如，在对一房地产开发项目评估过程中，通过对房地产开发企业实际申报入库的营业税、企业所得税和土地增值税倒算，发现该单位申报三税的计税依据不一致，差异很大，经过评估核实，应补征入库营业税309万元、企业所得税158万元以及其他各项税费40万元。在对一商住综合开发项目评估过程中，发现项目建设单位拨付工程款项进度与代扣代缴建筑业营业税等税款进度以及工程形象进度不同步，自取得预售许可证以来，商住房销售收入长期挂“预收账款”未结转收入，经过评估核实，分别补征入库扣缴营业税和销售不动产营业税等各项地方税收22万元。
（三）辐射延伸评控法。以工业建设类、
农业建设类、基础设施类、公共建筑建设类等九类不同类型的重大建设项目为圆心向外辐射、延伸评估，做到“四个延伸”，即：一是由单纯项目评估延伸到建设单位、承建单位的双向评估；二是对跨年度的重大项目评估当年的同时对其以往关联年度追溯评估；三是由对重大项目营业税、所得税、土地增值税的重点评估向房产税、土地使用税、印花税以及其他地方税费的同步评估；四是由发票、税款的比对分析向“甲方供料”、工程转分包等征管难点的延伸评估。比如，在对一中学办公楼建设项目评估过程中，经过比对建筑安装合同、开具发票以及扣缴税款等资料，发现办公楼外墙装饰用大理石为“甲方供料”，经过评估核实，补征入库税款26万元。在对艺苑小区、教育路小区十区等重大项目评估过程中，发现相关项目均由一个房地产企业开发，且多个项目均属跨年度开发，为此，采取对所有项目“一揽子”评估思路，并将评估时限追溯到项目开工年度，对所有项目涉及到的建设单位代扣代缴、承建单位自行申报情况逐年、逐项评估核实，并对房产税、土地使用税、印花税以及其他地方税费的申报缴纳情况同步评估，经过评估核实，补征入库各项地方税款320万元。三、取得的成效
（一）增加了税收收入。本次评估共选取重大建设项目 25个，其中房地产开发项目 13个。通过比对分析，发现有纳税疑点的项目19 个，其中房地产开发类11 个，经过案头分析评估和实地交叉派工核实，目前共补征入库营业税、企业所得税、土地增值税等各项地方税收916万元，有效巩固扩大了税基管理，缓解了当前组织收入工作的压力，为局党组掌控情况、科学决策、部署落实、全面完成一季度收入计划打下了坚实基础。
（二）规范了项目管理。通过进一步派工核实，用数据反映工作，用数据发现问题，用数据分析原因，用数据考核工作，找出内在的规律和特点，对管理过程中出现的普遍性、苗头性问题，责令征收管理单位限期整改，并对相关重大项目补充完善档案资料，修订完善重大建设项目管理考核办法，按月落实重大建设项目管理运行情况通报制度，从而进一步加强了税源控管的目的性、针对性，有效减少了税收管理的人为因素和随意性，加大了税源监控力度，提升了项目控管质效，使重大项目管理纳入了程序化、规范化的轨道。
【关键词】 房地产税制； 现状； 思路 建议
我国现行的房地产税存在税制过时、税基狭窄、税种重复、内外企业税负有别等诸多问题。税负主要集中在房地产的开发、建设、转让和交易环节，保有环节少，不能适应社会经济的发展状况，不能在地方政府的财政收入中起重要作用，改革现行的房地产税制势在必行。
一、我国房地产税制现状及存在的缺陷、不足
（一）税制繁复，税种结构不合理，房地产保有环节税负过轻，内外资房地产企业税制不统一，有违税收公平原则
我国现行征收与房地产开发经营相关的税费共12项，分别在房地产运行的不同阶段和环节征收。土地批租、征用环节，要缴纳契税、耕地占用税（外资企业不征）、印花税，同时还要交纳土地出让金、土地使用费等费用；开发建设、转让环节涉及的税费较多，有契税、营业税、印花税、城市维护建设税和教育费附加（外资企业不征）、土地增值税、企业所得税、个人转让房地产征收个人所得税；房地产占有和使用环节缴纳的税种有房产税（外资企业为城市房地产税）、城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）。
由此看出，一方面，房地产税主要集中在开发、建设、转让等流转环节，多为流转税种，而流转税为间接税，具有可转嫁性，房地产开发企业将税负转嫁给了购房者；另一方面，房地产税种繁复、征收环节多，存在重复征税和多层次收费，如对房屋出租的租金收入，既要征收营业税，又要征收房产税，成为导致商品房房价居高不下的原因之一。
内外资房地产企业分别使用两套房地产税制，对涉外企业只征城市房地产税，而且只对房产征收，对地产不征收，城镇土地使用税、城建税、教育费附加、耕地占用税也只对内资企业征收，内、外资企业税负不统一的矛盾日益突出。内外有别的房产税税收待遇，不符合市场经济公平、公正的原则，也不利于市场经济竞争机制的建立。
（二）城乡税制不统一，征税范围有一定局限性
我国目前房产税和土地使用税的课税范围仅包括城市、县城、建制镇和工矿区，这些范围以外的房产与土地则不需要纳税。伴随着城乡经济一体化的发展，在城乡交界处和农村开办的工商企业数量日趋增多，所占用的房地产数量也日趋增大，这些企业与坐落在城镇的企业同样享受到公共物品带来的便利，却不需要承担房产税的纳税义务，过窄的征税范围影响了房地产税的公平性。企业容易通过选择坐落地，在日常税收管理中形成“合法”避税，不利于企业在同等条件下公平竞争。尤其在城镇与非城镇的交界处，有些地方一条街道两侧，一侧企业纳税，而几米之外的另一侧企业就不用纳税，税负显失公允。
（三）计税依据和税率设计不合理、不规范，易导致税负不公
现行房产税的计算有从价计征和从租计征两种办法。从价计征是房产原值减除10％－30％的比例后的余值按1.2％的税率计征，房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价，这种折余价值依据的是历史成本，不能反映房产的市场价值；从租计征是依据房产的租金收入按照12％的税率征收，房屋的租金一般是根据租赁市场的行情予以确认。同一个税种，两种计税依据，不够规范。同时，对房产出租者而言，除交纳房产税外，还要承担营业税和城建税与教育费附加，与按历史成本计税的从价计征相比，使得房屋出租这一行为的综合税负非常高，从而导致大量隐性市场的偷漏税交易。
现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行从量计征方式。这种征税方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升，具有税源不足且缺乏弹性的缺点，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节作用。
二、完善房地产税制的建议、思路和措施
按照新时期税制改革“简税制，宽税基，低税率，严征管”的原则，改革现行房地产税中不合理的部分。要通过房地产税制改革，建立起新的房地产税体系，促进税收制度的改革与完善，推动财政体制的变革，从而提高整体经济运行的效率和质量。
（一）改革和完善现行的房地产税制，建立统一、规范的房地产税收体系
1.房地产投资环节，保留营业税和企业所得税
在房地产交易环节，保留印花税和契税，将不适宜的内容进行调整。继续征收个人所得税，建议改变目前对个人财产租赁、财产转让所得的资本性收益采取20％的比例税率的做法，采用累进税率计征。
2.加强房地产保有环节的征税
为促进合理利用房地产资源、调节政府与房地产所有者、房地产实际占有者之间的收益分配，建议合并现行的房产税、耕地占用税、城镇土地使用税及对外资企业征收的城市房地产税，开征统一的物业税，将对房产和地产的征税统一起来。对于城市房地产，无论是经营性的，还是非经营性的，都要纳入房地产税的征税范围。为体现房地产的市场价值，建议按房地产的评估价格作为计税依据；为体现量能负担的原则，可以考虑经营性房地产按高档税率课征，非营业性房地产按低档税率课征，特别是对居民住宅的保有课税，实行低税政策；为简化税制，将从价、从量、从租计征统一为从价计征。
3.开征空地税
即以闲置未用的土地为课征对象，对空地的实际持有人征收。所谓空地，是指未按法定要求利用满一年的；或者有偿出让的土地超过出让合同约定的动工开发日期一年未动工开发利用的；或其地上建筑改良物价值不及所占基地标定地价20％的土地。开征空地税，可以节约用地，杜绝土地浪费现象，使土地得到合理的利用，提高土地利用效率。目前，国家对闲置一年以上的空地征收土地闲置费，这已经从实践上和法律上奠定了开征空地税的必要条件。
4.适时开征遗产税和赠与税
遗产税和赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位，防止纳税人以无偿转让为掩护，逃避纳税。
（二）建立评估机制，以房地产的评估价值作为税基
现行房地产税中存在多种计税依据，多种标准混用，造成纳税人的税负不均，既影响公平，又缺乏效率。因此，建议改革房地产税的多种标准，采用统一的评估价值作为税基。随着经济的发展及房地产市场的变化，房产价值随之上下浮动，而评估值中包含房产升值和降值所产生的收益变化因素，能够真实地反映房产的现值，可以较好地调节土地级差收益，使纳税人的税收负担相对公平。同时，也可使国家的财政收入随房地产价格的上涨而增加，避免了由于从租、从价计税造成的税收差异，促使纳税人合理利用房地产，促进房地产的合理配置，发挥房地产税对房地产市场的积极作用。以评估值为计税依据，没有出租房产和自营房产之分，提高了税收透明度，增强了公民的纳税意识。
（三）健全、完善房地产税课税的相关配套制度与保障系统
完善房地产价格评估制度，建立以房地产评估制度为核心的征管运作体系。加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、评估评税制度和方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；制定房地产评税法规和操作规程，设置房地产评税机构，配备评税或评价专业人员，加大房地产税收征管的力度；建立财产登记制度，设置土地位置、权属及面积的台账，实行房屋和土地产权证书合一制度，尽快实行“房地合一”的新体制，建立与评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术进行搜集、处理、存储和管理。
（四）完善现行的转移支付制度，赋予地方政府一定的税收自
按照市场经济体制和公共财政理论的要求，参照国际经验，规范我国的转移支付制度，建立起以均等化为目标的转移支付制度，以保证各个地方政府有财力提供最基本的公共产品和服务。赋予地方政府一定的税收权限，充实地方政府财源。房地产税的税基不具有流动性，地方征收管理的成本较低，适宜划归地方所有。房地产税归地方所有，能促进地方政府提高公共服务的效率和质量，使地方政府真正成为一级独立的财政，增加地方政府的财政收入，减少对土地出让金的依赖程度，维持财政的可持续发展和提高地方财政的效率。
【主要参考文献】
[1] 邓菊秋.论我国房地产税改革的目标和思路.《税务与经济》，2007年第1期.
[2] 何红，王维宏.论我国房地产税收制度的改革与完善.沈阳工程学院学报（社会科学版），2007年第3卷第2期.
[3] 邱秋.我国房地产税制改革的设想.《财会月刊》（综合版），2007年5月.
一、世界各国房地产课税的现状
世界各国房地产税的名称不尽相同，有的称为“不动产税”（如奥地利、波兰），有的称为“房地产税”（如德国、美国等），中国香港则直接称为“房地产税”。在很多国家，房地产税是地方政府，尤其是省以下各级地方政府的主体税种。大多数国家和地区开征房地产税是为了筹措地方财政收入，即属于财政型的房地产税。长期以来，发达国家的财产税一直是地方税的主体税种，虽然上世纪90年代以后，有些发达国家的地方税主体税种发生了变化，但财产税仍然是一个重要的税种。二十世纪90年代，发达国家财产税占地方政府税收收入的比例平均为35%，而财产税主要是对不动产所征收的房地产税，在美国房地产税占据了财产税份额的75%。
从上表中可以看出，房产税依然是各国地方财政收入的重要来源。世界各国房地产税的涉税项目不尽相同，在税制的设计方面有着鲜明的特点：
（一）从税基的选择环节看，分为对全部财产征税（净房地产税）和对特定财产征税（土地税、房屋税）两种情况
如丹麦对土地评估值课征土地税，对建筑评估值课征劳务税，对超过免征额的财富课征净财富税；俄罗斯则只对财产总价值课征房地产税。
（二）从计税依据的确定环节看，大多数国家和地区以财产估定价值或核定租金为计税依据
如美国、丹麦、埃及等；也有国家以资本净值或重置费用为计税依据，韩国对建筑物开征的房地产税以重置费用为依据；少数国家还以房地产面积为计税依据，如波兰。
（三）从税率的设计环节看，比例税率运用比较广泛，也有些国家采用定额税率和累进税率
如捷克规定不动产税按不动产面积每年计征0.1克朗－10克朗/平方米，土地税按土地面积每年计征0.1克朗－1克朗/平方米；法国的净财富税按每年1月1日净财富值实行0.5％－1.5％超额累进税率；韩国对土地和建筑物所征的税是以财产价值为基础按累进税率0.3％－10％征收的，另附加20％的国防附加税。
（四）从起征点和减免税的环节看，有些国家或地区对房地产税规定了起征点
如澳大利亚的维多利亚州对价值低于14万元的房产不征税；占有土地少于5000平方米或少于2000平方米时，在日本免征土地占用税；而且各国还有一些共同的免税项目，如公共用地（包括道路、公园等）、公共福利用建筑物（如图书馆、博物馆、以及非营利性的医院、养老院、孤儿院等）；各国对农业用地也给予不同程度的减免税。
（五）从征管环节看，大多数国家建立了严密的评估制度，随着经济的发展，运用计算机系统进行估价管理工作，已成为各国的一种发展趋势
由于对房地产征税一般都以其评估值作为计税依据，在国外已形成了一套较完善的财产评估体系。如美国房地产评估师协会（SREA）成立于1935年，是北美最大的独立性专业房地产评估师组织。
二、我国房地产税制的现状和存在的缺陷
（一）我国房地产税制的现状
我国现行房地产税制的基本框架是在1994年分税制改革后形成的，具体资料列表如下：
(二)我国现行房地产税制的缺陷
1．收入规模小。我国的房地产税属于地方政府财政收入，现行房地产税在整个地方政府收入中所占比重很小，2000年、2002年和2004年房产税和土地使用税两项合计占税收收入的比重分别为2.17%、2.11%和1.84%。究其原因，一是在长期计划经济体制下，个人拥有财产基本上只限于生活资料，劳动者的住房主要由单位提供，基本退出了商品行列。这与西方私有制基础上个人不仅拥有生活资料，也拥有生产资料，拥有自己私人住宅的状况相比，税基自然要窄得多。二是改革开放以来，我国税制以流转税为主体，现行房地产税征税范围针对的是经营活动中所涉及的房地产，对城镇居民个人的生活用房和农村的房产基本不征房产税，房地产税的征税范围小。
2．内外资企业适用税法不一致。现行的房产税、城镇土地使用税专门针对内资企业、单位和个人征收，对外资企业和外籍人士仍然沿用上世纪50年代的城市房地产税。两套税制在征收范围、税率、计税依据等方面的差异，导致内外资税负不公平。
3．立法层次低，法规不健全。首先，我国房地产税立法层次低，大多数税种仅停留在国务院的暂行条例水平，致使房地产税征管漏洞过大，限制了其组织财政收入和调节收入分配作用的发挥。其次，地方政府的房地产税权非常有限。我国的房产税是中央统一规定的固定税率，地方政府无权变动，城镇土地使用税则是国家统一规定税额幅度，各省在规定的税额幅度内进行有限的调整，同时地方政府的税收减免权亦非常有限。
4．缺乏健全的财产登记、估价、定价管理制度和方法。房地产税的征收建立在对财产准确核定的基础上。我国财产登记制度不健全，尤其是私有财产登记制度的缺失，影响了房地产税的征收管理，同时，没有完善的房地产估价制度，也为逃税提供了空间。
三、我国房地产税制的改革趋势
（一）合并统一房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，设立《房地产税法》
首先，要充分体现世贸组织的国民待遇原则，促进市场经济条件下内外资企业的公平竞争，统一内外资企业房地产税制，同时防止部分企业利用虚假出资手段、变换企业经济性质、骗取国家税收优惠政策。其次，城镇土地使用税属于房地产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋、土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国有不影响三税的合并和统一。第三，房价的上涨多半缘于地价的上涨，因此三税统一有可行的理论基础，统一后的房地产税将基本消除内外资的“有别”问题，有利于简化税制、提高税收效率。
（二）扩大房地产税的征税范围
1．对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。纵观各国的房产税制度，城镇居民自有房屋都属于房产税的课税对象，对城镇居民自有房屋免税是我国房地产税制的一大特色。但是，随着住宅商品化的发展和私人拥有房产的不断增加，房屋的折算价值分配逐步向高收入者倾斜，我国已经具备了对私人拥有房产课税的条件，因而对城镇居民业主自用住房课征比例房地产税在整体上将产生“累进”效应。可在按人均居住面积或人均收入等设置起征点的条件下，对城镇居民业主自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖城镇土地和房屋的全部所有人，提高房地产税占地方税收入的比例，发挥房地产税的调节作用。
2．对农村房地产征税，逐步统一城乡税制。从2006年起，我国取消了农业税的征收，而统筹城乡税制，增加财政收入是改善财政收支矛盾的重要途径。因此，房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业活动的土地及房屋。
四、构建和完善我国房地产税的税制要素
（一）合理设置房地产税的税目，科学确定房地产税的计税依据
建议我国房地产税种下设农村土地使用税和城市房地产税。前者对农村用于种植、放牧和其他农业经营性活动的田、地、山、荡占地课征，后者对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征，城郊接合部的土地及房屋、建筑的处理应确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，划分依据一是看其是否作为农用，二是在土地的15英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地，征收城市房地产税。房地产税的计税依据包括年度租金价值、改良资本价值、未改良资本价值和占用面积。遵照国际惯例并结合现实国情，建议我国农村土地使用税的计税依据以规定的标准单位，考虑土地面积、土地位置和级差地租等因素来分类确定。城市房地产税以财产的改良资本价值为计税依据。
（二）灵活确定房地产税的税率
在土地和房屋采取合并征收房地产税之后，是如何确定其从价计征的税率问题。税率在一定幅度范围内可以由市、县级人大确定，各地的税率可以不同，在形式上可以采取累进税率、比例税率或比例税率和差别比例税率相结合的方式，以反映公平纳税和量能纳税。
（三）合理确定税收优惠
首先，取消城镇居民住房的房地产税收优惠政策，可避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。其次，取消部分事业单位的房地产税收优惠。随着事业单位管理体制改革的深化，现有的事业单位将逐步实现企业化或行政机构化，前者应按照企业身份征收房地产税，如营利性医院，后者提供的服务性质类似于纯公共产品，其税收地位应该与行政机构相似。对后者是否需要征收房地产税的问题实际上就是对政府拥有的公务用财产或办公用财产是否需要征收房地产税的问题。我国只对政府用于出租的财产课征房地产税。第三，适当确定林地免税和农村土地的税收优惠。
（四）适度分权，提高地方政府的积极性
分税制国家的地方税立法一般有三种情况：一是税收统一由中央立法，地方只有遵循的义务；二是税种由中央设定，地方政府有权决定开征、停征和决定税率；三是地方政府经中央授权自行决定税种。我国目前属于第一种。但我国是一个区域经济发展不平衡的发展中国家，加之财产税税基具有非流动性和对地方的强依附性，为地方政府便于管理和操作，我国财产税的立法可先向第二种情况过渡。即由中央负责制定财产税的基本税法，授权省级人大制定实施细则，付诸实施，根据当地经济状况和纳税人的情况，自行决定开征、停征税种，选择本地区税目、税率和合理制定起征点或免征额以及税前扣除项目等地区性的减免优惠政策措施，增强房地产税制对地方经济的适宜性。
（五）建立以计算机系统为依托的房地产税征收体系
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