当前房地产保有环节税收在税收制度和征收管理等方面存在比较严重的问题，严重影响了税收发挥调节收入分配差距的作用，不利于房地产资源合理分配，同样不利于税收征管效率的提高。
（一）税制方面存在的问题1．征税范围过于狭窄现行的房产税和城镇土地使用税都只针对城市、县城、建制镇和工矿区征税，并未将广大农村地区纳入征税范围，征税范围过于狭窄。随着农村地区经济的不断发展，农民收入水平不断的提高，农民私人房产日渐增多，城乡差距正在不断的缩小。但是，按照现行规定的征税范围，企业有可能因城市与农村的地域区分而面对着截然不同的税收待遇。这种情况不仅容易造成企业间税负不公，不利于城乡企业间的公平竞争，也给税收征收管理工作带来诸多麻烦。2．免税范围较大目前两税免税范围过大，对国家机关、人民团体、军队自用的房产和土地，免征房产税和城镇土地使用税。对于个人所有非营业用的房产免征房产税，同样对个人所有的居住房屋以及院落用地给予免征城镇土地使用税的优惠，这就导致了房地产居住行为长期基本处于无税负状态，多数房产投资者购置了大量的商品房坐等升值，而不会有额外的成本支出，造成了资源配置的不公平。3．计税依据不合理现行的房产税按照房产原值一次减除10％－30％后的余值作为计税依据，按照1．2％税率缴纳房产税。由于房产的账面原值为建造价值，当房地产完工后，其建造价值为永恒的固定数额。因此，考虑到房产后期的升值因素，房产的账面原值无法随着房产市场价值的增加而增加，房产税亦无法随着房产市场价值的增加而增加，使得房产税计税依据缺乏弹性［3］，影响了税收收入的自然增长。城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，一方面，其从量计征方法既没有考虑物价水平的上涨，也未曾考虑所占用耕地的质量好坏，使得纳税人占用好地与劣地的缴纳的税额没有差别；另一方面，由于土地属于自然资源，供给固定，随着经济发展和社会进步，土地价值必然逐步提高。现行土地使用税不能随着土地的市场价值的增加而增加，计税依据同样缺乏弹性，不但影响了税收收入的增长，而且也不能充分发挥对土地资源的配置作用。4．重复征税严重现行税收制度按照土地和房产分设独立税种，对于土地征收城镇土地使用税，再对于房屋征收房产税，对土地从量计税，对房产从价或从租计税，对房产价值中所含地价既按照房屋所占土地面积征收了土地税，又按照价值征收了房产税。即土地价值在承担了城镇土地使用税之后，城镇土地使用税进入土地价值，成为房产价值的组成部分，再一次征收房产税。因此，房产税与城镇土地使用税依据存在着重复计税。
（二）税收征管方面存在的问题1．财产登记制度不完善目前，我国尚无明确的法律规范私人财产申报登记制度，现有的一系列财产申报登记制度存在一定的缺陷，尤其是房地产登记管理制度的缺乏。房产税税源点多面广、隐蔽分散，地税部门难以及时取得房产的登记资料及变动情况，导致税务机关对纳税人的税源监控不到位，容易出现征管漏洞，纳税人偷税、逃税现象严重，严重削弱了税收征管的力度。2．房产评估体系不完善现行房产税的征收，需要对相关房地产的价值进行科学评估。我国目前房地产评估业起步晚，有待进一步规范和成熟。我国现有房地产估价师执业人员的数量远远不能满足房地产估价的需要，房地产评估制度还不健全，使得房地产的价值评估工作相当困难，从而增加了税务机关税收征管难度。3．评税纠纷争议解决机制不健全在房地产税收的征收过程中，纳税人和税务机关经常会就房地产评估价格发生争执，当前我国缺少一套解决此类纠纷争议的机制，相关部门应该加快研究制定出有关方案，保证房地产税收的顺利征收。
二、房产税试点改革效果评价
（一）试点改革方案概述自2011年1月28日起，上海市、重庆市作为试点地区，开始对居民个人住房征收房产税。上海市试点的征税对象为本市居民第二套及以上新购住房和非本市居民新购房，税率暂定为0．6％和0．4％两档，暂时先按照房地产的市场价格计算缴税。重庆市房产税试点的征税对象包括独栋别墅、高档公寓，以及无工作户口、无投资人员所购二套房，计税依据是房地产交易价格，税率分为0．5％、1．0％和1．2％三档。
（二）试点改革方案的成效从完善税制角度看，意义重大。这次改革试点，将个人住房纳入了征收范围，是房地产税收在房地产保有环节的补缺［4］，为下一步全面改革积累了经验，有利于进一步完善房地产税制。从对税收制度的影响看，效果不显著［5］。首先，两市的房产税改革实际上仅是对个人非营业用房恢复征税，只是将部分居住房屋纳入征税范围，改革力度较小。其次，两市税收规模小，对税收体系影响较小。两市房产税试点改革的征收范围主要是居民住房中的增量房，较少包括存量房，又包括多项减免税措施，实际征税范围狭小。从税收职能角度分析，成效并不明显［5］。第一，对地方财政收入的影响很小。2011年重庆市对个人住房征收的房产税收入为1亿元，仅占同期税收收入的0．11％，占地方财政收入的0．03％，几乎可以忽略不计。第二，对收入分配的影响有限。试点地区的征税对象主要是增量房和高端房，只针对少量的存量房，多数存量房被排除在征税范围外，影响了收入调节作用的实现。
（三）改革中存在的问题试点地区效果不明显的主要原因是试点地区的税制要素设计不合理［4］。一是征税范围过于狭窄。上海市没有把存量房纳入征税范围，而重庆市仅对存量中独栋别墅和高档住宅征收房产税。二是税率偏低。上海市执行的税率为0．6％和0．4％两档，重庆市实际执行的税率大多是最低档0．5％，都低于其他国家的一般标准。三是计税依据不合理。两市计税依据均不是评估价值，而是采用了房地产的交易价格。四是税收优惠过宽。两市均规定了多项减免税措施，例如上海市规定人均60平方米的免税面积。
三、积极推进房地产保有环节税制改革的基本思路
目前，国际上关于房地产保有环节税收有两种基本模式：一种是分类房地产税，其特点是对房产和地产分别征税；另一种是综合房地产税，就是对房产和地产合并征税，按照统一的税基和税率征税。考虑到我国目前的实际情况是：第一，对房产和地产课税的实质不同［6］。对土地的课税实质为收取租金，其税制的设置应当遵从地租原理。而对房产课征的房产税属于真正的税收，应该按照税收的原理实行同一的征税办法。第二，房屋和土地的价格变化趋势不同［6］。土地属于自然资源，供给固定，随着经济的发展，地价必然逐步提高；而房屋属于劳动产品，具有特定的使用年限，随着折旧的增加而逐渐减值；最后，对房产和地产合并征税，税基和税率的确定有难度，在相关的配套制度不健全的情况下，要兼顾中央、地方以及纳税人的利益平衡。综上所述，笔者认为，近期我国不动产保有环节税应当采取分类房地产税模式。
（一）房产税改革建议1．逐渐对居民非经营住房恢复征税随着个人住房的商品化，住房成为个人与家庭重要的财产，购买住宅也成为一些高收入群体投资的重要手段。高收入阶层购买的住房价格高、地段好、服务设施齐全，同时享受到更多更好的社会公共服务。根据多收益多纳税的公平原则，高收入家庭应该缴付更高的房产税［7］。对非经营性住房恢复征收房产税，提高房地产保有环节的税收负担，引导民众进行合理住房消费，不但有利于缓解收入差距扩大的问题，促进税收公平实现，而且可以为地方政府开拓新型税源，不断增加地方财政收入。房产税的推出不可一蹴而就，宜采取渐进的改革路径，在相关配套制度完善、试点地区取得成功经验后，将房产税征收范围逐步扩大，将征收对象由城市居民住房等扩大到广大农村地区［8］。2．对增量房和存量房同时征收房产税从房产税改革试点来看，把存量房纳入房产税征税范围有以下优势［9］。第一，实现税收公平的目标。第二，有利于扩大税基，增加地方财政收入。第三，将存量房纳入房产税征收范围，有利于增加二手房市场的供给，加大房产税对商品房市场价格的调控，促进房地产市场资源的合理配置，促进房地产市场健康发展。因此，对于个人住房应不予以区分存量房屋与增量房屋都征收房产税，对于仅拥有的唯一住房，应以特定数额的人均面积进行优惠限定，超过面积的部分应予计税。一视同仁地对于个人拥有的第二套及第二套以上的住房征税。3．允许地方选择税率水平房产税改革后应统一采用比例税率形式，并应综合考虑各地的经济发展水平、房地产市场发展情况以及居民平均收入水平的差异，规定全国统一的房产税税率变动幅度。并授予地方政府一定权限，允许地方政府根据本辖区的实际情况，因地制宜地在上下限内自行选择并确定税率水平。4．实行从价计征实行从价计征即以房地产的评估价值为计税依据。无论是经营用房产还是非经营用房产，无论是企业房产还是个人房产，房产税的计算依据应统一为房产评估价值。房产评估价值应由政府认可的权威评估部门，运用科学的方法评估确定，并根据市场及其他外界因素变化情况进行定期调整。5．减免税管理我国房产税的开征，应当明确界定税收优惠范围，在确保普通居民住房需求的基础上，设置适度的免税扣除，例如对居住用房地产设定人均免税面积，可以规定家庭唯一的一套不超过人均免税面积，自用住宅免税，对超过人均免税面积或拥有的第二套以上的住宅征税，并逐渐提高税率。
（二）城镇土地使用税改革建议1．对居民非经营住房用地恢复征税配合房产税的改革，在对于居民非经营住房恢复征收房产税后，借鉴房产税对于城市居民非经营性住房征税的经验，对于城市居民非经营性住房用地恢复征收土地税。2．统一为比例税率但允许选择税率水平在适用税率方面，改革后的城镇土地使用税应统一采用比例税率形式，建议规定全国统一的税率变动上下限，允许各地确定适用税率水平，以适应较长时期内不同地区经济发展变化的需要，并使各地有较大的选择空间。3．计税依据为土地评估价值在计税基础方面，借鉴房产税的改革经验，将城镇土地使用税的计税修改为以土地评估价值作为计税依据，为房产税和土地使用税的进一步改革打下制度基础。在计税方法方面，将城镇土地使用税的从量计征方法修改为从价计征方法。
【关键词】风险管理 税务稽查 风控比对
一、税收风险管理概念及重要性
税收风险管理是将风险管理理念引入日管工作中，通过风险识别、估测、评价等手段对纳税人不及时、不依法、不足额缴纳税款造成税款流失的风险进行确认，对确认的风险实施合理预估和有效控制，并采取积极措施对可能导致的后果进行挽回。税收风险管理的重要性体现在：一是可以使征管行为更有效率。通过建立风险预警系统，对纳税人实施分级分类差别化管理；对暂未发现风险的纳税人不打扰，同时提供方便快捷的办税条件，增强纳税人认同感，对低风险纳税人予以提醒辅导，适度关注；对中高风险纳税人重点监管，红色预警，及时纠正；对不遵从的纳税人予以惩罚震慑，联合管制，强力打击。二是有利于降低税收成本。税收风险管理通过对信息收集、风险识别、等级排序、预警提示、任务推送、风险应对、结果预测等环节实施监控，可以降低税务机关的主观认知，防范执法过程中的风险，减少税收成本。
二、税务稽查以查促管，强化风险管理
（一）稽查在实践中取得的成效
1.注重驾驶培训机构辅导检查，促进基层所规范管理，强化风险管理。掌握基础数据、辅导企业自查、重点筛选检查，通过对企业报送的自查申报表与我们掌握的第三方信息进行比较核对，确定重点检查户。分析问题根源，统一征管政策，降低执法风险。通过对发现的问题认真进行梳理，对征管部门加强管理起到了有效的促进。
2.开展事业单位发票专项抽查，促进基层所加强管理。抽查发现某事业单位取得的交易服务费未全额申报增值税及其附加，片面的认为：通过“非税收入一般缴款收据”和直接缴纳财政专户的款项不存在营利行为，就可以不交税，而在日常管理中，也没有对事业单位的此类问题予以重点关注。对本案产生的原因及时进行分析，并提出征管建议：一是要对辖区内行政事业有收费项目的单位集中进行清理辅导，达到规范行政事业单位应纳税收费项目管理，切实防范此类执法风险的目的；二是要以此为鉴，集中税务干部加强税收政策的更新知识培训。
3.加强园区企业税务稽查，啃下“硬骨头”协助征管。针对难办案例，启动多项程序，规范步骤处置。面临经济下行大环境，小部分企业经营不散，没有效益可以没有增值税以及相应的附加，但是房产税、土地使用税却不是以企业经营好坏为前提的，对于一部分占地面积大的企业，房产税、土地使用税税款较大，常有拖欠习惯，税务所管理起来有难度，逐渐变成征管中的“硬骨头”。该局稽查局就税务所提交的几户企业征地后土地长期闲置或经营不正常而导致房产税、土地使用税征管难的企业进行了进户稽查。由于无法联系相关人员，通过到国土房管部门提取土地信息资料核定应补税款，经过重大案件审理委员会审理进行定性，在向该公司直接送达、邮寄送达等方式无果的情况下，通过报纸公告送达了相关税务文书。最后，通过税收约谈，讲清税收法律和税收政策的严肃性，已将拖欠的税款解缴入库。加强管查沟通，理顺协作机制，发挥稽查最后屏障作用。
（二）如何更好地发挥稽查“以查促管”作用，防止税收风险
1.完善征管建议制度。稽查部门的征管建议尽管能就某案、某事进行规范，少数也能积极影响到行业的征管，但是在部门配合、建议内容、建议形式和要求、文书格式、反馈方式和时限，传递程序、限改期限等方面缺少详细的规定，深度广度还不够，离“查一个案件、震慑类似企业、规范一个行业”的目标还有不小的距离。应进一步完善征管建议制度，针对征管部门平常不易发现的一些深层次的潜在问题，及时反馈并建议改进。
2.进一步健全征、管、查协调机制。建立联席会议制度和完善“征、管、查”信息资料传递制度，进一步沟通案件查处情况和存在的税收问题、征管的改进建议和措施等，以便充分利用稽查成果，及时调整有关工作思路，研究加强管理的措施，确保稽查、管理的协调一致，形成工作合力。
3.加强查后的跟踪管理。要求征管单位对征管建议及时回送《征管建议回复书》，实行建议回访制，到税务所回访听意见，广泛征求一线征管人员对征管建议的办理情况及建议、意见，及时总结归纳出规律性、典型性的问题和解决方法，编写出《行业管理、检查指南》，增强稽查和管理的针对性、有效性。
三、税收风险管理的未来发展应采取的措施
（一）加强信息管理
1.提高获取信息的质量。要求纳税人在税务登记，变更环节准确、完整的填写相应的信息，并提供相应的资料。此外，税务登记环节应做好纳税人填写资料的审核，并准确、完整的录入税收征管系统。
2.扩大信息获取的渠道。税务部门应该加强于工商，国土等部门的沟通，及时获取相关信息，并导入到税收征管系统，对税务机关获取信息的做有效的补充。
3.加强税务系统内部信息的纵向比对和与相关部门信息的横向比对，设置预警指标，落实分析制度，为征管工作提供指导依据和技术支持，避免国家税收流失，降低执法风险。
（二）强化税收分析
一是采取有针对性的税源监控措施，如加强重点行业，重点企业的税源监管，合理地配置税收管理资源，提高税源管理的针对性和有效性。
二是税务机关应该对不同风险级别的企业，结合纳税信誉等级管理，通过制定企业管理办法、建立行业管理模型进行监控。做到层层落实管理责任、监控目标和监控措施，实施动态跟踪、重点核查、行业评估。
三是不断完善税收分析、纳税评估、税源监控和税务稽查互动机制，实现由排除风险点到治理风险面、控制风险源的转化，发挥税收风险管理的最大作用，实现对税源的长效管理。
（三）加强执法监督
1.对纳税人涉税违法行为的监督，包括建立健全受理、查处、奖励举报偷税案件的各种制度，鼓励公民协税护税，打击偷税违法犯罪行为，维护正常税收秩序。鼓励拓宽举报途径，落实举报奖励制度，保证举报人有效信息不被泄漏。
2.对税收机关执法监督。主要指有关国家机关、社会组织和公民对税务机关贯彻执行国家法律法规的情况进行检查、调查或评议，督促税务机关全面贯彻落实国家法律法规，对税务人员执行国家法律、法规、政策的情况，以及违法违纪行为所进行监察。保障政令畅通，防止行政执法权及税收管理权的滥用，杜绝职务违法行为，同时对税务机关执法行为的合法性和恰当性进行监督，还要对税务行政自由裁量权的行使进行审查，及时发现并纠正问题。
参考文献
[1]赵娜.税收征管模式风险及防范.[J].劳动保障世界，2016.
为进一步规范和完善我县房地产行业的税收征管工作，防止税收流失，提高我县房地产税收征管质量和效率，增加地方财政收入,促进房地产行业健康发展，遏制房价过快上涨,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》、《国家税务总局、财政部、国土资源部关于进一步加强土地税收管理的通知》等有关文件精神，结合我县实际，现就加强房地产税收征管工作有关事项通知如下：
一、征管范围
凡在我县境内划拨、出让、转让（含划拨土地补缴土地出让金后的转让行为）国有土地使用权和从事房地产开发以及销售不动产行为、房产转让（包括二手房）、房屋租赁等环节及房屋建筑安装(包括私房建设)所涉及的各项税收，统称为房地产税收。以缴纳耕地占用税、契税、营业税及城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税等相关税种为前置，后办理产权证书，通过部门配合，环节控管，统一管理，实现房地产业各税种的有机衔接，从而提高税收管理的质量和效率，促进房地产业健康有序发展。
二、组织领导
经县政府2012年月19日常务会议决定成立由县政府分管领导任组长，县政府办、发改委、财政、国土、建设、国税、地税、等相关部门负责人为成员的房地产税收征管工作领导小组(名单附后)，负责组织实施房地产税收征管工作。同时，建立联席会议制度，制定各相关部门工作职责，健全综合考核机制，完善督查督办办法，有力推动房地产税收征管工作的开展。
三、工作职责
(一)国土资源管理局：凡涉及土地使用权出让、转让、土地征用审批（包括临时占用审批）等土地使用权属变更的，按照先税后证的原则，由权利人出具宕昌县地税局开具的《中华人民共和国税收通用完税证》，方可办理土地使用权属登记手续。对不能提供由宕昌县地税局开具的完税凭证以及契约（合同）所载交易金额与《中华人民共和国税收通用完税证》所载计税收入不符的，不予办理土地使用权出让、转让等土地使用权属变更的相关手续。
（二）建设局房管所：凡涉及房产权属变更以及个人将自建或购置房产对外出售、转让和房地产开发的，县房管所必须按照“先税后证”的原则，在纳税人出具由宕昌县地税局开具的《中华人民共和国税收通用完税证》或减免税文件后，方可办理产权证书。并将办理手续的权利人所持《中华人民共和国税收通用完税证》的复印件或减免税文件作为办理相关业务手续的必备材料存查；对不能提供宕昌县地税局出具的完税凭证或减免税文件的，以及契约（合同）所载交易金额与《中华人民共和国税收通用完税证》所载计税收入不符的，不予办理产权证书。
（三）发改委、建设局等项目工程管理部门：凡涉及城镇建设、道路交通设施建设项目，必须由建设施工、装修单位或个人提供由宕昌县地方税务局及其派出机构开具的应税发票方可付款。发改委、城建局等建设投资管理部门要配合地税部门，积极为地税部门提供建设工程的规划、用地等情况和工程项目信息，使税务部门及时了解掌握建设项目投资规划、施工单位、出包合同或协议、建设施工等情况，以便于加强建设施工过程中的税收征管。
（四）国税部门：根据规定的征管范围加强对房地产企业的企业所得税征收管理。
（五）地税部门:（1）要强化税法宣传，提高纳税意识。要针对房地产行业税收政策性强、涉及面广、税源分散、征管难度大、纳税意识差、税收流失等实际状况，充分利用新闻媒体，采取广播、电视、报纸、政务公开栏、办税服务厅等多渠道，广泛宣传税法，提升纳税人的纳税意识，在全社会真正形成依法诚信纳税的良好氛围，提高房地产业纳税人税法意识。（2）要加强房地产税收管理，建立健全房地产税收税源登记档案和数据库，定期将相关部门信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，及时查补征收。在实施房地产税收征管工作中，如发现纳税人未进行权属登记的，应及时将相关信息告知房地产管理部门。税务机关有权建议有关部门取消拖欠税款施工单位或个人的招投标资格，施工单位在与建设方签订合同后10日内必须办理税务登记证，以便于税务机关及时进行税收管理。（3）要建立行业台帐。收集每个开发项目的基础资料，包括立项报告、开工日期、施工期限、证照办理等情况以及开发面积、土地成本的分摊情况等，详细登记每套房产的预收款、代收款和销售金额及企业的现金流量和纳税情况，定期由管理人员深入现场进行调查核实，全面掌握企业的生产、经营、销售情况，杜绝房地产企业进行虚假申报。（4）从严界定征收方式。要严格按照国家税务总局、省地税局的相关规定，从严界定企业所得税征收方式，对帐务不健全，达不到规定要求的一律实行核定征收，预征所得税；对实行查帐征收的企业，要加强监管，定期检查，堵塞各种税款流失，做到应收尽收。（5）加大稽查力度。对纳税异常的企业，要切实加大稽查力度，进行实地稽查，并按《税收征管法》的相关条款实施处罚。曝光涉税违法犯罪大案要案，强化震慑教育作用。（6）坚持以票控税、以票管税、源头控管的原则。切实发挥以票控税在房地产行业税收征管中的作用，促进房地产行业税收征管工作的规范化，标准化管理。
（六）凡涉及单位及个人房地产自营或出租应缴纳营业税金及附加、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、印花税等税种的，地税部门要充分利用社会力量加强税收征管，委托各街道、社区管理委员会等组织有关税收，并按规定支付手续费。同时，税务机关要加强对单位的业务指导，定期检查了解情况，及时研究工作中遇到的问题。
四、经费保障
为确保房地产行业税收征管工作顺利开展，对涉及房地产税收宣传、协调、管理以及建立税源数据库和相关部门配合税收管理而增加的经费支出，由县财政局给予必要的经费支持。
五、建立房地产税收管理联席会议制度。
各有关部门要认真履行协税护税职责，相互配合、密切协作，在县政府的统一组织、协调、指导下，以强化税源控管为核心，以营造法治、公平、有序的税收环境为目标，建立规范有效合力治税工作机制。房地产税收征管工作各成员单位必须每季度召开一次联席会议，联席会议由县地税局和县国税局联合组织召开，及时研究解决房地产业税收征管工作难题。各有关协作管理部门，要加强经常性的协调和沟通，统一对房地产交易价格的认定，保持相关税种计税依据或计税价格的一致性。对于房地产交易环节所涉及到的各税及附加，必须依法征收，不得以任何理由和借口，对税法及相关税收政策进行变通和调整。对房地产税收征管过程中出现的问题，要通过加强协作配合和召开联席会议研究解决。
本文在契税的征管上，从其定义税收法定原则，目前征收中存在的问题，是合理运用《征管法》的基础上广泛宣传，严把各种关口，在征收契税上提出了良好的建议，为我们在征收契税时，提供了很好的范例。
文章分别从5个方面进行了阐述，一是税收和契税的定义及税收法定原则；二是当前征收契税存在的问题，分别从纳税意识差、被动式征管、征收政策执行不到位三个方面进行分析；三是《征管法》对未按规定缴纳税款采取强制措施的规定；四是《征管法》在契税征收中的运用，分别从8个方面进行法律依据与实际问题结合进行分析，使《征管法》在征收中得到了合理的运用；五是契税征管工作的几点建议，从政策广泛宣传，协税护税网络建设、契税清查补税，从源头征收，实行把关征收，建立激励措施等6个方面进行建议，为契税的征收提供了很好的依据。
总之，《征管法》在契税的征收中能合理充分地运用，为契税的征收奠定了法律依据。
随着房地产市场的日益活跃，契税的税源不断增长，收入逐步增加，已成为农业税收新的增长点。但由于征管工作中存在问题，导致纳税人漏缴甚多，由于契税的隐蔽性较强，征收较为困难，在近几年的工作中，我认为应运用《征管法》的程序征收契税，现就浅谈一下《征管法》在契税征管中的运用。
一、税收和契税的定义及税收法定原则
税收是国家为了实现其职能，凭借政治权力，依照法律规定，强制地、无偿地集中一部社会产品从而取得财政收入的一种分配关系。而契税是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税具体说转移土地、房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让；包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。
税收分配关系的存在，使国家与纳税人之间产生了一种强制地、无偿地税收征收关系。这种关系的产生，必须具备法律上的依据。也就是说，税收只在国家法律的授权下进行，而不能是国家想征什么税，就征什么税，这一原则被称为税收法定原则。因此，税收分配关系又称为税收法律关系。税收法律关系是在国家和纳税人之间发生的，主体一方必须有国家的存在。在税收法律关系中，双方当事人的权利和义务关系并不对等，作为国家或代表国家的税务机关，按税法规定无偿地向纳税人征收税款的权利，而纳税人如无税法规定的减免税理由，必须按时足额地向税务机关缴纳税金，否则要承担相应的法律责任。
二、当前征收契税存在的问题
1、纳税意识较差。以我县为例，据对2004年以来漏缴户进行彻底清查摸底来看，漏缴达1789户，漏缴面高达35%。主要是纳税人意识淡薄，认为购买的商品房有房屋开发单位的正式发票和购房协议,不需要办理《房屋产权证》保护，当然也就漏缴契税，存在侥幸心理偷税。
2、被动式征管。现在房屋买卖契税征收一般都是将征收环节放在房产管理部门，在办理《房屋产权证》是委托和自征。但有很多购房户认为应缴的契税和房屋交易等费用较高，因而购房户不愿办理《房屋产权证》时间一长更加无所谓，这样就出现一部分购房户缴税，一部分购房户不缴税，久而久之造成漏征现象越来越多，给征收工作带来被动的局面。
3、征收政策执行不到位。1997年10月国务院重新颁布了契税新条件。与原政策相比，扩大征收范围，把土地使用权出让、转让列为征收范围。契税新条例实施下来，土地使用权出让、转让契税漏征现象较多。一些人通过不正当手段，将土地使用权出让、转让，变相改为划拨或出租，以达到偷逃契税的目的。除此以外，一些地方政府为招商引资提供宽松环境，擅自减征或缓征土地使用权出让、转让应征的契税。
三、《征管法》对未按规定缴纳税款采取强制措施的规定
根据征管法第二十七条、第四十六条规定，从事生产、经营的纳税人未按照规定的期限缴纳税款，由征收机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，经县以上征收机关负责人(财政局或者地方税务局局长)批准，征收机关可以采取下列强制执行措施：
1、书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款；
2、扣押、查封、拍卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产，以拍卖所得抵缴税款。
征收机关采取强制执行措施时，对前款所列纳税人，征收机关除追缴其不缴或者少缴契税款外，可以处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。对前款所列纳税人未缴纳的滞纳金同时强制执行。
四、《征管法》在征收契税中运用
在契税的征收中，《征管法》能得到运用，使契税的征收成绩显著，从以下8个方面进行运用：
1、根据征管法第二十条及其实施细则第三十条和契税条例第九条规定，契税纳税人(以下简称纳税人)应在主管契税征收管理工作的财政机关或者地方税务机关(以下简称征收机关)核定的期限内缴纳税款。纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经县以上征收机关批准，可以延期缴纳税款，但最长不得超过三个月，且同一纳税人在一个纳税年度内只能申请延期缴纳一次。在征收机关批准的期限内，不加收滞纳金。纳税人未规定期限缴纳税款的，征收机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款2‰的滞纳金。
2、根据征管法第二十七条、第四十六条规定，从事生产、经营的纳税人未按照规定的期限缴纳税款，由征收机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，经县以上征收机关负责人(财政局或者地方税务局局长)批准，征收机关可以采取下列强制执行措施：
1、书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款；
2、扣押、查封、拍卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产，以拍卖所得抵缴税款。
征收机关采取强制执行措施时，对前款所列纳税人，征收机关除追缴其不缴或者少缴契税款外，可以处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。对前款所列纳税人未缴纳的滞纳金同时强制执行。
3、根据征管法第三十一条及其实施细则第五十四条、第五十五条规定，因征收机关的责任，致使纳税人未缴或者少缴税款的，征收机关在3年内可以要求纳税人补缴税款，但不得加收滞纳金。
因纳税人计算错误或失误等，未缴或者少缴税款的，征收机关在3年内可以追征；未缴或者少缴数额在10万元以上的，追征期可以延长到10年。纳税人和其他当事人因偷税未缴或者少缴的税款，征收机关可以无限期追征。
4、根据征管法第三十九条规定，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报的，由征收机关责令限期改正，可以处以2000元以下的罚款；逾期不改的，可以处以2000以上1万元以下的罚款。
5、根据征管法第四十条规定，纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁合同、契约、协议、合约、单据、确认书、评估证明等凭证或者进行虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款的，以偷税论处。偷税数额不满1万元或者偷税数额占应纳税额不足10%的，由征收机关追缴其偷税款，处以偷税数额5倍以下的罚款。
6、根据征管法第四十一条规定，纳税人欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，致使征收机关无法追缴的税款，数额不满1万元的，征收机关追缴其欠缴税款，以欠缴税款5倍以下的罚款。
7、根据征管法第四十五条规定，暴力、威胁方法拒不缴纳税款的，抗税。情节轻微，未构成犯罪的，由征收机关追缴其拒缴的税款，处以拒缴税款5倍以下的罚款。
8、根据征管法第五十六条规定，纳税人同征收机关在纳税上发生争议时，必须先依照契税条例及其他有关规定缴纳税款及滞金，然后可以在收到征收机关填发的缴款凭证之日起60日内向上一级征收机关申请复议。上一级征收机关应当自收到复议申请之日起60日内作出复议决定。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院。当事人对征收机关的处罚决定、强制执行措施不服的，可以在接到处罚通知之日起或者征收机关采取强制执行措施之日起15日内向作出处罚决定或者采取强制执行措施的征收机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院。当事人也可以在接到处罚通知之日起或者征收机关采取强制执行措施之日起15日内直接向人发法院。复议和诉讼期间,强执行措施不停止执行。
当事人对征收机关的处罚决定逾期不申请复议也不向人民法院、又不履行，作出处罚决定的征收机关可以申请人民法院强制执行。
五、契税征管工作的几点建议：
1、广泛深入地宣传契税政策。要把契税政策宣传工作当作一件大事来抓。除集中宣传活动外，还要把宣传工作贯穿于日常的征收工作之中，真正做到“宣传先行”。要利用电视、广播、宣传车、宣传标语和会议等多种形式，全方位、多层次开展契税政策宣传，让全社会都来理解和支持契税征管工作，为契税征管工作奠定良的基础。
2、建立协税护税网络。根据契税的特点，仅依靠财政部门征管力量是不够的，必须注重发挥房管、国土、房屋开发公司、城镇居委会、村民委员会等单位的作用，从上到下形成协税护税网络。确保契税税款及时足额征收入库。
3、开展漏征契税清查补税工作。对于往年形成契税漏征行为，要组织力量全面彻底进行清查，要坚持依法治税。对查出契税漏征行为，加大补税的工作力度，足额补征到位。对于抗税不交和偷税逃税行为的，按照税收征管程序，申请人民法院强制执行，给予坚决打击。2004年度我县开展漏征契税清查补税工作，清查补税70余多万元，取得较好效果。
4、做好契税源头征收。实践告诉我们，房屋销售契税征收源头就是房屋开发公司。因此，我们必须依据税收征收有关规定，在当地政府重视和协调下，与房屋开发公司签订委托关系，对业务人员进行培训和辅导。同时，要争取房屋开发公司配合和支持，提供建房竣工有关资料。财政征收机关根据提供资料，深入实地，按楼号、面积、层次、房价建立征收台帐，实行源头控管，做到应收尽收。
5、实行把关征收
1、严把集资建房审批关。凡集资建房都须经县政府常务会议研究同意。发改委凭政府常务会议纪要下达前期计划，县房管局在审查集资资格时做到严而又严细而又细，凡第一次购买了公房或已集资建房用集资款的人员，不管是否退还已购公房，一律按购买商品房征收契税，否则，谁批准负责缴税，并追究当事人的责任。
2、严把合伙建房征地关。国土局在办理合伙建房征地手续时，做到了严格把关。购地时是多少人，就只办多少人的土地证，杜绝了事后按购房户分割办证。在购地者发票上逐一填写购地者的姓名，在建设用地许可证上也写全了所有购地人。规划部门则按建设用地许可证上的购地人发给规划书。凡购地发票、建设用地许可证、规划书上没有写明的人，一律按规定缴交购房地两个环节契税。否则，谁办证谁负责缴税，并追究当事人的责任。
3、严把房地产市场准入关。禁止个人进行房地产开发和买卖，规定只有具备相关资质的房地产开发公司方可进行房地主开发。
4、严把房地产证件办理关。国土、房管部门在办理相关证件时，必须凭契税所开具的“已税证明”或“免税证明”才能办理,且必须将“已税证明”或“免税证明”同其他办证资料一起装入档案。公证机关必须凭契税所开具的“已税证明”或“免税证明”办理房屋买卖协议公证。否则，严格按有关规定进行查处。
6、建立激励措施。按照契税委托的有关规定，对单位，按照实征税款付给手续费。同时，对单位和业务人员实行“评先评优”，并给予必要精神和物质奖励，提高单位和业务人员的积极性。
总之，在契税的征收中，我们要合理运用《征管法》，才能更好地堵塞契税的流失，为国家财政增收做出更大的贡献。
参考文献：
1、《中华人民共和国契税暂行条例》1997年7月7日国务院令第224号。
2、《中华人民共和国税收征收管理法》2001年5月1日中华人民共和国主席令第49号。
3、《税收》2005年第7期。
关键词：土地增值税；优化；问题；建议
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物收入的增值部分征收的一种财产税。土地增值税的政策目标主要是为了调节房地产业的过度投机行为。它在抑制房地产市场的过度投机行为、保障我国房地产业平稳发展方面起到了重要作用。但现行的土地增值税在实施过程中也出现了一些问题，较为普遍的观点是土地增值税与当前的宏观经济走向和房地产市场状况不相符。因此，优化土地增值税已成为地方税改革的一个重要议题。
一、我国现行土地增值税存在的主要问题
1.纳税管理体制存在的缺陷。土地增值税由税务部门征收，这会存在地籍、房籍资料不全或不真实，登记制度不健全、交易记录不及时或不易得到等问题而致使实际课税非常困难。也有将土地增值税委托给地政、房政部门的。这种委托一关系由于缺乏科学的激励监督机制，已经造成了新的寻租腐败、导致课税效果更差。
2.对土地增值额重复征税导致纳税人消极逃避纳税。一般认为，房地产转让中的增值收入主要来自房地产开发产生的投资增值，物价上涨导致的增值，以及土地市场供求变动、土地市场投机、政府提供的公共设施等导致的自然增值等三个方面。从理论上看，只应该对自然增值部分征收增值税。我国的土地增值税制规定对所有增值不加区分都要征收土地增值税，同时还要征收所得税，导致了重复征税。出现了高税负、低财政收入的矛盾现状。
3.与土地有关的税种之间协调能力差。我国专门用来调节土地占用和收益的税种主要有三个，即耕地占用税、城镇土地使用税和土地增值税，土地增值税适用税率是4级超率累进税率，最低税率是30％，最高税率是6％。耕地占用税和城镇土地使用税适用的是定额税率，最低税额是每平方米0.2元，最高税额是每平方米10元。城镇土地使用税税额偏低，大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着。与此形成鲜明对比的是，进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负。这不仅抑制了土地的正常交易，助长了隐性流动现象的蔓延，还直接阻碍了存量土地进入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。
二、优化我国现行土地增值税的对策
1.加强各部门对土地增值税的控管责任，做好部门间的协作。土地增值税的征收涉及土地、房屋管理部门及评估机构等房产相关部门，做好土增值税征收工作，必须做好部门间的协作，实现共同监督与管理。一是加强与完善土地、房产部门的登记制度，可在房产权属转让登记手续中增加有关完税的规定，迫使纳税人按时依法纳税，减少非法交易，二是建立健全源头控管网络体系，即利用现代化信息技术，在土地、房管和税务部门之间联网，建立房地产转让档案，实现资源共享，使税务部门及时掌握以房管、土地部门核发的有效证件和证明为征管依据，三是指定税务机关对土地增值税的计税依据之一是国家认定的估价机构出具的评估价格，因此，需要规范估价行业，提高评估水平。最后，政府要做好基准地价和标定地价评估及公布和更新工作，完善交易价格申报制度，为评估机构准确，公正的评估交易价格提供依据。强化各部门的控管责任与部门间的协作，可从各方面堵住税款流失的口子，建立健全土地增值税的征收管理体系。
关键词：不动产税 税收负担 税费体系
一、我国不动产税费体系的现状分析
我国现行不动产税制涉及的税种主要有11种,其中直接以不动产为课税对象的有6种,即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税;与不动产紧密相关的有5种,即营业税、印花税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税。从流通环节入手,把与不动产有关的税费分为开发、保有、交易三个环节:开发环节:土地增值税、耕地占用税、土地出让金。保有环节:城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。交易环节:契税、印花税、营业税、城建税、所得税。目前,不动产税费体系中存在的问题主要表现在:
一是土地市场不够完善,且土地有偿使用方式单一。目前,在国有土地的出让方式中,招标拍卖所占的份额比较小,行政划拨和协议出让仍占很大比重,并且出让金偿付方式是土地使用权受让方一次性支付出让金的单一形式,在刺激地方政府靠“寅吃卯粮”搞建设的同时,又给了购地者极大的财政负担。
二是内外税制不统一。我国不动产税收政策实行“内外双轨制”,内外税制不一致既不利于企业间的公平竞争,与当前世界经济的发展越来越不相容。
三是计税依据不统一。我国现行不动产保有环节的税种以建筑面积、房产余值和租金为计税依据,这些计税依据都不能准确反映不动产的现值,也就不能很好的发挥调节经济的作用。
四是存在重复课税现象。对同一税基重复课税造成税负不公。
五是不动产征税面窄,减免税多。随着我国近年来农村非农经济的发展、城市住房制度的改革,使得陈旧的不动产税制受到挑战。现行的这种“窄税基,宽优惠”的税制,不仅使税收的调节收入分配功能受到很大限制,而且给管理带来一些弊端,影响了税收执法的严肃性。
二、不动产税制改革的新思路
1.统一计税依据,建立不动产评估征税体系。针对目前计税依据混乱的情况,建议采用以市场价值体系下对土地和建筑分开独立评估的评估价值作为计税依据,提出下面的计税公式作为参考:
不动产税应纳税额=土地价格×土地税率+[建筑净值×(1-20%)-免征额]×建筑税率
建筑净值=建筑价格-累计折旧
免征额=家庭人口数×人均免税额
上式中,土地价格指专业评估机构估出的地价,综合考虑区位、基础设施建设、公共服务状况;建筑净值扣除的20%为房屋的维护、修缮费用;人均免税额可由地方政府根据当地的房屋价格指数和居民收入水平来确定。
2.扩大征税面,实行普遍纳税。改革后的不动产税征税范围由城市扩大到农村,覆盖所有的个人自有住房,将城市机关、事业单位、社会团体的自用房产也纳入其中。这样可提高现有不动产的保有成本和住房的利用率,也为增加地方财政收入贡献了力量。当然我国还有部分农村地区处于贫困落后状态,可通过减免税予以解决。
3.对现有税种进行增减和调整。(1)取消土地使用税。土地出让金与按年缴纳的土地使用税的本质一样,都是对土地的使用收取一定的税费。因此,可以取消城镇土地使用税。(2)简并有关税种。①土地增值税在调节土地增值收益,规范土地交易秩序方面有一定的作用,但从实际上看,计征繁琐,征收效果差。因此可以考虑把土地增值所得并入一般所得额中计征所得税,从而减少征收成本。②将房产税与城市房地产税合并,统一按照市场价值计税,具体可参照前述的计税公式。这样有利于内外资企业的公平竞争,符合市场经济的基本要求。③将契税并入印花税。针对房地产产权转让签订的产权转移书据和契约,契税是对产权承受人征税,而印花税是对承受人和出让人双方征税,税基相同,因此可以只征收印花税,减轻承受人的负担。(3)增设新税种。为了促进土地充分利用,扼制过多保有土地的行为,可以开征土地闲置税;针对以短期炒卖土地盈利的投机商,建议开征短期转让土地税。通过开征此类税种可以在一定程度上鼓励土地规范化的开发利用。(4)提高耕地占用税的税率。应大幅度提高耕地占用税的税率,使使用耕地比使用非耕地成本更高,推进土地的集约和合理利用,真正达到保护耕地的目的。
4.不动产税制改革的配套工作。(1)土地出让制度的变革。土地购买者通过竞拍获得土地使用权,当期一次性支付土地出让金的50%,剩余部分在土地出让期限内以年租形式与不动产税一并缴纳。改革后就实现了“三赢”:对地方政府而言,既形成了长期稳定的财政收入来源,又在一定程度上降低了过度批地的刺激;对购地者来说,减轻自身财政负担的同时提高了土地使用效率;对居民而言,地价下降带动房价下降,使普通百姓更有能力购买住房。(2)建立一套适应于市场经济发展的不动产评估机构。依据我国目前的国情,最佳选择是在国土资源和房地产管理机构设置专门负责不动产评估的机构。一方面是由于不动产评估所需的土地、房屋登记资料都在房屋国土部门,有利于利用现有资料降低评估成本;另一方面是考虑到房屋管理部门在不动产评估领域的技术相对于其他部门具有优势。此外还有利于密切监测不动产税制改革对房地产市场的影响,从而可以在政策调整中及时提出建议。鉴于不动产的地域局限性和我国地区差异大的特点,在欠发达地区,不动产评估机构可由省级政府设立,而在发达地区,地级市政府能够独立承担设立评估机构的成本且其管辖范围较大,对于这些地方在市级政府设立不动产评估机构更具效率。(3)新、老房税收差别问题。目前,此问题最好的解决方案就是:老房老办法,新房新办法。由于老房的价款中已包含了原有房地产开发、取得环节的各种税费,对老房、新房从改革时起一同开征同比例的不动产税不合理。在此,建议对新房既收取土地出让金剩余部分在出让年限内分摊的年租,也征收不动产税,而对老房只征收不动产税,因为新老房的业主都享受着地方政府运用这些上缴的不动产税的税收收入提供的公共服务和基础设施等公共产品,这完全符合“受益原则”。
参考文献:
本文通过对我国稀土产业进行重点调查研究，在摸清当前我国稀土产业发展现状及产业目前存在问题的基础上，专门从税收角度剖析了现行税收政策对稀土产业发展的影响，结合国际经验，提出完善我国稀土产业税收政策的建议。
关键词：
稀土产业；税收政策；调查研究
稀土，就是指化学元素周期表中15个镧系元素以及与镧系元素密切相关的两个元素钪和钇共17种金属元素，分为轻稀土、中稀土、重稀土三组。稀土是不可再生的重要战略资源，是当今世界各国改造经济工业、发展高新技术和国防尖端技术不可缺少的战略物质，素有“工业维生素”的美称。我国是世界稀土资源大国，然而却并不是稀土强国。长期以来，在稀土矿源管理、加工、出口和定价上依然存在许多问题。而作为国家调控经济重要杠杆之一的税收，在稀土产业领域的调控作用并没有发挥充分，税收征管中依然存在着许多问题。因此，有必要从国家的稀土产业战略角度出发，配合和服务于国家加强稀土行业管理的宏观决策部署，对稀土产业及产业税收政策进行深入研究，并从税收政策和税收征管角度探索促进稀土产业发展的途径。本课题组正是基于此目标，从全国有代表性的三个地区入手，对我国稀土产业发展状况及所有该行业相关税收政策进行系统的研究分析，找出税收政策中存在的问题和不足，进而研究得出完善税收政策的应对措施。
一、我国稀土产业发展现状
（一）资源储量及分布我国稀土资源极为丰富，具有储量大、品种齐全、分布集中、主要矿床的稀土赋存状态特殊等特点。根据中国稀土学会统计，截至2009年中国占世界稀土资源总储量的23%，①居世界首位。我国稀土资源主要分布在内蒙古包头市白云鄂博混合型稀土矿、四川凉山州冕宁牦牛坪、山东微山碳氟铈矿和南方七省（江西、广东、广西、湖南、福建、云南、浙江）离子吸附型稀土矿。白云鄂博矿、四川、山东矿属轻稀土矿物，南方七省矿属中重稀土矿物。其中，包头市白云鄂博矿的稀土储量占全国稀土储量的83%，山东微山占8%，四川凉山占3%，南方七省占3%，其他地区占3%。②
（二）产业发展特征和存在问题近十年来，我国稀土开采、冶炼分离和应用技术都取得了较大进步，产业规模不断扩大。自2005年以来我国已成为世界稀土生产大国、稀土消费大国和出口大国，在世界稀土市场上占有举足轻重的地位。我国稀土产业链建设成效显著，在内蒙古、江西、福建等地已建立了从稀土矿开采—稀土分离—稀土金属—稀土合金—稀土应用产品一体化的产业链条。随着应用领域的不断拓宽，产业波及效应不断提高，现已形成的产业链主要包括：永磁材料产业链、发光材料产业链、催化材料产业链、防腐材料产业链、绿色能源环保材料产业链等。但是稀土产业发展中仍然存在很多问题，主要表现在：非法开采屡禁不止，冶炼分离产能扩张过快，生态环境破坏和资源浪费严重，出口秩序较为混乱，走私问题依然严重，存在稀土黑色产业链，高端应用研发滞后，高端产业链欠缺等。这些问题严重影响了产业的健康发展。随着我国对私挖滥采和走私稀土违法行为的打击，以及大企业兼并重组整合、稀土出口价格话语权争夺等政策的实施，稀土产业未来发展前景向好。
二、我国稀土产业税收政策和税收管理现状
按照我国现行税收政策，稀土产业主要涉及增值税、企业所得税、资源税三大税种及其征管。本文着重对现行三大税种、税收征管以及资源性行政收费的现状等方面展开分析。
（一）增值税现状分析稀土产业链包括稀土矿产采选、冶炼分离、稀土应用、贸易等环节的企业和个人都是增值税纳税人。1.各环节增值税的税收负担情况。据本次调查统计分析，我国包头、赣州、凉山三大稀土基地的采矿类、冶炼类、应用类企业增值税平均税负率分别为8.38%、7.52%、2.22%。总体上看，增值税在稀土产业的采矿、冶炼、应用三个不同环节体现出了渐次减少的税收负担，从一个侧面证明我国稀土产业在应用产品上高科技含量缺乏，没有达到高附加值水平，稀土产业发展主要还是集中在开采和初级原料生产加工方面。2.缺乏针对稀土产业的增值税优惠。如果对稀土下游新材料产业和高端应用产业采取税收优惠，可以有效推动该行业整体的技术进步和产品升级，同时也能促进稀土产业结构调整，为我国稀土产业的健康发展提供更有力的支持。
（二）企业所得税现状分析1.各环节所得税的税收负担情况。据本次调查统计，我国三大基地稀土采矿类、冶炼类、应用类企业所得税平均税负率分别为7.08%、6.69%、1.26%。总体上看，所得税在稀土产业的采矿、冶炼、应用三个不同环节也体现出了渐次减少的税收负担率，同样说明我国稀土产业在应用产品上高科技含量缺乏，没有达到高附加值水平，稀土产业发展主要还是集中在开采和初级原料生产加工方面。2.企业所得税政策对鼓励稀土产业发展方面存在不足。对于利用稀土工业废料开发提取稀土材料的企业，没有纳入循环经济或资源综合利用税收扶持的范畴予以企业所得税优惠。对下游环节的稀土新材料及应用产业没有按照特殊产业直接给予企业所得税优惠，而是设定了较高的门槛，即认定为“高新技术企业”才予以优惠。
（三）税收管理制度分析我国目前税收管理制度总体上是科学、合理的。近年来，随着税收征管信息化、科学化、精细化水平的不断提高，对稀土行业税收管理水平也大大提高。但是，目前稀土行业税收管理仍然存在一些问题，主要表现在如下几个方面：1.稀土产业的税源管理存在应管而无法管理的真空地带。黑色稀土产业因逃避了30%-40%国家税费而形成了高额利润，在暴利的驱使下，不法分子的私挖盗采、地下生产、黑色交易屡禁不止，很难根绝。此外，由于国家稀土大企业整合不尽彻底，已关停的无证照小稀土冶炼厂实际上仍然有部分存在，客观上也为私挖盗采、走私提供了可能。而这部分黑色产业目前基本上游离于税务部门的税源监督管理之外。2.税务部门代开发票环节存在管理漏洞。部分商贸流通企业与稀土矿盗采者勾结，通过利用税务部门可以为个人代开普通销售发票且没有明确品名限制的政策，将品名虚列为“铁矿石”等，最终将盗采稀土进入加工环节“漂白”，使之变成“合法”营销。3.“稀土增值税专用发票”实际作用有限。近年实行的“稀土增值税专用发票”制度，在一定程度上达到了配合实施国家宏观监督控管稀土产业的意图。但目前仅仅是对正规的稀土采矿、冶炼生产企业以及稀土贸易企业的销售总额进行了相对精确的统计，而私挖盗采和黑市走私的稀土依然无法靠“稀土增值税专用发票”来全面掌控和精确统计。4.税收征管信息不对称。不同税务机关之间，税务机关与工商、国土、公安、海关等部门间的信息数据交流尚缺，对于稀土的盗采、走私、违规生产等信息缺乏沟通互换，造成税收的流失。据近年统计，我国每年仅走私就流失掉2万吨左右的稀土。①稀缺资源流失的同时，税收的流失同样十分严重。5.税务部门的税源专业化管理能力尚显不足。稀土行业专业性极强，没有足够的行业知识和深入了解，税务人员就很难做到准确监管，对稀土产业的生产流程、材料组成、成本能耗、产品出成率等难以准确评估检查，也就无法准确评估税负。
三、美、日、俄三国的稀土产业政策观察
（一）美国美国实行“只探不采，加大储备”的稀土资源战略，注重利用全球稀土资源，保持稀土技术领先地位。从全球稀土资源储量分布的状况看，美国的稀土资源不但种类丰富，储量在世界也位居前列，美国还是重要的稀土资源加工国、进出口国和应用消费国。美国现在采取只探不采、停产保护环境、加大存储资源的策略，加大了对国际稀土资源市场价格权的控制力度。
（二）日本1.官方和民间共同储备稀土资源。日本稀土资源产业链更加偏重于后端高附加值产品的研发，通过全面领先的稀土高技术来获取更高的利润。同时，日本目前储备的稀土资源足够其使用20年。2.注重稀土资源的回收利用。日本为了解决资源短缺的难题，很注重资源的回收利用，更注重用法律来约束资源的回收利用。
（三）俄罗斯俄罗斯的稀土资源由军方控管，基本上不出口稀土。俄罗斯稀土资源储量较大，其稀土资源的开发活动在世界市场上具有重要的影响作用。但俄方将储量和产量列为国家机密，不对外具体数据，只允许军方开采和利用。
四、完善我国稀土产业税收政策及征管的对策建议
完善我国稀土产业税收政策及税收管理，应积极服务于国家的稀土产业发展战略，实现国家控制稀土源头开采和低附加值的稀土初级原料出口、保护我国不可再生的稀缺战略资源和环境、大力提高本国稀土应用技术水平、大力发展高附加值的稀土应用产业的战略意图。同时，积极配合国家相关部门对稀土的私挖盗采和黑市流通行为进行打击和防范。
（一）在稀土冶炼分离和出口环节对特定稀土元素征收消费税国家可以通过对一些不可再生的稀缺资源性产品征收消费税，体现国家“寓禁于征”的宏观产业政策和消费政策取向。可比照对原油征收资源税、对成品油征收消费税的通行做法，在稀土开采环节征收资源税，在冶炼分离环节再对特定稀土元素征收一道消费税。1.征收稀土消费税的意义。一方面，可理顺稀土价格，促进稀土资源的节约及合理使用；另一方面，有利于配合实施国家对稀土产业的宏观经济调控。通过征收消费税，加快淘汰落后产能，可有效促进稀土冶炼分离行业的健康发展。2.开征消费税条件具备，时机也较为成熟。首先，我国现有从事稀土冶炼分离的企业已经全部纳入增值税防伪税控系统汉字防伪项目管理；①其次，当前稀土冶炼分离产品是卖方市场，消费税税负易于转嫁，可通过价格的上涨抑制稀土产品的开采、消费和出口。3.在具体开征税目上，只对部分贵重稀缺的稀土元素产品征收消费税。如镥、铽、镝、铕等，在国防军事、航空航天等方面具有不可替代的特殊作用，储量很少，价值昂贵。轻稀土中只有镨、钕含量较少，也很贵重；镧、铈等部分元素相对含量丰富、价值低。因此，建议只对部分贵重稀缺的稀土元素产品征收消费税。对上述征税税目产品，在出口环节也同样征收消费税。4.在计税方式上实行从价计征。消费税常用的计税方式有“从量定额”和“从价定率”两类。“从量定额”与销售价格脱钩，缺乏税收弹性，因此建议对稀土特定稀土元素产品按照“从价定率”征收消费税。同时，根据我国南北方重点冶炼分离企业财务状况，消费税税率可暂定为10%，并相应制定《征收消费税稀土分离冶炼产品目录》。
（二）建议改革稀土资源税分配政策适当调整资源税的收入归属。现行政策将大多数资源税收入归到省级财政，市级只留35%，从收入归属角度看不利于环境恢复治理。因此，建议调整资源税的收入归属，将其收入的大部分归属为市级和县级，省级财政保留少量统筹支配收入即可。
（三）对利废企业予以企业所得税优惠扶持综合利用稀土废弃物企业发展，帮助其克服经营困难，以促进节约稀土原矿和保护生态环境。对于真正利用废旧物品、工业废弃物开发提取稀土元素的企业，纳入国家循环经济税收扶持的范畴，给予企业所得税减计收入的税收优惠。
（四）对下游的稀土新材料及应用产业给予增值税和所得税优惠为了鼓励下游稀土新材料及应用产业发展，充分发挥税收政策调控经济的引导作用，可以把“稀土新材料或应用产业”作为优惠项目单独列入优惠政策中，而不单靠达到“高新技术企业”才予优惠。具体优惠方案：对该类企业，可以考虑对增值税直接给予减半征收，企业所得税减按15%的税率征收。
（五）取消稀土初级应用产品（新材料）的增值税出口退税政策为更加有效地保护我国稀土资源，鼓励和扩大高附加值产品出口，建议在原有政策规定的基础上，进一步明确对稀土初级应用产品（新材料）一并取消增值税出口退税政策。对于稀土初级应用产品的具体范围，则可根据实际出口情况，定期或不定期公布相应的产品名称和税则号。
（六）对稀土交易所实行增值税即征即退的鼓励政策鉴于稀土交易所功能的重要性，以及其处在发展初期迫切需要政策扶持等实际情况，建议对稀土交易所提供的交易服务以100%即征即退方式实行增值税优惠，以体现国家对稀土交易平台建设的鼓励和支持。
（七）对稀土企业高端科技人才予以免征个人所得税税收优惠急需制定激励高端科技人才的政策，以利于稀土应用产业的快速发展。同时，对具备较强研发能力、掌握尖端科技的高端人才，或者在特殊行业或特殊领域作出杰出贡献的高素质人才，可由省以上单位确认，对其取得的相关个人所得确定为免税所得，享受税收优惠。
（八）进一步加强稀土产业税收征管1.把好税务机关窗口代开发票关和商贸流通企业发票使用关，堵塞非法稀土的“漂白”通道。2.尽快建立“稀土增值税专用发票”管理监控预警系统，进一步完善“稀土增值税专用发票”管理制度，挖掘“稀土增值税专用发票”数据利用功能，为落实国家稀土产业政策提供信息支撑。3.加强稀土行业户籍管理工作。基层税务部门要配合其他相关部门打击稀土非法盗采和黑市交易，大力清理查处漏征漏管户，防堵逃避税款，为加强行业征管奠定基础。4.加强税源专业化、精细化管理，提高日管能力。税务机关应当根据稀土行业产业链的不同环节类型，制定分类型的税收管理办法，设立行业标准参照指标和预警指标，结合预警平台监控，建立标准化专业管理模式，实施专业化、精细化的行业税收管理。5.利用好内外两方面信息资源，实行信息管税。除使用好内部税源监控平台做好重点企业税源调查以外，要建立税务机关与包括工商、国土、工信、公安等相关部门的信息交换机制，建立不同地区税务机关稀土行业征管信息交换机制，及时沟通协作，提高征管效能。
参考文献：
[1]苏文清.中国稀土产业经济分析与政策研究[M].北京：中国财政经济出版社，2009.
[2]黄小卫，李红卫，等.我国稀土工业发展现状及进展[J].稀有金属，2007，(3).
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[4]徐金弛.我国稀土产业政策研究[D].沈阳：辽宁大学，2012.
[5]胡鞍钢，门洪华.中美日俄印有形战略资源比较——兼论旨在“富民强国”的中国大战略[J].战略与管理，2002，(2).
[6]胡朋.国外稀土资源开发与利用现状[J].世界有色金属，2009，(9).
[7]黄频捷.日本的全球矿产资源战略[J].世界有色金属，2006，(2).
关键词：土地增值税清算纳税调整争议事项
一、土地增值税清算工作的现状
自1949年中华人民共和国成立以来，我国对土地、房屋等不动产的征税制度并非非常完善，先后开征过如契税、城市房地产税、房产税、城镇土地使用税等，但却没有一种针对土地增值额的税收。1993年12月13日，国务院了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起开征土地增值税，在此基础上，1995年1月27日财政部又颁布了《土地增值税暂行条例实施细则》，此后相关部门及各省级政府陆续出台了关于土地增值税的各种规定、办法，进一步细化了土地增值税征管办法。
与此同时，学术界对于土地增值税研究的关注度也日益提高，对于文件中各条款的解读日益深入，但是，目前学术界的研究多集中在国家税务总局的相关文件，由于土地增值税属于地方税范畴，虽然立法权属于中央，但各地方有较为机动的管理、征收和支配权，因此各省、直辖市、自治区都了各自的清算细则，具体到清算实务中，各地方的纳税调整争议事项是不相同的，以地下车库举例来说，北京市每个地下车库都有独立的产权证，天津市仅对整个地下车库给开发商办理一个大的产权证，武汉市则不对地下车库办理产权证，因此，开发商在销售地下车库时，北京市可以销售所有权，武汉市只能转让使用权，天津市则介于二者之间，土地增值税清算时，对于地下车库成本的处理就会有不同的操作办法，因此有必要梳理天津市目前存在的土地增值税纳税调整争议事项，并找到合理的解决办法，为规范我市土地增值税清算工作作出一份微薄而坚强的力量。
二、研究纳税调整争议事项的意义
1、加强税收征管，堵塞税收漏洞，充分发挥土地增值税对于房地产市场的调控作用
随着房地产市场的蓬勃发展，土地增值税收收入大幅增加，并且其增长幅度也领先于其他税种，2010年，全国土地增值税实现收入1276.67亿元，同比增长77.4%，天津市2011年前5个月共实现土地增值税税收6亿元，包括对22个项目进行土地增值税清算，入库税款1.2亿元，截止到7月底，全市土地增值税收入比去年同比增长91.8%，由此可见，土地增值税对于房地产市场的调控作用愈发明显。国家税务总局于2006年12月28日了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起，对房地产开发企业增值税项目由过去的只预征不清算改为全面清算，各地方也相应出台了实施办法，比如天津市于2007年7月13日，了《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）》（津地税字2007年25号），明确了清算条件、清算申报、清算审核、清算管理、清算处罚等问题，随后，全市土地增值税清算工作全面铺开。
2、纳税调整争议事项对清算结果影响较大，需要政府部门尽快出台相应操作规范
在实际清算工作中我们发现，相当一部分情况在土地增值税相关法律法规中并没有明确规定如何操作，比如土地成本的分摊问题、地下车库的成本问题，按照规定，土地增值税适用四级超率累进税率，其中，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额的200%的部分，税率为60%；因此，这些问题对于清算后应交纳的土地增值税款总额的影响至少是成本金额的30%，因此，目前迫切需要出台相关的清算细则，明确纳税调整争议事项的处理办法，以指导规范清算工作。
3、提出解决纳税调整争议事项的参考意见，供同类其他相关企业操作参考
通过调查分析天津市房地产企业土地增值税清算中具体存在的纳税调整争议事项，并结合某些有代表性的房地产开发企业的清算项目的实例，逐步剖析纳税调整争议事项形成的原因、现行的常规做法、对清算结果的影响、并提出解决纳税调整争议事项的参考意见，试图起到抛砖引玉的作用，一方面供全市房地产开发企业借鉴，另一方面，供相关政府部制定深层次操作细则时参考。
三、目前天津市土地增值税清算工作中存在的纳税调整争议事项及建议
1、关于收入的问题
目前存在的纳税调整争议事项：国家税务总局以及天津市的规定中都指出，对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管税务机关按照税收征管法及房屋评估有关规定核定价格。这里面有两个问题，首先就是价格明显偏低的界定，也就是说低到何种程度达到明显偏低标准，需要有细化的实施细则；其次，提供何种相关资料可以证明价格偏低是合理的。
解决争议的参考意见：由于房地产价格涨幅较快，建议以该企业当月相同类型房屋的成交单价为基准，低于当月成交均价30%的，视为价格明显偏低，如果企业无法给出合理解释，则将此类房屋的计税价格调整为当月同类房屋均价。
2、关于扣除项目的问题。具体又分为如下几个问题
（1）开发贷款利息支出的问题
目前存在的纳税调整争议事项：按照规定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除。在实务工作中，有一些利息是通过集团公司统借统贷发生的，集团公司有一个资金池，通过这个资金池归集利息，并分配给项目公司，这些分配给项目公司的利息，是实际发生的利息，但是却无法准确对应产生利息的借款合同，对于这部分成本的列支就会存在争议。
解决争议的参考意见：关联公司之间资金占用关系较为复杂，母公司分配给子公司的统借统贷利息支出难以准确的界定其计算方法是否准确，资金用途是否为用于子公司清算项目的开发建设，因此，需要严格审核统借统贷利息计算方法，以及资金的用途，确实用于清算项目开发建设的资金所负担的统借统贷利息，允许计入可扣除项目，在土地增值税清算时列支。
（2）地下车库的成本分摊问题
目前存在的纳税调整争议事项：目前天津市对于地下车库这块，是有产权证的，但是只是办给房地产开发企业一个大产权证，也就是说产权证无法分割，导致销售地下车库时，不能出售所有权，只有以出租的形式出售使用权，按照土地增值税的征税范围，出租收入是不需要征收土地增值税的，相应的成本也不能在土地增值税清算时扣除，因此需要在开发成本总额中剔除地下车库的成本。但是地下车库往往是和楼座的地下室相连通的，在开槽、桩基等工程中也是同时施工的，并且地下建筑里面往往包含人防工程，因此地下车库首先很难确定它的建筑面积，其次，地下车库除了建安成本以外，对于土地、前期、配套以及开发间接费等成本的分摊也没有明确的方法，对于这部分成本的列支就会存在争议。
解决争议的参考意见：实际操作中，房地产开发企业建造的地下车库，可视其具体情况按以下方法确定：
第一种情况：有产权且对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除。
第二种情况：转让车库使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，可视同销售，应归集相应的收入和成本。
以上情况之外的其他形式，产生的收入与建造成本均不予以归集。
（3）土地成本的分摊问题
目前存在的纳税调整争议事项：对于成片开发分期清算的项目，或者同一清算项目，清算部分和非清算部分（比如开发商自持经营的商业）并存，就需要在清算部分和非清算部分中间分摊土地成本，甚至在一栋楼里面，上面的楼层属于酒店式公寓，销售以后需要清算，下面的楼层由开发商作为商业自持经营，就需要在楼层之间分摊土地成本，不同的分摊计算方法对清算结果的影响较大。
解决争议的参考意见：取得土地使用权所支付的金额按照实际转让土地面积占可转让土地总面积的比例分摊；房地产开发成本、费用金额按可售建筑面积占项目可售总建筑面积的比例分摊。
（4）按普通标准住宅和非普通标准住宅分别计算增值额
目前，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，进而分别计算土地增值税。不同房地产开发产品，其获利能力也是不同的。相关统计数据显示，非普通住宅的获利能力要大于普通住宅。从土地增值税角度来看，非普通住宅的增值率高，普通住宅的增值率低。结合四级超率累进税率设计进一步分析可知，按开发产品类型分类计算和按清算单位综合计算得出的应纳税款和最终税负也是不一样的。一般情况下，前者的税负将大于等于后者。如开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，有可能存在普通住宅负增值，而非普通住宅较多增值，合并计算则是较少增值、甚至负增值，两者对应的税款和税负也是相差较大的。同时，对于开发产品分类越细致，最终税负会越高。在政策限定严格，普通住宅仅是房地产开发产品一小部分的情况下，区分普通住宅和非普通住宅计算土地增值税，既缺乏现实意义又增加了土地增值税清算难度。
解决争议的参考意见：不区分产品类型综合计算。土地增值税开征的根本目的在于运用税收经济杠杆调节房地产业利润，防止国有土地收益流失，抑制房地产行业过度投机，促进房地产业平稳、健康发展。现行房地产行业发展中暴露的问题主要是房价上涨过快、规模增加过猛以及占GDP比重过高。房地产开发产品的结构性问题并不是调控的主要对象，土地增值税应更多的关注行业发展本身。同时，分类计算既不利于鼓励开发商以丰补歉，连片综合开发，也有侵害开发商合法利益之嫌。因此，笔者建议不分开发产品类型，仅按照清算项目计算土地增值税，在降低土地增值税清算难度的同时，更好地实现对房地产行业的有效调控。
参考文献：
[1]刘春晖．关于土地增值税清算过程中的几点思考[J]．商场现代化，2010，（11）．
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