摘要：城市化过程依次经过初期、加速与后期三个阶段。本文从资本的逐利性出发，借助卡尔·马克思、亨利·列斐伏尔和大卫-哈维等学者的资本循环理论，通过对纵向历史时间与横向世界空间比较发现，工业化与城市化之间存在着耦合与错位两种现象，因为资本已从空间中事物的生产过渡到空间本身的生产，过度金融房地产化与城市化问题成为全球性现象。生产资本要避免金融与房地产业投机陷阱而直接进入科技创新领域，需要相应制度创新。只有运用制度激励与约束的力量，形成法规体系与政策体系，才能促进资本从第二级投机性循环进入第三级科技创新性循环，促进社会与科技创新，避免超前城市化，促进城市化发展速度合理化，使得城市化与经济发展之间相得益彰。

关键词：金融房地产化 资本循环 城市化 

单位：上海社会科学院经济研究所; 上海200020