摘要：研究目的：研究出让与划拨两种不同性质住房用地对公共租赁房产业化发展的影响，探讨用地制度改革以推进公共租赁房可持续发展。研究方法：归纳分析法与规范分析方法。研究结果：在住房用地二元体制下，地方政府不具有持续扩大公共租赁房有效供给的内在动力，房地产企业市场化开发的业务模式无法支撑公共租赁房产业化发展。通过用地制度调整和相关政策设计，可降低完全产权公共租赁房的开发成本，吸引社会资金进入投资开发领域，形成地方政府、房地产企业、居民家庭多赢的公共租赁房发展模式。研究结论：通过住房用地制度改革与相关配套政策调整，可实现在地方政府主导下以市场而非行政方式推进公共租赁房产业的可持续发展。

关键词：土地制度 公共租赁房 产业化 产权 

单位：浙江工商大学金融学院 浙江杭州310018