一、保证保险、信用保险及担保
我国保险界对保证保险的有关论著甚少，少量书籍中对此概念的介绍也颇为含混，理论上的不成熟使人们对保证保险及相关问题的认识也比较混乱。因此，有必要首先从概念界定入手，分析保证保险这一概念的内涵和外延。
据《保险法与保险实务全书》所载，“保证保险是由保险人为被保证人向权利人提供担保的保险。当被保证人的行为致使权利人遭受经济损失时，保险人负经济赔偿责任”。《中国保险百科全书》也有同样界定。有的教科书上对保证保险作了如下阐述：“保证保险，这实质是一种担保业务。为两种，一种是由保险人代被保证人向权利人提供担保，……另一种是信用保险，是权利人投保他人的信用。”由此引出两个问题：（1）保证保险与担保之间有何联系？（2）保证保险和信用保险有何不同？
（一）保证保险和担保之比较
担保合同具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人，即申请人、受益人和担保人；（2）担保合同通常由义务人申请用来保障权利人的利益；（3）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，如被担保人不付，可由保证人来代付；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人追索。
而保证保险的特征在《中国保险百科全书》中有如下阐述：“保证保险要涉及三个方面的关系，保证人即保险人，权利人即被保险人或受益人，义务人即被保证人。在保证保险中，当保证的事件发生而权利人遭受损失时，只有在被保证人不能补偿损失时，始由保险人代为补偿，被保证人对保险人（保证人）为其向权利人支付的任何补偿均有返还给保险人的义务。”
比较保证保险和担保合同的特征，保证保险体现着担保的特征。同时，担保与一般保险相比，具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人：申请人、受益人和担保人，每一方从一开始就知道另两方的存在；而保险合同只有两方当事人：投保人和保险人，有时出现被保险人、受益人等，只是作为关系人存在；（2）担保通常由义务人申请、付费来保障他人（权利人）的利益；而保险则是由投保人申请、付费来保障自己的利益；（3）担保所承担的是申请人方面的风险；保险所承担的是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险，投保人的故意行为属于除外责任；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人（即申请人）追索；而保险项下的赔款是不能向被保险人或投保人追索的，只是在一定条件下可向应负责任的第三方追偿；（5）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，即“如果被担保人不付，我来支付”，这是由担保合同对商业合同的从属性所决定的；而保险赔偿无所谓第二性，只要符合条款规定，保险人即应从速支付；（6）在办理担保时，担保人通常要求申请人出具偿还保证书、第三方反担保、或提供附属抵押品；在办理保险时，保险人对投保人无类似要求。
需要说明的是保证保险的英文“BOND”，本身也有“保证书”或“担保函”的意思。所谓“BOND-ING”，就是办理“担保函”的业务，银行称之为“保函业务”。保证保险虽有担保特征但又不同于银行保函，其业务范围、条件、手续、程度、收费等方面均有差别，保证保险只是在传统上或依照有关法律规定保险公司可以办理的一种特殊的担保函。由上可知，保证保险是一种由保险公司开展的具有担保特征的特殊保险业务。
（二）保证保险和信用保险之比较
广义的保证保险提供两个方面的保证：应被保证人要求向权利人保证其信用和根据权利人要求保证被保证人的信用。二者存在严格的区别，前者称之为保证保险，后者称之为信用保险。狭义的保证保险仅指前者，本文所指的保证保险是狭义的。关于信用保险的性质，理论界常常把它与保证保险相提并论，均纳入担保行为。教科书上把信用保险作为保证保险的一种，仅把二者作保险对象上的区分，甚至出现信用保证保险这样的名词，实际上是不确切的。
信用保险具有一般保险的特征与原则，如信用保险只有两方当事人，即保险人与被保险人；承保的风险是对方的信用，是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险；保险人可行使追偿权等等，无不体现信用保险的保险本质特征。比如拿买卖合同来说，卖方向保险公司投保了买方的不支付货款的风险，这是信用保险；反之，卖方应买方的要求向保险公司投保自己不履行合同的风险，才是保证保险。这里，保证保险的标的是卖方应尽的义务，风险为卖方的不守约行为；而信用保险的标的是买方应尽的义务，风险为买方不守约行为。在一般债权债务关系中，债权人投保债务人不还债的信用风险，叫信用保险；而债务人应债权人要求投保自己不履行还债义务的信用风险，叫保证保险。所以，不能因两者都承担“信用风险”而将它们混为一谈。
二、住房消费信贷保证保险权利义务关系的特征分析
（一）住房消费信贷保证保险的特征
住房消费信贷保证保险是购买住房的借款人应银行的要求，为届时分期付款而向保险公司寻求信用保证的一种保险。当保险事故发生，受益人（银行）遭受经济损失时，由保险人代为补偿；借款人对保险人为其向受益人支付的任何赔偿，有返还给保险人的义务。保险人承保的是借款人还款的信用，保险人必须严格审查被保证人的资信。可见住房消费信贷保证保险合同具有如下特征：（1）具有三方当事人：投保人（借款人）、受益人（银行）和保险人（保险公司）。（2）借款人投保，支付保险费来保障受益人（银行）的利益。（3）保险人承保的风险是投保人（借款人）方面的还款信用风险。（4）在办理此保险时，保险人通常要求申请人出具偿还保证书、第三方反担保或提供附属抵押品。（5）保险人在保证项下（保险责任内）发生保险事故并收到索赔要求后，有权处置附属抵押品，或向借款人及其反担保追索，以代偿借款人的债务。
（二）住房消费信贷保证保险操作中的误区及解决方法
由保证保险的担保特征所决定，在住房消费信贷保证保险中，对抵押物的处置适用民法及担保法等法律法规。现今我国有关保证保险合同中，往往是银行（受益人）和借款人（投保人）在签订借款合同时，设置了相应住房抵押条款或已把相应抵押合同作为借款合同的从合同。其本质是，既要求借款人作贷款所购住房抵押担保，又要求借款人选择保证保险，造成借款人双重担保负担，而银行作为受益人便获得了“双重保险”。这一做法，完全是银行利用自身地位优势，在大量呆帐和不良资产的重压下，为了自身贷款安全，重复防范住房信贷中的道德及行为等风险。而保险公司未获得投保人（借款人）的任何抵押担保，从而使保险人在履行保险合同的责任时，缺乏对其权利的应有保障，使得在保证保险操作实务中，人为地增加了抵押权在保险人和受益人之间的转让环节，甚至是障碍，不利消费信贷业务的开展。
科学的做法是，应根据《保险法》及《担保法》有关立法精神及相关规定，采取如下两种方法解决：方法一：变更住房消费信贷保证保险合同为住房消费信贷信用保险合同。合同中，银行作为投保人，为借款人不履行还款义务的信用风险投保，保险费应由银行支付，仍可保留原相应住房抵押合同作为借款合同的从合同或必要条款。方法二：还住房消费信贷保证保险本来面目，让保险人与借款人直接签订贷款所购住房抵押协议，或把它作为相应保证保险合同中的必要条款。这是由保证保险合同的担保特征所决定的，也是保证保险运作规范的要求，同时，也符合《担保法》的有关规定。
（三）住房消费信贷保证保险的风险及对策
住房消费信贷保证保险对被保证人（借款人）的信用起到了一个有效的保证作用，在一定程度上保障了银行贷款安全。虽然许多风险可由相应的其他险种覆盖，但保险公司自身仍面临诸多风险，难度最大的是借款人信用风险的规避。虽然理论上保证保险是零赔付率赔偿，但由于保证保险运作的营业费用、赔款与抵押物处置后追回的款项差额，特别是经济衰退期，赔付概率会增大。同时在赔偿基金的提取上，一般方法，对一年期合同，按自留保费的50%计提未到期责任准备金；但对长期合同，责任准备金的计算应按借款年限来折算准备金。这些均应该由保险公司收取一定费率的保费，以使其顺利运作。
实际上，贷款所购住房，抵押合同附属于银行与借款人的借款合同，其抵押权归银行所有，住房消费信贷保证保险合同就必须有一个抵押权转移的操作环节，而这一转移环节相应的法律法规尚未完善，增加了保险公司抵押权转移风险，所以，这一转移环节必须清除。必须保证贷款所购住房抵押合同成为相应保证保险合同的必要条款或合同，这也是保证保险科学运作的必要条件。保险人即使在完全拥有相应抵押物的抵押权后，在抵押权的处置上，仍面临处置不了的风险，这在法律实践中也大量发生。在法律、法规不完善，执法不力的环境中，保险公司如何规避法律风险，仍是保证保险运作的关键问题。实际上，目前房地产市场上至少有50%以上的交易对象是期房，开展保证保险面临的风险更大，抵押物的确实存在，以及其价值确如购房合同所定的价值一致，其中风险是客观存在的，保险人必须面对这些复杂风险加以规避，否则，保证保险本身无法“保险”。
但是，由于其风险覆盖率低，远没有充分防范及规避对住房消费信贷业务中各方主要风险的需求，其只是提供了对保证担保的需求，真正替借款人保障的很少，没有达到最大可能保障购房者所有权的要求。同时，在操作层面上，几个关键环节还存在如下障碍：
1.保证保险合同中，保险人承保的是借款人还款的信用，因此，要求保险人必须严格审查被保证人的资信。但在实际运作中，这一环节往往由银行审查。银行在保证保险中，往往根据其对住房贷款者所作的信用评估，只是对其认为信用风险大的消费者，强制要求其购买保证保险，而对其认为信用风险不大的消费者，则并不努力推荐保证保险。因而造成投保人数减少，保险公司业务风险选择被动，从而使保险公司自身风险增加。加上银行及其相关机构没有建立个人信用制度，相配套的信用信息系统工程也尚未建立，而保证保险作为一种担保，必须要求保险公司与借款人是一种长久密切合作的关系，以便在过程中跟踪服务、控制风险，这一矛盾使得保险公司在开展此项业务中难以控制风险。
2.保证保险是一种特殊的保险业务，风险因素复杂，在一定保险责任范围内，其保险费率的计算，要有一个严密的风险评估及成本核算做为基础，且要求科学可行。而目前我国保证保险风险评估系统尚未建立，其承保的属信用风险，必须搜集和研究有关信息，逐一地做出是否接受的判断以及以何种条件承保，要制订出商业上可行的保险费率，目前需要靠市场试验。
3.住房消费信贷保证保险往往同时要求以贷款所购住房作为抵押。一旦保险事故发生，银行或保险公司对抵押物风险及抵押物处置风险具有不可控制的一面，这需要进一步完善配套相关的法律、法规及政策。
4.由于风险覆盖率低，没有覆盖的风险还需要相应的住房保险、寿险或其它方式来规避。
三、拓展保证保险，促进我国住房制度的改革
（一）西方国家可借鉴的经验
在欧洲国家，一般采用住房抵押担保、住房贷款保险等方式，如英国、荷兰等国；采用团体保险模式，如法国、意大利、西班牙等国；采取住房贷款寿险模式，如瑞典等国。不同保险方式各有其优缺点。其中法国的住房贷款保险不仅仅对死亡提供保障，同时还保证在借款人丧失劳动能力、失业等情况下向银行还贷，消除了借款人无处藏身之担忧，值得我们参考。法国的住房贷款保险运作基本程序如下：银行受保险公司委托，要求借款人填写投保时必需的健康问卷，同时，借款人和银行之间展开购房贷款的谈判。如果保险公司对某些银行转来的问卷存在疑虑，其结果将直接影响银行是否提供此笔贷款。银行、借款人和保险公司三方的责、权、利主要通过两个合同加以明确。一是保险公司和银行的合同；二是银行与借款人之间的借款合同。其住房贷款保险一般采用团体险模式，使其投保人数非常多，可以最大限度地降低保险费率，同时对任何年龄的投保人可以实行相同的费率，保费计算简单，容易管理。
（二）我国拓展住房消费信贷保证保险的对策
1.进一步营造信用消费的政策环境。住房消费信贷保险业务的发展与房地产业的兴衰休戚相关，而要在短期内改变我国房地产市场有效需求不足之重症，就必须完善有利于房地产市场繁荣的经济政策和法律法规。第一，鼓励商业保险公司积极参与，给予其专项低税政策或专项补贴政策；第二，尽快削减或取消在住房开发中的不合理收费，使商品房价大幅度的削减成为可能，从而增大商品房的有效供给；第三，进一步深化有利于扩大内需，促进经济增长，有利于促进老百姓收入增量的经济政策。在居民的收入增长预期趋缓，对住房未来消费不确定因素尚有后顾之忧，银行消费信贷的条件还不够优惠和便捷的情况下，提高老百姓的收入增量是推动住房信贷业务的根本之道；第四，要加快住房商品化、货币化房改政策的全面落实；第五，政策可规定住房信贷保险采用团体险形式，规定单位团体在住房改革中，必须给员工购买相应的住房信贷保证保险。使之具有保险强制性的一面，更有利于其进一步开展，以推动房改政策的落实。
2.健全法治，保障流通秩序。银行、消费者、房产商、保险公司形成住房消费市场的“生物链”，环环相扣，缺一不可，唯有都依法守信，才能真正体现市场经济的实质。发展住房二级市场，健全配套相关的法律、法规，尤其是针对我国执法过程中，住房作为抵押物处置难的问题，要严于执法，同时政府应采取相应的住房救济政策。3.建立个人信用制度。银行及相关机构（保险公司）应建立个人信用制度，以现代信息系统工程为基础，分阶段建立个人信用档案制度，形成多层次个人信用调查与评估制度，逐步建立并扩展个人基本帐户制度，形成银行与保险公司对个人的信用信息调查和资源共享系统。保险公司加强对个人健康问卷的设计审核，并在银行配合下，严格把关，控制风险。也可建立对居民个人资信进行调查和评估的征信机构来完善信用制度。
4.建立科学的保证保险的风险评估系统。充分考虑保证保险对信用风险的各项风险因素，用科学可行的系统方法建立住房消费信贷保险严密风险评估体系，使保险费率的厘定建立在科学的基础上。
关键词：住房抵押保险；模式；机制
据建设部有关资料显示，2001年~2010年，我国城镇住房需求将保持在年平均5.5亿平方米以上。另据建设部确定的2010年住房建设发展纲要，到2010年，我国城镇居民人均居住面积将从1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面积为25平方米）。此外，城镇还有4亿多平方米的危旧房和住房需要改造和自然淘汰，城镇人口也将从目前的3.7亿人增加到6.3亿人。这些都表明，我国住房建设具有巨大的潜在需求，但是，潜在需求并不等于有效需求，如何把这巨大的潜在需求转化为有效需求，除了积极推进城镇住房制度改革，大力推进住房分配货币化和售房商业化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一个完善的住房抵押贷款保险市场，对于化解住宅金融风险，推动住房金融稳定、健康地发展具有重要的作用。
一、美国的住房抵押贷款保险制度
美国的住房抵押贷款保险制度在推动和促进美国房地产及住宅业的发展过程中，起着至关重要的作用。美国住房抵押贷款占各类抵押贷款的85%，是仅次于联邦政府债务的第二大债务。1999年个人申请抵押申请贷款的数量有968万户，贷款总额达12870亿美元。如此庞大的数量，如果没有一个运行有效的防范系统，一旦发生问题，对整个社会经济的影响将是难以估量的。
美国抵押贷款保险形式主要有四种：（1）全额保险，保险机构承担因借款人违约给贷款机构带来的所有正常损失；（2）限额保险，保险机构最多只承担按原始贷款本金的一定比例计算的限额损失，超出部分由贷款机构承担；（3）共同保险，损失额在原始贷款本金的一定百分比内，完全由保险机构承担；超过这一限额的部分，则按照相同的比例在贷款机构和保险机构之间分配损失额；（4）自我保险，贷款机构承担全部的违约损失。
美国住房抵押贷款保险体系由政府保险机构和私人保险机构两大部分组成。政府保险机构包括联邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的项目针对军人和军人家属，因此在整个市场中所占的份额较小。20世纪初。美国曾经拥有大量的私人抵押贷款保险公司（PMI），但由于公司资本不足，在经济大萧条的时候，大量的私人抵押贷款公司倒闭。因此，1934年，罗斯福总统依据《联邦住宅法》，成立了FHA，该局的主要功能是：为普通居民的抵押贷款提供保险；当借款人无力偿还债务时，联邦政府将承担未清偿的债务，保证及时向金融中介机构支付本息。
FHA与PMI之间的主要区别表现在以下五个方面：
1．贷款限额。FHA有贷款限额，过去FHA的贷款限额在全美是统一的，这就使部分房价高的地区FHA保险短缺。现在，美国根据区位特点对FHA的限额做了调整。PMI则没有贷款限额。因此，在低价房的贷款中，FHA占了绝大多数，但在高价房领域，则是PMI领先，在中等价格房产贷款市场上两者则有着激烈的竞争。
2．贷款比例。FHA最普通的保险项目是贷款年限30年，固定利率的贷款项目。对此项目FHA规定最初的25000美元，其最高贷款比例为97%；25001至125000美元的贷款比例为95%，超过125000美元的则为90%。FHA允许将交易费用包括在贷款额度中。1990年OBRA法则（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了联邦住宅法，对房产评估价值小于50000美元的，最高贷款比例为评估价和市场成交价最小值的98.75%；房产评估价值大于50000美元的，最高贷款比例为评估价值和市场成交价最小值的97.5%。但交易费用不包括在贷款限额中。在一般的贷款过程中，上述两种计算方法都要做，取两个结果的最小值作为贷款额，但不能超过贷款限额。PMI的贷款比例要小于FHA，因此FHA承担了向高风险客户提供贷款保险的任务。
3．保险费率。1984年以前，FHA按年收取保险费，年保险费为贷款余额的0.5%，这一数额除以12后分摊到每月偿付中。如果贷款提前还清借款人就停止支付保险费；从1984年~1991年，年保险费进行了调低，而且改为一次性支付；1991年以后保险费结构改为首付加每年支付，首付部分既可以直接用现金支付也可以加在贷款额度中，如果贷款提前还清，则可以部分返还首付的保险费。FHA的保险费率在全国是一致的。PMI的保险费率比FHA要低，这样就避免出现把私人保险机构踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相结合的费用支付结构。不同PMI的保险费率是不同的，同一家PMI公司针对不同地区、不同保户其保险费率也有区别。
4．保险时间。只有当抵押贷款额完全付清，FHA才允许取消保险。而PMI只要借款人在物业中的权益大于房价的20﹪，就可以停止保险。
5．运作方式。FHA的贷款保险审批程序比较复杂，且等待批准的时间较长，而且是面向中低收入群体的。而PMI则显得比较灵活，但凡有一定支付能力的购房者都可申请。而且FHA的担保合约比较死板，在还贷期间不能有所改变，PMI则允许债务人重新修改保险合同，或提前中止合同。
PMI和FHA两个保险机构并存，既有分工又有合作，形成一种能覆盖全社会的抵押贷款保险机制。
二、中国的住房抵押保险制度所表现出的问题
自1998年初，华泰保险公司推出住户保证保险后，中国太平洋保险公司等也相继出台了住房保证保险险种。我国的住宅抵押贷款保险市场开始形成，但也暴露出不少问题。
1．首付款过高。1999年9月21日后，中国人民银行将个人住房贷款期限从原来最长20年延长至30年，首付款比例从30%下降到20%，但从我国广大工薪阶层的实际收入来看，其首付比例还是偏高。为了切实提高中低收入者的购房能力，势必需要再次降低首付款的比例。
2．险种单调。由于我国住房抵押贷款保险开展时间不长，关于住房产业领域的险种单调，这样不利于充分开展业务。只有险种丰富，才能吸收更多的保户。不同的购房者有不同资信状况和经济实力，多样化的险种有利于银行和购房者做出灵活的决策。
3．抵押物产权不清。按照《城市房地产抵押管理方法》：“依法取得房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”。但由于我国一直实行的是房产所有权和城镇土地国家所有权的“两权分离”政策，这使得房地产所有权、抵押权及其收益的界定十分困难。
4．保险责任范围小，保费率偏高。许多该保的事故（如地震）不在保险范围内；而千分之五的年保险费率看似不高，但按房产价值计算就不是个小数目了，更何况要30年保费一次性缴清。
三、针对我国的住房抵押保险的措施
笔者认为可以从以下几个方面着手，推进我国住房抵押贷款保险制度的改革。
1．我国虽然目前有为数不少的先富起来的人，但中低收入的居民依然占我国总人口的绝大多数，正是他们才最迫切地需要改善住房条件。因此，应该把保险的范围优先限定于他们。对于部分经济条件确实比较差的购房者，保险的金额以不超过贷款金额的30﹪为宜。这样能减轻购房者的保费负担；而且对银行来说，由于购房者的首付款为20﹪，加上保险30﹪，银行承担的风险只有50﹪左右。这样，既有利于降低购房者的风险，同时也能抑制他们过高的购房欲望，当然也有助于降低银行的风险。
2．随着购房者还贷次数的增加，银行所承担的风险逐渐减少，因此保险额应该随着还款次数增多而逐渐减少，而且保险费用的缴纳应以按年缴纳为好，以减轻购房者的压力。现行的一次缴清的做法不仅加大了购房者的负担，而且侵占了购房者所缴保险费用未来年份的利息收入。对于部分提前还贷的购房者其所交的保险费用中多出的部分应该归还购房者。
3．由于房屋贷款的还款期较长，在我国，最长可达30年，在此期间购房者如有意外，如疾病、意外伤残或病故等，无法还贷的风险将会变得很大。为了避免出现购房者或其家属无房可居的局面，笔者认为可以试着介入人身险。先以局部地区为试点，如一个省或一个市。由政府牵头，委托一家保险公司做群体险，以后条件成熟后也可以专门成立一家保险公司，或者把一家中等规模的保险公司改组成专门的住房贷款保险公司。该地区的所有进行购房贷款的购房者在支付首付款后，到该公司签订一份保单，该保单的期限与贷款期限相同，金额和贷款金额等同。购房者每月支付贷款利息和保险费用。寿险合同到期后，保险金正好可以偿还贷款额。如在保险期内，购房者因意外丧失劳动力或身故，无法还贷，保险公司可替购房者归还贷款，这样购房者或其家属可以保有住房。如在试点地区可行的话，则可以推行到全国。由于该险种规模大，政府在其中势必要扮演极其重要的角色。
4．我国目前投资性购房的比例偏高，上海已达到16%多，接近国际上公认的20%的警戒线。笔者认为可以在全国就设立一家住房贷款抵押保险公司，利用计算机联网技术，将全国所有参加住房贷款的人的资料全部汇集归档，各银行信息共享。由于所有购房者的信息集中在一家保险公司。这样既可以控制某些人的多头购买，抑制投资性购房需求；又可以控制那些有不良贷款记录的人再去贷款。即使由于条件所限，在全国范围内不只一家住房抵押贷款保险公司，那各保险公司的信息也该可以共享。这样既可以降低投资性购房的比例，又可以降低银行的贷款违约风险。
针对中国目前的社会实际，笔者认为中国的住房抵押贷款保险还是以政府主导为宜，不宜大力发展私营的住房抵押贷款保险机构。可以在部分城市试点实行私营住房抵押贷款保险机构，以满足部分中高层收入者的需求。
参考文献：
1．王文英，陈蓉，刘榆风．论我国住宅抵押贷款保险市场的建立与完善．甘肃金融，2001，（5）．
[论文摘要]我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。可以说，经过十多年的发展，我国住房抵押贷款保险的发展取得了一定的成绩但是，我们也应该看到，目前我国住房抵押贷款保险仍然存在一些亟待解决的问题，住房抵押贷款保险仍需进一步的发展和完善。
关键词：住房抵押贷款保险保险费率政府担保
住房抵押贷款保险，是指被保险人因自然原因或社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公司一次给付被保险人保险事故发生时，按贷款合同尚需归还的贷款本息。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展，但也存在着许多亟待规范的问题。
一、住房抵押贷款保险险种设计不合理
在国外成熟的金融市场上，主要有三类住房抵押贷款保险：防范抵押物灭失风险的财产险、防范借款人不履约风险的抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险。根据国际惯例，第一类保险是购房者获得抵押贷款时必须购买的，后两类保险则至少应选择一种，这样才能全面保障贷款机构和借款人双方的利益。我国市场上各保险公司开展的住房抵押保险主要以《个人住房贷款管理办法》中规定的房屋财产保险为主，抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险尚处于起步摸索阶段，没有充分展开。这种情况下，银行在发放住房消费信贷时面临借款人找不到真正意义上的担保人，导致银行只能通过提高购房首期付款的比例、缩短抵押贷款期限、繁琐的贷款审批手续等措施来规避信贷风险。
二、保费昂贵，设计不合理
1．保险金额的确定不合理。保险公司在确定抵押房产保险的保险金额时，通常都以商品房销售合同载明的购置价格作为投保房屋的保险金额，但这种做法并不合理。这是因为：第一，购房者在贷款时已用自有资金交付了首期款，购房款中只有部分来自个人住房贷款款项，从抵押房产保险为维护贷款人的资金安全目的来看，只要保险金额和贷款本息相等，贷款银行的债权即可得以保障。银行不应该把所有的信贷风险都转嫁出去，强制购房者按照住房购买总价来全额投保该险种，增加了购房者的保费负担。第二，房屋购置价主要由地价和房价两部分组成，而从抵押房产保险所列出的保险条款责任来看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可灭失的，土地被列为不保财产，地价部分实际上并不能也不需要得到保险保障，现行做法违反了《保险法》关于“保险金额不得超过保险价值”的规定。
2．保险费率过高。费率作为保险产品的价格，显然是广大投保人最为关心的问题，也是影响投保人是否购买保险的重要因素之一。我国以前住房抵押贷款保险的费率为1％左右，30万元15年期的贷款趸缴保费超过1万元。而国外同种业务的保险费率却相对低得多，加拿大和美国不到0．5％，而日本只有0．3％②。这主要是因为：第一，保险公司给贷款银行的费较高。尽管中国保监会明文规定费是5％，但实际中平均费为40％，最高的甚至达到50％。第二，尽管保险费率在市场上最终达到均衡是市场供需双方长期博弈的结果，但保险公司为降低风险，在厘定费率所需已往统计数据不足(开办时间短)的情况下，会把保费定得过高，而过高的保费其实恰恰增大了保险公司的风险。因为，在保险中由于逆向选择的作用，风险低的人(收入流稳定或道德风险与行为风险较低)不愿意参加保险，而风险高的人却积极参加保险。当费率提高后，其中低风险的人会选择退出保险，留下风险更高的人，普遍高的风险迫使保险公司制定更高的费率，也就使更多风险相对低的人退出保险。逆向选择若得不到有效控制，此类保险业务必然开办不长，就会面临夭折的危险。
3．保险期限设计不合理。众所周知，抵押房产可以为现房和期房①。若是在投保时抵押房产为期房，也就是说住房所有权证还没有在被保险人手中。而在房地产开发过程中，存在着很多未知的风险，就算是售房合同中规定了交房日期，最后购房人能够真正入住的日期也是很不确定的。购房者在房屋未建成、产权未办时往里投月供都有风险，而且因为没有房屋，此时的抵押房屋财产保险基本上是无效的。正在建设中的期房属在建工程质量险承保范畴，这个险种是法律强制开发商必须投保的，让贷款者投保交房前的房产险，存在重复投保嫌疑。所以，这段时间是不应被计入保险期限内的。保险期限应该在真正交房时才开始。在保险合同签订后到被保险人拿到房屋钥匙之前这一段时间的风险，应由开发商投保工程质量保证险来规避。
4．保费缴纳方式不合理。在保费缴纳上，目前普遍实行一次性趸缴的“一刀切”方式。申贷人本应可以选择一次性趸付或逐年缴纳保费，但办理贷款保险费时，却要申贷人一次性趸付，剥夺了消费者逐年交费的选择权。虽然趸付方式可以获得一定的折扣，但这会增加申贷人即期付款压力。另外，部分公司的条款对于一次性缴清的计算方法并不合理。一次性投保的保险费＝保险金额X年保险费X缴费系数，其中缴费系数为连续多年保费贴现值。保费计算公式仅仅考虑了货币的时间价值，并未考虑房屋价值由于折旧逐年减少，保险金额相应地逐年减少，年保险费也应当逐年减少的因素。一次性投保以房屋购置价为保险金额，借款人实际是多缴纳了保险费。
三、受益人不合理
目前，我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。这种受益人不合理的状况不利于我国住房抵押贷款保险业务的发展，亟需解决。
四、垄断操作，强制购买保险
作为向银行贷款购房的消费者，贷款人有权选择是否要购买住房按揭保险，也有权选择投保的保险公司和保费的支付方式，但在实际操作中，银行一般采取强制购买保险和指定保险公司的手段。首先，在贷款时，消费者必须按照银行的要求为房屋购买一份保险，否则就无法得到贷款，住房保险成了按揭贷款“毫无弹性的强制搭配商品”。其次，在购买保险时，银行和保险公司往往实行“联姻”，在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司。因此消费者根本无法自由选择保险公司，只能按照银行的意愿投保。银行与保险公司的“联姻”侵害了消费者的权益，排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平。这类做法违反了我国反不正当竞争法和国家工商行政管理局《关于禁止公用企业限制竞争行为的有关规定》。这种建立在银保双方联手控制基础上的行为，不仅排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平，因此难逃“不正当竞争”和“垄断”之嫌。
个人住房抵押贷款保险是住房抵押贷款市场风险管理的重要手段，有利于分散住房抵押贷款业务的各种风险。它不仅可以增强购房者的信用等级，或者在其遭受不幸时，获得一定的经济补偿，而且对我国住房制度的改革和房地产业的发展有着重要的作用。因此，我们应该正确并深入认识我国住房抵押贷款保险存在的问题，以此提出具体的解决措施，大力推进住房抵押贷款保险的发展。
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本文在回顾抵押贷款的内涵及理论文献之后，以南方某市为例分析了住房反向抵押养老保险产品的经济敏感性，结果显示：老人退休后办理反向住房抵押养老保险，能获得很高的年金收入，能显著提高退休后的所得替代率。
关键词：住房反向抵押养老保险；可行性研究；经济敏感性
住房反向抵押养老保险是源于荷兰的反向抵押贷款的一种。住房反向抵押养老保险包括以下基本要素：投保人、保险人、住房所有权、房使用权、贷款费用、贷款期限、优先偿付、无追索权保护。美国住房反向抵押养老保险的理论研究与实践探索均走在世界前列。按照发行机构分类，美国市场上的住房反向抵押养老保险产品主要有三种：1、房产价值转换抵押贷款HECM（Home Equity Conversion Mortgage）；2、住房持有者贷款计划（the Home Keeper Program）；3、财务自由计划（Financial Freedom）。HECM的发起和实施机构是美国联邦抵押联合会（FNMA）；HECM是美国市场上唯一得到联邦政府担保的反向抵押贷款，具体担保机构是由美国住房与城市发展部（HUD）和联邦住房管理局（FHA）。
一、住房反向抵押养老保险的理论基础
生命周期理论、保险精算理论和金融资产定价模型是住房反向抵押养老保险业务的三大理论基础。
随着样本数量的不断增加，实际观察结果与客观存在的结果之间的差异将越来越小，这个差异最终将趋于零。也就是说，集合的风险标的越多，风险就越分散，损失发生的概率也就越有规律性和相对稳定性，估计值也会越来越精确。保险机构虽然不能准确把握个别标的随机风险，但只要保险标的数量足够多，就可以将保险标的平均风险视同个别保险标的之预期风险。
在现实操作中，保险机构虽然不能准确估算出办理反向抵押贷款业务的具体某位老人的预期余命，但当参加该项业务的老人数量足够多时，他们的寿命分布符合“大数定律”。对于无赎回权的反向住房抵押养老保险产品，贷款期限结束后，房产完全由贷款人处置，可以视同借款人以远期的房产所有权作为为自己购买养老保险的趸缴保险费，保险机构向其提供养老保险的一项业务，因此对于无赎回权的住房反向抵押养老保险完全可以采用保险精算原理进行定价。
（三）住房反向抵押养老保险产品的定价模型：国内外关于住房反向抵押养老保险产品的定价模型众多。其中Peter Chinloy和Isaac FMegbolugbe构建的支付因子定价模型得到较多关注，该模型中的支付系数包括了利率、通货膨胀率、贷款期限、房地产价格波动率和调整精算系数等。YKTse（1995） 提出的相关参数模拟模型要求在固定利率和浮动利率两种情境下，计算反映住房反向抵押养老保险产品的风险和利润指标。YKTse模型的计算分为两步；第一步是计算贷款机构损益两平年金期望值MBA（mean breakeven annuity），第二步是计算出预期利润现值和损失率两个指标。YKTse模型的重要假设包括：未来利率与历史平均利率相等；历史平均房价升值率等于未来房价升值率；用生命表计算平均剩余生命年限；贷款机构在贷款期限结束后4个月才可出售住房资产。Bardhan，Karapand a，and Urosevic （2006）的定价模型在风险中性的情境下，利用欧式看跌期权对抵押贷款保险定价。国内学者研究住房反向抵押养老保险产品定价问题主要集中在四个方面：介绍并发展 HECM的定价模型；在OliviasMitchell，JohnPiggott （2004）研究的基础上提出的保险精算定价模型；利用Black-Scholes模型根据无套利均衡理论对有赎回权的住房反向抵押贷款进行定价；利率服从Markov链的住房反向抵押贷款的一般定价模型。
二、住房反向抵押养老保险的经济敏感性分析
本研究选择南方Z市的数据，参考Tse，YK（1995）提出的预期损益两平金，计算分析在住房价值和利率水平变动的条件下，住房反向抵押养老保险产品提供的年金水准值及相应的所得替代率。所得替代率（Income replacement ratio）指退休后平均每月可支配金额与退休当时的每月薪资的比例。一般认为维持70%以上所得替代率是老龄人退休后能否维持生活水平之关键。
（一）预期损益两平年金模式的假设
1住房反向抵押养老保险产品的类型为HECM的tenure型产品，期初年（annuity-due），每月等额方式。借款人假定为60岁以上的城镇居民。2、期初住房价值，按照Z市统计局公布的城区户均面积与2010年二手房屋平均成交价格相乘计算。3、业务开办费并入贷款额度内；销售住房成本率为5%，住房销售价格减去交易成本后的剩余属于贷款机构所得。4、住房反向抵押养老保险合同生效日为1月1日，死亡事件只发生在年中6月30日，死亡后第4个月需偿还贷款。5、基本房价升值率按2000年至2010年10年间Z市每年房价升值率替代。6、基本利率以2000年至2010年银行一年期存款利率的样本平均数替代。7、Z市市民寿命以该市2010年统计年鉴数据为准。8、在计算替代率时忽略法定退休社保年金、企业年金以及其它由老年人购买的储蓄型保险带来的年金收入。
三、结论
中国已经进入人口老龄化阶段，很多老年人缺乏足够的养老现金，“以房养老”是重要解决途径之一；住房反向抵押养老保险又是其中的一种重要的方式。生命周期理论、保险精算理论和金融资产定价模型是住房反向抵押养老保险业务的三大理论基础，不仅有可靠的理论基础，并且在实践中已在许多发达国家实施。
在回顾了住房反向抵押养老保险业务的理论基础后，本研究以南方Z市的数据为例，分析了该市老年人使用住房反向抵押养老保险融资后，在住房价格本身和利率水平变动的情况下，能够提升多少幅度的退休后所得。数据表明：无论在那种情境下的所得替代率都足以吸引老年人接受住房反向抵押养老保险。
本研究采用的退休前所得、住房价格升值、等参数均是历史资料；计算的年金值结果，取决于房价升值率、利率、死亡率、期初房屋估计值等的参数资料，未来房市的行情、利率水平对反向住房抵押养老保险亦有相当大的影响。
参考文献：
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关键词：住房反向抵押贷款；定价
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2013年9月18日
住房反向抵押贷款又称“以房养老”，是一种以住房为抵押的借贷，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等多项活动。其对象为有住房所有权的老年人。老年人在不必搬离住房情况下，通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金，作为房屋的维修、日常生活、长期护理或其他费用等，所有债务（包括本金、利息及费用）将在住房出售、房主永久搬离或借款人死亡时支付，借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项。住房反向抵押贷款将于2014年1季度试行推广，而如何定价是其核心内容之一，本文主要剖析住房反向抵押贷款定价的各种理论基础。
一、生命周期理论
生命周期理论认为，一个理性的消费者会在整个生命存续期内安排自己的消费和储蓄行为，使一生中的全部收入在整个生命期内达到配置最佳，从而实现效用最大化。因此，影响一个理性消费者行为的主要因素不是当期收入而是一生中的收入总和。按照边际效用递减规律，要使消费者一生中的总效用最大，应该合理安排一生中的全部财富，在生命周期的不同阶段根据收入的不同采取不同的策略。刚参加工作时经验匮乏现金收入少，以后随着经验的积累，收入逐渐增加，到中年阶段收入最大，退休后收入逐渐减少。因此，为了实现整个生命期内效用最大化，理性人要根据其过去积累的财富、现在的收入、将来的收入、可预期的支出以及退休时间等因素对消费和储蓄做出全面安排，当收入大于支出时进行储蓄，当收入小于支出时反储蓄，以实现生命周期内总收入与总支出的均衡。
对多数家庭而言，住房是家庭最大的一笔资产，但由于它属于不动产，由于过去缺乏涉及不动产的金融工具使得住房变现困难，因而以往在根据生命周期理论统筹安排储蓄与消费时，只涉及金融资产不考虑住房，常常把住房作为遗产留给后代。住房反向抵押贷款的推出将使住房这种不动产资源也进行优化利用，从而开辟了生命周期理论的新领域。在青年阶段，通过在约定期限内按揭贷款的方式取住房的全部产权；当退休后，由于收入下降，可以把住房反向抵押给金融机构，从而获得一定数额的资金用于养老，这样实现了生命周期中效用的最大化。
二、保险精算理论
保险精算理论最基本的原理可简单归纳为收支相等原则和大数法则。所谓收支相等原则就是使保险期内纯保费收入的现金价值与支出保险金的现金价值相等。由于寿险的长期性，在计算时要考虑利率因素，可分别采取三种不同的计算方式：一是根据保险合同期末的保险机构保费收入的终值及支付保险金的终值实现平衡；二是根据保险合同成立时的保险机构保费收入的现值和支付保险金的现值实现平衡；三是根据在保险合同某一时点时保险机构的保费收入和支付保险金的终值或现值实现平衡。在运用保险精算理论时往往是有大量的数据作为基础的，对于大量的随机现象（事件），由于偶然性相互抵消，因此保险精算理论的前提是大数定理。
住房反向抵押贷款是一种保险业务，投保老人是用住房所有权向保险机构购买养老保险。它主要通过市场运作，用保险精算的办法进行定价，最终获取利润。对保险公司来讲，住房反向抵押贷款现金流量与传统的人寿保险的现金流量恰好相反，传统抵押贷款是保险公司将收取的保费投资，用投资收益补偿有损失的投保人并实现保险公司的利润；而住房反向抵押贷款则先要保险机构事先向投保人提供资金，利润要等到保险期结束以后保险公司取得抵押房产的全部产权并将其出售后才能获得。对于保险公司来讲，只要对投保人的信息充分了解，建立完备的数据库就完全可以实现运用保险精算法实现住房反向抵押贷款产品的定价。
三、期权理论
期权是以期货为基础衍生的一种金融工具，期权又称为选择权。期权的实质是在金融活动的过程中将义务和权利分开定价，具体操作过程是在规定时间内权利的受让人决定是否交易以行使其权利，只要受让人决定执行期权义务方必须履行。在期权的交易的过程中，出售期权的叫做卖方，买入期权的叫做买方。期权的标的资产属性具有多样性，可以是实物商品，也可以是金融资产。按持有者所享有权利的差别，期权分为买方期权和卖方期权。在签订期权合同时双方约定的成交价格称为期权执行价格，期权持有者的收益是执行时标的资产的市场价格与执行价格之差。持有者为获得期权付出的成本是期权费。
住房反向抵押贷款业务中的借款人在贷款到期时拥有潜在的选择权，可以选择到期后还清已经取得贷款以及利息后重新获得住房所有权；也可以选择将房产交由贷款人结束双方的借贷关系，这种选择权就是期权。该期权的标的物是用于抵押的房产，执行价格是借款人获得借款本息和，执行时间为借贷双方约定的时间。因此，借款人可以选择先观察房地产市场行情的走势，如果房地产市场繁荣，在贷款结束时借款人的继承人放弃期权，偿清已经获得反向抵押贷款的本息和重新获得标的房产的全部产权，此时借贷双方都没有损失；如果房地产市场不景气，价格下跌，借款人的继承人选择执行期权，放弃赎回抵押房产的所有权的选择，双方借贷关系结束。因此，住房反向抵押贷款不仅可以帮助投保老人获得资金、保障生活开支，而且可以有效地降低他们面临的风险。
四、产权分割与资产流动性理论
产权是所有权、使用权、处置权、收益权、转让权的统一体，核心和基础是所有权，实质是收益权。组成产权束的所有权、使用权、处置权、收益权、转让权等可以分解或转让，也可以和其他产权束中的权利重组。虽然资产不可分割但资产的产权却可以分割，产权适当分割并由多元化的主体分别行使可以提高资产的运营效率。和别的资产一样，住房是所有权、收益权、使用权、处置权、转让权等权能的集成体，这些权能通过产权分割可以在不同主体之间进行流动。资产发挥作用的前提是资产流动性。住房作为不动产在物质形态上是不可移动的，但它的价值形态是具有流动性的。房主由自己的实际需要可以将住房的所有权或使用权进行转让以实现住房在实物资产和金融资产之间自由流动。出售和出租两种形式是最典型的住房资产流动方式。出售将房产的价值一次性全部收回彻底实现的资产变现，但住房的所有权和使用权转让给新的所有权人。因此可见，出售住房实现了住房资产流动性，但房主失去了该房屋的所有权。住房出租通过出让使用权在一定时期内来换取租金收益，虽然该房屋的所有权仍然归房主所有，但在出租期内房主失去了该住房的使用权。出售房产出租房产这两种方式虽各有优势，但两者都不能使得老年人居住在房屋内的前提下提高房产流动性。住房反向抵押在确保老年人仍居住在自己的住房的前提下充分利用它的使用价值；同时充分发挥住房融资的派生功能，将住房转化为一种流动性比较强的资产，激活住房的经济价值，统一住房的居住性、流动性和收益性等功能，满足老年人居家养老的前提下，实现住房最大限度的流动性。
五、家庭资源优化配置理论
家庭资源优化配置理论是研究如何配置和利用国家、社会、企业、单位乃至家庭资源，使得资源带来的效用达到最大化的理论。社会的细胞是家庭，如何合理利用家庭经济资源是近年来广泛受到关注的问题。对大多数家庭而言，消耗资金量大、支出持续时间长的家庭支出主要有购置房产费用、家庭养老费用、抚养子女以及教育的费用三大项。除去抚养子女以及教育的费用，购置房产和养老费用这两项筹集资金伴随着家庭存在全过程。
住房反向抵押贷款将购置房产费用和家庭养老费用有效结合，解决了两个家庭难题。考虑时间的不同和资产价值的转换，住房反向抵押贷款使得购置的房产在人的生命存续期内实现优化配置。住房反向抵押贷款的基本运作流程是在青年阶段通过抵押贷款的方式购置房产，在退休之前（一般都是60岁）还清全部贷款，退休以后把房产抵押给相关机构获取养老金，这种做法也叫做“60岁前人养房，60岁后房养人”。
关键词:个人住房抵押贷款;违约风险;风险防范
中图分类号:F83
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)21-0289-02
1 国内研究现状
国内违约风险的研究始于90年代末,随着中国金融体系的逐步建立和住房抵押贷款的发展,研究的层次不断加深。首先是违约风险特征因素的识别,部分学者从博弈论的角度来探讨违约原因。其实是从供给者及市场角度,然后是违约风险的防范与预测研究。此外有些学者认为利率的变化等原因引发的借款人提前还款也应是一种违约行为,因为提前还款会造成银行资金流的变动,对其他还款人有着借鉴的影响。
1.1 从违约风险特征因素角度研究个人住房抵押贷款风险
雁,王雅林(2006)运用层次分析法构建住房抵押贷款风险评价判断矩阵,通过权重的计算,可以得出抵押物风险、信用风险、流动性风险、环境风险、和抵押贷款条件风险所占比重较大。刘春红(2000)将影响个人住房抵押贷款的微观因素分为经济因素、非经济因素和中间因素三大类。在实证分析中,构造了借款人个人情况、贷款变量、房屋变量和衍生变量等4个变量。王福林(2004)在文中利用杭州某商业银行数据(样本容量为1861个)对个人住房抵押贷款违约因素进行了较为全面的分析。马宇(2009)在实地调研的基础上也对影响我国个人住房抵押贷款违约风险的因素进行了实证分析。杨红,陈德棉(2009)用定性分析法在文章基于借款人特征、贷款特性、房产特征三个维度构建了个人住房抵押贷款违约相关变量选择的分析框架,在违约微观变量的选取上主要使用了专家咨询法。上述学者实证研究的结论共同之处是都认为房产特征对违约的影响最大,然而对于受教育程度等借款人特征对违约的影响程度略有不同。王福林认为房产投资特征、区域经济、建筑面积因子对贷款质量影响最大,年龄婚姻、财务负担比率、贷款期限因子影响较小,学历职业因子对贷款质量影响不显著,而马宇(2009)则认为研究结果发现对违约影响较大的因素依次是住房面积、月还款额占家庭收入比、是否期房、受教育程度等。
国内部分学者在此方面的研究中样本反映个体特征的信息不足,因此得出的结论出现了很多失真现象。即使采用了大样本数据,对于多变量加入模型中的方法,相对于国外依然有一定的差距,没有使用动态的数据来分析,如何优化样本选择将是今后实证研究的主要研究方向。
1.2 从博弈论角度研究个人住房抵押贷款风险
吴晨等(1999)是国内最早应用博弈论对个人住房抵押贷款违约风险进行研究的学者。他建立了个人借款博弈和个人还款博弈模型,认为银行对个人资信的判断最为关键,它直接关系到银行的获利情况。田启伟(2004)等人是将借款人作为一个理性的博弈方,而外界市场环境的变化作为一个自然博弈方;当房地产市场景气时,理性的借款人必然选择守约,从而构成了此博弈的一个均衡;当房地产市场不景气时,理性的借款人会权衡自己成本和收益的关系,从而选择有利于自己的行为,以达到博弈的均衡。
陈颖(2007)认为住房抵押贷款合同签订后,借款人和银行如何根据自身情况在还款阶段进行决策是一种博弈行为。通过重复博弈模型的计算,可以得出对借款人还款行为征收违约金,对借款人的违约行为采取诉讼手段追偿,是防止贷款违约的最有效工具。孙冰,刘洪玉(2006)将博弈论与信息经济学理论和模型引入对个贷市场借贷双方信息结构的研究,在考虑个贷利率、抵押物价值和借款人违约概率的情况下,分别建立消费者借款购房目标函数和贷款人放贷目标函数,分析交易达成条件和贷款人放贷策略。
国内学者运用博弈论研究表明,在信息不对称的个贷市场中,贷款人放贷策略的局限性,如利率管制会降低信用配给的有效性,导致逆向选择和道德风险的产生。部分学者应用博弈论来分析违约原因,但是都只考虑了个人住房抵押贷款的一个方面,将借款人与宏观因素与微观因素结合起来进行多方博弈分析,将会使得分析结果更为全面准确。
1.3 个人住房抵押贷款的供给者及市场角度研究个人住房抵押贷款
孙冰,刘洪玉(2005)认为细分个人住房抵押贷款业务专业环节,促进参与机构的专业化和多样化,使其在业务链上各类专业机构各司其职,相互牵连能够有效降低和分散风险。尚耀华(2006)从银行的角度对个人住房抵押贷款业务所面临的风险进行了系统分析,发现购房者违约风险、市场风险、银行的经营风险和房地产开发企业的风险是住房抵押贷款风险的主要来源。牛明雷(2003)认为还款方式单一、个人住房抵押贷款保险不完善以及个人信用体系不健全是住房抵押贷款中的主要问题,解决措施主要可以采用抵押贷款还款方式多样化、建立和完善个人住房抵押贷款保险制度、建立规范的社会共享的个人征信系统以及实现个人住房贷款证券化。张宇,刘洪玉(2009)利率市场化程度低、个人住房抵押贷款市场层次单一、贷款产品模式单调等市场固有缺陷,导致我国个人住房抵押贷款的利率风险过度集中于银行体系,且潜在风险水平高、可控性差。
在这部分的研究中,国内学者认为个人住房贷款的供给者在市场中并不成熟,个贷市场上缺乏有效的保障机构以及二级市场。但是并没有在研究中对未来市场以及供给者如何完善给出具体的解决方案,提出的建议多集中在政策层面,缺乏定量研究对于理论的支持。
1.4 从违约风险防范与预测角度研究个人住房抵押贷款风险
蒋勤、祁彦(2002)分别研究了美国、澳大利亚以及加拿大的个人住房抵押贷款担保制度。认为我国应该调整保费结构及保费计算方式,国家应建立政府主导、多方参与的住房抵押贷款保险体制。之后的学者在借鉴研究成果的基础之上提出了一些具体的政策建议,何晓晴,谢赤,吴晓(2005)根据中国的现阶段的国情,可考虑采取积极的宽限期政策、无限责任抵押政策、积极的违约罚金政策和增加借款人的信用成本等具体的防范措施。买建国(2005)认为应该建立以政府担保与商业保险相结合的个人住房抵押贷款风险分摊机制。尚耀华(2009)从期权理论的视角分析了住房抵押贷款违约问题,建立了违约概率预测模型。明确了住房抵押贷款的违约条件,即抵押物的市场价格小于借款人的债务面值,从而把违约概率的预测问题转化为抵押物的市场价格和债务面值的确定问题。
国内学者对这一问题的研究一方面是对国外个人住房抵押贷款保险经验借鉴研究;另一方面是如何利用保险机制来分散和转移风险。此外对于风险的预测也有一定的涉及。但相比与国外的研究,一是对于抵押贷款保险费率的计算问题少有涉及,只是在宏观层面提出建立保险体系的想法。二是在用模型预测住房抵押违约问题时,模型单一且精度不高,尚处于起步阶段。
1.5 从利率以及提前还款角度研究个人住房抵押贷款风险
刘洪玉(2003)应用平行数据模型,研究了不同收入家庭申请住房抵押贷款时,贷款比率、房价收入比和家庭收入特征属性对其贷款价值比(LTV)选择行为的影响。吴青(2005)认为可变利率住房抵押贷款可以规避利率风险,是基于这样两个前提,一是住房抵押贷款的利率调整总能与银行资金成本的变化保持同步;二是住房抵押贷款的还贷按借款合同有序进行。陈为涛(2005)认为加息会造成贷款居民提前还款的意愿增加,从而加重了银行的资金运营成本。刘洪玉(2007)运用比例风险模型,探讨影响个人住房抵押贷款提前还款风险的显著因素.针对提前还款买权,引入了一种新定义的买权价值,其结果不仅表明新定义的买权价值与提前还款风险显著相关,而且还得到了与国外类研究不完全相同的结论,借款人收入与提前还款风险显著负相关,借款人年龄与提前还款风险非显著相关等。孙冰(2009)提出将风险跃迁概率引入到对个人住房抵押贷款提前还款――违约概率的定量估计中。得到的实证研究结论包括借款人历史还款状态可以作为表征其未来还款状态的重要指标。姚捷(2005)认为提前还款行为之所以广受关注,是因为它直接影响住房抵押贷款现金流的变化,从而改变着MBS的价值。吴青(2005)利率下降时提前还贷的选择而更受借款人欢迎。但对银行而言,固定利率的利率风险管理有较高要求。
国内学者认为利率的变化是引发借款人提前还款的重要因素,借款人的提前还款时抵押贷款合同的违约,并没有说明这种违约应该在合同中规定怎样的费率才能有效的解决。同时认为应该把集中在银行的违约风险分散到政府,保险公司等各个机构,从而降低违约风险。但是国内研究大多停留在定性研究上,对宏观经济层面的研究较多,提出的政策建议缺少实证研究的支持。在样本的获取上,国内学者数据来源有限。
2 结语
国内实证研究比较少,即使有研究缺乏数据,国内研究多为静态的模型,不能动态的分析各种风险。因此,在国内个人住房抵押贷款违约风险的实证研究还需要进一步探讨,从以下几个方面进行完善:一是增加扩大样本范围,增加样本选择的随机性和数量。二是应多采用动态的时间序列数据。
在研究方法上,可以在影响风险的变量中加入多因素的分析方法,建立多维模型,可以考虑加入房地产周期,或是国家政策周期的因素,使得变量更为全面。人文,政策等对个人住房抵押贷款违约风险的影响都应适当的加入到模型中,如何量化这些宏观因素是一个难点。
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[18]买建国.住房抵押贷款被动违约风险控制方略[J].货币银行,2005,(9).
关键词：房地产价格;以房养老风险;人口结构变迁
一、 引言
近年来，人口老龄化现象在中国日益明显。如表1，2000年以来，反映一国老龄化的通用指标――老少比和老年抚养比都在逐步攀升。第五次人口普查的数据显示，中国60岁以上的人口占总人口的比例为10.45%，其中65岁以上人口占总人口的比例为7.09%;而到2010年第六次全国人口普查时，这两个指标分别攀升至13.31%和8.91%。
人口变迁过程中，经济和社会各方面都将经受冲击，养老问题首当其冲。目前中国城镇基本养老保险覆盖率不足50%，个人账户事实上已经空账运转了多年（孙祁祥，2001;王延中，2001），这些问题与人口老龄化叠加后，使中国的养老困境愈发凸显。对于以房养老这个热门话题，已有很多研究。本文将以严格的经济学理论为基础，集中分析人口结构变迁怎样通过经济增长、利率等变量影响房地产市场的走势，进而通过严格的分析来揭示以房养老的风险。据笔者了解，类似严格而新颖的分析目前并不多见。此外，现有文献并没有剖析过以房养老产品交易的标的和特有风险，本文将在这些方面对已有研究进行补充。
二、 以房养老产品剖析
以房养老是指老年人将住房抵押给银行，从而获得借款，当其去世或满足约定条件时，贷款机构通过出售、拍卖或者出租抵押的房屋收回借款的本金和利息。我们先辨析出以房养老产品中真正的标的物，再通过与常规养老保险产品的对比识别出以其特有风险，以便后文对该产品风险的进一步分析。
1. 以房养老产品的真正标的。以房养老问题的核心在于保险的提供者为住房所有者提供养老保险，但保险购买者支付的并非货币，而是房屋。显然，整个交易的关键是交易的载体――住房，且是未来的住房，而真正的交易对象是两个现金流，一是保险公司支付的养老保险金，另一个是房屋在未来的出售价格。从理论上讲房屋未来的价格决定了养老金的给付标准。
保险交易的对象实际上是风险，保险的购买者通过支付保费将风险转移给保险公司，保险公司收取保费，承担风险。为了识别出以房养老的风险，我们假设某老年人拥有自有住房，若他希望靠出售房产获得的收入来养老，除了可能面临房产售价不够高的风险外，卖房的收入按照预期寿命安排，如果实际寿命超过预期寿命，将面临将无钱可花的风险。
如果参加了以房养老项目，未来房价波动的风险及长寿风险都将转移到保险公司，因此以房养老交易的对象实际上正是这两种风险。长寿风险是所有寿险产品都必须考虑的，不是以房养老的特别之处，本文主要关注以房养老项目中的特有风险――房产价格波动的风险。
2. 以房养老的核心风险。传统的商业养老保险产品保费和年金通常都已事先确定，风险仅体现为长寿风险。对于以房养老型产品，保险公司的保费收入本质上是一笔风险收入。如果未来房产价格下跌，合同终止时保险公司出售或出租借款人抵押的房产所得可能无法补偿其支付的贷款总额，从而保险公司将遭受损失。因此房产价格未来走势与保险公司能否盈利息息相关。
此外，虽然保费是随机变量，但保费与养老年金之间的正相关关系不会改变：保费越高，投保人获得的养老年金就越丰厚。在以房养老模式中，保费是未来房屋的出售价格，售价越高，投保者得到的养老年金就越多。然而未来的售价是随机变量，理论上可高可低，因此在实际操作中，保险公司仅能根据房屋价值未来的变化趋势确定年金给付。如果未来房屋价值看涨，年金的给付标准就高;如果看跌，给付标准就低。而年金给付标准同时又会影响老年人是否参与以房养老项目的决策，如果年金给付太低，老年人参加此项目的可能性就较小。因此养老金给付标准的高低不仅影响保险公司的盈利状况，同时也决定着以房养老市场能否顺利构建。
根据前文的论述，房屋未来的价格不仅决定着养老金的给付水平，同时还影响保险公司的盈利状况。因此，房产价格是以房养老模式的核心，正确判断它的变化趋势可以揭示这个市场的主要风险。
三、 以房养老的风险分析――人口结构变迁视角
我们将围绕房产价格未来的变化趋势分析以房B老模式可能存在的风险。房产价格的变动受很多因素的影响，严格的房地产市场分析应综合考量各种因素，但本文的目的是定性分析房地产价格走势及其对以房养老模式带来的风险，因此只集中分析那些明显受到中国人口结构变迁影响的变量。一旦人口结构变化对这些变量造成冲击，冲击力将不可避免地传导到房地产市场，进而影响以房养老模式的运行。
1. 经济增长视角。按照经济学定义，房产属于正常品，人均收入的提高将提升房产市场的需求，在房地产供给一定的情况下，房价将上扬，且人均收入提高的越快，房价的涨势就越猛。反之，人均收入增速下降，房价的涨势也随之下降。经济增长理论研究的主要内容就是人均收入的增长，以下将讨论人口结构变迁将如何影响人均收入。
考虑简单的经济增长会计恒等式Y/N=（Y/W）（W/N），N是总体人口，W是劳动力人口，Y是GDP。这个式子表明人均收入=每单位劳动人口收入与劳动者占比之乘积。对恒等式两边取自然对数并通过计算就可以得出：人均收入增长率=每单位劳动人口收入增长率-人口抚养比增长率。显然，人均收入和人口抚养比之间存在此消彼长的关系。
当然，会计恒等式的论证并不能代替严格的经济学理论推演。要了解人口结构变化与经济增长之间的关系，还需要回到经济增长模型中。从恒等式提供的信息可知，如果每单位劳动人口收入增长率不变，那么人口老龄化导致的抚养比上升的确会损坏经济增长潜力。问题的关键在于，抚养比的上升是否会影响每单位劳动人口收入增长率。经典的经济增长模型对人口的处理较为简单，忽视了人口结构因素，因此经典理论的人均经济增长事实上对应本文中的每单位劳动人口收入增长。从而，本文的分析可以完全对接传统的经济增长理论，即人口结构的变化如何影响经济增长的几个重要源泉。
经济增长的源泉从中长期来看，可以是人均资本存量的增加，这是物质资本投资对经济增长的作用，也可以是技术进步，特别是人力资本的提升，这可以理解为一种无形投资对经济增长的作用。在总人口不变的前提下，老龄化意味着劳动适龄人口比例下降，社会中生产者减少，净消费者（老年人口）增加，一般而言，储蓄将走低。储蓄是投资的来源，因此投资必然会下降，经济增长速度放缓。同理，人口老龄化对人力资本投资也将产生不利影响。根据以上分析，随着人口老龄化程度的加剧，人均物质资本以及人力资本的投资都将稀释，人均收入增速不可避免地放缓，社会对于房产的需求也将走低。
2. 利率视角。人口结构的变迁会分别对储蓄和投资产生影响，而利率会同时受到储蓄和投资两个因素的作用，因而本节以下将分别对其进行论述。
从储蓄来看，人口结构与国民储蓄率之间的关系并非显而易见，既有理由和实证支持人口结构老龄化降低国民储蓄率（宋奇成和袁凯2013;胡涛，2014），也有研究持相反的观点（袁志刚和宋铮，2000;张春海和孙健，2012）。我们认为，在老龄化发展初期，虽然老年人数所占比例在上升，但是劳动力资源丰富，依然享有“人口红利”的优势，因此可能会造成虽然老龄化程度在加深，但是社会储蓄依旧较高的现象。随着时间的推移，劳动人口会的减少导致人口红利消失，在此情况下老龄化的加深将会造成储蓄的减少。
人口老龄化导致适龄劳动人口减少，劳动力市场的供给状况趋紧，推动劳动力价格上扬。企业减少劳动力的需求。严格的生产者理论指出，当一种生产要素减少时，另一种生产要素的边际产出将下降。那么我国人口老龄化引发的工资上涨、劳动力需求下降将导致社会投资边际产出下降。当以边际产出衡量的投资回报下降时，企业进行投资的激励将下降，社会整体的资金需求趋软。
当资金供给和需求都减少时，利率的变化不确定。如果人口老龄化造成资金供给的下降更为显著，利率将上升;如果资本边际产出下降更显著，利率将下降。实证研究亦无定论，如陈国进和李威（2013）指出在人口老龄化进程中，利率处于下降通道。不过，也有研究得出了相反的结论。前美联储主席格林斯潘更是认为，中国加入世界贸易组织后，全球经济都享受的低利率正是来源于中国的人口红利，一旦人口红利结束，将意味着低利率时代的结束。
本文亦不能对利率的变动趋势下定论，但本着提示以房养老风险的出发点，再加上格林斯潘的意见现在更占上风，我们不妨假设利率上行的概率更大，进而分析利率变动对房产价格的影响。
房产既能被看作耐用消费品，从保值增值的角度也可被视为投资品。作为消费品，利率上升人们对其消费会减少，房产价格将下降;作为投资品，利率上升时，其他条件不变的情况下，其未来无穷期租金的折现值下降，房产价格也下降。因此，无论从哪个角度，利率上升时，房产的价格都会下降。
即使人口结构的变化使利率发生了小概率的下降事件，这将引起房产价格上升。如果房产价格上升足够多，可以弥补提前终止合同所需费用，那么以房养老参与人可能提前终止合同，享有房价上升带来的好处。这样，参与以房养老项目的保险公司仍然会面对项目结束期不确定所带来的风险。
3. 拓展：利率管制、信贷配给与人口结构变迁。利率表面上是资金借贷的价格，其动态本质则是联系今天与将来经济决策的关键变量。中国人口结构变化后，福利经济学第一定理的结论可以保证利率的变化能使得有限的资源在不同产业之间实现最优配置。假若利率受到管制，其作为价格信号就不能精确反映外部因素的变化，有时候甚至扭曲外部信号，使得资源的配置更为恶化。下面，本文将通过对利率管制、信贷配给及人口结构变迁之间关系的简单分析，得出“房地产行业的发展在将来有可能成为以房养老保险模式的障碍”这一结论。
为分析方便，我们将经济简化为两种产品，一类是住宅产品;另一类是老龄化产业。当没有利率管制时，经济达到一般均衡状态，如图1所示。
这是一幅典型的一般均衡图形，横轴和纵轴商品分别是住宅和老龄化产品。当利率由市场决定时，市场均衡由无差异曲线U1与生产可能性边界的切点描述，两者的公切线是“非管制价格”线，其斜率代表了住宅和老龄化产业之间回报率的对比。
如果利率受到管制，较低的利率减少了消费者通过资金要素获得的收入，从而减少了产品需求;此外，利率管制产生的资金供需缺口实际上提高了资本的影子价格。需求减少，供给成本提高，老龄化产业回报率必然下降。
在中国，由于住宅被当成资产，其回报会提高。当存款利率被人为压低时，人们会将房产作为存款的替代选择，房产的需求因利率管制而增加。在利率管制下，信贷配给出现，资金更偏好违约风险小的行业。在中国，房地产行业由于有隐性的地方土地财政担保，市场认为它的风险较小，资金的配给更多地流向住宅市场。需求增加，供给成本减少，行业回报率必然上升。
根据以上分析，利率管制最终降低了老龄化产业的投资回报率，提升了住宅产业的投资回报率。由于产品价格实际上是回报率的折现值，因此这两个产业产品的相对价格也会发生变动：住宅的相对价格提高，如D中的“管制价格”线。市场的扭曲从图中可以很直观地看出，由于住宅相对价格提高，资源更多地流向住宅市场，而留在老龄化产业的资源过少。图中“管制价格”线与生产可能性曲线的切点是利率管制后的均衡，它和利率市场化均衡之间的差异反映了资源扭曲的程度。
人口结构的变迁，将加重两个行业资源配置的扭曲程度。老龄化导致对老龄化产业的需求增加，回报率提高，市场化的利率会将一些不能产生相同回报的投资挤出市场。利率如果受到管制，未来社会老龄化的高额回报将不能通过利率价格正确引导，本该流入老龄化产业的资源分流到了其它行业。本文认为，房地产行业就是其中重要的代表性行业之一。
综上，中国的利率管制扭曲了资源在不同行业之间的配置，使房地产业的供给偏高，老龄化产业供给偏低。考虑到中国人口结构趋于老龄化的事实，这种行业间的扭曲更加严重，造成未来房产供给过多，老龄化产业供给过少。一旦这成为事实，则房产价格将下行，而老龄化产业的价格将上升，届时，以房养老模式将经受严峻考验。
四、 结语
在人口老龄化趋势不断加深的今天，以房养老项目能否成为社会养老保险的一个重要补充仍旧存在争议。以房养老项目持续时间较长使得其更多地面临各种风险，老龄化社会的到来使其雪上加霜，以房养老的发展前景更加扑朔迷离。本文从人口结构变迁的角度，分析了人口老龄化通过各种途径对房产价格产生的不利影响及其对以房养老业务造成的风险，以期为决策者提供有益的参考。
当然，现实永远比理论复杂得多。以房养老项目在现实操作中也一定会遇到各种新的问题和困难，本文只是分析了人口老龄化对房产价格波动的影响，所提到的只是纷杂矛盾中的部分可能。但我们相信，随着中国经济和社会的不断发展、市场制度的不断完善、法律法规和监督机制作用的持续发挥以及人们思想观念的更新和进步，以房养老在中国社会将逐渐为人们所接受，市场机制将引导人们不断探索规避风险、创造条件。
⒖嘉南祝
[1] 陈国进，李威.人口结构与利率水平研究[J].中国人口科学，2013，（5）：68-77，127.
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[3] 宋奇成，袁凯.我国人口抚养比变化对居民储蓄率的影响――基于时间序列的实证研究[J].重庆理工大学学报（社会科学版），2013，（11）：14-19.
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1以房养老保险概述
1.1政策背景
第六次人口普查数据显示，我国老年人口（60岁及以上）总数已达到1.73亿，人口老龄化水平达到12.54%，而且65岁及以上的老年人口达到1.15亿，人口老龄化水平为838%，养老成为“国家难题”。中国的经济发展不及人口老龄化速度，国未富而民先老的现实使我国养老压力逐步攀升，我国养老负担日益沉重，以房养老保险模式在此背景下应运而生。
自2006年起，政协委员向我国有关部门提交关于“以房养老”试点的提案，之后在上海、广州、南京等地都进行过一定的试点。2014年3月，武汉市被保监会纳入以房养老保险试点城市，武汉市政府也大力支持保险企业创新养老服务，在以房养老保险方面进行积极探索。2014年8月，国务院下发《关于发展现代保险服务业的若干意见》，其中正式提出要充分发挥保险业社会管理功能，构筑保险民生保障网，完善多层次社会保障体系。
虽然国家在政策上不断推动以房养老保险的推定，但法律规定，我国居住用地使用期限、传统观念以及房价波动等仍是现实障碍。在行为金融学视角下，人们的选择往往具有内在的心理倾向，且不具有绝对理性，因而多数情况下选择倾向是导致其最终决策的直接原因。量化居民的选择倾向，对于理解居民的养老选择，测度以房养老保险投保意愿，具有明显的可操作性和现实性。
1.2研究现状评述
（1）国外研究现状评述
“反向住房抵押贷款”这一概念由Henry Bartel和Michael Daly最先提出，指老年人将个人房产资产转化为稳定的现金流，在此同时保留居住权。
20世纪90年代，Jacobs等人的研究结果表明，有相当一部分符合条件的贫困老年人可以通过住房反向抵押贷款摆脱贫困。21世纪初，Barbara RStueki进一步分析了住房反抵押贷款的必要性以及可行性，对于将反抵押贷款收入都用来购买长期保险的老年人，政府豁免他们前期抵押贷款所应上缴的保险费用，会刺激借款者将倒按揭用于长期医疗保险中。
除美国之外，日本学者Mitchell和Piggott的研究结果表明在日本发展住房反向抵押贷款首先要从政府政策层面上予以支持。Robert Buckley 和 Kim Cawrtright 等论证了倒按揭贷款在俄罗斯的潜在需求及其能否改善老年人的贫困问题。George Liondis经调查发现澳大利亚的住房反抵押贷款业务规模将逐步扩大，并对住房反向抵押贷款在澳大利亚的开展持乐观态度。
（2）国内研究现状评述
在中国，以房养老最早由胡江涛和曾祥瑞（1995）提出，对住房反向抵押贷款的构成要素、产品分类、市场需求、风险以及防范进行了详细的分析。孟晓（2002）对住房反向抵押贷款寿险业务开展提出了一些建议。
邹小?M、张晶（2006）参考国外文献基础上提出了细化的保险精算定价模型。陶昱（2010）提出了需要由政府部门介入，保险机构担保的反向抵押贷款证券化运作模式。在此研究基础上，同年耿晓君在《我国城镇住房反向抵押贷款运作模式研究》中提出政府、保险机构、中介机构等参与的房地产一级市场和证券化市场相结合的住房反向抵押贷款的运作模式。刘大伟（2011）针对广州市推行以房养老保险分析了以房养老保险风险稀释对策，并对其可行性进行了深入的探究。
国内以房养老保险的研究多限于对其可行性、风险性的研究。学者的研究多直接照搬国外成熟的理论成果，处于一定高度研究以房养老保险的相关问题。而现实要求我们必须从新的角度思考问题，了解老年人心理选择倾向。
4实证结论
4.1结论
在中老年人群体中，以房养老保险投保意愿并不高，持有积极观点的只有18%，远远小于支持“子女赡养”老人的74.50%。但对于“自助养老”持反对态度的老年人占半数之上，这表明目前我国对于机构养老的探索的必要性与紧迫性；随着养老观念与金融普及意识的提升，金融服务机构的完善，老年人对以房养老保险的接受度有很大的上升空间。
4.2结论分析
综合相关文献及数据，本文认为以房养老保险投保意愿低迷原因可能基于以下四个方面。第一，房地产难以评估。由于起步较晚，中国房地产评估机构较为不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果。老年人由于缺乏专业评估知识，难以确定机构评估房产价格的合理性与准确性，因此对机构缺乏信任。第二，养老观念老旧。当前中国经济不到发达水平、贫富差距不容忽视，中低收入群体常常以几十年的储蓄来购买房产。因此房产作为一种“高价值标的”，在家族传承中属于不可或缺的要素。因而老人不想将房产抵押给保险公司，以贷款养老。第三，保险机构不完善。原有的保险机构强制性、干扰性宣传让老人不愿意接触保险产品。保险公司的营销手段与赔付手段都仍有较大欠缺，并且服务参差不齐。第四，适用人群范围小。按照现有情况分析，最有可能是没有继承等问题的独居、孤寡、膝下无子女或子女定居国外的老人参保，而这类老人在我国并不占多数。
5对策与建议
51保险公司与专业房产中介公司联合
保险公司可与专业的房产中介公司进行“强强联合”，共同探索以房养老新领域。一方面，传统房产公司变现能力更强，在售卖和出租方面可以弥补保险公司的弱项，这对于保险公司获得房产之后的置产处置有很大益处；另一方面，在投保时或保险期间之内，房产的估价可以由专业的房产公司进行，房产中介丰富的估值与处理经验可使得保险过程更加科学化与便捷化。
52保险公司与中老年人加强沟通
为了增强营销效果，保险公司应主动走进养老院、福利院与社区，支持中老年娱乐活动，通过开展养生讲座、节日送温暖等较为被老年人欢迎的沟通方式，不断强化与老年的感情纽带，改善老年人对于保险公司原有印象；应扩大以房养老保险的宣传力度，和大型超市、医院等与老年人相关的企业进行合作宣传，注重引导老人形成新的消费观念，增加用于改善生活的消费，包括看病、旅游和保健，为以房养老保险的进一步推行奠定客户基础。
53推进以房养老保险条款通俗化
相比于一般的投保人群，老年人对于保险单证的理解更为困难，因而在以房养老保险条款的设计上更应注重保单通俗化。应尽量使得保险单证简单易懂，业务流程明确，使投保老人便于理解和接受。此外，保险公司在现实的展业过程中，对于保险文书的解释，应采用口语化表述与交流，并听取老人意见，依据实际情况改善交流方式，不断创新与投保人的沟通方式，实现双方的有效互动。
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