（钦州市气象局，广西 钦州 535000）
【摘要】本文介绍了雷电灾害风险评估的常用方法，并对近年来雷电灾害风险评估业务暴露出的问题阐述了改进的方案，对雷评业务未来的发展做了展望。
关键词 半定量评估方法；验收评估；现状评估；评估过程控制体系
1 雷电灾害风险评估的目的
雷电灾害风险评估（以下简称雷灾评估）的目的是查找、分析和预测工程、系统存在的雷灾危险、有害因素及可能导致的危险、危害后果的程度，提出合理可行的安全对策措施，指导危险源监控和事故预防，以达到最低事故率、最小损失和最优的安全投资效率。
2 雷电灾害风险评估业务存在的问题
近年来我国的雷电灾害风险评估业务得到了快速的发展，同时由于起步较晚，历史较短，实践有限，技术积累不足等原因导致雷评业务暴露出很多问题，主要体现在以下几点：1）技术落后，评价模型单一；2）过程控制体系不健全；3）跟踪服务不到位；4）内部审核及档案管理缺失。
我国目前的雷评模型主要采用爆炸模型，随着对不同类型的建构筑物的雷灾调查与分析发现，我国的评估人员对雷电灾害引起的火灾风险认识不足，准备不充分。同时，评估机构在评估过程中通常照搬国标推荐的定量评估方法，无法结合项目本身的特点设计评估方法与模型。其次，我国多数机构只对建筑物做投入生产使用之前的预评估，而验收评估、现状评估并没有大范围开展。业主在获得评估机构的评估报告之后往往无所适从，无法得到有益的建议和改良手段，这也暴露出我国的雷评机构并未对项目报告做出人性化、个性化的处理，只是罗列数据，缺少分析和判断的技术和能力。
3 常用的雷灾评估模型与方法的探索
对雷评方法、模型的认识与探索直接关系到评估是否准确、实用，是改善我国雷评业务现状的重中之重。常用的雷灾评估数学模型有：爆炸模型、火灾模型、电击模型；辅助使用泄露模型和中毒模型。常用的评估原理有：相关性原理、类推原理、惯性原理、量变到质变原理等。
3.1 定量风险评估方法
风险可以表征为事故发生的概率和后果的乘积。定量风险评估对这两方面均进行评估，可以将风险大小完全量化。此方法是雷灾风险评估最常用的的方法，各个风险分量可以用以下公式来表示：
RX=NX·PX·LX（1）
式（1）中：
NX：每年危险事件的次数
PX：损害概率
LX：间接损失
在计算雷灾风险评估时，可以按照损害源和损害类型对风险分量进行分组，每种风险都是其对应风险分量的总和。
3.2 预先危险分析法
预先危险分析是一项实现雷灾风险危害分析的初步或初始工作，在设计、施工和生产前，首先对系统中存在的危险性类别、出现条件、导致事故的后果进行分析，目的是识别系统中潜在的危险，确定危险等级，防止危险发展成事故。
3.3 安全检查表分析法[1]
为了检查工程、系统中各种设备设施、物料、管理和组织措施中的危险、有害因素，事先把检查对象加以分解，将大系统分割成若干小的子系统、以提问或打分的形式，将检查项目列表逐项检查，避免遗漏，这种表称为安全检查表。安全检查表法既可用于常见项目的现场勘查，也多用于没有参考先例、过往经验可供借鉴的系统，评估人员首先借鉴相类似系统的评估报告、相关工艺流程的说明和相关标准编制雷评现场勘查安全检查表，并在实践中不断改进和补充。
3.4 故障假设分析法
故障假设分析方法要求评估人员用what… if 作为开头对有关问题进行考虑，任何与雷灾风险有关的问题都可以提出并加以讨论。这些问题都记录下来，然后分门别累进行讨论。
故障假设分析方法比较简单，评估结果一般以表格形式给出，主要内容有：提出的问题，回答可能的后果、降低或消除危险性的安全措施。评估人员可将故障假设分析方法进行开发用于业主和评估人员的交流和意见的反馈。除此之外，故障假设分析方法也常用于专家评审和内部评审。
3.5 非定量评估方法
较之定量评估，定性评估和半定量评估更加简单易用，可以广泛用于验收阶段评估，评估人员在完成预评估之后可编制定性检查表，即可为验收评估做准备，也可为验收、跟踪质检人员提供详实的危险源（点）的信息，帮助验收人员排除隐患。
定性评估也可用于业主的雷灾安全自查，由于定量的雷灾评估内容较多，为保证业主在使用中达到理想的效果，可将评估内容“化整为零”，分解成定性的安全检查表，便于业主操作。
4 雷灾风险评估过程控制体系的完善
雷灾风险评估是安全生产管理的一个重要组成部分，是预测、预防事故的重要手段。要使评估工作真正发挥作用，必须要有质量保证，评估过程控制就是要使评估的质量管理工作规范化、标准化。
雷灾风险评估过程控制内容包括评估机构内部机构设置、各职能部门职责的划定、相互间分工协作的关系、评估人员及专家的配备、项目单位的选定、合同的签署、评估资料的收集、评估报告的编写、评估报告内容内部评审、评估技术档案的管理、评估信息的反馈、评估人员培训等一系列管理活动。
5 雷灾风险评估报告的内部评审的建立[2]
内部评审是保证评估报告的一个重要环节。在适当的时候，应有计划的对评估报告进行内部评审。评估报告内部评审的主要内容包括：报告的格式是否正确，报告的文字是否准确，报告的依据是否充分、有效，报告中危险源辨识是否全面，方法的选择是否适当，对策措施是否切实可行，结论是否准确等。
6 跟踪服务的建立
在合同规定的项目全部完成之后，对于评估机构而言，还应进行跟踪服务，对评估报告中提出的对策措施与建议的实施情况进行跟踪，考察其适用性及有效性，及时为其调整安全措施。对此，雷评工作人员应该开展雷灾风险现状评估和雷灾风险验收评估的业务。
7 档案管理的完善
评估项目完成后，应对评估项目涉及的所有文件进行归档，并在此基础上生成数据库，设专人管理，以便资料咨询，保证雷灾风险评估的质量。数据库在为评估项目提供支持的同时，新的评估项目反过来又不断充实数据库的内容。
8 结论
雷灾风险评估发展过程中，吸取了环境影响评价、管理体系认证等其他类似工作的许多经验、教训，但评估工作者仍然需要不断学习先进的评估模型与方法，不断充实评估体系，开拓思路，合理选择并灵活运用评估方法。同时，评估对象的发展不是过去状态的简单延续，在评估过程中，还应对客观情况进行具体细致的分析，以提高评估结果的准确度。
参考文献
［1］吴穹.安全管理学[M].北京:煤炭工业出版社,2002:45-49.
关键词 风险管理理论；资产评估机构；风险管理
一、引言
资产评估行业作为为特定时点资产提供公允价值的中介服务机构，为我国的产权交易、企业并购、抵押贷款等资产业务提供了价值参考，为我国的体制改革作出了重大贡献。随着新会计准则的颁布，以财务会计报告为目的的资产评估业务也应运而生。随着我国经济的发展，资产评估业务的范围将会不断扩大，对资产评估风险的管理和控制将被提上日程。对资产评估风险的控制，需要法律环境的健全和完善，更需要资产评估机构自身对于资产评估执业风险的管理和控制，尽量减少资产评估风险带来的损失。
二、风险管理理论
所谓风险是指未来结果的不确定性，这种未来的结果包括收益，当然也包括损失。正是由于未来的收益或损失的发生很难确定，所以就产生了对风险进行管理的理论即风险管理理论。风险管理是研究风险发生的规律和风险控制技术的管理学科，人们通过风险识别、风险估测和风险评价。并在此基础上优化各种风险管理技术，对风险实施有效的控制和妥善处理风险所致损失的后果。期望达到以最少的成本获得最大安全保障的目标。
风险管理的基本程序包括风险识别、风险估测、风险控制和风险管理的评价。风险管理的过程其实就是为了降低未来结果发生的不确定性。
三、资产评估机构风险管理系统的构建
根据风险管理理论，构建资产评估风险管理系统主要包括五大功能模块：资产评估风险识别模块、资产评估风险估测模块、资产评估风险评价模块、资产评估风险控制模块和资产评估风险管理评价模块。
(一)资产评估风险识别模块
风险识别是确定哪些因素会给资产评估结果带来风险。资产评估风险类型大致分为业务承接风险、评估操作风险、撰写评估报告风险。
1.资产评估机构承接资产评估业务的风险主要来自信息不对称的风险。在承接资产评估业务时，有的评估机构不惜以降低服务费标准、满足客户的不合理要求等来争取业务，对于客户的基本情况、相关的权证、涉及到的法律条款以及自身是否胜任该项评估业务等都没有作充分的考查。这些因素都为资产评估业务风险埋下了隐患。
2.评估操作风险主要是资产评估人员在具体的评估过程中与职业道德和专业水平相关的风险。职业道德风险主要表现在以下几个方面：执业不规范，不遵循客观公正的原则，不遵循合理的评估程序，在评估过程中人为操纵评估结果；专业技术风险主要表现在资产评估人员缺乏专业胜任能力。例如在评估过程中无法正确分辨委托方提交材料真伪，选择合适的评估方法和参数的能力等。评估操作风险将直接带来评估业务的风险。
3.撰写评估报告风险是指由于报告撰写不规范导致的使用者误用评估结果的风险。资产评估结果的使用者是通过资产评估报告来了解和使用评估结果的，因此，资产评估报告的撰写质量是评估结果使用者正确使用的前提条件。有些评估机构在撰写评估报告时缺乏必要的评估结果的假设、依据及相关事项的说明，评估报告不规范所带来的风险是资产评估机构最容易被查证的风险。
(二)资产评估风险估测和评价模块
资产评估风险估测和评价模块主要是在资产评估风险识别的基础上，对风险进行量化，预测和评估风险大小，为风险控制提供依据。
资产评估业务涉及到的资产类型众多，市场条件复杂，以上特点决定了资产评估业务的复杂性，资产评估风险影响因素众多，因此，资产评估风险的度量需要明确资产评估风险的特点，选择合适的技术和方法。
对于资产评估风险的度量主要体现在承接评估业务和资产评估业务操作过程中。资产评估机构的胜任能力涉及到众多因素：资质、规模、人员素质等，这些因素很难简单的量化处理。资产评估的价值是在特定时点、特定市场条件下的价值。特定的市场条件决定了评估人员在模拟市场的过程中，不仅仅要依赖客观的历史数据，还必须对未来的市场条件、资产状况等作出预测。在预测的过程中，价值类型的选择、评估方法的选择以及参数的确定方法都需要依据评估人员的专业技能、经验和职业道德水平，而对于这些影响因素要准确量化，难度非常高。
从以上分析可以看出，资产评估风险预测和评价是一个多因素综合分析的过程，其影响因素多且难以简单地进行定量处理。例如，对于评估机构胜任能力的各影响因素的描述，一般采用描述性的语言进行判断。鉴于资产评估风险的以上特点，很难去假定其所服从的概率分布。模糊综合评价是一种处理没有明显数量界限问题的有力工具，可以采用模糊综合评价法对风险进行量化处理。
(三)资产评估风险控制模块
资产评估业务是一项系统工程，对资产评估风险的控制应该贯穿于整个资产评估项目阶段。
1.在评估业务承接阶段，正式签约之前，评估机构要对客户及要评估的资产进行充分的了解和审查：关注资产业务性质；自身胜任能力的判断；了解委托方的基本情况，如委托方的信誉；重点审查有关资产的权证情况；明确双方责任等。力求在评估业务承接阶段为后续工作打下良好基础。
2.在评估操作阶段，要注意对评估人员职业道德和业务能力的风险控制。首先，要确保信息的搜集和来源按照科学的方法和程序进行，对信息的信度和效度进行度量和控制；其次。要慎重选择评估假设，科学把握资产交易的市场条件和资产的使用状况；再次，选择合适的方法，充分考虑资产的状况、数据占有情况和各种评估方法的适用条件。
3.在报告撰写阶段，评估人员应当按照资产评估报告的标准格式将评估基准目、评估假设、价值类型、评估内容、评估依据、评估方法和评估结果等重要内容都写入评估报告，评估人员一定要确保将评估假设、评估依据以及必要的说明阐述清楚，规避风险。
(四)资产评估风险管理评价模块
由于资产评估业务面临的市场条件、评估目的、资产状况都有不同。因此面临的风险也是不同的。为了对风险进行及时的控制和管理，必须对风险的识别、估测、评价及管理方法进行定期检查、修正，以保证风险管理方法适应新的资产业务状况。
［关键词］估价机构;房地产司法拍卖估价;风险防范
1引言
房地产司法拍卖估价与其他房地产估价显著不同。一方面，由于房地产的价值量大，估价结果与当事人利益攸关;另一方面，房地产司法拍卖估价相对于其他评估来说，对于估价程序、评估报告形式、估价结果的要求更高。房地产估价机构和注册房地产估价师在房地产司法拍卖估价中，应树立较强的风险意识，规范估价行为，保持独立、客观、公正的原则。
2房地产司法拍卖估价概述
2.1房地产司法拍卖估价概念。涉案房地产的司法拍卖估价是房地产司法鉴定估价业务中的一种，主要是指注册房地产估价师运用房地产估价专业知识和经验对涉案的房地产价值或价格进行分析、判断和测算，并提供相关专业意见的活动。这也是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。2.2房地产司法拍卖估价的特点。房地产司法拍卖估价的主要目的就是为了人民法院审理案件需要确定房地产处置参考价提供参考依据，其具有以下三个特点。第一，房地产司法拍卖估价具有公正性。［1］房地产司法拍卖估价工作不同于其他专业活动，房地产司法拍卖估价旨在为人民法院妥善处理案件提供财产处置参考价。在房地产司法拍卖估价工作中，涉案双方当事人法律地位平等，不存在一方强压另一方的现象。因此，房地产司法拍卖估价工作带有“目的公正性”的属性。第二，房地产司法拍卖估价具有严肃性。房地产司法拍卖估价不同于其他一般的房地产估价，房地产司法拍卖估价的结果与案件当事人的合法权益紧密相关。因此，房地产估价机构在进行司法拍卖估价业务时，必须严格按照《资产评估法》《房地产估价规范》的规定审慎进行。第三，房地产司法拍卖估价的与时俱进性。2018年9月1日起施行的［法释〔2018〕15号］《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(以下简称《规定》)开启了人民法院确定财产处置参考价的全新模式，新增了当事人议价、定向询价、网络询价三种方式，对传统的委托评估方式形成一定冲击。新增了人民法院对评估报告的审查程序，第二十条规定，人民法院应当对评估报告进行审查。具有下列情形之一的，应当责令评估机构在三日内予以书面说明或者补正:①财产基本信息错误;②超出财产范围或者遗漏财产;③选定的评估机构与评估报告上签章的评估机构不符;④评估专业人员执业资格证明与评估报告上署名的人员不符;⑤具有其他应当书面说明或者补正的情形。同时该规定明确了当事人、利害关系人可以就评估报告提出异议，第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议:①财产基本信息错误;②超出财产范围或者遗漏财产;③评估机构或者评估专业人员不具备相应评估资质;④评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定处理。面对新的司法解释、新的估价要求，房地产估价师虽说具有一定的不可替代性，但仍需不断提高执业水平，方能在激烈的竞争中占有一席之地。
3房地产司法拍卖估价工作风险成因
从司法拍卖估价工作的实践情况来看，房地产估价机构从事司法拍卖估价工作的风险主要集中在程序不合法、评估报告形式不合规、估价结果不公正几方面。以下从程序不合法、估价结果不公正两方面简要分析风险存在的原因。3.1程序不合法引发的风险。在《资产评估法》、2015版《房地产估价规范》中对估价程序有明确的规定和要求。而在司法评估实践中，常常会出现估价程序履行不到位的情况，比如现场查勘时经常出现被执行人不配合的情况下，使得估价师无法完成进入估价对象内部进行查勘的法定义务;又比如现场查勘时评估师没有认真核对人民法院提供的估价对象资料与估价对象现状有无差异，会造成评估的财产基本信息、评估财产范围发生偏差;还有就是有的估价机构内部管理制度不健全，使得评估报告内部审核流于形式，造成评估报告形式不合规等。这些情形都会成为案件当事人对评估报告提出异议的理由，也会客观上造成案件执行工作的拖延。3.2估价结果不公正引发的风险估价结果不公正。主要是指由于估价方法、参数、基础数据等选择出现问题等原因导致的估价结果出现需要补正的情形。在司法案件中，当事人的利益对立，估价对象物权即将发生转移，这使得评估报告会成为各相关方关注的焦点。《规定》第二十三条规定，当事人、利害关系人可以在收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议。房地产估价机构在房地产司法拍卖估价工作中一旦因为故意或者重大过失导致估价错误的，不但会损害案件当事人的合法权益，也会对估价机构、估价师的经济效益、社会效益带来不利影响，严重的甚至会被从人民法院司法评估机构名单库中除名，这就要求房地产估价机构、估价师在执业过程中必须依法合规、谨慎执业。
4房地产司法拍卖估价工作的风险规避及防范措施
4.1提高评估专业人员风险防范意识和职业道德水平。就房地产估价机构内部而言，要有效的提高评估专业人员风险意识和职业道德水平，必须做好以下两个方面的工作。首先，加强对评估专业人员的法律知识培训。房地产估价机构的业务行为受到相关法律的规制，为了使房地产估价机构的评估工作符合法律的要求，必须使相关工作人员明确法律的基本要求是什么，以及违背法律规定可能会产生的法律责任。只有通过对相关工作人员系统的法律培训，才能在评估专业人员头脑中真正树立起风险意识。其次，房地产估价机构除了要求评估专业人员遵守一般的行业职业道德准则之外，房地产估价机构应当结合本单位的具体情况制定符合本单位工作实际的《房地产司法评估操作指引》，用更明确的标准来约束评估专业人员的职业道德，促使评估专业人员能够审慎对待每一次评估工作，时刻牢记自身的职业道德底线。4.2建立健全机构管理制度，规范业务行为要有效的提高房地产估价机构。在司法拍卖估价中的风险防范能力，除了要从评估专业人员这一角度着手，房地产估价机构自身也要作出充分的努力。很重要的一个努力方向就是要建立健全机构内部管理制度，用制度来规范业务行为，从而提高司法鉴定结论的质量。［4］为此，房地产估价机构应当建立一套完整的保障司法鉴定评估质量的制度。在具体的制度内容上，应当包括房地产司法拍卖估价工作实施的程序、现场查勘的记录管理、司法拍卖估价对象材料的获取、使用以及估价结论出具的文本等方面。此外，最为重要的一点是，房地产估价机构要建立责任追究制度。房地产估价机构建立责任追究制度是为了进一步规范评估专业人员的业务行为，要使评估专业人员在执业过程中始终保持清醒的头脑，牢固树立风险责任意识，唯有此，才能真正的达到规范业务行为、提高服务质量的目的。4.3建立执业责任保险或者执业风险金制度鉴于。目前房地产估价机构司法拍卖估价人员面临的执业风险越来越多，执业风险系数也在不断攀升。为了消除评估专业人员的执业顾虑，房地产估价机构在有条件的情况下，可以参加司法鉴定执业责任保险或者缴纳执业风险金，通过社会其他机构来分散评估专业人员的执业风险。我国早在《司法鉴定机构管理办法》中就规定了司法鉴定责任保险以及执业风险金制度，因此，房地产估价机构实施此方案在法律上不存在任何障碍。建立执业责任保险或者执业风险金制度，能帮助房地产估价机构在执行业务中分散风险。4.4合理利用假设限制条件和免责条款。在司法拍卖估价工作中要合理地使用假设限制条件和免责条款，避免相关当事方因对估价报告的不合理利用而带来的风险，也避免一些由于其他方面的原因而承担不应该由估价机构及估价专业人员承担的风险。对于司法拍卖估价过程中难以把握的或认为可能存在的风险事项，房地产估价机构应及时和委托人进行沟通，并在估价报告中披露其不确定性或所面临不同后果的可能性。在复杂的司法拍卖估价业务中，对不确定的问题和不可知的事实情况，应出具有条件的和有保留的咨询意见。
5结论
随着我国经济的不断发展，一方面社会公众已经形成了较强的法律权利意识，另一方面在经济获得不断发展的同时，各种债务纠纷大大增加，由此导致司法拍卖估价业务增多，房地产估价机构及评估专业人员的执业风险也相应增多。房地产估价机构当前和今后很重要的一个工作任务就是要做好司法拍卖估价工作中的风险防范工作。要从房地产估价机构、评估专业人员两个方面做好风险把控工作。就房地产估价机构自身而言，要加强内部管理制度，规范业务行为，加强对评估专业人员的法律培训。对于评估专业人员来讲，要牢固树立风险责任意识，牢记自身职业道德底线。相信通过这两方面的努力，房地产估价机构司法拍卖估价业务面临的风险增加问题可以有效得到控制。
参考文献:
［1］王学哲.论司法鉴定中房地产估价工作的风险防范［J］．中国房地产估价与经纪，2009(2)．
［2］敖立新.浅谈房地产司法拍卖及估价［J］．中国房地产估价与经纪，2017(2):73－77.
［3］陈艳.房地产估价机构防范风险策略探讨［J］．住宅与房地产，2019(22):8.
一、资产评估执业风险与操作风险
广义的资产评估风险是指评估机构或评估人员因评估事项所引起的遭受损失的可能性，既包括法律风险、市场风险、客户风险、评估准则不完善等外部风险，还包括在评估业务执行过程中产生的内部风险。狭义的资产评估风险特指内部风险，是在评估执业过程中，因资产评估结果与事实不符或有重大偏差，无法对资产业务提供公允的价值鉴证，造成对评估报告使用者的误导，从而导致资产评估机构和资产评估人员承担相应损失和责任的可能性，即资产评估执业风险。
资产评估执业风险按产生原因可分为组织风险、道德风险和操作风险。组织风险是由于评估机构经验不足，组织与管理不善，缺乏有效的管理制度，对评估项目质量没有相应的控制和监督手段以及评估人员素质结构不合理等原因导致的评估失误。评估机构要为组织风险造成的后果承担责任。道德风险是评估人员没有遵守职业道德准则要求，利用工作之便谋取不正当利益，出具失真的评估报告，损害评估报告使用者或关联方的利益。注册资产评估师要为道德风险造成的后果负责。操作风险是指评估机构及人员在评估执业过程中，未遵守有关的法律法规、政策和行业标准，未能严格遵循评估程序，专业胜任能力不足，以及评估技术落后等操作环节上的失误而导致的评估风险。
二、资产评估操作风险的成因
资产评估操作风险是能够通过执业程序化，操作规范化等手段加以防范的可控风险。操作风险的形成原因主要包括四个方面的因素。
(一)缺乏资产评估程序的制度建设
一直以来，我国资产评估机构大多规模较小，人员力量配备不足，缺乏健全的资产评估程序的制度建设。2007年11月28日财政部出台了《资产评估准则――评估程序》，对评估程序进行了系统性的规范，但是各资产评估机构并没有根据自身的规模、评估人员的专业胜任能力和所承接的主要业务范围不同，制定适合本机构实际情况的评估程序，缺乏对评估程序可操作性的制度建设。
(二)没有严格执行资产评估程序
有的资产评估机构已经根据自身特点，制定了资产评估的具体执行制度，但注册资产评估师在具体的执行过程中，没有切实履行评估程序，并随意简化或删减具体的评估环节，甚至在没有执行必要的程序之后，就出具了资产评估报告，使得评估的价值范围具有较大的偏差，造成操作风险。
(三)专业胜任力不足
资产评估业务范围涉及机器设备、房产、生物资产、证券投资等多个领域，要求评估人员不仅要具备一定的评估知识，还要掌握多学科知识。而由于资产评估行业起步较晚，目前在我国市场上资产评估业务委托相对较少，评估人员的经验有限，专业胜任能力不足，容易造成评估参数选择的错误，评估过程处理不当，评估报告撰写不规范等问题，形成操作风险。
(四)缺乏先进的评估技术
评估技术是资产评估的核心要素，是决定评估质量的重要因素。市场法、成本法和收益法共同构成的资产评估技术体系已日益成熟，但是复杂的评估对象，使得评估过程呈现数据分析量大、参数复杂多变等特点，急需能够进行大量数据分析和处理的先进数学模型和现代计算工具。先进评估技术的缺乏使得评估方法的选择受到一定限制，参数的设置和计算公式的选择等方面也具有较大的主观性，致使评估结果公允性差，产生错误的资产估值。
三、从评估程序入手控制操作风险
资产评估程序是注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤，覆盖了资产评估业务从开始到结束的各个环节。评估程序包括八个步骤：(1)明确资产评估业务基本事项；(2)签订资产评估业务约定书，(3)编制资产评估计划，(4)现场调查；(5)收集资产评估资料；(6)评定估算；(7)编制和提交资产评估报告书；(8)资产评估工作底稿归档。前三个步骤为评估前期的准备环节，中间三个步骤为评估实施环节，最后两个步骤为评估结果的处理环节。评估程序与操作风险有重要关系，严格执行评估程序是有效规避评估操作风险的重要手段。
(一)评估前期准备阶段是操作风险控制的基础
评估前期准备阶段包括对承接业务进行基本认定、项目可行性分析、签订业务约定书以及编制工作计划等环节，该环节能够对操作风险作基础性预防。
1 明确资产评估业务基本事项，合理预测操作风险
首先，要全面了解委托业务的性质和要求。在评估项目受托之前，应充分了解委托方与相关当事方基本状况及他们之间的关系，全面理解评估目的，并尽可能要求委托人明确资产评估报告的使用人及使用范围，以防范恶意委托，降低操作风险。其次，还要充分了解评估对象的基本状况，特别注意了解有关评估对象权利受限状况和评估过程中的限制条件，以判断评估的价值类型，确定评估基准日’尽量避免不必要的资产评估基准日期后事项。最后，要根据评估业务基本事项分析拟承接业务的可行性，结合评估业务的具体情况判断评估师的独立性，具体分析评估项目的风险是否超出合理的范围，分析评估机构和评估师是否具有相适应的专业胜任能力及相关经验，合理预测未来的操作风险，降低操作实施环节中评估失败的机率。
2 签订资产评估业务约定书，严格界定双方责权范围
资产评估业务约定书是由评估机构和委托方的法定代表人或其授权代表签订的具有法律效力的正式文件。业务约定书应符合国家法律、法规和资产评估行业的管理规定，就评估的质量、要求、具体评估基准日以及其他重要事项进行全面、具体、清晰的约定。签订业务约定书时，必须写明委托方对其提供的相关资料的完整性和真实性负责等内容，防止委托方提供虚假证据。对于其他有可能产生操作风险的事项要做出特别的说明，以明确双方的权责范围。一旦发生与业务书相关的操作风险，甚至产生法律诉讼问题，评估机构可凭借双方签订的业务约定书进行合理抗辩。
3 编制详尽的资产评估计划，降低操作风险
资产评估计划是对资产评估过程中工作步骤、时间、人力和物力等做出的详尽的规划和安排。资产评估计划应全面、
详尽，并同委托方就相关问题进行洽谈，达成一致。应根据评估项目的规模和复杂程度，评估对象基本状况和性质，评估业务的相关资料收集状况，评估机构的规模和人员力量，评估人员的专业胜任能力等重要因素进行综合权衡，通盘考虑，使评估计划能够做到考虑周全，详略得当，进度合理，分工明确，人员力量配备合适，能切实指导评估工作的高效有序地开展，尽量避免因计划不到位而引起的操作风险。
(二)评估实施阶段是操作风险控制的关键
评估实施阶段是评估人员实施评估业务的关键性和实质性阶段，也是操作风险控制的关键。
1 现场调查，全面了解被评估对象
现场勘察是评估业务必不可少的环节。通过现场调查，了解被评估对象的实体特征和具体情况，核实委托方和产权持有者提供资料的可靠性，形成详细记录。现场勘察过程中评估人员应发挥应有的专业性，有意识地发现相关问题和线索，以便后期针对性地开展资料收集和分析工作，有效防止因对评估对象了解不详而导致的操作风险。
2 全面详实地搜集资产评估资料
由于评估对象的广泛性，不同的项目、不同的评估目的、不同的资产类型对评估资料有不同的需求。由于评估对象的差异性，不同的行业、不同的市场状况、不同的信息化程度，资料的可获取程度也不同。资料收集的质量直接影响着评估结果的质量。根据已掌握的被估对象的具体情况，主动地去选择、收集、占有相关信息资料，以避免因资料掌握不全而产生的操作风险。
3 评定估算，选用合适的评估方法
评定估算是资产评估师运用专业技术进行计算估值的核心环节。评估师首先要根据占有的资料，去伪存真，去粗取精，筛选出评估所需要的技术参数，并根据业务需要及时补充有关资料。根据已有的技术参数，结合评估的目标，选择合适的评估方法。市场法下，应具备合理的参照物以及被评估对象与参照物的差异参数，成本法中，应具备资产的重置成本和各相关贬值因素；收益法中，应具备合理的未来收益、收益期和折现率等相关参数。在条件允许的情况下，评定估算可将市场法、成本法、收益法三种方法结合使用，对评估对象价值从不同角度估算，使评估结论相互验证，确保评估结论的可靠性和公允性，从而避免因评估方法运用不当而产生的操作风险。
(三)评估结果处理阶段是操作风险控制的保障
根据资产评估结论，编制和提交资产评估报告，并妥善保管相关评估资料，构成了评估结果处理的两个基本步骤。
1 编制和提交规范的资产评估报告书
评估人员应严格遵循独立、客观、公正的原则，按照《资产评估准则――评估报告》及相关行业要求撰写评估报告，包括评估目的、评估假设、价值类型、评估实施过程、评估方法、评估基准日以及评估结果等重要内容，使评估报告符合业务约定书中的要求，降低有关利益主体受损的可能性。如果在评估过程中存在可能影响评估结论的有关事项，在评估报告中要作特别事项说明，提示报告使用者特别事项可能对评估结论的产生的影响。同时，在评估报告中还要对评估结论的使用时限，使用效力，使用范围等作充分提示，并与委托方沟通，引导其合理地理解评估结论，减少因评估结论使用不当造成的操作风险。
2 妥善保管资产评估工作底稿及相关资料
提交报告之后，评估项目小组应及时将资产评估工作底稿和相关评估资料归档，检查可明确双方责任的资料是否盖章，应提供的权属证明、相关说明是否提供完整等，检查评估报告结果与工作底稿的一致性。工作底稿和相关资料整理齐全，及时将资料移送至档案管理部门。评估工作底稿和相关资料是操作风险控制的重要证据，也是评估机构和人员总结经验，提升业务水平的备查资料。保存工作底稿和资料是评估主体主动留存抗辩证据的重要手段。
四、 控制资产评估操作风险的其他措施
执行必要的资产评估程序，严格按照评估程序的各个步骤规范操作，是评估机构和评估人员主动控制操作风险的重要手段。除此之外，资产评估机构还应从以下几个方面进行操作风险控制：(1)建立健全资产评估程序制度和内部质量控制制度。基于《资产评估准则――评估程序》，建立、健全适合本机构实际情况的资产评估程序，并对评估程序特别注意的事项进行强调和说明。加强对评估过程和结论的复核性检查和验证，避免评估过程中可能出现的各种疏漏和错误，进一步减少操作风险。(2)改善落后的评估技术手段。在评估过程中尽可能减少个人主观性判断，充分使用现代化的评估技术，保证数据资料的公允性、时效性。(3)加强评估师后续教育，提升评估师的专业胜任能力。资产评估是时效性很强的经济活动，评估业务复杂多变，要求评估人员加强专业学习，及时吸收与评估业务相关的新知识、新方法、新经验，了解行业相关的新政策和新法规，把握行业发展动态。
关键词 房地产；抵押评估；风险控制
中图分类号 F233
文献标识码 A
一、引言
随着我国房地产交易市场蓬勃发展，连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。由于在房地产抵押贷款中，抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据，所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障，进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。
二、房地产抵押评估存在的问题及风险
1.“假按揭”套取房地产开发贷款
近年来，作为宏观调控措施，国家限制房地产开发贷款，鼓励个人住房消费贷款。在此背景下，一些开发资金不足且无法正常取得开发贷款的开发商，就采取“假按揭”的方式以套取贷款。开发商利用自己员工及其亲属的身份证，签订所谓的“商品房预售合同”，并以此申请个人住房抵押贷款，取得贷款后，由开发商以个人名义按月偿还本息。开发商采取“假按揭”的方式扰乱了正常的金融秩序，使大量消费性贷款转化为房地产开发贷款。部分“假按揭”实质上是“一房两售”，一旦开发商逃废债务，银行贷款将难以追回，因为真正的购房人入住后，抵押物将无法处分，购房人产权将得不到保护。“假按揭”名义上的借款人往往是在不知详情的情况下被利用的，一旦开发商恶意欺诈，将作为违约一方承担违约赔偿责任，如果处理不好，将影响社会稳定。
2.超值抵押风险
房地产抵押是一种债务履行担保方式，抵押物的价值应当高于所担保的债务。但实践中，有的借款人以虚报房地产价值或要求估价机构高估房地产价值，以此取得超出抵押物实际价值的银行贷款。也有的贷款银行工作人员明知借款人申报的抵押物价值或估价机构的估价结果高于其市场价值，甚至在房地产管理部门提醒其抵押物价值不足以为贷款提供担保的情况下，仍坚持以此作为确定抵押贷款额度的依据，致使银行实际放贷额大于抵押物的市场价值。
3.人为因素风险
人为因素风险是由于估价机构或估价人员不执行行业规定和不遵守职业道德规范所致。为争取估价业务，评估机构或 评估人员与委托方私下达成某种价格共识，采取弄虚作假的手段，故意高估或低估评估值，给另一方造成损害。如抵押人与估价人员串通一气或收取额外好处费，故意把评估值高估，并骗取金融信贷机构的信任而获得超出抵押物实际价值的贷款额，到期还不清债务，即使处置该抵押物也资不抵债，出现金融机构状告评估机构的纠纷。
三、房地产抵押评估风险的控制路径
1.树立风险意识，建立和完善风险防范机制，强化评估质量控制管理
抵押评估为借贷 双方提供中介服务，评估价格的高低直接影响到双方的利益。尤其是当借贷双方因不能履行债务而发生纠纷时，通常会将估价机构和人员牵连进去，因此，作为估价一方必须时刻树立风险意识，不要因一时的小利或失误而遭受重大损失。这就要求估价机构要建立和健全内部各项规章制度，如继续培训教育制度、评估结果会审制度、风险基金制度以及其它各项责任制，以应付各种风险的出现。
评估质量控制管理是评估公司各项管理的核心。建立和完善此项管理制度，有助于防止因评估人员业务水平问题而造成的评估错误，有助于防止因评估过程中未能保持独立、公正而造成的评估失败。评估公司应根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》等技术标准，结合地方有关政策及其他一些相关标准规范，制定出评估公司自身的质量控制规范标准，其内容包括评估操作程序、报告规范格式、评估方法技术要点、基本参数的确定及报告错误界定等。在评估人员初步完成了评估的技术部分后，由水平较高的评估师对评估报告进行初步复核。复核主要审查评估程序有没有履行，譬如有没有进行现场实地踏勘，收集的资料是不明充分和真实，评估方法选择是否恰当，参数是否合适以及评估结果是否与市场水平相吻合等。另外，还要定期抽检是指公司技术管理部门根据公司制定的质量规范标准，定期对每个评估人员的报告随机抽查，对报告质量打分，并提出报告修改意见和奖惩意见，由报告主办人员修改报告，收回替换提交客户的报告，公司实施奖惩。
2.采用科学、合理的评估方法，避免房地产抵押价值高估风险
采用科学、合理的房地产抵押贷款价值确定依据，可以以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础确定房地产抵押贷款价值，避免抵押房地产价值高估，从而挤出房价虚高造成的泡沫，降低风险。同时参照收益法和市场比较法的评估结果，综合考虑不同评估方法下抵押房地产的评估价值，取较低者作为贷款发放的依据。由于收益法中对参数的准确性要求很高，且由于利率、通货膨胀、经济周期性变化对房地产的影响，加之目前我国房地产经营受许多非市场因素的影响较大，与公式成立的假定情况相距甚远，特别在考虑抵押期限情况下，对未来市场预测就带有更大的不可知性，因此在进行房地产抵押评估时应慎用。而采用成本法估价，虽然房价的构成很复杂，但由于土地价格的招拍挂制度，房屋建设成本有明确的相关规范，社会对利润也有公认的合理水平，所以是具有操作性的。以成本法评估抵押房地产，尽管由于涉及到房地产商和部分投机者的切身利益而不受欢迎，银行的房地产抵押贷款额度也可能会降低，在短期内影响银行的收益，但对于房地产市场、银行乃至金融体系的长远、健康、平稳发展却是至关重要的。
3.提高贷款审查人员素质，有效监督评估质量
银行自身应在内部配备既精通银行业务又有房地产评估专业知识和技能的贷款审查人员，改变单纯以房地产评估机构给出的评估价乘以贷款价值比率确定贷款额度的操作方法，以有效控制房地产抵押价值的高估风险。相关贷款审查人员应该站在银行的角度去评估抵押房地产的客观价值，充分考虑未来市场变化和短期强制处置等风险因素。具体而言，审查人员应该审查评估技术报告中估价师的测算过程是否有误、有关参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和目的、抵押物产权是否存在瑕疵等。当市场发生变化时，要对抵押物进行内部估价，以确定抵押物现时价值。
四、结束语
综上所述，估价机构和估价人员应该树立强烈的风险意识，重视和防范抵押估价风险，坚持自律，加强内部管理，建立和完善抵押估价风险防范机制。
参考文献：
关键词：房地产评估风险形成机制防范对策
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
房地产评估风险主要是评估报告的最终定价与当时的市场所确定的房地产价值发生不一致以及不一致的程度和范围。房地产评估是以评估报告的形式体现的, 房地产评估报告是全面、公平、客观、准确地记述评估工作全过程包括评估基准日、评估方式、方法以及为什么采用该种评估方法等等, 最终对估价标的物的客观合理价值进行定价的工作报告。该工作报告体现的是房地产在基准日符合客观市场需求的价格, 绝不是房地产的实际取得成本。因此, 评估报告最终的定价和随时变化的市场价格达成一致的可能性极低, 这就决定了评估工作的风险性。
一、房地产评估风险形成机制
1、市场经济活动主体提供虚假情况的风险
市场经济活动主体包括经济活动中涉及的利益各方, 如土地出让中的国家、房地产交易活动中交易各方、房地产抵押活动中的抵押人和抵押权人等。而经济活动主体在经济活动中因其利益所需提供虚假情况仍时有发生。在这种前提下, 经济主体为达到其目的, 不惜向评估机构提供虚假情况,甚至采用欺骗和违法的手段。如在土地出让、房地产抵押贷款、房地产出资入股、企业资产清查等事务中, 越来越多的经济主体意识到房地产在其固定资产中所占的比重和作用, 认为这是企业资产规模中有较大“弹性”的地方, 因此一些经济主体便想法设法要将这种“弹性”发挥到极致。当评估机构无法达到经济主体的要求时, 一些经济主体便会采用弄虚作假的办法,提供不真实的报表、数字、财务信息,而这些信息直接会影响评估结果的真实性、可靠性, 同时也是评估机构和对方经济主体所面临的一种不容忽视的风险。尽管在我国现行的评估制度中,评估报告都强调作为评估依据的资料由经济主体提供并承诺该资料的真实性, 评估报告也是在此基础上形成的,评估机构不承担这部分相应的法律责任。但评估机构不能洞察这些虽然承诺真实但实际虚假的资料, 必然会出具对一方经济主体有利的评估报告。因此, 另一方经济主体就会对评估报告的客观真实性产生怀疑甚至引发诉讼。
2、估价机构和人员自身素质带来的风险
估价机构和人员业务素质不高、执业道德较低等都会造成评估报告与实际情况的脱离, 给经济活动带来或多或少的隐患。评估报告是否符合当时的实际情况, 归根结底取决于评估人员自身的业务素质和道德素质, 评估师的素质越高, 评估工作风险越小,反之, 评估工作风险就越大。如果评估工作者业务素质低, 就可能出现评估方法采用不恰当、评估依据的客观材料收集不全面等情况; 但如果评估工作者道德素质不过关, 就会出现欺诈、串通压低或者抬高价格等现象。
3、估价技术———评估原则、程序和方法的使用不当带来的风险
在实践中采用的估价方法都是行业通行公认而延续下来的方法。但是在具体估价过程中, 估价人员的个人能力不同, 在评估方法采用及具体技术应用等方面会产生程度不一的差异。尤其因评估工作的特殊性, 评估人员的主观判断能力在评估结果的形成上也起到相当大的作用。因此, 估价技术的差别也会对参与评估的各方当事人产生较大风险。我国现行评估制度
规定了房地产估价应遵循的原则、程序和方法, 但落实到具体工作中后情况却是千差万别。例如: 如何选取适合标的物实际需要的评估方法, 如何选取适合实际的参照标的物等都有赖于评估人员所采取的程序和方法是否科学、适用。如果评估人员不遵守评估原则, 采用了不合事宜的程序和方法, 必然会得出错误的结论。
4、市场竞争的负面影响带来的风险
房地产评估机构之间不正当的压价竞争, 造成了评估成本比例的不断攀升。由此必然导致评估机构减少工作量, 从而影响到评估程序的正常进行和评估方法的选择, 这样得出的评估结论显而易见会脱离实际, 因此导致了风险的产生。
二、房地产估价风险防范的有效办法
1、政策规范是防范评估风险的根本保障
政府应规范各项政策: 为确保市场竞争的效率和公平, 政府应该公正严明的立法和执法, 规范社会各角色的行为, 惩治违法违规行为; 为加强服务功能, 政府有义务为社会提供基本的公共产品和信息服务, 创造和维护公开、公平的社会经济环境。
房地产评估行政主管部门及房地产估协师协会是政府和从业机构之间的桥梁, 是房地产评估行业自我管理的实施者, 对行业实行监管、惩处违法违规行为;整合评估业信息资源, 为评估机构提供全方位的服务;制定符合规则的评估业相关的法规、评估标准。
同时, 要破除行业、地域壁垒, 打破评估领域的垄断, 创造公平透明的市场竞争环境; 打破社会公共信息资源独家垄断局面, 真正实现信息资源共享。
2、制度创新是防范评估风险的基本保障
以强化风险意识, 树立质量至上为中心, 建立健全内部质量控制体系, 完善外部监督机制和风险救助机制。评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系,要有一整套质量控制政策和程序, 树立质量至上的观念, 保持应有的职业谨慎, 严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作, 拟定科学的评估计划, 采用正确、恰当的评估程序和方法, 制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行估价复审制度, 复审制度不仅可以提升估价师的专业水准, 可以加强委托人对评估报告的信心, 而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当, 并对评估报告进行恰当性检查, 从而有效地降低评估风险。
另一方面, 房地产评估业的行业主管部门和行业协会, 必须加强对行业的统一管理和监督职能, 对评估机构和人员作定期和不定期的检查, 对发现的违法违纪行为要坚决查处, 为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金, 以提高评估机构的抗风险能力。
3、谨慎选择客户是防范评估风险的根本手段
评估人员要控制评估风险, 首先要与客户充分沟通, 识别资料的真假性, 了解客户的道德品质, 促使评估机构谨慎选择客户, 避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险。评估人员不仅评估时要与客户沟通, 而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况, 掌握客户评估的真实需要; 评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行; 在评估后与客户沟通则重在引导客户合理运用评估报告, 减少评估报告误用的可能性。
4、提高评估人员素质是防范评估风险的基本手段
要把评估从业人员素质水平的提高, 作为保证房地产评估业健康持续发展的首要因素。要保持评估人员持业能力以适应社会对它的要求, 就要注重评估人员的后续教育。行业主管部门和行业协会应有计划地组织人员集中进行培训和考核活动, 评估机构和人员也可根据自己的情况和特点进行自我培训。后续教育应摆脱那种为教育而教育的形式主义, 应针对当前评估工作遇到的新问题、新情况有目的地进行, 既可采取聘请名师讲座的形式, 也可采用评估人员相互交流讨论的形式, 使后续教育切实为提高评估人员素质水平服务。
参考文献：
[1] 娄国豪.谈两岸房地产市场投资风险异同[J]. 商业时代. 2007(13)
（一）风险导向审计与金融机构洗钱风险评估的异同。具体运用中，两者均采用抽样评价方法，取证手段相同（如询问、查阅、检查等方式），评估流程类同。财务报表审计流程大致分三个阶段，即承接业务阶段的内外部风险评估，主要分析被审计单位高管层压力、机会和借口等因素所引发的舞弊或错报风险；风险初步评估阶段，了解评价被审计单位环境、内控制度情况；进一步审计程序阶段，控制测试和实质性测试（对被审计单位各类交易、账户余额和披露的细节测试以及实质性分析程序）。后续审计程序根据前阶段的风险评估结果确定，当后续审计程序获取的审计证据与初始评估获取的审计证据相矛盾时，可以修正风险评估结果，并相应修改原计划实施的进一步审计程序。审计风险评估的目的是根据风险，确定进一步审计程序的性质、范围和时间安排，其目的在于内控风险较高时，更多的控制测试和实质性测试能推断被审计单位的错报或舞弊行为，继而获取被审计单位错报或舞弊对财务报表的影响程度。洗钱风险评估与此类似，一是了解金融机构固有风险阶段，与承接审计业务阶段内外部风险评估相似，需了解金融机构所面临的宏观经济状况，所在行业的洗钱风险及经营状况对洗钱风险的影响。二是初步评估阶段，与审计风险初步评估阶段相似，对金融机构反洗钱工作的环境、内控制度执行情况进行评估。三是深入评估阶段，与进一步审计程序阶段相似，对金融机构的反洗钱内控制度有效性和可疑交易分析报告工作的及时性和有效性进行分析评价。洗钱风险评估过程中，可以在了解金融机构固有风险的基础上，确定初步评估的范围，指导深入评估的时间、范围和方法，包括对金融机构进行一次初步评估和一次深入评估，也包括根据评估结果，采取现场检查、约见谈话、现场走访等后续监管措施。不同之处在于：一是业务性质不同。风险导向审计是对财务报表不存在由于错误或舞弊导致的重大错报获得合理保证；金融机构洗钱风险评估是对金融机构洗钱风险的高低作出评价。二是评价内容不同。前者是对被审计单位的外部环境、内部环境、内控制度，特别是对会计报表及账务处理的准确性及真实性进行评价，具有经济评价性质，较为复杂；后者是对被评估单位反洗钱相关的环境、内控制度及可疑交易分析能力进行评价，具有单一性风险评价性质，较为简单。三是法律责任不同。审计主体对审计报告具有强制性报告义务，并对出具的审计报告承担法律责任；洗钱风险评估是对风险进行判断，不具有强制性报告义务，较少承担法律责任。四是委托责任不同。前者是会计师事务所接受有关信息使用者的委托，对被审计单位进行审计，信息使用者包括政府、股东及投资者等相关人员；后者主要是评估主体接受政府部门委托，根据最新风险状况对被评估机构洗钱风险进行评估。
（二）风险导向审计对洗钱风险评估的借鉴意义。风险导向审计理念成熟的理论和规则对新型的洗钱风险评估具有一定的参考意义，主要表现在：一是评估理念。实施审计的范围包括被审计单位内外经济、政治、法律环境、内部控制制度及经营状况，体现出评估对象在极为复杂的情况下，仍讲究审计的成本与效益。洗钱风险评估作为近年来推出的一种监管方法，强调合理配置监管成本，通过借鉴审计规则，才能将风险为本的评估理念落到实处。二是评价体系。审计风险评价体系采用类似于矩阵的评价方法评价，其基础是被审计单位的风险不能通过细化风险点进行简单汇总，理由在于风险之间存在交叉影响。金融机构洗钱风险评估是对金融机构反洗钱内控制度及控制措施进行评价，各风险控制点对整体风险的影响与审计实务基本相同，借鉴审计评价方法，能较好反映金融机构被利用洗钱的风险。三是评估方法。开展审计时，具体审计目的不同，取证手段也不同，各具优势，金融机构洗钱风险评估的方法处于摸索阶段，通过借鉴，能优化评价效能。
二、审计风险评价体系对洗钱风险评价体系的借鉴
层次分析法（AnalyticHierarchyProcess，AHP）是美国运筹学家T.L.Saaty于20世纪70年代初提出的一种决策分析方法，基本原理是：把一个复杂的决策问题视为一个系统，按总目标、子目标、评价因素的顺序进行逐步分解，构建层次结构，然后通过模糊量化确定各元素对于上层指标的重要性，以此递推到总目标层，从而为最终的决策问题提供较为科学的定量依据。洗钱风险评估方法之一为层次分析评价方法，通过采用分级细化、确定指标分值权重、逐级加减汇总的方式，确定总体水平。如澳大利亚评估洗钱风险主要考虑两个因素，一是机构被用于洗钱和恐怖融资活动的可能性（剩余风险），若机构的内在风险（自身提供的产品、服务、销售渠道、面对的客户群体导致的内在风险）较高，但其各项内控政策措施足以有效管理风险的话，则剩余风险不大；如果被评机构属于公共机构，则被用于洗钱的影响就比较大，其内控风险模块和内在风险模块的风险值根据各自重要性加总，前者减后者得出剩余风险值。我国试行的金融机构反洗钱风险评估标准中，将风险指标划分为环境、产品／客户、控制、沟通和调整五类一级指标，通过对各类指标中的标准评价得分汇总得出整体风险，优点在于，整体风险或工作情况受多个控制点、事项或交易的影响，各指标的汇总得分情况能较好反映整体水平，其在工作绩效考核运用中的优势尤其明显。
审计风险值的确定方法与上不同，是在确定各类风险值（或风险高低）的基础上，对各类风险值进行数值乘算（或选用“高”、“中”、“低”等文字的定性描述），并通过矩阵表的方式计算确定风险，本文将此方法描述为矩阵评价方法。审计风险值具体确定方法为，审计风险=重大错报风险×检查风险（实务中，注册会计师不一定用绝对数量表示风险水平，还可以选用“高”、“中”、“低”等文字描述，即审计风险值可通过数值乘算，也可以定性确定），其中，检查风险取决于审计程序设计的合理性和执行的有效性，可以通过职责分配、提供针对性审计计划等方式解决。重大错报风险包括固有风险和控制风险，评估时可以单独对固有风险和控制风险进行评估，也可以合并进行评估。国内有关研究提议采用矩阵方式评价风险，第一种评价方法为，洗钱风险=固有风险×内控风险，其中，固有风险包括：国家／地域风险、产品／服务风险、客户风险；内控风险主要是指反洗钱内控制度及执行风险。第二种评估方法为：反洗钱风险＝原本风险×管控风险×监管风险。与反洗钱风险管理的评估方法相似，金融机构洗钱风险水平受以下四个方面的因素影响：国家经济，所在行业、地域环境；反洗钱内控制度与内部环境；金融产品、服务及客户本身的洗钱风险水平；可疑交易报告的及时性和有效性。第三种评价方法为，金融机构洗钱风险=国家（地域、行业）风险×控制风险×产品（或客户）风险×交易监测风险（与审计风险评估相似，洗钱风险值可通过数值乘算，亦可定性确定）。
国外有关监管机构采取类似的矩阵评价方法，如德国运用12格矩阵表示不同的风险等级，对金融机构的风险评估方法为，金融机构洗钱风险=潜在洗钱威胁×反洗钱措施的质量，其中金融机构潜在洗钱威胁分为高、中、低三档，包括金融机构所处地理位置、业务范围、产品结构、客户构成及销售方式。反洗钱措施的质量分高、中高、中低、低四档，评估结果主要依据金融机构的年度审计报告。本文认为矩阵评价方法体现出风险与成本的一种均衡，避免将洗钱风险通过简单汇总各级指标分值的方式进行评价。主要体现在：一是控制成本。风险导向审计理论认为，机构内部行使控制职能的人员素质及控制成本影响控制效果，若实施某项控制成本大于控制效果而发生损失时，就没有必要设置该控制环节或控制措施。洗钱风险评估中，某金融产品被用于洗钱的风险较高，其相关控制风险也较高，但若金融机构的该类金融产品交易量很少，则其整体洗钱风险不能被认定为高风险，投入此部分的评估资源可以相对减少。二是风险项的交叉性影响。即各类风险相互之间的影响，如新客户“职业”登记为“其他或无业”的比例较高，则不能认定客户身份识别制度执行有效，被利用于洗钱的风险应该较高。三是不同类别风险对整体风险的影响程度。即当某类风险较高，而其他类风险较低时，须依据各类风险对整体的影响程度确定风险等级。金融机构的反洗钱义务在于预防，所有控制措施都是为做好可疑交易的监测、分析和报送服务，若客户身份识别制度和客户风险等级划分制度执行的很好，但监测分析人员的人数配置不够、分析能力不高，可疑交易分析系统的智能化不足，则应认定该单位的洗钱风险水平为高风险。
三、风险导向审计方法在洗钱风险评估方法中的运用
（一）运用抽样评价方法。审计抽样范围受所鉴定会计期间的影响，并针对该会计期间各类控制、事项或交易中的部分样本进行评价，通过样本推断总体，如年度财务报表审计，只有在审计报表期初余额，及评价期末、期后事项对报表的影响时，才会跨年度选取样本。洗钱风险评估相对灵活，可以对某一年度的洗钱风险进行抽样评估，也可以针对某类控制、事项或交易的样本扩大至若干个年度进行抽样评估。
（二）依据风险高低扩大或减少样本量。审计实务中，若认为被审计单位控制环境薄弱，则很难认定某一相关流程的控制有效，其实质性测试的样本量会大幅增加（实质性测试包括细节性测试和实质性分析程序，即对会计计量的真实性、准确性、合理性进行审查）。小型机构员工较少，限制了其职责分离的程度，虽然没有文件形式的控制要素，但了解管理层的态度、认识和措施及其控制环境非常重要，应该更多的采取实质性程序。洗钱风险评估可借鉴以上方法，若金融机构的内控风险很高，则其客户身份识别、交易记录保存及客户风险等级划分相关控制点就较难得到有效执行，继而影响异常交易分析识别的及时性和有效性，此时应扩大对异常交易分析及报告的样本量，确定洗钱风险的高低。
（三）整合取证手段。审计取证方法包括查阅、询问、观察、穿行测试、重新执行、实质性分析程序等方法，具体审计目的不同，取证手段和工作流程也不同。如对收入确认的完整性测试，由原始凭证追查至明细账（从发货部门的发运凭证追查至有关销售发票副本，再到收入明细账），而对收入确认真实性的审计流程与上述流程相反。洗钱风险评估中，如评价金融机构的可疑交易报告是否有遗漏，可以选取部分存量客户，从建立业务关系，到客户风险等级划分，再到可疑交易分析报告的整个流程进行取证；评价可疑交易报告是否合理，则与上述流程相反。在具体方法运用上，主要有以下几种可供借鉴。1、询问。向金融机构有关员工进行询问，获取与内部控制运行情况相关的信息。如果某项控制要求某一员工（复核人）在文件上签字以证明他复核该份文件，那么应询问其复核的性质，即对什么进行复核，复核的要点是什么，签字复核的意义等等。如个人独资企业、家族企业、合伙企业、存在隐名股东或匿名股东公司的尽职调查难度通常会高于一般公司，应询问此类尽职调查的方法和措施。2、穿行测试。追踪交易报告在业务流程中发生、处理和记录的过程。业务流程中存在多个风险控制点，如客户身份识别措施——身份识别记录——风险等级划分——交易记录保存——可疑交易提取、分析——复核确认——分析报告结论，通过穿行测试，掌握内控薄弱环节，及对整体风险的影响程度。3、重新执行。审计实务中，检查复核人员是否认真执行核对时，不仅应检查是否在相关文件上签字，还应选取一部分凭证如销售发票进行核对。在风险评估中，可以选取部分可疑交易报告，评判可疑交易分析复核的合理性；在可疑交易分析系统及风险等级划分系统（或者是功能模块）中，评估人员从相关系统调取客户身份资料（一般是开户资料）和交易记录，以评价系统设计的合理性。4、实质性分析程序。通过研究数据间关系评价一段期间的交易情况。审计实务中，实质性测试包括对各类交易、账户余额和披露的细节测试以及实质性分析程序（如财务指标的横纵向比较）。在洗钱风险评估中，可以运用到实质性分析程序，如“可疑交易量／同类型交易量”的横纵向比较，“未登记客户职业信息数量／所有客户数量”的横纵向比较；如私人银行业务的投资理财品种和交易金额的变动情况。
四、审计成本控制在洗钱风险评估成本中的借鉴
关键词：企业价值 评估 风险防范
着我国市场经济的不断发展，企业价值评估在推进市场经济发展过程中发挥着日益显著的作用。资产重组、企业并购或是公司上市等经济活动无不需要通过企业价值评估提供价值参考。由于企业价值评估自身的复杂性与特殊性，在操作中必定会出现风险，一旦风险发生，将会影响正常的经济运行，给企业价值评估中的利益相关人员带来损失。因此，如何控制企业价值评估中的L险，将风险尽可能地降低到可接受的程度是一个不容忽视的问题。
一、企业价值评估风险的种类及来源
企业价值评估风险可以定义为：在评估业务或事项中，由于评估机构或人员对企业价值做了不准确或错误的判断给相关人员带来损失或需承担相应责任的各种风险。根据此定义可以将企业价值评估风险分为以下四种：
（一）来自被评估方的风险
来自被评估方的风险主要有以下三种：（1）道德风险。被评估企业为了提高企业自身价值，获得相关利益，通过提供虚假材料、隐瞒对企业不利事项来使评估机构高估企业价值。（2）客观风险。这种风险是由于被评估企业规模较大、行业特殊、无形资产较多等客观因素，导致评估难度加大，评估准确性难以保证。（3）被评估企业信息不清带来的风险。这种风险通常是由于被评估企业提供的资料有误、缺损，特殊机器设备资料难以获得以及资产权属不清等原因引发的风险。
（二）来自评估方的风险
来自评估方的风险主要有以下三种：（1）道德风险。与被评估方一样，评估方同样会产生道德风险，为了获得更多的评估费用、收受好处或者评估方与被评估方有亲属关系等，评估方可能高估或低估被评估企业的价值。（2）组织风险。组织风险主要是指评估机构组织管理人员时产生的风险。评估机构人员管理能力不足、管理制度存在缺陷、缺乏经验等都可能致使评估机构在项目组织、控制环节存在风险。（3）操作风险。评估人员在评估过程中方法选择不恰当、计算错误、数据遗漏以及在操作中缺乏必要的评估程序，没有按照相应的法律法规、行业准则操作，评估技术手段落后，不适用当前评估业务阶段等，这些都会使评估结果不符合实际。操作风险很大程度上与评估人员专业胜任能力相关，企业价值评估在方法选择、参数选取上，要依赖评估人员的专业判断，如果评估人员专业能力不足，也会带来很大的风险。
（三）来自评估环境的风险
来自评估环境的风险主要有以下四种：（1）法律风险。企业价值评估在我国发展时间不长，相关的法律法规还不是很完善，评估人员在工作中缺乏法律依据。很多企业评估相关法律法规不适用当前我国的经济发展状况，与现实脱节，很难有效指导当前的评估工作。（2）市场风险。市场环境不佳，经济不稳定，行业间的不正当竞争以及市场信息缺乏等都有可能使评估结果出现错误。（3）行业自身发育不良产生的风险。我国企业价值评估起步晚，在理论方面，主要是借鉴西方理论研究成果，缺乏实践性。西方学者经过不断探索，已取得了显著的成果，为企业价值评估理论的发展做出了很大的贡献，但从整体来看，企业价值评估理论并不完善，实践中还存在很多有待解决的问题。另一方面，西方经济环境与我国经济环境有很大不同，其理论成果不一定能完全适应我国情况。（4）监管风险。监管不到位，行业就会出现不正当竞争，导致评估机构只注重自身经济利益，忽视工作质量。另外，监管方对企业价值评估行业以及评估机构监管不足，政府对评估的过多干预都会使评估结果背离实际情况。
（四）其他风险
其他风险主要表现为评估报告使用风险和关联风险两种。（1）评估报告使用风险。评估报告具有时效性，如果评估报告超过使用时效则不能客观地反映企业价值，会产生风险。另一方面，评估报告根据评估目的不同会有不同类型，使用错误类型的评估报告同样会产生风险。除此之外，评估报告使用者还应考虑后续事项对评估结果的影响。（2）关联风险。有时，评估项目过大，需要几家评估机构合作完成项目，其他评估机构出现问题也会引发本机构产生风险。
二、企业价值评估风险控制策略
（一）完善相关法律法规，加强行业监管
相比西方发达国家，我国在企业价值评估立法方面还有很多不足，由此导致评估机构受利益驱逐，利用法律漏洞，获得非法利益。因此，我国应尽快完善企业价值评估相关法律法规，使企业价值评估工作有法可依，让企业价值评估行业规范化、法制化。我国评估机构监管部门应定期对评估机构资质进行评审，评估机构根据评定资质等级接受业务，不得接受超越资质范围的业务。要发挥政府职能，加强行业监管，对企业价值评估机构工作的质量进行监督，但要注意，政府在其中只是起到监督和导向作用，不得干预正常的企业价值评估工作。
（二）重视企业价值评估行业规范建设
目前，我国评估机构数量众多，规模大小各异，在实际业务操作中，评估业务执行标准也不尽相同，不可避免地会出现一些行业混乱现象。为了保证评估业务的科学性和客观性，应重视企业价值评估行业规范建设，建立一套完整的企业价值评估管理体系，规范评估标准、评估程序及评估报告的制作，从而减少人为主观影响评估结果。要不断完善评估准则，将评估准则作为重要指导。只有行业规范统一了，评估结果才有可比性。要建立并完善企业价值评估机构的进入与退出机制，保证企业价值评估行业有序发展。
（三）建立企业价值评估风险管理机制
企业价值评估机构应建立风险管理机制，风险管理机制一般包括三个方面：（1）风险预测。在评估机构接受评估项目前，对该项目进行可行性分析论证，发现项目面临的风险，并预测风险发生的概率及可能造成的损失。（2）风险控制。通过制定相应的控制措施，在风险可能发生的环节加强控制与管理，从而减少风险的发生。（3）风险管理。评估机构应通过评定风险控制的效果、建立风险责任制、奖罚制度、明确评估人员责任、提高评估人员风险规避意识等措施来最大限度地降低企业价值评估中的风险。
（四）提高评估人员综合素质
企业价值评估工作的质量与评估人员的综合素质密不可分。目前，我国企业价值评估执业人员素质参差不齐，整体来看，还有待提高。评估人员综合素质主要包括两个方面：道德素质和专业技术素质。道德素质要求评估人员遵纪守法，保持客观公正，不受任何个人和组织的影响，做出正确的评估结果。同时，评估工作很多时候要依赖评估人员的专业判断，专业技术素质对评估人员做出正确的专业判断至关重要。专业技术素质要求评估人员充分理解企业价值评估准则，熟悉企业价值评估的技术方法。根据评估人员综合素质要求，评估机构应做好以下工作：第一，提高评估人员风险意识，在工作中提高警惕。第二，在聘用评估人员时，应对其进行充分考核，考察其专业技术能力是否符合要求，对专业技术不合格的人员坚决不聘用，这样可以避免评估人员由于专业素质不高带来的风险。第三，要重视评估人员后续教育，企业价值评估是一个不断发展的行业，评估人员要进行后续教育才能应对不断出现的新问题，评估人员不仅要重视理论学习，还要注重实践操作，不同机构部门应加强交流，促进发展，共同进步。第四，提高评估人员道德素质，加强评估机构道德建设工作。
（五）改善企业价值评估信息质量状况
信息质量状况直接影响企业价值评估结果的准确性，因此，应注重改善企业价值评估信息质量状况。评估机构应任用专业水平高、信息搜集能力强的人员，负责信息搜集与处理。在信息搜集过程中，要有针对性，应尽量使用第一手信息，越是原始的信息使用价值越高，剔除大量无用信息，提高信息效率。信息搜集人员应对信息的可靠性进行复核，保证信息|量。信息分析处理过程中，应注意选择恰当的分析方法和信息处理工具，从而得出更为科学合理的结论。企业价值评估是一个涉及多学科的行业，对于评估机构不能把握的信息可以借助专家意见。建立信息共享平台，利用现代信息技术，将企业价值评估中不涉及企业机密的信息进行共享，增加企业价值评估的透明度，减少舞弊的发生，为评估人员提供便利。
（六）建立企业价值评估保险制度
企业价值评估中有一部分风险属于系统风险，通过一般的风险控制不能有效规避，可以采取风险保险措施，评估机构拿出一部分利润给保险公司为自身进行风险投保，一旦风险发生，由保险公司对评估机构发生的损失进行赔付。保险公司在与评估机构签订合同时，应注明只给予部分赔付，并不对评估机构的损失整体赔付，由评估机构自身承担一部分损失，这样可以使评估机构自觉规避风险，减少风险发生。这种方法虽然增加了评估企业的运营成本，但减少了评估机构担心系统风险发生的压力，降低了评估机构的道德风险。另一方面，保险公司为降低评估机构风险的发生，会采取各种措施监督评估机构工作，从而进一步降低评估机构风险。X
参考文献：
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