发现问题解决问题是必须的，但要看到问题的所在，应该是如何纠正以前的不当甚至是错误登记，与落宗两码事。落宗是发现了这些问题，并不是由于落宗阻碍了统一登记。
用途不一致不等于违法用地，简单的把土地用途和房屋规划用途划等号本身就是错的。
工业用地、教育用地甚至是集体土地等搞房地产开发都可以登记？
违法用地的房屋在没有合法处理之前，肯定要暂停登记，否则一路违法下去，怎么符合法治精神。至于因为中止办理登记给业主造成的损失，应当有人承担赔偿责任，但这是两个法律关系。
登记不当或有错的不用纠正吗？
登记机构没有这个职权，应该有其他行政部门的生效行政文件，然后启动《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定。
登记机构是依据合法的权属来源资料进行登记的。
我国土地政策的根本就是用途管制，如用途改变未经批准就是违法用地，不可以登记。
登记申请是否违反法律、行政法规规定，是登机机构的查验职责，《不动产登记暂行条例》第十八条第三款说的很清楚，登记机构有这个职责。先不说房产证是否有问题，最起码土地不合法或不合规就不能登记。
对房产发证存在的问题，应具体情况具体分析，提出解决问题的方法，不能一概确认登记。首先登记部门没权中止，其次后果不应该让小业主承担，该抓渎职的抓渎职。
开发必须按照规划条件和用途来开发，特别是不能把其他用途的土地随意变成房地产用地。
不动产统一登记通过房屋落宗发现原有的违法问题，肯定不能继续将错就错！所以，“房本变废纸”和房屋落幢落宗没关系，只能更加凸显不动产统一登记的重要性和必要性！
违法变更用途的后果不应该由购房人承担。拒绝登记的法律依据是什么，这个才是重点。
拒绝登记的法律依据是《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记机构不能解决不动产登记中的所有问题。登记机构的职责只是依申请将合法不动产记录在案。
不动产证只是结果，过程不合法应管理部门处理。
目前登记机关就是土地管理机关，因为统一登记，以前的矛盾问题都暴露了，那只能分门别类地解决了。统一前分立登记的弊端都研究的很清楚了，对策也要做相应的研究。
工业用地上也是可以有住宅的。
土地登记按土地出让合同和其他权属来源文件确定，房屋用途按规划审批确定，《不动产登记操作规范（试行）》对这个有很明确的规定。
有规划审批但未经国土部门审批，视为没有通过改变土地用途。是规划部门没有按土地出让合同约定的条件报建审批，违反《城乡规划法》。
一、以虚假村镇工程建设许可证书申请不动产登记的问题及处理建议
在2008年《城乡规划法》实施前，对于集体土地上建房，审批部门存在多头管理、不统一的现象，如批准部门既有乡镇人民政府或乡镇人民政府下设的村镇办公室，也有建设管理部门。不同审批部门按照本部门的标准进行审批管理，宽严不一，审批资料的保管利用也存在一定的风险。而且，存在很多先建后批、审批与实际建设不一致的情况。以上这些情况都容易成为虚假风险防控的漏洞。目前，以虚假村镇工程建设许可证书申请不动产登记，主要表现为3种形式。
1.假证假信息
村镇工程建设许可证书的载体是虚假的，即提供的系非村镇建设主管部门监制的证书。证书的内容也与实际建造不符。非法申请人从其他渠道获取仿真度高的证书或私自印制的证书来骗取不动产登记，以此获得不动产权利，谋取私利。
2.真证假信息
非法申请人通过非法渠道骗取货真价实的套好印章的村镇工程建设许可证书，但证书的内容与实际建造的房屋信息完全不符。
3.假证但信息与实地一致
非法申请人提供的村镇工程建设许可证书为虚假证书，但证书记载的内容与实际建造完全相符。如何处理这种可能虚假的村镇工程建设证书问题？
首先，与颁发证书的村镇工程批准建设部门联系，调取当时的村镇工程建设许可证书样本，留存，方便登记机构进行真证与假证对比。也可以从已发证的档案里，找出类似的村镇工程建设许可证书，以作参考。
其次，加强与村镇工程建设批准部门的联系，如发现疑似虚假证书或批准部门无法找到存根的情况，建议不要收取此类证书。若申请人不认可虚假的，登记机构可联系当地法院，通过司法鉴定部门来解决。司法鉴定部门可以通过证书的公章和笔记来辨别真伪。当然，如果申请人能提交村镇工程建设批准部门出具的符合规划建设要求的证明，并经批准部门的负责人或授权人同意，也可以视为适格的建设许可证明。
再次，了解集体土地房屋建设的基本知识，提高自身专业水平，做到层层把关，使虚假证书无可乘之机。
二、房屋超建部分申请不动产登记的问题及处理建议
农村房屋的建造因自然条件、经济条件等因素存在着“未批就建”、“边批边建”、“批少占多”、“批东占西”等情况。另外，农村房屋与城市房屋不同，除用于居住外，还为满足农业生产的需要，如居住房屋旁搭建的猪圈、工具房等，其建筑多为简易或棚户结构。
上述种种情况造成规划、土地审批手续与实际建造不一致，给登记机构的房屋登记带来了较大的困难。对于申请人超土地批准面积建造的房屋，登记机构如何登记？规划审批面积与实际建造面积不一致时，房屋登记中是按规划审批面积，还是按房屋实际建筑面积进行登记？针对以上两个问题，笔者作如下解答。
1.违反规划许可证明建设的问题
对于规划审批面积与实际建造面积不一致的问题，如规划批准建造2层楼房，实际建造了3层楼房；规划批准建造50平方米平房，实际建造了100平方米平房。前一种现象属加层违章，后一种属扩建违章。这两种现象，登记机构该如何处理呢？
根据《城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。由此可见，规划审批建造2层，但实际上建造了3层或3层以上的情况，就是未按规划的规定进行建设，而并非其中2层为合法建筑。因此，笔者建议，应由建造人补办好相应的规划审批手续后，登记机构方可登记。对于规划批准建造50平方米平房，而实际却建造了100平方米或以上平房的情况，若已建50平方米的房屋符合登记基本单元的条件且在土地用地范围内，登记机构可认定50平方米符合规划的规定，扩建的部分则属于违章建筑。
2.符合规划许可证明的要求但超土地批准面积的问题
在目前法制较为健全的年代，这种问题基本不会发生。对于已经存留的此类问题，超土地批准面积建设的房屋，而土地使用证附记栏注明该用户超占规划用地面积的，可通过两种方式来处理：一是由申请人先到土地管理部门补办土地批准手续，然后再办理不动产登记。二是申请人无法补办超土地面积的，登记人员至实地查看，若在合法用地范围内建设的房屋符合基本单位且属规划批准的，登记人员可按基本单元登记符合土地用地范围的房屋，超出土地批准面积建设的房屋则不予登记。若整体房屋部分在合法用地范围，部分建造在未批准的土地范围内，由于房屋无法实体分割，则该房屋不能办理登记。如果涉及同时超土地或超规划的情况，笔者建议，登记机构可根据前述的处理方法。若部分合法建筑符合登记单元的，在不动产登记簿和不动产权证上注记两方面内容，如：李某批准建房180平方米，后建成200平方米，其中土地核准120平方米，超占20平方米。建议登记机构在合法面积写明120平方米，并在附记内注记“核准建筑面积180平方米，超建20平方米，核准土地面积120平方米，超占20平方米”。
三、房地权利人不一致的问题及处理建议
1.土地审批手续的使用人与规划审批手续的建房人不一致的问题
实务操作中，登记机构会遇到土地审批手续记载的使用人与规划审批手续的建房人不一致的情况，根据房屋所有权人和土地使用权人主体一致原则，这种情况是不能办理房屋登记的。但是，对于已存在的建实，笔者认为，可采取和谐处理、避免矛盾的登记原则，规划审批手续的建房人要取得房屋所有权，前提条件是征得土地使用权人同意，并向土地管理部门取得合法的土地使用手续，方可办理房屋初始登记。由于《不动产登记暂行条例》已正式施行，今后面对此类情况，建议土地使用权人和房屋所有权人统一协商，形成一致的房、地权利人，方可办理不动产初始登记。
2.登记簿记载的房屋所有权人、土地使用权人不一致的问题
对于已经存在的登记簿记载的房屋所有权人、土地使用权人不一致的情况，若房屋所有权人需转让房屋时，可与土地使用权人一并申请不动产转移登记，在房屋所有权人、土地使用权人都同意将不动产权利转让给受让人的前提下，笔者建议，可给予办理不动产转移登记。若是房屋继承或申请人凭生效法律文书转让房屋，但未取得土地使用权人同意的情况下，登记机构只能根据《继承法》或法院的协助执行通知书办理转移登记，对于不动产统一登记的，登记机构可在不动产登记簿和权证上注记土地使用情况，以避免矛盾和纠纷。
（一）农民对办理房屋权属登记的主观能动性不强
1.集体土地和国有土地的流转模式不同，导致集体土地房屋流转受到限制
城市国有土地上房屋实行的是“地随房走”原则，抵押、交易相对流转自由，充分体现物权原则；而在农村，农民的住宅一般都是建造在宅基地上，国家对于宅基地的使用和流转有着严格的限制，使得宅基地上的房屋抵押、交易也同样受到了限制，这就造成了农民对房屋登记的内在需求受到抑制。
2.房屋所有权证不是集体土地房屋拆迁安置补偿的依据
由于农村住宅房屋大部分都没有进行房屋登记，在房屋征收中不能以房屋所有权证作为征收安置补偿的唯一依据，故很多地方未将房屋所有权证作为征收安置补偿的主要依据。这在很大程度上制约了农民办理房屋登记的主观能动性。
（二）集体土地存在房屋登记要件不全的历史遗留问题影响了房屋登记
根据《房屋登记办法》第83条规定，集体土地上房屋在初始登记时需提交申请房屋符合规划的证明。但是，实践中集体土地上建造的房屋大部分是在《城乡规划法》实施前所建造的，有的还是解放前所建，因年代久远没经规划审批。提供符合规划的证明难度较大，因此，大大影响了登记工作的推进。
（三）登记机构不统一、登记制度未理顺
目前，全国大部分市、县城市规划区国有土地上的房屋权属都由房管部门管理，而农村集体土地上的房屋权属则由建设部门管理。随着城市化进程的不断加快，全国大部分城市规划区的范围呈现出扩大的特点，原农村集体土地逐渐被城市规划区所覆盖。原来已经在建设部门登记的房屋，由于建设部门与房管部门之间信息交流不畅，房屋所在地被划入城市规划区后，房管部门又对同一幢房屋进行了登记，“一房两证”现象较为突出。还有个别房屋出现了两本房产证所记载的权利人不一致、房屋自然状况(结构、层数、面积等)不一致等现象，给农村房屋登记埋下了隐患，也使房屋权利人的合法权益无法得到保障。
（四）“小产权房”问题
“小产权房”是违法建筑，房屋登记机构当然不得对其进行房屋登记，因此，严重影响了农村房屋登记工作的开展。
（五）农村房屋的产籍基础差
农村住宅存在产籍资料不全或与实际情况不符的情况，使房屋登记工作难度极大。
二、基本对策
（一）加大宣传力度，争取全社会的关注重视
随着国家土地政策的改变和城乡一体化进程的加快，农民的观念在不断更新，社会交往在不断增多，经商、办企业、集体经营土地资源等都需要有相应的资产予以证明，那么房屋所有权证就是一个最好的资产证明。而且，虽然集体土地上的住宅不能抵押、交易，但是房屋所有权证随着经济的发展在日常生活中将发挥更大的效用。因此，农村住宅权属登记的需求在不断加大，只是农民对现行政策的不了解，以及未认识到房屋登记和房屋所有权证在主张权利上的重要性而造成房屋登记的主观能动性不强。房屋登记机构应结合农村特点，利用多种渠道，采取多种形式加大农房登记的宣传力度，提高政策的透明度和知晓度，增强广大农民对该项工作的认知和接受程度。
（二）理顺机制、健全制度
各地政府应认识到建立直辖市、县（市）统一的房屋登记机构是发展趋势，是法律法规的具体要求，是依法行政的具体体现。在此基础上，应制定更为细化的技术规程或登记实施细则，对工作流程、信息系统操作平台、质量考核体系等方面做出详尽规定，构建起统一、规范、高效的房屋登记机制体制，促进农村房屋登记工作的健康有序发展。
（三）登记机构应遵循“尊重历史，尊重事实”的原则，灵活多样地开展农房登记工作
1.重视和利用公告发现问题
公告是登记机构确保房屋权属登记正确的重要手段。农村住宅历史沿革和权属来源非常复杂，建设审批资料不齐全，房屋权属经常成为邻里纠纷的重要因素，甚至危及社会和谐稳定。因此，在房屋权属核准登记前，进行必要的公告，通过征询利害关系人和知情人对房屋权属的异议，及时发现问题，纠正潜在错误，确保房屋登记的合法性和准确性。
2.正确区分《城乡规划法》颁布前后的相关依据
在《城乡规划法》实施前利用宅基地建造的农村住宅，是在当时建设工程许可法律制度尚不健全的情况下发生的。对这部分房屋我们应该尊重历史，尊重事实，按照《房屋登记办法》第83条的规定，在不需补办相关规划许可、凭房屋权属来源证明文件证明其房屋取得合法性的情况下，准予办理房屋登记。
《无锡市房屋登记条例》规定：《城乡规划法》和国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。各地房屋登记部门应根据当地农村建房实际，选择确认房屋是否应完整具备建房手续的时间点来衡量房屋登记的基本要件。而在《城乡规划法》实施后农村集体土地上所建造的农村住宅，应该严格按照《房屋登记办法》中的规定办理相关登记。
（四）有条件的地区应开展集体土地房屋普查登记，建立较为详细的产权产籍资料
农村房屋和城市房屋一样都是以记载于登记簿而发生物权的效力，登记簿是房屋权利归属和内容的根据，房屋物权变动的各种情况在登记簿上应该得到准确的反映。然而，我国房屋登记簿制度刚起步，《物权法》、《房屋登记办法》出台后，各地房屋登记机构才根据规定设立了登记簿。因此，房屋登记机构要积极开展工作，可以联合国土、规划等部门，依靠乡镇及农村基层组织对城镇规划区内的集体土地房屋进行普查。通过普查登记，建立起较为详尽完整的产权产籍资料，为推进农房登记打好基础。
【关键词】房地产开发建设权属登记规划
Abstract: This article from the analysis of real estate development and management authority for the registration of the existence question, proposed that solves the question mentality and the method, and how to guard against the new problems, how to improve the management system, put forward a tentative idea.Key words: real estate development and construction planning; registration;
中图分类号：[F235.91]
随着《物权法》和《房屋登记办法》的出台，在房屋权属登记管理中，提出了一个全新的课题：在房地产开发建设中房屋初始登记与规划审批的如何衔接。
近年来，随着我国房地产业的快速发展和房地产价值的不断增长，在房地产开发建设中实际建筑面积超过规划许可面积、改变房屋结构和设计用途的现象屡见不鲜。《中华人民共和国物权法》提出业主的建筑物区分所有权，当前，人们对社会公共需求日益增长。因此，人们对小区内的公共配套设施的产权归属十分关注。这类建筑在办理房屋产权登记时，如何处理好实际建筑面积与规划许可面积、实际使用功能与设计用途不一致的问题，由于缺乏明确的法律依据，长期以来一直困扰着房屋登记机构。新出台的《房屋登记办法》有如下规定：第二十条第二款规定“申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致”，房屋登记机构应当予以登记。归纳起来，就是申请初始登记的房屋应当与规划审批内容一致，应当取得规划验收合格的凭证。该规定解决了房屋登记机构处理实际规划许可不一致问题时无法可依的困境，然而对房屋登记机构如何有效贯彻执行该项规定却提出了新的考验。为此，有必要对这个问题进行研讨，探索切实有效的解决途径。
改变设计用途（使用功能）或改变建筑物的布局结构
按照有关法律的规定，开发建筑项目必须符合城市规划和城市规划管理技术规定，为此必须经过政府规划部门审批。
开发商在开发经营过程中，往往会因利益关系想更改规划。比如增加容积率、加高楼房的层数、用绿地改为建设用地等，将物业用用户房等属于全体业主的公共设施改为商业、住宅用途，业主当初购买房屋不仅仅是看中该套住房的设计、朝向、楼层、价位、施工及配套质量等因素，还综合考虑了整个小区的居住环境，比如幢与幢间的距离、小区的绿化面积、小区的生活配套设施等。规划改变虽然对具体某一套住房的影响较小(不排除有影响)，但影响了社区的整体居住环境品位，破坏了业主最初购房时的预期。况且，开发商在售房时也往往打出“超高绿化小区”、“把湖搬回家”、“拥有健身会所生活”等诱人广告，而在规划图中也能找到草地、人工湖泊、健身俱乐部的位置，很容易让未来的业主相信，这些享受近在眼前。有的业主也正是相信规划设计图中的综合设施才下定买房决心。《城乡规划法》规定经依法审定的建设工程设计方案的总平面图不得随意修改，确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
房地产价值的不断增长，如果开发建设单位为获取较大收益，在房地产开发建设过程中，擅自改变规划，将小区内的草地、人工湖泊、健身俱乐部等相关的公共配套取消另作他用或者缩小规划面积，显然有违售房承诺，不符合业主与开发商之间的购买约定。导致业主与开发商之间常因小区内的公共配套设施的产权归属而产生纠纷或者矛盾。
二、房产实测建筑面积与规划面积不一致
新出台的《房屋登记办法》第二十条第一款规定“未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的”，房屋登记机构应当不予登记；从20多年的房地产开发建设实践来看，房屋建筑面积与规划许可面积不一致的现象，常常是管得紧些就少些，管得松些就多些，究其原因，存在诸多因素。
1．开发建设单位的利益驱动。《城乡规划法》颁布实施之前，规划部门对违法行为的处罚规定，可操作的空间较大，往往是以罚款了事。在房地产价值不断攀升的背景下，一些房地产开发单位和个人为了谋取利益最大化，在计算了违法和守法的成本后，不惜违法牟利，将实际建筑面积最大限度地超出规划许可面积，在补交了超面积部分的土地出让金、城市配套费用和罚款以后，仍可获取较大收益。
2．不同的机构计算面积的方法、计算面积的依据不同导致建筑面积产生差异。由于《房产测量规范》 (GB／T17986―2000)与《建筑工程建筑面积计算规范》(GB／T50353―2005)在阳台、阁楼、半地下室等方面计算建筑面积的规则不一致，导致依据《房产测量规范》计算的实测建筑面积与依据《建筑工程建筑面积计算规范》设定的规划许可建筑面积之间存在误差。就每套房屋来说，两种标准下的测量面积相差很小，但现在建设大部分是高层建筑，那就整幢房屋来说，若干套房屋加起来累加形成的差异就大了。规划部门执行《建筑工程建设面积计算规范》，而房屋登记部门执行《房产测量规范》；因此建设施工中即使完全按照建设规划的要求，建成后的房屋实测面积也会与建设工程规划许可核准的面积有较大的出入。
3、建设工程规划许可核准的面积。规划核定的建设项目只是对一个区域内的总面积作出规定。建设单位通常就是利用这种模糊的概念打“球”，在建设过程中不断对设计结构进行修正，使得所建房屋的建筑面积不断增大。但设计变更通知书未经规划部门审批并加盖公章，但已取得规划部门验收核实意见书，身造成竣工房屋局部与原规划建审图不一致，但规划验收时予以认可的，当建设工程完工申请竣工验收时，实际建筑面积已经大大超出了规划许可的建筑面积。
我国目前处在建立、完善社会主义市场经济的时期，在社会管理的手段上还或多或少地遗留有计划经济的痕迹，对一个房地产开发建设项目的建设，历经计委立项、规划选址。用地审批、建设方案审批、建筑质量检测等多个审批环节，由于管理职能的细分以及管理人员的不足，大都重审批管理，轻跟踪管理，开发商在开发经营过程更改规划，使整个房地产开发建设项目没有通过竣工验收却照样让住户人住，造成这些购房者因建设项目竣工验收证明不完备无法办理产权证。由于权属登记发证处于建设周期中的最后一个环节，本应由相关部门把关的职责被下放至权属登记发证这一最后环节，由权属登记发证承担了过多的行政管理职责。新出台的《房屋登记办法》有如下规定：第二十条第二款规定“申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致”，房屋登记机构应当予以登记；第二十条第一款规定“未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，房屋登记机构应当不予登记”；使权属登记管理工作进入循环往复地解决历史遗留问题的怪圈。
三、解决问题的思路与方法
不论何种原因，按约付款的购房者无法办理产权证，没有保护财产的合法凭据；对于社会的稳定、对于地方经济的发展是不利的，本文仅就我市目前登记管理体制存在的问题，提出探讨性的建议，以期通过登记管理体制的完善，防范新的历史遗留问题的产生，使房屋权属登记发证工作走上良性循环的轨道。
1．加强与横向部门的沟通协作。实际建筑面积与规划许可面积不一致的问题往往是由房屋登记机构在办理产权登记时首先碰到的，遇到此类问题时，房屋登记机构难以确定小区内数十万乃至上百万平方米建筑中具体哪一平方米是规划许可的，哪一平方米是未经规划许可的。而每一平方米都与业主的利益密切相关。因此房屋登记部门应积极主动地加强与规划、财政等相关部门的沟通，力争将这些问题通过磋商达成一致意见，让出现该问题的建设单位或个人有一个明确的调整途径，也使房屋登记机构进行产权登记时有明确的法律依据。
2．完善地方性的政策规定。因为房屋登记在本质上是一种行政法律行为，房屋登记机构处理的任何一起业务都必须有相应的法律依据，在处理申请登记面积与规划许可面积不一致的问题时，也必须有明确的法律依据才能受理，如由规划等部门出台的相关法律文件，条件成熟时出台相关的地方性规定，从而为该问题的彻底解决提供法定依据。
3．明确规划竣工验收面积以房管部门实测面积为准。由于规划许可面积与实测面积在政策依据和测量标准上存在客观差异，开发建设单位往往利用这种客观的差异实现利益的的最大化。因此《房屋登记办法》规定申请登记的建筑面积必须以规划许可的面积为准，就是要促使这种超规划许可建设的现象得到遏制，这也要求每个城市必须有行之有效的措施。由于规划部门限于自身力量，不可能对建设项目面积实施全过程的控制，其规划许可证面积的控制，只能通过房管部门提供的房产测绘预实测面积依据加以控制。因此，建设工程规划竣工验收面积，应以房管部门的实测面积为准，来确认实际建筑面积是否超出规划许可面积。只有如此，方可达到两者统一，从根本上解决不一致问题。也只有这样才能既符合法律规定，又便于实际操作，还能解决房屋登记的实际问题。
4、房地产开发建设过程中因事前意想不到的原因更改规划时，应尊重业主的知情权，最好告知业主更改规划的原因，并征求业主的意见。如果有不同意见，可以相互协商，并就补偿方案达成协议。房地产开发建设过程中更改建筑设计图要及时报送规划部门审批,取得规划许可。以避免因擅自更改规划方案，造成竣工房屋局部与规划设计方案不一致，购房者无法办理产权证。
5、关于公共服务设施的界定和房屋权属登记。由于《中华人民共和国物权法》提出业主的建筑物区分所有权，当前，人们对社会公共需求日益增长，功能齐全的公共设施能满足居民的公共活动需求，使广大群众享受到社会公共服务，提升居民的满意度和幸福感。因此，人们对小区内的公共配套设施的产权归属十分关注，根据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》(GB50180―93)关于公共服务设施的规定：居住区公共服务设施(也称配套公建)，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。根据《房屋登记办法》第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。如何来判断哪些是属于全体业主共有，《房屋登记办法释义》中提到：“比较好的办法是规划管理部门批准建设工程规划许可时，即应当要求建设单位列明建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围。房地产管理部门批准预售许可，应要求建设单位提交列明依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的规划许可文件及预售方案。依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围，一经明确不得随意更改，也不得纳入预售范围，有关信息应予公示。”建议由规划局在规划方案审查时明确建筑的具体类别和配套级别(居住区、小区或组团)及属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围，由房屋登记机构确权并进行相应的权属登记。以减少业主与开发商之间纠纷或者矛盾，尽量做到审批决定既合法又合理。
6、为保护权利人的物权，凡分期、分栋竣工的建设工程，规划行政主管部门应在每期或每栋建设工程竣工后及时组织规划验收。经规划验收合格的建设工程，国土房管行政主管部门依实际测量面积进行房屋权属登记。
健全相关法律制度。房地产开发市场的健康发展，需要法律制度的有力支撑。进一步完善房地产开发法律法规和相关政策，切实做到有法可依。积极落实《物权法》中有关对不动产权利人利益保护的各项规定。为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，形成城乡统筹的住房政策框架体系，进一步深化规范房地产市场管理，建立公平、公正、公开的房地产市场秩序，增强政府对房地产市场的监管能力，促进城市建设和经济发展。
参考文献：
1、《中华人民共和国物权法》
土地分宗，要批准，然后银行同意，重新申请规划手续，否则就先首次登记再办转移。
在建工程带抵押权转让，土地二级分宗交易。
目前的宗地分割的确是比较头疼的问题！
这种分割是否也应遵循规划先行，即便分割也需要取得规划部门的同意。
本人以为，此情形应当分作两种情况较为妥当：第一种情况是分立后小区整体转移的，按《不动产登记操作规范（试行）》操作即可，同时也没有需要特别注意的问题；第二种情况是部分转移，也不建议分宗，完全可以采取共用宗的方式解决，在保证小区规划条件不变动的情况下，可以最为简便地办理转移登记，同时可以满足分立后两个主体的共同规划需求。上述表述未考虑抵押，将抵押因素考虑进去后，不分宗，共用宗最为相宜。
整体在建工程转让可以，作为住宅小区分立分宗分别变更后登记并共同销售和所有使用，涉及土地规划预售等，不赞成。
规划一般也不会同意，很多配套性东西不好拆分啊。
用共用宗的意识，许多问题迎刃而解。一个小区的规划条件确定后，获得规划同意最有效的途径是规划条件不变，共同建设开发这个小区的开发商，明智地选择开发条件不变、共用此宗土地是其能较快获得通过的捷径。
实际如何分不是登记机构的事，涉及出让合同、规划、建没及交易管理。
现在聊的目的不是登记机构怎么分，是怎么分对权利人、登记机构最为有利。《不动产登记操作规范（试行）》9.3.3规定，不动产分割、合并……实体分割或合并的……。这里实体分割或合并是指什么？
不动产本身。
联系该条全文分析，前句是不需要批准文件的，后句要批准文件及权籍成果。所以仅仅说实体是不动产本身有点牵强。
前面说的是权利人的分割合并导致权利转移，后面其实是土地分宗，所以要审批，这是两回事。比如原来A公司分立，成立了B公司和C公司，原A公司名下土地使用权给B。如果是既给了B一部分，又给了C一部分，那就要后半段。
前面也提到是不动产分割或合并，是不是前面的不动产分割或合并是不涉及不动产单元的分割或合并？实体的分割或合并就是需要打破原来的不动产单元进行重新的不动产单元的设定？
实体的分割或合并，包括不动产单元，也有不是基于基本单元的情况。
一个是权利主体导致的，一个是不动产实体本身导致的，基本上就是这两种情况。
但实体的名称容易混淆概念。
权利主体分立或合并应该不是该条论及的，规范9.3.3.4有专门规定。
分割业务在变更登记和转移登记里面都有。变更登记里面的分割是仅仅涉及到不动产实体本身，转移登记里面的分割是既分割权利人又分割了不硬实体，所以必须要区分清楚。
点评
限制抵押权人自行处分抵押物，是维护交易安全、保护抵押权人及买受人合法权益的需要。不动产登记机构宜根据抵押权的物上追及力的特性，在抵押权人、受让人书面同意的前提下，一并办理转移登记及抵押权变更登记，而不应机械理解《物权法》第一百九十一条的规定，要求申请人清偿债务、提存交易基金或消灭抵押权。
一、要解决这些问题，必须深入探讨我国建设用地使用权的本质，寻找切实可行的办法
我国房屋的所有权主体没有限制，而土地实行公有制，土地所有人只能是国家和集体，在所有权层面上土地和房屋就成了权利分开的不动产。土地所有权不能作为交易的客体，房屋所有权人虽然取得了房屋的所有权，但无法取得占用范围内的土地所有权，由此出现了房屋所有权没有正当土地权源的问题。
为解决这一问题，我国立法上借鉴了其他国家或地区的成熟立法例，在所有权和使用权或经营权两权分离方针的指导下，出现了“土地使用权”这一名词。其中，最常见的是建设用地使用权。建设用地使用权的社会机能在于调和土地与地上建筑物之间的利用关系，房屋不能脱离土地而存在，两者必须相互结合才能发挥经济效用。
建设用地土地使用权划拨或出让，划拨、出让的不是土地本身，而是土地的使用权，是一种建造和保有房屋的权利。实际上，虽然建设用地使用权是一种用益物权，但又具有类似所有权的一些权能。在处分上，我国《物权法》进一步确立了“房地一致原则”，俗称“房随地走”“地随房走”，即虽采房地分离主义立法模式，但坚持房地一体处分。
在这样的法律框架下，不动产登记工作中要把握好土地与房屋的物权关系，必须坚持以下几点：
一要遵从市场经济基本法理。我国建设用地使用权是土地使用人通过划拨或者有偿出让，取得在国家所有的土地上建造建筑物的权利，就是在国有土地上设立的建设建筑物、构筑物以及附属设施的地上权，具有世界上通行的地上权的一切特征，也是我国地上权的主要内容。同样，集体建设用地使用权、宅基地使用权也是典型的地上权，其设立、变更和消灭的规则，都m用于地上权的规则。
二要参照世界通行惯例。相较《德国民法典》而言，德国的《地上权条例》增强了对地上权人的保护，为了防止土地所有人挟经济上的优势，约定各种苛酷条款迫使地上权人接受以便获取暴利。《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）提升了地上权人的法律地位，给予地上权人充分的法律保护，同时促进了地上权的融通。地上权本质上系结合建筑物而独立的不动产物权，为增加交换价值，《条例》尽量减少地上权消灭之原因，明定建筑物具有让与性。我们也应当充分保护土地使用权人的合法权益，促进不动产的交易流通，尽可能提供转让、抵押等各类处分的登记服务，发挥不动产的效用。
三要结合我国国情处理实务。不动产登记工作要以有利于保护权利、发挥物的效用、促进经济发展为宗旨，业务开展工作中要具体情况具体分析，合理处理各类问题，要为企业、群众多做实事，让企业群众对不动产登记改革有获得感。
以权利种类划分，不动产可以分为区分所有权和非区分所有权两类。非区分所有权是指机关事业单位建设项目、工矿仓储类建设项目等，宗地上虽然有多幢建筑物，但各个建筑物功能相互配套不宜拆分，一般应当按一个不动产单元设定。区分所有情形的主要是房地产项目，土地使用权及房屋所有权首次登记不能简单地按一个单元登记。同时，由于分期开发，开发企业一般都有土地抵押，要求整宗地上所有房屋竣工时，再做国有土地使用权抵押注销登记也是不现实的。登记实务主要有两方面问题：一是如何对开发企业的建设用地使用权进行登记来满足其抵押、预售、转让要求，这是一种动态权利的登记；二是如何对业主的土地使用权登记，保障其权利。通俗地讲，如何记载土地使用权，是否进行土地使用权分摊，这是一种静态权利的登记。
二、要解决这些问题，必须深入把握建设用地使用权在商品房全生命周期的作用体现，建立完善不动产登记管理体系
建设用地使用权，实际上就是在国有土地上进行建设房屋、保有房屋的权利。随着建设销售的进度，房地产开发企业逐步将其从土地出让时取得的建设用地使用权转化到房屋上，转移给业主，最终完全变为现实的房屋并转移给业主，由此可见，建设用地使用权作为一种具体的建设和保有房屋的权利，是可以量化的。同样，建设用地使用权在抵押时也是如此。
关于建设用地使用权量化的方式，国外（如瑞士等）有的是按照对应房屋的价值计算份额；国内有的城市（如重庆等）是按照建筑区划建筑规模分摊，有的城市（如苏州等）采用按幢设宗划分宗地的办法。笔者认为，以房屋价值计算建设用地使用权份额比较困难，并且房价变动频繁，不宜采用。按照规划确定的指标，用一幢房屋建筑面积占总建筑面积的比例，乘以宗地面积来计算其建设用地使用权，相对简单，操作可行。
这里对建设用地使用权的分割只是观念上的，并非物理上的。房屋占用范围内的土地使用权有几种不同的理解：一是房屋投影对应的土地使用权；二是房屋所在宗地的土地使用权；三是房屋对应的分摊土地使用权。目前没有统一的规定或者认识，对于如何分摊，也没有明确的规定。需要注意的是，在我国一些地方虽然开展了所谓国有土地使用权分割登记，但这并非是真正意义上的土地分割登记，而仅仅为了分摊登记房屋占用的土地使用权面积。
关于开发企业建设用地使用权的动态登记，可以根据商品房项目的建设周期，从建设用地使用权的本质内涵出发，量化宗地内的各单体建筑的土地使用权份额，建立房地一一对应关系，在商品房入网销售、转让和抵押登记等业务节点，核减开发企业建设用地使用权份额，形成地房一体变动的业务管理体系。
对于预售转让核减建设用地使用权份额易于理解，但对于设定抵押相对复杂。《物权法》第一百八十二条规定，以房屋抵押的，该房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押。当该宗地上规划只有一幢房屋，且该房屋不属于区分所有，以该房屋设定抵押的，该宗地的建设用地使用权一并抵押，而不管空地占多大比例或多大面积。当该宗地上规划有数幢房屋，权利人以其中部分房屋设定抵押的，该设押房屋所占该宗地的建设用地使用权份额一并抵押。
三、要解决这些问题，必须制定完善交易管理和不动产登记操作流程，明确详尽可行的业务路径
具体操作上，从商品房项目宗地上第一幢楼预测成果审核入库时，根据规划修建性详细规划总平图，理清宗地与楼幢关系，建立《宗地与房屋对应表》，到最后一幢楼权籍调查成果审核入库时，清理最终批准建筑规模与宗地建设用地使用权之间的关系。其业务流程包括以下几个方面：
（一）土地使用权首次登记，根据土地权属来源证明、权籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等相关资料办理土地使用权首次登记。
（二）第一幢楼入网销售前，因地上无房屋，无建筑规模变化，可按正常流程办理土地抵押或查封登记。同时注意，首次办理土地抵押登记只能办理整宗地抵押，不能办理分宗抵押登记。办理抵押或查封登记时须查看登记簿及内外网，确认此时宗地上没有房屋预售状况。
（三）宗地上第一幢楼预测成果审核时，按照规划修建性详细规划总平图，理清宗地与楼幢关系，按照入网销售的建筑规模，测算每幢房屋应分摊土地使用权份额，计算剩余的建筑规模和量化对应的土地使用权份额，建立宗地与房屋对应表。
（四）办理第一幢楼入网销售时，在原土地使用权登记附记栏注记建筑规模变动及土地使用权分摊情况；如有抵押的，同时在抵押权登记附记栏注记。
（五）第一幢楼入网销售至商品房首次登记之前，开发商申办土地抵押登记或接受查封登记，应以宗地与房屋对应表为依托进行规模核算管理，对有剩余规模的部分方能办理土地抵押或查封登记。办理抵押登记时应注意：1.对已入网销售楼幢的建筑规模应相应核减该建筑规模（以权籍调查审核入库的预测成果为准）。2.对表上标明的宗地批准房屋建筑规模或规划批准的建筑总规模扣除应核减建筑规模后，得到剩余规模为零或者虽有剩余规模但小于公共配套设施规模的，不予办理。若法院要求查封该宗地，则告知法院地上建筑规模变动情况，协助办理剩余规模的土地使用权份额查封。
（六）开发企业申请办理第一批商品房首次登记时，对原土地使用权登记进行变更登记，明确记载本宗地原批准建筑规模、已竣工登记规模、剩余建筑规模和对应的建设用地使用权份额。对于存在宗地抵押的，应当办理抵押变更登记（部分解押）。后续分批办理入网销售和首次登记，参照上述模式操作。
（七）宗地上最后一幢商品房办理首次登记时，要求开发企业申请办理土地变更（规模核减及权利人变更）登记，将土地使用权人变更为全体业主，只记载于登记簿，不发权证。此时，宗地上房屋已转移至业主名下（开发企业为未售房屋的业主），按照房地合一登记原则，该宗地实际上为全体业主共有，同时，将该宗地上其他独立成栋的共用房屋或设施等构筑物记载为全体业主所有。不动产登记后，虽统一了业务系统，但仍然是在土地、房屋不同的客体上登记，若此时不办理权利人的变更登记，宗地查询时仍可查到该宗地权利在开发企业名下，直接后果是可能被误查封或抵押。
登记流程是：开发商办理首次登记（附记建筑规模）-开发商办理宗地抵押-开发商申领预售许可证-入网销售房屋-部分楼幢房屋竣工-申请首次登记（有抵押的，申请抵押变更，解除拟首次登记的房屋对应的土地使用权抵押）。同时，办理原土地使用权变更，减去已经首次登记的建筑规模及对应分摊份额。最后一幢楼办理首次登记，解除全部土地抵押，注销原土地使用权登记，收回证书。
笔者认为，这样分析理解建设用地使用权，量化建设用地使用权份额，建立完善一整套业务操作流程，实行房地产开发企业建设用地使用权动态登记，可以解决房地产项目登记管理的现实问题。总体而言，一是符合法理，不违反国土部土地不得随意分宗、分割的规定。二是操作规范，系统走流程操作，登记簿可查询，避免手工备注，减少随意性。三是方便企业，动态管理满足开发企业资金周转需要，减轻开发企业负担。四是管理到位，对开发企业实行全流程管理。五是减少风险，抵押、查封不针对已入网销售商品房对应的土地使用权，方便小业主登记办证，减少社会群体性矛盾纠纷。
参考文献：
1.高圣平.土地与建筑物之间的物权利用关系辨析.法学.2012.09
2.梁慧星.中国民事立法评说.法律出版社.2010
《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）对不动产统一登记工作提出了新的要求，主要体现在以下三方面：一是更好地保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序；二是提高政府治理效率和水平；三是方便企业、方便群众，减轻当事人的负担。信息平台的统一和建设面临着更加艰巨和复杂的任务。
1.相关上位法对登记结果提出了更精准的要求
《条例》用了整章篇幅对不动产登记簿（登记结果的体现）做出了规定，要求不动产基本单元及编码、主体自然状况、主体权属状况及权利事项等必须准确无误。目前，重庆市正在拟定的《重庆市不动产登记条例》将进一步细化以上要求。因此，新系统建设须从登记业务的“收、审、登、发”主要环节全面考虑，以登记业务的法律特征和合理流程再造为驱动、信息技术为手段来确保电子登记簿中的登记结果准确无误，进而维护不动产登记簿的核心地位。
2.农村不动产的纳入对信息平台的兼容性和高效性提出了更高要求
一是农村区域广阔，我市农村区域占全市幅员总面积超90%，人口多，涉及登记的数据量将更大；二是原有基础薄弱，数据格式不规范，数据衔接难度大；三是由于原多部门分别登记发证，已发权利证书存在权利重叠的现象，矛盾较多，情况复杂；四是农村区域广，交通不发达，权利人多跑路，办事困难；五是基层工作力量薄弱，乡镇办理点少，通常一个片区国土所要辖2-4个乡镇。
3.相关部门及社会公众对登记信息共享提出更精细、更便捷的新要求
随着不动产统一登记的社会关注程度不断增强，政府相关部门和社会公众对登记信息共享利用的要求逐渐精细化、便捷化。以渝中区为例，2016年前三季度受理的登记案件数量为54563件，而受理的档案查询申请数量为88081件，不动产登记信息查询的社会需求已经超过了不动产登记办件的需求；另一方面，对登记信息利用的精细化程度要求不断提高，金融机构在办理抵押、注销抵押时，税务部门在办理核税、减免税费时，公检法纪部门在办理司法协执、线索查询时，均对登记信息查询的精细化程度提出了更高的要求。
4.“互联网+”“大数据”等概念对登记信息的安全提出更高的保密要求
随着“互联网+”“大数据”等概念深入人心，互联网资源、信息通信技术、数据挖掘技术在信息利用、社会资源配置上的优势日益明显。这些新兴的信息化形态在解决登记各方信息不对称上、提供便捷化服务上、收集办事群众行为反馈上、辅助管理上凸显了巨大的便民作用，但同时对登记信息的保密工作却提出了极高的要求。
二、当前信息平台建设取得的成效
我市自推进不动产统一登记工作以来，市国土房管局充分利用原有成果基础，按照国土资源部相关要求和我市“先城市，后农村”的工作思路，目前在原“地房籍信息系统”基础上顺利完成了初步升级改造，及时满足了城镇不动产登记的需要。
1.信息平台的建设总体规划构建完成
于2015年10月完成制定的《重庆市不动产登记信息管理基础平台建设总体方案》（以下简称《总体方案》），构建了该行业平台信息化建设的总体规划。从背景、目的、内容、计划等多个方面规划了我市不动产登记信息平台的建设蓝图，后续的平台建设工作将按照《总体方案》的设计有序推进。
2.实现了城镇区域国有土地上不动产登记信息平台的统一
我市房地产交易管理、登记确权、权籍调查等信息系统，在历史上存在各行政区域各自实施、标准不一、缺乏互通的情况。于2011年至2012年上线实施的“重庆市地房籍管理信息系统”，使相关各类信息系统在使用上完成了统一；2015年至2016年，在“地房籍系统”基础上上线实施的“重庆市不动产登记系统”，实现了信息平台的整合和集中。
3.满足了城镇区域国有土地上不动产登记的主要业务需求
以“不动产登记系统”为代表的现有信息平台，实现了对城镇区域国有土地上的不动产登记、房地产交易管理、权籍调查管理三个部分的信息化支撑，初步搭建了宅基地、农林不动产登记的雏形，并在长寿、丰都开展试点。现有信息平台基本满足了城镇区域国有土地上不动产登记的主要业务需求。
4.为统一不动产登记的业务标准提供了手段
现有信息平台依照《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的要求，实现了部分不动产登记业务标准的统一。一是统一了登记程序，实现了申请、受理、审核、登簿、发证的程序统一；二是统一了登记业务类别，设置完成了城区域国有土地上不动产登记的10个登记大类和69个登记小类，借助信息化手段明确了登记的业务范围；三是统一了登记簿，实现了国有土地及其定着物的电子登记簿。
三、新形势下信息平台优化建设总体思路
为达到不动产统一登记的真正目的，信息平台建设须以“便民、高效”为宗旨，不能出现因统一登记反而办事困难，时间更长甚至给权利人带来不必要的损失等情况。因此，在全市国土房管系统信息化建设总体规划下，考虑到不动产统一登记所面临的新形势和新要求，“不动产登记系统”应按照“总体控制、业务独立”的区分模式单独进行打造。由于此项工作参与人数多、设备投入大，故工作推进中，应以《总体方案》为指导，管理上认真划分信息化管理机构、信息化建设机构以及登记机构等参与各方的职责边界；技术上要根据登记业务的类型、流程及要求，突出以满足登记业务需求为主导、信息技术为手段的思路进行系统设计；应用上要以登记信息的合法应用需求为驱动不断优化和升级系统，同时，使用先进技术手段做好登记信息的安全保密工作；保障上要充分考虑全市区域大、区县基础不一的实际特点，采取登记数据集中汇交管理下的分片区业务数据管理的模式。
四、信息平台建设中参与各方的职能设置
要进一步厘清平台建设过程中各个环节的职能划分，承担平台建设职能的具体单位要各取所长、分工合作。考虑将平台信息化建设职能划分为三个层级，即信息化领导、监督职能，基础平台信息化建设职能，专业平台信息化建设职能。
1.信息化领导、监管职能
承担国土房管行业的信息化建设领导职责，制定行业信息化总体规划，制定信息技术标准，开展信息技术指导、监督与培训，提供信息化咨询，指导信息安全工作等。体现为统一规划，集中管理。
2.基础平台信息化建设职能
承担国土房管行业基础平台信息化的建设职责，开展行业内通用领域的信息化建设。如基础设施建设、“互联网+”服务、云计算、大数据及数据分析、数据汇集、对外公示一致性、数据管理等。体现为标准统一，集中建设。
3.专业平台信息化建设职能
是指国土房管行业内，与具体职能业务相关的一系列信息平台的建设职能。如不动产登记、土地利用、执法监察、公积金、公租房等。体现为统筹安排、分部建设。
不动产登记机构作为具体的登记职能单位，需要在上级信息化建设部门的领导、监督下，在基础平台信息化建设成果的支撑下，开展不动产登记信息平台的建设工作。
具体到不动产登记信息平台的建设，主要需要支撑不动产登记行业的相关业务，如城镇区域不动产登记、农村区域不动产登记、不动产登记信息查询利用、房地产交易管理、不动产权籍调查等业务范围。
五、健全登记业务为主导、信息技术为手段的建设机制
不动产登记具有法律专业性，登记工作涉及到众多专业技术领域，登记信息利用的精确化要求也非常高。在建设信息平台时，需要坚持登记业务为主导，充分发挥信息技术的优势，登记机构同信息化建设机构分工协作、加强交流，健全平台的建设机制。
1.登记业务主导，开展平台的业务分析、需求分析、系统设计
在建设信息平台时，应当按照“先摸清业务规则，再开展需求分析，最后设计信息系统”的步骤来进行。登记机构作为业务的具体承担机构，应当在这部分工作中发挥熟悉业务的优势。
首先，政策法规和办件需要是信息平台建设的业务依据，登记机构应当着力于这两方面的研究工作，一方面开展政策法规研究，确保系统的合法合理，另一方面整理日常办件过程中的业务需要，实现系统对登记办件、信息利用、权籍调查、市场监管、管理决策等业务的支持。
其次，在进行业务分析的基础上，开展系统建设的需求分析工作。主要包含三方面的工作：一是需求调研、收集工作，制定需求调研计划，完成《软件可行性研究报告》；二是需求评审工作，不动产信息平台的相关使用单位、建设单位建立联系机制，对需求分析报告进行评审，降低因需求调研不到位、分析有误、人员理解不一致等原因带来的风险，形成“软件需求说明书”；三是需求管理工作，在系统试运行时、局部调整时、革新换代时，不断收集因需求变化带来的系统问题，并建立机制对这些变化的需求进行管理，确保系统生命周期的延续。
最后，在建立起需求分析机制的前提下，开展平台的设计工作。一是逻辑模型设计，分析设计信息平台的关系数据模型（如受理要件、审批流程、登记簿），以及非关系数据模型（如一张图）；二是功能设计，对信息平台将要实现的目标进行明确，划分系统与子系统的功能边界，接口方式，形成“系统功能说明书”；三是部署设计，充分利用现有的基础信息资源（网络资源、虚拟主机资源、存储资源、数据灾备资源等），划分集中部署与分部部署的模块，开展数据安全管理。
信息平台的系统设计，既涉及业务，又涉及信息技术，登记机构与信息化建设机构需要在该环节上加强沟通，将业务优势与技术优势有效结合。
2.发挥技术优势，运用软件工程的思想开展信息系统建设与运营
尽管信息平台的建设应当由业务进行主导，但最终仍会落足在信息技g上。信息化建设机构应在该环节中发挥知识优势，合理运用先进的技术手段，提高系统的科技含量。建设一套系统是实现统一不动产登记信息平台的起点，而运营好这套系统才是实现平台价值的体现。
运用软件工程的思想，开展系统版本迭代，通过机制不断完善系统，实现系统生命周期的延续。
六、坚持登记信息合法利用、确保信息安全的原则
不动产登记产生的数据信息既要服务于社会利用，又要保障信息安全，这两者看似一对矛盾体，但能通过合理地建设信息平台来兼顾。
一方面，要发挥登记机构熟悉业务的优势，仔细研究法律法规对于登记信息查询的要求，认真分析登记机构查询办件的业务实际，合法合理地开展信息平台的设计与优化工作。
2015年3月1日《不动产登记暂行条例》颁布实施，全国不动产登记工作轰轰烈烈的开展起来，我市不动产登记中心于2016年9月28日挂牌，成立之初，因分散登记造成遗留问题大规模的爆发，主要是房地主体不一致、房屋土地用途不一致等问题按照现行不动产统一登记的政策要求，已经无法正常办理业务，导致不动产登记投诉激增，加上登记业务处于摸索阶段、受理时间太长，甚至出现了凌晨排队等极端现象，给不动产登记工作带来很大的被动。就在焦头烂额、一筹莫展之际，济宁市人民政府及时制定了工作措施，解了燃眉之急，与2017年6月26日出台了《济宁市人民政府关于不动产登记若干历史遗留问题的处理意见》（济政字〔2017〕73号），该文件主要解决了分散登记时遗留的房地主体不一致的问题，采取分三类情形进行化解。一、依法取得城镇性质的房屋所有权证书，未查到土地权属来源文件的，不动产登记机构权籍调查后，按现房屋权利人拥有划拨建设用地使用权和房屋所有权予以登记；二、依法取得城镇性质房屋所有权证书，土地有划拨权属来源文件未办理划拨土地使用权证的，或者已办理国有划拨土地使用权证但未进行分割的，按现房屋权利人用于国有划拨土地使用权及房屋所有权予以登记。原开发建设单位的划拨土地使用权证书应予收回，无法收回的由不动产登记机构公告后予以注销。三、非开发建设单位依法取得房屋所有权证书，原开发建设单位已办理国有建设用地使用权证书，因提高容积率、改变土地用途、欠缴税费、超占国有建设用地、土地设定抵押权、存在查封等原因未进行土地分割，不动产登记机构可以按原登记状态予以登记。
根据文件有关规定，在全面摸清我市存量房市场的基础上，深入分析了问题原因，制定了有力的化解措施，下大力气重点突击解决了二个方面的问题：一、兖矿集团有限公司做为我省的重点企业，原公有存量成套住房有3万余户，且因煤炭行业人员流动频繁造成兖矿集团有限公司职工公有住房办证需求占比较大，经与兖矿集团有限公司多次沟通，核实摸清了该集团各公有住房小区均已办理划拨土地使用权证书，乱麻需快刀，登记中心与兖矿集团积极对接、协同推进，利用1个月的时间对集团住宅小区突击进行了住宅小区土地分割。二、集中对我市无土地权属来源的老旧住宅小区，采取由政府购买服务方式集中开展权籍调查，并在小区现场和不动产登记中心网站公示勘测定界图，经公示无异议后按该小区拥有划拨土地使用权予以“房地一体”登记。这两个“栓塞”的疏通，稳住了群众的情绪、提升了登记效率，一下子让我市不动产登记工作走上了快车道。
静下心来，仔细研读济政字〔2017〕73号文，其主要解决了已完成房屋登记的存量房的遗留问题，可以说文件本着尊重历史的原则对该类问题应解尽解，体现了政府敢于承担、勇于承担的新时代社会主义精神，主要突破是：一、在无土地权属来源的情况下对房屋占压范围内的国有建设用地使用权按现状登记；二、因分散登记造成的用途不一致、限制性条件等问题，政府本着申请人善意取得的原则，允许边办证边处理。
随着不动产统一登记、国家“放管服”改革和经济高质量发展等工作的深入推进，企业融资难、融资成本高的问题被频繁的提出来，不动产作为企业融资的常见抵押物也被推到了风口浪尖，特别是民营企业遗留的房屋未办理首次登记的问题提上了各地不动产历史遗留问题化解的日程。民营企业房屋登记历史遗留问题主要有2个方面：一是因企业经营等原因，企业名下土地使用权发生转移造成的申请主体如何确定的问题；二是因档案资料丢失、职能部门监管不到位造成的用地、规划、建设手续不全的问题。这两个问题均触碰了《不动产登记暂行条例》依申请登记和严谨细致的审核要点的红线。
2019年7月10日，山东省自然资源厅联合省工业和信息化厅、省财政厅、省住房和城乡建设厅、省金融监督管理局、中国银行保险监督管理委员会山东省监管局六部门出台了《关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见》（鲁自然资规〔2019〕3号），文件的出台为该类问题的解决提供了强有力的指导，有力解决了各职能部门、特别是不动产登记工作人员的后顾之忧，文件内容有搁置、有突破、有优惠、有惩戒，可以说是满满的干货、意义深远。
文件指出经营性房地产不在本次解决范围内，这是政府先易后难、递进解决的方针策略，这更说明了下一步的解决重点在哪里，为下一步的住宅房屋登记历史遗留问题文件的出台埋下了伏笔。针对用地、规划、建设方面材料不齐全的问题，文件为各职能部门提供了更灵活的处理方式，特别提到了工程竣工手续可以由第三方出具房屋质量检测报告报城乡住房建设部门备案，这种引进第三方的处理方式首次应用与替代职能部门的行政监管结果，在我省堪称先例。具体到不动产登记的实施，针对该类历史遗留问题主要明确了三个方面：一是权利主体不清晰或登记申请主体与相关材料不相符的，由县级以上地方人民政府组织相关部门进行权利主体认定；二是自然资源、住房城乡建设、消防等部门出具的相关意见或证明等材料，可以作为此类问题不动产登记的申请材料；三是存在房地用途不一致的问题，允许先行办理、分别记载，随后依法完善程序。文件还专门提到了减轻企业财税负担、推行续贷不动产抵押登记等优惠利企的政策，这些进一步激发了民营企业的活力和创造力，降低了企业融资成本，为充分发挥民营经济在推进供给侧结构性改革中的重要作用提供了保障。
我市超前谋划，积极作为，在该文出台前，已经成立了企业不动产登记历史遗留问题推进组，通过部门会签的方式共解决了58个民营企业的不动产登记历史遗留问题。鲁自然资规〔2019〕3号文出台之后，我们严格落实文件要求，进一步梳理我市房屋、土地登记存在问题的企业，共梳理出12家，目前已解决9家，其余未解决的主要原因是企业自身经营存在问题，无法承担解决过程中企业应承担的法定费用。现已解决的9家企业共涉及土地656.2亩、房产面积160144平方米。同时，不动产登记中心以化解问题为抓手，优化了不动产抵押登记程序，建设不动产登记便民服务点，2019年我市所有抵押登记业务均无需前往不动产登记中心现场办理，目前均已实现“一网通办”，达到了不见面秒审批。
城镇居民住房历史遗留问题一直是各地不动产登记工作的难点、堵点，事关千家万户，我市该项工作的开展分两个阶段，2020年6月30日，山东省自然资源厅、山东省发展改革委、山东省财政厅、山东省住房城乡建设厅、国家税务总局山东省税务局五部门联合印发了《关于化解城镇居民住房产权历史遗留问题的指导意见》（鲁自然资规〔2020〕3号），3号文的出台结束了我市原城镇居民历史遗留问题解决的工作模式，让我市该项工作的解决步入了“快车道”。
3号文出台前的2018年1月，我市已经成立了国有土地上房屋登记历史遗留问题领导小组，坚持“尊重历史、正视现实”的原则，针对历史遗留小区房屋登记存在的问题，不推责、不回避，由各职能部门分类认领，在处理完存在的问题后予以解决，通过该种模式稳妥办理了武装部家属院、慧海家居、宜嘉园、建业园、文圣三期等多个小区办证问题，解决了困扰群众多年的“闹心事”，赢得了群众满意。
3号文出台后的2020年9月7日，济宁市自然资源和规划局印发了《济宁市处理城镇居民住房产权历史遗留问题实施意见》（济自然规发〔2020〕49号，以下简称实施意见），实施意见要求各县（市、区）政府（管委会）要落实属地管理主体责任，坚持“尊重历史、照顾现实、信守承诺、完善手续”的原则，建立工作专班，确定项目清单、建立台账，明确政府、职能部门、责任主体或代办主体以及购房人在具体项目中应承担的责任，因地制宜、分类处置，列出时间表、路线图，对账销号。要求涉及的各部门敢于担当、勇于负责，各司其职，密切配合，简化程序，并且明确了在化解城镇居民住房产权历史遗留问题中，对执行县级以上政府决定的行政行为实行尽职免责。实施意见还明确规定了适用的范围和条件、化解的政策和措施：
1.适用条件和范围。适用该意见的城镇住房产权历史遗留问题的项目，应同时满足：（1）在城市（镇）总体规划确定的城区、镇区规划建设用地范围内；（2）项目相关手续不全且于2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施前房屋已出售的；（3）经市、县（市、区）政府研究确认不适宜于拆除或没收的；（4）土地、房屋归属无争议的。“小产权房”以及纳入《山东省烂尾工程及闲置厂房专项整治三年行动方案》的项目不适用本意见。
2.化解政策及措施。（1）明确完善项目相关手续的主体。项目建设单位存在的，由建设单位作为责任主体。项目建设单位已终止，有联建单位的，由联建单位作为代办主体；无联建单位但有归属主管部门的，由归属主管部门作为代办主体；建设单位已终止，无联建单位且无归属主管部门的，由当地政府指定街道办事处等机构作为代办主体；代办主体负责按照当地政府确定的方式代为办理项目产权相关手续和不动产首次登记。（2）完善用地手续。对未办理用地手续的项目，可按照项目建设时的政策规定补办用地手续。涉及违法违规用地的，应依法依规处置后完善用地手续。（3）完善建设工程规划手续。对违反建设工程规划许可规定，存在擅自改变用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率、配套设施不齐全等情形的项目，当地政府可按项目建设时的有关政策标准，对项目责任主体形成违法处罚、补缴费用、补建配套设施等问题处置的文件，处置完成后，由相关部门补办规划核实手续或出具符合规划要求的意见。无法确定责任主体的由市、县（市）政府作出具体处理意见。（4）完善工程竣工手续和消防手续。房屋工程建设因施工手续不全、施工技术资料缺失、相关建设主体缺失或不配合等原因造成不符合竣工验收条件的，由建设单位、房屋建筑实际控制人或当地政府委托房屋安全鉴定机构、具有相应资质等级的设计单位，进行工程质量安全鉴定。房屋工程经检测鉴定满足设计和标准规范要求的，检测鉴定报告替代竣工验收备案所需监督报告，有关部门依法为其补办工程竣工验收备案手续。（5）妥善办理不动产登记。明确了当地政府和相关职能部门对项目所补办的审批手续或出具的等效文件，可作为申请办理不动产登记的要件和依据；依法取得商品房预售许可证的项目、经县级以上政府批准建成的安置房以及房改售房，在购房人（房屋归属人）已依法履行相关义务的前提下，可实行“证办分离”（即办理不动产权证与补办相关手续并行办理）。（6）加大失信惩戒力度。在化解历史遗留问题过程中，对拒不配合完善相关手续，影响业主办理不动产登记的开发建设单位或个人，由行业主管部门或有关部门依法依规纳入失信联合惩戒名单，进行联合惩戒。
依据省市有关文件规定，结合我市实际，我市于2020年10月制定了《邹城市人民政府办公室关于印发化解国有建设用地上居民住房产权历史遗留问题的通知》（邹政办字〔2020〕28号），成立了邹城市国有建设用地上居民住房产权历史遗留问题处理工作专班，计划分三批次解决城镇居民住房产权历史遗留问题：第一批次解决2015年3月1日前的，在全市范围内国有土地上开发建设且已房屋出售的未办证商品房项目；第二批次解决2015年3月1日前，在全市范围内国有土地上建成且已房屋出售的安置房以及房改售房；第三批次处理违规建设房屋的历史遗留问题。同时，实行财政、自然资源、住建、行政审批、税务五个主管部门会签制度，对第一、二批次小区推行“容缺办理”不动产首次登记，启动边办证、边追缴、边查处工作程序。
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