按照3月26日国务院办公厅的关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知，房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责整合应于2013年4月底前完成，但《财经国家周刊》记者从负责部门中编办获悉，直至目前，这一工作仍在协调当中。
另据通知要求，由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门负责，需在2014年6月底前出台不动产登记条例，实施不动产统一登记制度。国土资源部目前正在组织条例的起草工作，并已制定出明确的任务分段时间表，但各部门联合起草小组尚未组建，留给各相关部门起草、征求意见、修改完善到正式出台的时间只有1年。
多位参与过相关立法研究的学者表示，不动产统一登记是大势所趋，这对发展市场经济、维护不动产交易秩序、保障不动产交易安全十分必要。且物权法颁布时间已6年有余，各部门已形成各自的登记规章，地方不动产统一登记的实践经验也比较丰富，目前制定统一的不动产登记条例的时机已经成熟。
“目前主要的难题可能是由谁作为主导部门。”一位参与过《物权法》起草的专家说，当前关键其实不是部门之间“你统我还是我统你”，而应该先协调起草不动产登记条例，先把各个地方的不动产登记统一起来。
“协调”之难
中国现行不动产登记分属不同管理机构。住房和城乡建设部门负责房屋所有权登记；国土资源部门负责集体土地所有权、国有土地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权登记；农业部门负责耕地、草地承包经营权登记；林业部门负责林地所有权和使用权的登记；渔业部门负责水面、滩涂的养殖使用权的登记；海洋部门负责海域、无居民海岛使用权的登记。
这种登记模式形成于计划经济时代，但随着市场经济的发展，许多弊端凸显。诸如，因重复登记、遗漏登记、错误登记引发多起行政复议或诉讼，因分散登记导致房屋、土地双重抵押融资增加金融风险等等。
早在2007年物权法出台前的起草、审议过程中，不动产统一登记制度便呼声甚高，但由于各主管部门之间意见难以协调，立法者为减少阻力、尽快通过《物权法》，只原则性规定“国家对不动产实行统一登记制度”，而将不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法等具体难题，交由至今缺位的“法律、行政法规规定”。
物权法自立法筹备到正式出台，历时13年和八次审议。参与专家认为，13年都没有解决的不动产统一登记难题，要在接下来一年时间内解决，绝非易事。
在3月26日国务院办公厅的通知中，并未具体明确不动产统一登记将来由哪个部门负责。在受访人士看来，分散登记和多头管理是不动产登记条例制定面临的头等难题，前期的职责整合任务已经延时，可见协调难度之大。
国土资源部政策法规司司长王守智告诉《财经国家周刊》记者，目前国土资源部正在积极组织不动产登记条例的起草工作。据悉，该部已经形成了条例的起草研究方案，确定了起草的进度安排，设立了起草研究小组和专家指导小组。
另一大不动产登记部门住房和城乡建设部，记者与该部房地产市场监管司负责人联系，该人士回应称没有参与相关工作。记者另从接近该部的人士处了解到，此前，该部并未同意有关方面将其房地产市场监管司下设的负责房产登记的产权处划走。
除了上述难题，有法律界人士认为，不动产登记条例的制定还面临着法律模式不统一的问题。物权法第9条规定了一般登记原则，即登记要件主义，不登记不生效，但第127条又规定了一个例外情况，农村土地承包经营权自合同生效时设立，采取登记对抗主义，即自愿登记。
美国农村发展研究所律师吴晓晖认为，农村土地承包经营权的确权到户登记是未来不动产统一登记制度建设需要长期完善的问题。按照今年中央一号文件的要求，5年内完成约2亿农户和10亿左右宗地的承包经营权确权到户任务十分艰巨。
“关键不在谁统谁”
按照国土资源部制定的时间表，在今年7月底前要完成不动产登记条例的建议稿及起草说明。
早在2004年，国土资源部相关机构就已经开展了不动产登记立法研究，并起草了不动产登记法建议稿的国际版与国内版。
在5月16日该部举办的不动产登记研讨会上，国土资源部土地矿产法律事务中心产权产籍处处长刘燕萍表示，在物权法颁布实施后，国土资源部法律中心开展了一系列的不动产统一登记制度的调研和课题研究，起草了土地统一登记条例建议稿、不动产登记法建议稿等。
另有接近住建部的人士透露，早在2007年，住建部的前身建设部也做过不动产统一登记的立法研究，并形成了不动产登记条例征求意见稿。
国土资源部近年开展了全国土地登记信息动态监管查询系统的建设，部署开展了一些土地统一登记试点，比如重庆、厦门、陕西高陵县、成都市等。刘燕萍表示，这些试点地区的不动产统一登记，基本上是以土地为核心，将房屋、承包地等登记信息整合，形成统一的登记系统。
《财经国家周刊》记者了解到，目前国土资源部正在力推建立以土地登记为核心的不动产统一登记制度。力求做到如下“统一”：统一的不动产登记程序，实现登记申请、审核、注册登记、核发证书的统一；统一的不动产登记簿和权利证书，使不动产物权权利义务更明晰，证书动能作用更突显；统一的不动产登记效力，确定科学且明确的统一登记效力规则；统一的不动产登记信息系统，实现不动产登记信息的统一监管、查询、应用和服务等。
中国政法大学民商经济法学院院长王卫国表示，不动产就是指土地及土地上附着物，土地是中心。土地上的特许物权的登记，比如矿业权、林业权、渔业权、水权、水役水务权等，要纳入统一的不动产登记，但与特许物权挂钩的特许经营权的经营行为可以由相关部门进行管理。
参与过物权法起草的清华大学法学院副教授程啸则认为，中国实行的是土地的公有制，应摒弃将不动产登记仅仅作为一种行政管理手段的狭隘认识，可将不动产登记的职责与不动产的行政管理机关相分离。
“真正的统一可能是地方的，比如北京市下边的各个区县的登记机构的合并统一才是最重要的，这才和民事主体利益密切相关。”程啸认为，可以在地方设立独立的不动产登记机构，整合登记职能，能够直接、有效保障不动产交易安全和不动产权利人的权利。
第一条 为确认房地产权属，加强管理，保障房地产权利人的合法权益，根据有关法律、法规规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本省行政区域内城镇的新建非商品房屋、商品房屋、房改房屋、拆迁补偿房屋的权属登记及已确认产权的房地产权变更登记，房地产设定抵押权登记适用本条例。
第三条 县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对审请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。
本条例所称房地产管理部门是指土地管理、房产管理机构合一的部门；土地管理、房产管理机构分设的，指房产管理部门和土地管理部门。房产管理、土地管理机构分设的地区，房产管理部门和土地管理部门按照本条例的规定，履行各自的职责。
第四条 依法核准登记的房地产权利受法律保护。房地产管理部门核发的房地产权证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
第二章 登 记
第五条 房地产权属实行登记发证制度。
房地产权证应当载明下列主要事项：
（一）权属人和权属来源情况；
（二）房屋所有权性质及房屋情况；
（三）土地权属性质及土地情况；
（四）他项权摘要；
（五）房屋共有、土地共用情况；
（六）纳税情况；
（七）其他必须载明的事项。
房地产权证文本由省人民政府房地产管理部门统一印制。
第六条 房地产权登记的申请人必须是房地产的权利人。权利人是法人的，由其法定代表人申请；房地产是共有的，由共有人共同申请。
第七条 申请房地产权登记，申请人可以委托代理人。
由代理人办理申请登记的，应当向房地产管理部门提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按规定经过公证或者认证。
第八条 下列房屋所有权与所占用土地的使用权相统一的房地产应当在规定期限内向房产管理部门申请房地产权属登记：
（一）新建非商品房屋自建成后交付使用之日起三十日内，房地产权利人应当申请办理确认权属登记，领取房地产权证；
（二）新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起三十日内申请确认产权，领取房地产权权属证明书；
（三）购买新建商品房屋，开发经营企业已按前项规定确认产权的，权利人应当自房屋交付使用之日起三十日内，凭房屋买卖合同申请办理确认权属登记，领取房地产权证；权利人委托开发经营企业申请办理登记的，开发经营企业应当自房屋交付使用之日起三十日内申请办理。
（四）拆迁补偿的房屋，权利人应当自房屋交付使用之日起三十日内申请办理确认权属登记，领取房地产权证；
（五）已经确认权属的房地产发生买卖、赠与、交换、继承、析产、分割、合并或者房地产现状变更的，有关当事人应当自有关合同签订之日或者有关法律文件生效之日起三十日内申请办理转移、转让或者变更登记，换领新的房地产权证；
（六）房地产设定抵押权、典权的，有关当事人应当自合同签订之日起三十日内申请办理他项权登记。
权利人居住在香港特别行政区、澳门特别行政区的，申请期限为六个月，居住在台湾省或者国外的，申请期限为一年。
权利人因不可抗力或者其他正当理由不能在规定的期限内申请登记的，在障碍消除的五日后，顺延登记期限。
第九条 权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：
（一）申请人的身份证明；
（二）房地产权属来源证明或者权利证书；
（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；
（四）缴纳房地产税的证明。
第十条 申请新建非商品房屋产权登记、申请确认新建商品房屋权属的，房产管理部门应当把土地使用权证送同级土地管理部门查验核实。查验核实后，房产管理部门应当在土地使用权证上注明‘已换领房地产权证’字样。
房屋在建设过程中，如权利人改变土地用途、转让土地使用权的，必须向土地管理部门申请办理变更登记。
土地管理部门应当自收到土地使用权证之日起十个工作日内完成查验核实手续。
第十一条 依法转让地上建筑物、附着物导致土地使用权转移的，房产管理部门在办理变更登记前，应当把有关申请文件和资料送同级土地管理部门查验核实并办理土地使用权变更登记，方能办理变更登记。
土地管理部门应当自收到有关申请文件和资料之日起十个工作日内完成查验核实和土地使用权变更登记手续。
第十二条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，房地产受让人改变土地使用权出让合同约定的建设条件、土地用途和规划要求的，必须报经县级以上人民政府城市规划行政主管部门审查同意后，向土地管理部门提出申请，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金并变更土地登记内容。
土地管理部门应当将土地使用权变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同资料送同级房产管理部门办理变更登记。
房产管理部门应当自收到有关资料之日起十个工作日内完成变更登记手续。
第十三条 房地产管理部门收齐申请人的申请登记文件之日，为受理申请日。
第十四条 房地产管理部门必须在规定时间内对房地产权登记申请进行审查，对符合规定的予以登记：
（一）对申请确认权属登记的，应当在受理申请之日起六十个工作日内核发房地产权证 ；
（二）对申请房地产转移、转让或者变更登记的，应当自受理申请之日起三十个工作日内核发房地产权证；
（三）对申请房地产他项权登记的，应当自受理申请之日起十五个工作日内核准登记。
对不符合本条例规定的申请，房地产管理部门不予登记，并在上述规定时间内书面通知申请人。
第十五条 有下列情形之一的房地产，房地产管理部门应当作出暂缓登记的决定，并自作出决定之日起十五日内书面通知申请人：
（一）产权纠纷尚未解决的；
（二）违章建筑未经处理的；
（三）法律、法规规定暂缓登记的。
暂缓登记事由消失后，经申请人提交有效的书面证明，房地产管理部门应当予以核准登记。
第十六条 房地产权证灭失的，权利人应当向房地产管理部门报失并申请补发，经在房地产管理部门指定的报纸刊登灭失声明，三十日内无异议的，房地产管理部门应当予以补发。
第十七条 有下列情形之一的房地产，由房地产管理部门决定撤销全部或者部分登记事项：
（一）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的；
（二）房地产管理部门工作疏忽导致核准登记不当的。
撤销登记的决定应当自作出决定之日起十五日内书面通知当事人。
第十八条 房地产管理部门应当按照省物价行政管理部门核定的收费标准收取房地产权登记费用。
房地产开发经营企业接受委托代办产权登记的，不得以代收房地产权登记费为名超出前款规定的标准收取房地产权登记费用。
第三章 法律责任
第十九条 当事人利用非法手段获得房地产权核准登记的，由房地产管理部门撤销核准登记，可并处二千元以上一万元以下的罚款。造成他人损失的，应当负赔偿责任。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十条 房地产开发经营企业不按本条例规定的期限申请确认产权的，房地产管理部门可以责成其限期申请，逾期仍不申请的，由房地产管理部门责令其停止从事相关业务，可并处一千元以上一万元以下罚款。房地产开发经营企业未申请确权造成他人损失的，应当承担赔偿责任。
第二十一条 房地产管理部门及其工作人员无正当理由不受理登记申请、不按期办理登记申请或者因工作疏忽，核准登记不当，造成权利人损失的，登记机关应当依法承担赔偿责任。
第二十二条 房地产管理部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，应当追究行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十三条 当事人对房地产管理部门作出的不予登记的决定、或者撤销登记的决定、或者行政处罚不服的，可以自接到决定或者处罚通知书之日起十五日内向上一级房地产管理部门申请复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定之日起十五日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的房地产管理部门申请人民法院强制执行。
第四章 附 则
第二十四条 本条例施行前，县以上人民政府颁发的有关房地产权属证书继续有效。
第二十五条 本条例自1994年9月1日起施行。
广东省人大关于修改《广东省城镇房地产权登记条例》的决定
1999年12月27日 广东省第九届人大第十三次会议（第67号）
广东省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议决定对《广东省城镇房地产权登记条例》作如下修改：
一、第一条中的“根据国家法律、法规有关规定”修改为：“根据有关法律、法规规定”。
二、第二条修改为：“本省行政区域内城镇的新建非商品房屋、商品房屋、房改房屋、拆迁补偿房屋的权属登记及已确认产权的房地产权变更登记，房地产设定抵押权登记适用本条例。”
三、第三条修改为：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对审请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”
增加一款，作为第二款：“本条例所称房地产管理部门是指土地管理、房产管理机构合一的部门；土地管理、房产管理机构分设的，指房产管理部门和土地管理部门。房产管理、土地管理机构分设的地区，房产管理部门和土地管理部门按照本条例的规定，履行各自的职责。”
四、第八条第一款修改为：“下列房屋所有权与所占用土地的使用权相统一的房地产应当在规定期限内向房产管理部门申请房地产权属登记：
（一）新建非商品房屋自建成后交付使用之日起三十日内，房地产权利人应当申请办理确认权属登记，领取房地产权证；
（二）新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起三十日内申请确认产权，领取房地产权权属证明书；
（三）购买新建商品房屋，开发经营企业已按前项规定确认产权的，权利人应当自房屋交付使用之日起三十日内，凭房屋买卖合同申请办理确认权属登记，领取房地产权证；权利人委托开发经营企业申请办理登记的，开发经营企业应当自房屋交付使用之日起三十日内申请办理。
（四）拆迁补偿的房屋，权利人应当自房屋交付使用之日起三十日内申请办理确认权属登记，领取房地产权证；
（五）已经确认权属的房地产发生买卖、赠与、交换、继承、析产、分割、合并或者房地产现状变更的，有关当事人应当自有关合同签订之日或者有关法律文件生效之日起三十日内申请办理转移、转让或者变更登记，换领新的房地产权证；
（六）房地产设定抵押权、典权的，有关当事人应当自合同签订之日起三十日内申请办理他项权登记。
五、第九条第二款、第三款修改后分别作为第八条第二款、第三款：
第二款：“权利人居住在香港特别行政区、澳门特别行政区的，申请期限为六个月，居住在台湾省或者国外的，申请期限为一年”。
第三款：“权利人因不可抗力或者其他正当理由不能在规定的期限内申请登记的，在障碍消除的五日后，顺延登记期限”。
六、第九条中的“权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件”修改为：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件”。
七、增加四条，作为第十条、第十一条、第十二条、第十三条：
1“第十条 申请新建非商品房屋产权登记、申请确认新建商品房屋权属的，房产管理部门应当把土地使用权证送同级土地管理部门查验核实。查验核实后，房产管理部门应当在土地使用权证上注明‘已换领房地产权证’字样。
房屋在建设过程中，如权利人改变土地用途、转让土地使用权的，必须向土地管理部门申请办理变更登记。
土地管理部门应当自收到土地使用权证之日起十个工作日内完成查验核实手续。“
2“第十一条 依法转让地上建筑物、附着物导致土地使用权转移的，房产管理部门在办理变更登记前，应当把有关申请文件和资料送同级土地管理部门查验核实并办理土地使用权变更登记，方能办理变更登记。
土地管理部门应当自收到有关申请文件和资料之日起十个工作日内完成查验核实和土地使用权变更登记手续。“
3“第十二条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，房地产受让人改变土地使用权出让合同约定的建设条件、土地用途和规划要求的，必须报经县级以上人民政府城市规划行政主管部门审查同意后，向土地管理部门提出申请，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金并变更土地登记内容。
土地管理部门应当将土地使用权变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同资料送同级房产管理部门办理变更登记。
房产管理部门应当自收到有关资料之日起十个工作日内完成变更登记手续。“
4“第十三条 房地产管理部门收齐申请人的申请登记文件之日，为受理申请日。”
八、第十条改为第十四条，第一款、第二款、第三款中的“日”修改为“个工作日”。
九、删去第十一条。
十、第十三条改为第十六条，修改为：“房地产权证灭失的，权利人应当向房地产管理部门报失并申请补发，经在房地产管理部门指定的报纸刊登灭失声明，三十日内无异议的，房地产管理部门应当予以补发。
十一、增加一条，作为第十八条：“房地产管理部门应当按照省物价行政管理部门核定的收费标准收取房地产权登记费用。
房地产开发经营企业接受委托代办产权登记的，不得以代收房地产权登记费为名超出前款规定的标准收取房地产权登记费用。“
十二、增加一条，作为第二十条：“房地产开发经营企业不按本条例规定的期限申请确认产权的，房地产管理部门可以责成其限期申请，逾期仍不申请的，由房地产管理部门责令其停止从事相关业务，可并处一千元以上一万元以下罚款。房地产开发经营企业未申请确权造成他人损失的，应当承担赔偿责任。”
十三、增加一条，作为第二十一条：“房地产管理部门及其工作人员无正当理由不受理登记申请、不按期办理登记申请或者因工作疏忽，核准登记不当，造成权利人损失的，登记机关应当依法承担赔偿责任。”
十四、第十六条改为第二十二条，删去其中的“不按期完成登记工作”一句。
一、不动产权证盖章不统一
这涉及谁登记、谁负责的问题，也就是当不动产登记发生错误引发诉讼时，谁是适格被告。行政诉讼被告资格的确认，直接关系到受具体行政行为侵害的公民、法人或其他组织能否顺利地行使诉权并及时有效地获得相关救济。举个例子，早在2009年S市政府就明确了“市房地产权登记中心统一集中负责全市房地产产权登记工作”，登记中心也已经以自己的名义核发了60余万本房地产证，但由于《土地管理法》《房地产管理法》《土地登记办法》等法律文件都规定土地登记由国土部门负责，而修改前的1993年《S市房地产登记条例》规定登记机关为市房地产行政主管部门，导致一些业主认为由登记中心作为房地产权登记的行政主体于法不合，进而向法院要求确认其合法的房地产证无效，由规土委重新核发。
中编办《关于整合不动产登记职责的通知》文件印发后，各地不动产登记职责整合文件也陆续出台。从文件内容来看，均明确由国土资源行政主管部门负责指导监督本辖区不动产登记工作，并在国土厅（局）地籍管理处（科、股）加挂不动产登记局牌子，或内设不动产登记管理处，其性质为内设机构。当然，也有国土资源行政主管部门直接加挂不动产登记局牌子。
最近笔者通过网上搜索了11个已经实行不动产统一登记的地方，发现其中有的地方“不动产权证”盖的是“××国土资源局不动产登记专用章”，有的地方盖的是“××不动产登记局不动产登记专用章”。那么，发生登记纠纷时谁是适格被告呢？不动产统一登记前，各类不动产权属证书由不同部门颁发，统一登记后，对这类颁证行为提起行政诉讼，又应当由谁来应诉呢？
二、不动产登记的行为主体应是政府部门
不动产登记是指国家专门机关根据申请人的申请将不动产事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记簿应公之于众并可供公众查阅，从而达到申请人公示不动产物权的法律效力。因此，不动产登记是行政机关的行政行为，具有公法性质。
《中华人民共和国房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十一条规定，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申报核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房地产管理部分核实并颁发房屋所有权证书。其他法律、法规对不动产登记也有明确规定，具体某项不动产的登记，需要行政机关依照法定程序进行审查、核实后才能作出。因此，不动产登记含有国家行政机关对不动产物权的行政确认成份。国家行政机关是不动产登记的主体，不动产登记是国家行政机关为不动产确权的行政行为，国家公权力介入了不动产登记，赋予不动产登记强大的公示效力。
有观点认为，虽然《不动产登记暂行条例》第六条规定“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构”，但“部门”不一定为“政府组成部门”。此观点值得商榷。《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第六十四条第一款规定，“地方各级人民政府根据工作需要和精干的原则，设立必要的工作部门”。第三款规定，“自治州、县、自治县、市、市辖区的人民政府的局、科等工作部门的设立、增加、减少或者合并，由本级人民政府报请上一级人民政府批准，并报本级人民代表大会常务委员会备案”。显然，政府组成部门的增减变动，应当遵循必要的报批程序，而非政府部门如事业单位等政府机构的设立，则是另一个程序。《不动产登记暂行条例》规定“县级以上地方人民政府应当确定一个部门”是依精简、效能原则，在不新增设政府部门的前提下，允许各级政府在现有组成部门中确定一个部门作为不动产登记机构。《不动产登记暂行条例》是行政法规，《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》是法律，按照立法规定，下位法不得与上位法冲突，对于“部门”应理解为“政府部门”，而非广义上的政府机构，只有这样才能和不动产登记的性质和不动产登记机构所承担的职责在法律上相一致。
从我国改革的具体情况来看，《不动产登记暂行条例》规定由作为政府部门的不动产登记机构全面承担不动产统一登记的职责较为适宜，部门登记符合中央关于不动产登记职能整合的相关要求。《国务院机构改革和职能转变方案》中明确提出，“整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责……分别由一个部门承担”。《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》也规定，“由国土资源部指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作”。从中央的要求来看，一直强调政府部门在不动产登记中的作用。因此，由部门进行登记，更加符合权责一致原则的要求，有利于对登记行为形成监督，提高登记工作的质量和效能。从房地产统一登记的地方实践来看，登记机构普遍为政府部门。例如，《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条、《上海市房地产登记条例》第五条、《深圳市房地产登记若干规定（试行）》第三条、《珠海市房地产登记条例》第三条等都将房地产登记机构规定为政府部门。
三、不动产登记主体应能独立承担相应的法律责任
不动产统一登记作为一种以服务为目的的公权力行为，其行使主体只有具备行政主体资格，才能独立承担相应的行政责任和民事责任。《物权法》第二十一条规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。《不动产登记暂行条例》第二十九条规定，不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。2010年的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。这些规定表明，不动产登记机构应当对自己的登记行为负责，对登记错误发生的损害承担责任。无论不动产登记机构是隶属于政府或者其行政主管部门的内设机构，前提都应是通过法律或者法规授权获得行政主体地位，使其能独立行使不动产统一登记的职权并独立为登记行为承担责任。
除登记簿和权属证明样式、记载内容、登记要素统一外，权证印章还应进行统一。如前所述，目前有的地方“不动产权证”上盖的是“××国土资源局不动产登记专用章”，有的盖的是“××不动产登记局不动产登记专用章”。笔者认为，盖“××国土资源局不动产登记专用章”更加规范，符合法律规定。《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）也明确规定，纸质介质的“不动产登记簿”“不动产权证书”和“不动产登记证明”应当加盖不动产登记机构的“不动产登记专用章”。不动产登记机构为县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。如：××县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作，则县国土资源局为该县不动产登记机构，登记簿证加盖“××县国土资源局不动产登记专用章”。各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。
因此，笔者认为，如果不动产权利证书加盖“××国土资源局不动产登记专用章”，在不动产登记行政诉讼案件中，应以“××国土资源局”为被告。如果加盖的是“不动产登记局”公章且该“不动产登记局”为内设机构，可以“××国土资源局”或“××不动产登记局”为被告。这是因为该内设机构实际上已经外化，取得了独立主体的资格。但如果没有法律、法规、规章的明确授权，无论事实上内设机构是否以自己名义作出行政行为，它仍不具独立承担法律责任的能力，它的行为则应当由组建或设立它的政府或行政机关负责。依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十条规定，行政机关的内设机构或者派出机构在没有法律、法规或者规章授权的情况下，以自己的名义作出具体行政行为，当事人不服提讼的，应当以该行政机关为被告，即被告应当是设立或组建它的政府或行政机关。当然，如果“××国土资源局”加挂不动产登记局牌子，则可以以不动产登记局为被告。
四、并非所有的不动产管理纠纷都以不动产登记机构为被告
行政诉讼是不动产登记异议的救济途径之一，《物权法》第十九条规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误的，可以申请更正登记，但如果在不动产登记薄权利人不同意更正的情况下，利害关系人可以向登记机关申请异议登记，登记机关予以异议登记的，申请人当在登记之日起15日内向人民法院提行政诉讼，请求人民法院撤销行政机关颂让的具体行政行为”。根据国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》，不动产统一登记与房屋交易管理既要有序衔接，同时又要合理分工。如北京市规定，网签、限购、存量房交易平台、商品房预售合同登记备案（含登记、解除、变更备案）、交易资金监管、商品房现房销售备案、现房网签及注销手续、存量房房源核验、存量房网签及注销手续、房产测绘（含预测和实测）成果审核、预查封及网签数据查询等房屋交易管理工作仍由市住房城乡建设委负责。不动产登记，不动产登记档案管理，不动产登记信息档案查询，不动产查封，因不动产登记引起的行政诉讼、行政复议、信息公开，各类历史遗留及疑难登记问题的处理等工作由市国土局负责。这就意味着，今后不动产行政诉讼案件要根据相关机关的职责来确定被告，并不是所有的不动产管理案件都是告国土部门，应注意区别纠纷缘由是否“因不动产登记引起”。如按以上分工，不动产预查封是住房和城乡建设部门负责，而不动产查封则是由国土部门负责。
商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。
长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。
对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。
以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。
本人试图在现行法律制度框架之下，分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的方法，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。
一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。
2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。
2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。
建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
发现问题解决问题是必须的，但要看到问题的所在，应该是如何纠正以前的不当甚至是错误登记，与落宗两码事。落宗是发现了这些问题，并不是由于落宗阻碍了统一登记。
用途不一致不等于违法用地，简单的把土地用途和房屋规划用途划等号本身就是错的。
工业用地、教育用地甚至是集体土地等搞房地产开发都可以登记？
违法用地的房屋在没有合法处理之前，肯定要暂停登记，否则一路违法下去，怎么符合法治精神。至于因为中止办理登记给业主造成的损失，应当有人承担赔偿责任，但这是两个法律关系。
登记不当或有错的不用纠正吗？
登记机构没有这个职权，应该有其他行政部门的生效行政文件，然后启动《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定。
登记机构是依据合法的权属来源资料进行登记的。
我国土地政策的根本就是用途管制，如用途改变未经批准就是违法用地，不可以登记。
登记申请是否违反法律、行政法规规定，是登机机构的查验职责，《不动产登记暂行条例》第十八条第三款说的很清楚，登记机构有这个职责。先不说房产证是否有问题，最起码土地不合法或不合规就不能登记。
对房产发证存在的问题，应具体情况具体分析，提出解决问题的方法，不能一概确认登记。首先登记部门没权中止，其次后果不应该让小业主承担，该抓渎职的抓渎职。
开发必须按照规划条件和用途来开发，特别是不能把其他用途的土地随意变成房地产用地。
不动产统一登记通过房屋落宗发现原有的违法问题，肯定不能继续将错就错！所以，“房本变废纸”和房屋落幢落宗没关系，只能更加凸显不动产统一登记的重要性和必要性！
违法变更用途的后果不应该由购房人承担。拒绝登记的法律依据是什么，这个才是重点。
拒绝登记的法律依据是《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记机构不能解决不动产登记中的所有问题。登记机构的职责只是依申请将合法不动产记录在案。
不动产证只是结果，过程不合法应管理部门处理。
目前登记机关就是土地管理机关，因为统一登记，以前的矛盾问题都暴露了，那只能分门别类地解决了。统一前分立登记的弊端都研究的很清楚了，对策也要做相应的研究。
工业用地上也是可以有住宅的。
土地登记按土地出让合同和其他权属来源文件确定，房屋用途按规划审批确定，《不动产登记操作规范（试行）》对这个有很明确的规定。
有规划审批但未经国土部门审批，视为没有通过改变土地用途。是规划部门没有按土地出让合同约定的条件报建审批，违反《城乡规划法》。
这样，人们只需静待《不动产登记条例》出台，能否剑指腐败、抑制房价以及牵动房产税、遗产税征收等等问题，就可揭晓。
4月底，国土资源部在京召开不动产统一登记专家座谈会。多位官员、学者“围绕不动产登记制度建设、不动产统一登记簿册、不动产登记机构和职责整合、不动产登记工作由分散到统一平稳过渡等议题展开了热烈讨论，积极建言献策。”《国土资源报》这样描述。
作为一项可能与每个中国人都有关的制度，不动产登记从模糊逐渐清晰，终于将进入实质性实施阶段。
距离《不动产登记条例》出台虽然还有一个多月，但此次座谈会上的种种争论，也可呈现与之相关的焦点。力求平稳过渡、操作空间较大，或许将是这部法规给人的基本印象。
产权是严肃的问题
国家土地管理局地籍管理司原副司长向洪宜，此前参与了《不动产登记条例》的讨论，并受邀参加这次座谈会。在他看来，土地作为一种生产资料的价值增长，是推动不动产登记制度出台的根本因素。
“最值钱的就是土地，不做登记就会发生混乱。一块地，土地部门发土地使用证，农业部门发农权证。再比如，也许就是这个土地旁边的公路，村庄也发一个证，公路又归国家所有，这不是要出大问题吗？”他认为，虽然在反腐方面，有关方面“可能会出台相关的给力政策”，“但不动产登记和反腐，实在是一点关系都没有。”
向洪宜曾到厦门鼓浪屿房产局调研，随当地测量队测算某户人家的土地。当时隔壁邻居家没有人。测量人员问这户人：“这块地哪个范围是你的？”
住户用手大概指了指范围。向洪宜问测量人员：“他指的算什么？如果你到第二家问，两家说的不一样怎么办？”测量人员回答说，“那我们就取中”。
“这简直是开国际玩笑嘛，产权这么严肃的问题，怎么能这么办？我们统一登记不动产，就是为解决交易上的问题，包括重复抵押等。”向洪宜说。
他并不否认，不动产登记会成为房地产税征收的基石，但“这并非我们设立这一机构的主要目的”。
在中国改革进程中，私人财产的概念愈加清晰。早在2007年《物权法》修订时，就有声音提出不动产统一登记制度。7年过去了，一些较为具体的操作细则仍是分歧不断。
《不动产登记条例》虽未面世，但不动产登记局的诞生，首先解决了建立不动产登记制度的基本问题。此前在各个部门之间，关于登记的权属问题，一直存有争论。
由于历史原因，中国的土地登记、房产登记、林产登记和草原登记等，分属不同的登记机关，这给一些地方政府带来了违法违规空间。
在《中华人民共和国土地管理法释义》一书中，有一份黑龙江省林业局致全国人大的信：全省2000多万公顷林地已从1984年起发放了林权证，但是大量林地仍被一些个人、乡村集体经济组织和地方政府侵占，有的又发了土地证……建议土地管理法把土地证和林权证的关系理顺，以彻底解决土地权属问题。
知名地产商任志强曾说：“以为不动产仅指城市中的房子？这里还包括城乡的土地，草原，林地，河流，海域，城乡的房屋，别以为这是件容易的事。”
根据目前设置，不动产登记制度由国土部门牵头组织。
向洪宜强调，即使如此，“必须授予不动产登记局更高的级别，至少参照海洋局、测绘局等副部级单位。否则没办法理顺部门职责关系。”
“有些部委到现在还在争论和扯皮：都是平级的机构，你凭什么管我？他们可能会因不动产登记局的设立有损其利益而不积极配合工作。”他说。
关键是摆脱部门利益
不过，国内已有一些理顺房管局和不动产登记局关系的先例。重庆市设立的机构叫国土资源和房屋管理局，登记时将房产和国土合在一起，发一个证。
此次，重庆市江北土地房屋权属登记中心负责人也参加了座谈会。显然，该机构已经进入实务操作阶段。该中心主任肖华发言说，不动产登记应做好顶层设计，在组建机构、整合职能、调整人员时，充分考虑土地、房屋、林地、滩涂、海域等不同部门业务要求，保证人员素质。
他还提出：“尽快制定技术操作规程。业务信息系统操作平台实行全国统一系统，有利于降低研发成本，操作标准更加规范，业务流程更加统一，也便于国家对不动产登记信息统一查询掌握。”他还建议国家层面尽快组织人员确定一些重要的平台设计规范和标准，结合各地实际情况，更快地推动工作。
这也是分管这一事务的国土资源部副部长胡存智在此次座谈会上强调的内容之一。
目前不动产登记局由国土资源部和相关省市，如重庆、成都、武汉等示范地区抽调的人员组成，挂牌为“不动产登记领导小组办公室”。加上地籍管理司原有近20人，目前共有30多人在参与相关工作。国土资源部虽然抽调了几个编制，但大部分人编制尚未解决。
“地籍管理司加挂不动产登记局牌子只是暂时过渡，将来肯定要变，先把这个机构成立起来再说。”向洪宜这样解释。
从不动产登记局挂牌，到2018年不动产登记信息管理基础平台投入运行，在向洪宜看来，作为一项重大政府任务，3年时间稍长，“各项技术都已经成熟，关键问题就是摆脱部门利益，不要扯皮。”
胡存智则在此次座谈会上强调，要“做好工作衔接和平稳实施”。
他当时表示，分散登记形成的成果是国家的宝贵财富，是不动产统一登记的基础。统一登记不是重起炉灶另开张，而是以这些成果为基础整合、融合，形成不动产统一登记体系。而这涉及房屋、林地、草原、海域等不同登记部门，“需要地方实务工作者提供实践经验，需要法律专家给出中肯的意见和建议，形成科学可行的成果整合和工作衔接方案。”
事实上，诸多与会者的关注点，仍是即将出台的《不动产登记条例》。
关于实质性审查的争论
目前，由国务院法制办牵头制定的《不动产登记条例》已起草了8章83条，将于5月底上报国务院，并根据十八届三中全会的要求于6月底出台。
一些焦点讨论也进入最后的交锋。比如“是否强制进行不动产登记”，即外界所谓剑指反腐、房产税等预期。
从目前信息看，明确必须进行强制性登记，还未在条例起草过程中成为主流意见。当然，最终这些要在6月底才能揭晓。
事实上，按照理论，不登记就无法保护财产权，所以人们基本上应该愿意登记。但是对于非法财产，也许拥有者会有其他考虑。而各地方也许可以有自己的操作空间。
总之，在这一方面，也许并没有公众想象的那样刚性。这也从另一个侧面证明，不动产登记制度的推动和建立，与反腐等敏感问题没有直接联系。
此次座谈会中，另一个根本问题是“实质性审查”，即对登记者的登记情况，是否由相关机构进行测量等现场确认和相关信息复核。
事实上，在其他各国，无论强制登记、自愿登记，一旦登记就要严格核对。
胡存智在发言中斩钉截铁地强调，不动产登记原则应该是有错就要赔偿。也就是说，如果实质性登记存在问题，将对当事者“处罚”。
全国律师协会建设工程与房地产专业委员会副主任李晓斌当场提出：“如果对不动产登记有错必究，有错必查，并不符合市场规则。应该采取适当审查原则，而不是完全实质性审查。”
他告诉本刊记者，根据《物权法》第12条的规定，登记机构的职责主要包括：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
“从登记机关的职责条文来看，要保证正常登记机关的流程，应该便民、迅速、及时。而实质性审查就像法院打官司一审二审，程序特别繁琐复杂。”他说，“登记机关不能同时是审查机关。”
李晓斌说，这是着眼于可行性的善意提醒，当时也有在场的地方官员对他说，实质性审查难以为继，出了错还得追究登记员的责任，造成损失了还得判刑。
同在会场的向洪宜则反驳：“权属和登记不能分开，是整体的东西。”
“登记前应该先由相关人员实地考察、进行坐标测量并公示无异议后，才能走到登记这一步。国土资源部地籍调查这一块是比较成熟的，走了很多年。登记官只需把前面的材料核实一下，履行登记手续，一小时就能做完，何来效率低一说呢？”向洪宜说。
据《国土资源报》报道，上海市规划和国土资源管理局地籍处处长黄河在发言中表示，不动产登记的实质性审查可以体现不动产登记的公信力，维护交易安全，但不应强制规定当事人办理登记前必须经过公证。
其理由，第一，公证机构并不比登记机构具有更多的专业优势，登记机构无法解决的问题公证机构同样无法解决；第二，公证机构与登记机构相比缺乏公信力基础。登记机构作为官方机构，有政府公信力和国家赔偿为保障，而公证机构的公信力基础无法保证。另一方面，在当事人自愿的前提下，可以办理公证，委托他人申请办理不动产登记。
北京大学法学院副教授常鹏翱则认为，不动产统一登记在登记簿设置和设计上首先应遵循的原则是：便于准确而全面记载与不动产及其权利紧密相关的财产信息。
而在赔偿方面，根据正在讨论的条例规定，将从登记费里提取一定比例作为赔偿金。如果登记出了问题，先赔偿损失，再追究责任。
另外一个根本问题是：《不动产登记条例》是国务院行政法规，比人大出台的法律等级低。
由于这个法规的部分条款会与之前人大出台的森林、水利、农村承包土地等法律冲突，这些法律也要适度修改。
现将《天津市土地登记管理办法》予以发布，望遵照执行。
天津市土地登记管理办法
第一章 总 则
第一条 为了维护土地的社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《天津市土地管理条例》的有关规定，结合本市具体情况，制定本办法。
第二条 土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利的登记。
前款所称他项权利是指抵押权、承租权、通行权等权利。土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。
第三条 土地登记程序如下：
（一）土地登记申请；
（二）地籍调查和权属审核；
（三）公告；
（四）注册登记；
（五）颁发土地证书。
公告程序只适用于初始土地登记。
第四条 国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地建设用地使用者和他项权利者必须按照本办法和有关规定，分别向市或者区、县土地管理部门申请土地登记。
天津经济技术开发区和天津港保税区内的土地使用者分别向开发区、保税区的土地管理部门申请土地登记。
第五条 申请土地登记按下列规定办理：
（一）国有土地使用权由使用国有土地的单位和个人申请土地登记；
（二）农村集体土地所有权由村民委员会或者农业集体经济组织申请土地登记；
（三）农村集体土地建设用地使用权由使用集体土地的单位和个人申请土地登记；
（四）土地他项权利由当事人申请登记。
第六条 土地登记申请人有正当理由不能亲自申请土地登记的，可以委托代理人办理。
第七条 土地登记以宗地为基本单元，拥有或使用两宗或两宗以上土地的，应分宗申请；两个或两个以上的土地使用者共同使用一宗土地的，应分别申请；跨行政区域使用土地的，应分别向土地所在地的区、县人民政府土地管理部门申请。
第八条 对土地申请经调查审核无误的土地所有权和使用权，准予注册登记，由市或区、县人民政府向土地的所有者和使用者颁发土地证书。
第九条 《国有土地使用证》由市人民政府颁发给使用国有土地的单位和个人。《国有土地使用证》发证机关印章用天津市人民政府土地登记专用章，填发机关是市或区、县土地管理部门。
第十条 《集体土地所有证》由区、县人民政府颁发给农村集体所有土地的农业集体经济组织或村民委员会；土地属于乡（镇）农业集体所有的，颁发给乡（镇）农业集体经济组织。
第十一条 《集体土地建设用地使用证》由区、县人民政府颁发给使用集体所有土地进行非农业建设的单位和个人。
第十二条 《集体土地所有证》、《集体土地建设用地使用证》发证机关印章用区、县人民政府土地登记专用章，填发机关是区、县土地管理部门。
第二章 初始土地登记
第十三条 初始土地登记是在一定时间内对登记区域内的土地进行的普遍登记。
第十四条 初始土地登记由市或区、县人民政府发布通告。通告的主要内容包括：
（一）登记区的划分；
（二）申请登记的期限；
（三）登记申请人应提交的有关证件；
（四）受理申请地点；
（五）其他事项。
第十五条 申请人申请土地登记，应当向土地管理部门提交下列文件资料；
（一）土地登记申请书；
（二）法人代表证明，个人身份证或户籍证明；
（三）土地权属来源证明；
（四）地上建筑物、附着物权属证明。
委托代理人申请土地登记的，除提交前款规定的文件，还应提交土地登记委托书和委托代理人的身份证明。
第十六条 土地登记申请经区、县土地管理部门审查后，进行地籍调查。
第十七条 区、县土地管理部门根据地籍调查结果，对土地的权属、面积、用途等逐项审核，并依照下列情况分别处理：
（一）土地权属尚有争议的，暂不办理登记；
（二）土地权属合法、界址清楚、面积准确的，予以公告。
第十八条 土地登记申请人及其利害关系人在公告发布后30日内，对土地登记审核结果有异议的，可向土地管理部门书面申请复查，并按规定缴纳复查费。经复查无误的，复查费不予退还，确有差错的，复查费予以退还。
复查费按土地权属调查地籍勘丈费的70％收取。
第十九条 公告期满，土地登记申请人及其利害关系人对土地登记审核结果未提出异议的，由市或区、县土地管理部门报经同级人民政府批准后，办理注册登记，并由市或区、县人民政府向土地的所有者、使用者或他项权利者分别颁发土地证书。
第二十条 尚未确定给单位或个人使用的国有土地，由区、县人民政府土地管理部门登记造册，不发土地证书。
第三章 变更土地登记
第二十一条 初始登记后，土地所有权、使用权及他项权利发生转移、分割、合并或者增减时，应当办理变更土地登记。
第二十二条 土地管理部门根据土地所有者或使用者的变更土地登记申请，经调查审核符合变更登记规定的，准予变更登记，并重新核发土地证书或在原土地证书中注记变更事项。
第二十三条 变更土地登记分为：
（一）土地权属变更登记；
（二）更名登记；
（三）土地用途变更登记；
（四）注销登记。
第二十四条 变更土地所有权、使用权、他项权利者的名称、地址和改变土地用途的，土地所有者、使用者、他项权利者，应在变更后一个月内，申请变更土地登记。
第二十五条 通过出让、转让方式取得国有土地使用权的单位和个人，应持出让、转让合同申请土地权属变更登记。
第二十六条 因赠与、交换、买卖、继承、分割地上建筑物、附着物引起土地使用权转移的，建筑物、附着物的获得者应持有关的合法证明文件，向土地管理部门申请变更土地登记。
第二十七条 土地使用权因出租、抵押和土地使用期满等原因而终止的，出租人和承租人、抵押人和抵押权人、原土地使用者应持土地出让证明文件、合同、抵押合同，申请土地使用权出租登记、抵押登记、注销登记。
第二十八条 因处分抵押财产而取得土地使用权的，新的土地使用者应持抵押合同及有关的合法证明文件申请土地权属变更登记。
第二十九条 依法征用、划拨土地引起土地权属变更的，土地使用者应持建设用地批准文件和建设用地规划许可证向土地管理部门申请土地权属变更登记。
第三十条 混合宗地中因分摊建筑面积发生变化而引起土地使用面积发生变化的，土地使用者应持有关批准文件或其他有关证明文件，申请土地权属变更登记。
第三十一条 土地使用者申请变更土地登记，应提交原土地证书或其他有关证明文件。
第四章 附 则
第三十二条 土地所有者或使用者必须按期申请土地登记。逾期不申请土地登记的，其登记费应比照规定的登记费标准，每逾期一个月加收20％。
第三十三条 1983年全市城镇房产和土地清查换证时已取得国有土地使用证的，暂不办理初始土地登记。
第三十四条 本办法所称“宗地”是指由土地所有者或使用者的土地权属界址线所封闭包围的一块土地。
《物权法（草案）》确定了我国不动产登记将实行统一登记制度。但目前我国不动产登记机关分散，而且其依据的法律也不同。
（一）登记机构分离
土地管理部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记。按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，国土资源管理部门主管全国土地的统一管理工作，属于条条管理；而按照《房地产法》及有关规定，国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作，省、自治区建设行政主管部门以及直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作，属于条块管理。
（二）登记的依据不同
房屋权属管理在操作上按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》等执行；土地权属管理按照国土资源部颁布的《土地登记规则》（国家土地局[1995]国土[法]字第184号）执行，在操作规范及程序上有不同的地方，也有重复的地方。
二、房地分离登记对不动产基础性原理的违背
房屋和房屋附着的土地作为不动产的两个范畴，房屋与房屋附着的土地有着先天有机联系，它们在形态上密不可分，在价值上互相包容。人为地将其剥离，分由两个部门来管理，既不符合国际管理惯例，又给不动产权利人、登记机关和司法机关带来了很多麻烦，特别是在房产产权转移和抵押时，分开操作除了存在法律上的问题以外，还存在法律漏洞。登记分割在不同的部门出现多部门登记和分级登记的现象，使得不动产登记不能为不动产交易提供快捷而安全的保障。
三、尽快进行房地登记的衔接的前期准备性工作
《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。1995年1月1日国家土地管理局公布《关于贯彻〈城市房地产管理法〉做好土地登记工作的通知》第五项“关于土地登记与房屋登记的关系”规定：“土地管理部门与房产管理部门，必须严格执行《城市房地产管理法》第六十条的规定，分别进行登记发证。有条件的地方，可以采取联合办公等形式搞好登记衔接。在省、自治区、直辖市人民政府确定由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的地方，按《城市房地产管理法》第六十二条的规定，土地、房产证书可实行合一，但登记办法和证书格式及有关土地使用权的内容必须符合土地管理的法律、法规和技术规范的要求。土地、房产合一的证书中有关土地的内容和格式必须报国家土地管理局审批。”我区土地管理部门与房产管理部门目前实行分别登记发证。地区房、地管理机构的分设，在某个区域内无法形成完整的不动产产权档案和资料，无法形成信息共享，登记申请人跑两个部门，走程序，缴交两次费，不但增加了登记申请人成本，且及可能损害当事人的正当利益，造成重复抵押、房、地权利人不一致等问题。同时也造成登记机关的流程重复，降低了工作效率。
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